报摘：业主维权的伟大实践

双峰骆驼 · 发表于 2006-2-9 09:32

业主和法院一分一厘地算物业费每平方米降1.14元



专家说，该小区的维权过程值得每个业主学习；这是他们保护私有财产的伟大实践。在众多物业纠纷中，业主起诉物业公司少有胜诉，而北京美丽园小区业委会日前却迎来了一场胜诉，成功地挤掉了物业费里的水分。






物业费的两笔账
来自物业公司的说法是，如果这样收费，“绝对干不下去”。公司副总汪建春说，仅电梯运行费一项，按照有关文件，以每年每台54640元来计算，每月即应收费每平方米2．4元，而不是现行的0．606元。此外，小区里的门禁系统等智能化运行维护费，与公共照明费都没有算入这2．72元中。而关于水泵费，他承认，实际运行费比现行0．292元要少，但绝对高于法院测算的0．008元，实际成本大约在0．16元左右。但是，“多出来的我们得拿去补贴智能化运行维护费和公共照明费。”汪建春说，按照现在的“优惠价”，光靠物业费一项，根本无法盈利，需要靠小区停车位的经营收益来贴补。如果小区物业费的交费率能达到95％，则“能持平，略有盈余”。汪建春算了这样一笔账：以每户每月5元的保安费为例，全小区每月保安费收入不足7000元，根本无法支付美丽园现有83名保安的工资。“我们实行的是包干制，讲的是综合盈利”。
而雷霞则认为，即使是包干制，业主们也有权知道“包干”在哪里。在“物业费说明会”上，雷霞算了一笔完全不同的账。
业委会的算法
据业委会计算，仅电梯运行费、维护费、检测费，物业公司一年即可获毛利约160万元：根据小区内电梯实际电费缴费清单，一部电梯一年运行费约为1600元，而物业公司则按照每台10530元收费；电梯维护费，经业委会咨询具有一级资质的电梯维护公司，维护一部电梯的市场价为每年3000～4000元，而物业公司按照每台每年9210元收费。业委会计算，全小区每年车位费多缴纳超过60万元，水泵费全小区每年比实际发生费用多缴纳50万元。各项费用综合算下来，雷霞的结论是：按照每平方米1．58元来收取物业费，在不降低目前服务标准和质量的情况下，物业公司一年获取一两百万元利润不成问题。“我们完全可以心安理得地享受原来质量的服务。”雷霞这样告诉前来听讲的邻居。
雷霞说，业主要想获得物美价廉的服务，就要通过招投标，让物业公司之间去竞争，从而获得质价相符的服务，具体价格视服务内容而定。雷霞说，在将来的物业服务合同中，要把物业费的使用规定得极其细致。雷霞举例说，会具体到有多少个保安、保洁人员，房屋外墙多长时间清洗一次等等，便于监督核查，“每一分钱都要花得清清楚楚”。
摘自2月8日都市快报

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政苑手划船 · 发表于 2006-2-9 10:19

这文章我昨晚也看了,记者的话有些不能听的.伟大不伟大不能现在说的,过一年二年才能说.市场经济中伟大的实践是双赢的实践,愿这个实践也是双赢的实践.过去的上海人是精明,现在的上海人是高明.高明的就与伟大有点近,精明就与儿科有点近.[em01][em01][em01]

阿囡妈 · 发表于 2006-2-9 14:23

<DIV class=quote>以下是引用政苑手划船在2006-2-9 10:19:41的发言：

市场经济中伟大的实践是双赢的实践,愿这个实践也是双赢的实践.
过去的上海人是精明,现在的上海人是高明.高明的就与伟大有点近,精明就与儿科有点近.[em01][em01][em01]</DIV>
讲究双赢，是一种高明的行为，说明行为人站在了一定的高度，从长远的利益出发在运行其市场经营行为。双赢并非不精明。针对一份具体的合同，应该有精明的操作和双赢的宏观思想。既能让业主钱花的明白，又能让物管有合理的利润。[em01][em01]

lannb · 发表于 2006-2-9 15:24

维权的过程肯定是很不容易的，值得称赞！2元多的物业费实在是太高了，只是这么多水分被挤掉后，物业是否还能一如既往的提供优质的服务？

双峰骆驼 · 发表于 2006-2-9 15:41

不必看记者说得如何（所引内容已剔除记者分析），只看事实。该业委会胜诉后提出的招标要求为物业留出了相当的利润空间。
关键是要有维权的意识、决心和能力。所以，专家说他们是伟大的维权实践，无疑十分贴切～～

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双峰骆驼 · 发表于 2006-2-12 08:55

说他们是伟大的维权实践，还有一个重要的理由，就是其中弘扬了法制精神。
没有什么高明，也与精明无涉，只是要求依法办事。遵章守法，既是社会正常运行的条件，也是维护各方利益的保障。物业利用合同的漏洞和业主在维权上的弱势地位攫取非法利益，在目前监管缺失的情况下，除了业主团结起来运用法律武器使物业守法经营外别无良方～～
法律是一切行为的底线。
在法律之外分析判断，是没有指导性意义的。楼上的判断出发点就有这样的偏差。
顺便说，“官司”中还判定物业将非法占用的“电梯内广告收入”130万元归还业主。
业主不必为物业的利润操心——他们有精算师帮忙，不会输于业主。
因为市场竞争不充分导致的利润贪心，不必由业主来体谅和满足。

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双峰骆驼 · 发表于 2006-2-12 10:21

依法维权，能使市场竞争回归正常的轨道～～这样的维权多了，暴利现象就会渐渐失去存在的土壤，垄断就会更明显地暴露，受到更多的关注，并逐渐消失～～
退缩和放弃，消极地适应暴利和垄断并不能带来好处，只能使状态不断恶化，既损害消费者自身，又影响社会的健康发展～～

双峰骆驼 · 发表于 2006-2-12 10:32

<DIV class=quote>以下是引用政苑手划船在2006-2-12 6:58:39的发言：

基本上可以预期这是个失败的实践.结果还可能会很悲惨.</DIV>法院判决为业主维权划上了完满句号，业主得以少支付1/3以上的费用，自主选择物业的结果，使物业明白业主不是糊涂蛋，不再敢于疯狂逐利～～
你的“失败”与“悲惨”的预期，至少已在那个物管公司身上得到“贴现”～～

山色空檬 · 发表于 2006-2-12 11:44

问题关键在房屋产权和产权转移制度设计缺陷。如果开发商开发楼盘办总产权证时，将不能出售归全体业主共有的配套物业管理用房、小区内部道路、小区绿地、配套车库（车位）、半地下自行车库、配套商铺、会所等，根据批准的规划设计方案和有关规定，将产权不办给开发商，而是直接登记这些配套设施的产权人为：某楼盘业主委员会（筹）。待业主委员会正式成立后再登记为：某楼盘业主委员会。这样一来，很多问题就迎刃而解了。期待，近期即将听证《浙江省物业管理条例》能给大家一个惊喜。

双峰骆驼 · 发表于 2006-2-12 12:19

是的。很想报名参加听证会（曾作为发言代表参加过本省及本市首次立法听证会），但没有足够的资料和经验～～希望有维权决心和能力的业主代表参加并阐述意见，为广大业主维权，并促进社会的法制建设～～

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政苑手划船 · 发表于 2006-2-13 07:51

所以这个实践对法学界可能算是伟大的,但也不一定.司法实践中也有很多并不伟大的甚至于是对社会进步的反动.这个学法的比我在行.按照我国宪法其实在中国还可以找到更多更伟大的实践,我们身边也有的是.说个比较低级的伟大去处:如可以向法院起诉你的领导偷盗个人所得税,这个领导找得越大越有社会知名度越伟大,几乎是找一个准一个的:)对不起,说句玩笑话.但能表明我的观点.从经济学的角度,只有从各个方面加强对一个超过社会平均利润的行业采取措施,让其处于现社会的一般竞争状态,它的平均利润率就能回归到"理智"水平.愿北京的那个小区,在他们与现行物业合同到期前物业的平均利润率能下降到他们压的那个百分比上.否则就是会遇到找不到物业的悲惨局面.除非他们又自觉提高付款水平:)但从精神层面我一直视为中国社会法制进步作出贡献的作为为伟大.但在实践中我更愿意为现实的和谐文明进步出力.

政苑手划船 · 发表于 2006-2-13 08:01

我知道杭州的物业不是个暴利类的行业,但有很多不规范是真的.我期待物业那个法的出台能更加规范这个行业,让业主做人做得舒心,至于交费不想会有什么下降.要说交费政苑真是好啊,但在这好的背后可能是永远的这么个低水平的服务.记得我初入论坛时发过贴说过的,住在政苑我们要问自己是想按市场的理念还是按特权的理念来建设我们的家园,如果是得了便宜讲特权吃了亏讲市场,那么我们就要有思想准备,永远过那个高级的三墩农村的生活吧:)

政苑常驻大使 · 发表于 2006-2-13 08:03

要求物业费在阳光下运行.

phicc · 发表于 2006-2-13 11:05

<H3>
<H3>　　第一章总则

</H3>
<H3>　　第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》(以下简称国务院条例)和其他有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本条例。
</H3>
<H3>　　第二条本省行政区域内的物业管理、使用及监督管理适用本条例。第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条物业管理实行业主自治与委托物业管理企业实施专业管理相结合的原则。
</H3>
<H3>　　提倡和支持业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。
</H3>
<H3>　　第五条省人民政府建设行政管理部门负责全省物业管理的监督管理工作。
</H3>
<H3>　　市、县(市、区)人民政府房产行政管理部门(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
</H3>
<H3>　　县级以上人民政府建设规划、市政公用、城市管理、环境保护、价格、公安、民政、工商、税务等行政管理部门以及电力、供水、电信、有线电视等单位按各自职责，协助做好物业管理工作。
</H3>
<H3>　　城市街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
</H3>
<H3>　　第二章业主及业主大会
</H3>
<H3>　　第六条业主在物业管理活动中，除享有国务院条例第六条规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业管理中，应当履行国务院条例第七条规定的义务。第七条物业管理区域根据物业的共用设施设备配置、建筑物面积、社区规模等因素划分，并由物业所在地县(市、区)物业主管部门根据下列规则确定：
</H3>
<H3>　　(一)新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；
</H3>
<H3>　　(二)旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，可以归并为一个物业管理区；但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以划分为独立的物业管理区域。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会，并由全体业主组成。业主大会是物业管理区域的最高权力机构，讨论和决定物业管理的重大事项，代表和维护全体业主的合法权益。
</H3>
<H3>　　第九条物业管理区域具备下列条件之一的，应当在物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下组织业主推荐产生业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；
</H3>
<H3>　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年的。
</H3>
<H3>　　业主大会筹备组由业主、建设单位和社区组织等代表组成，负责业主大会会议的筹备事项。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数少于所在地县(市、区)物业主管部门规定的业主人数，可以不成立业主大会，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
</H3>
<H3>　　第十条物业管理区域内业主人数较多，且召开全体业主大会会议确有困难的，可以以幢、单元或楼层等为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
</H3>
<H3>　　业主小组履行下列职责：
</H3>
<H3>　　(一)讨论业主大会拟讨论的事项；
</H3>
<H3>　　(二)推选业主代表参加业主大会代表会议，表达本小组业主的意愿。
</H3>
<H3>　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
</H3>
<H3>　　第十一条业主在业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数、物业建筑面积等计算：
</H3>
<H3>　　住宅(含别墅区)：原则上以每套住宅计一票；
</H3>
<H3>　　非住宅：原则上以业主所拥有的物业建筑面积计算，每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50—100平方米的也可以计一票；但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。</H3>
<H3>
　　建设单位未出售或已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。


　　第十二条业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，所代表的业主有书面意见的，应代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权须经业主本人签字，由业主代表在大会投票时作真实意思表示，业主本人不签字的，视为弃权。第十三条业主大会应当履行国务院条例第十一条规定的职责。业主大会可以撤销业主委员会、业主小组作出的不适当的决定。


　　第十四条业主公约是业主的自治规则，可以对物业公共部位、公共设施设备的使用、维护、管理，业主的其他共同利益，业主义务，违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出规定。业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。


　　第十五条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、业主推选权和被推选权、表决程序、业主小组的设立、业主委员会组成及任期等事项作出规定。


　　第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。


　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开，但物业管理区域内有20%以上的业主提议或者根据业主大会议事规则规定，业主委员会可以召开业主大会临时会议。


　　第十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。


　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案等重大事项，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。


　　业主大会在其职责范围内的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。


　　召开首次业主大会会议，业主大会筹备组应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民组织，接受通知的单位可以派代表参加会议，并给予必要的指导。


　　第十八条业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院条例规定的条件。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院条例第十五条规定的职责。


　　第十九条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。拟作出决定还应当提前3日在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。


　　第二十条业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向所在地县(市、区)物业主管部门备案：


　　(一)业主大会会议记录和会议决定；


　　(二)业主大会议事规则；


　　(三)业主公约；


　　(四)业主委员会成员的名单和基本情况。


　　所在地县(市、区)物业主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。


　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照前款规定重新备案。


　　第二十一条业主委员会每届任期为3年。


　　业主委员会任期届满2个月之前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选；逾期未换届的，物业主管部门应当督促其换届改选。


　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第二十二条业主委员会及组成委员未能依法履行职责或其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十六条第二款规定召开业主大会临时会议，业主大会临时会议有权提出质询、撤销业主委员会所作的决定或根据议事规则改选业主委员会。


　　第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，自觉接受物业主管部门的检查和监督，不得作出与物业管理无关的决定。业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规和本条例规定的，物业所在地县(市、区)物业主管部门应当责令其限期改正或者依照国务院条例第十九条规定撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十四条非业主使用人在物业管理中的权利和义务由业主与非业主使用人协商确定，但不得违背法律、法规、本条例和业主公约的规定。</H3></H3>

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phicc · 发表于 2006-2-13 11:07

第三章前期物业管理
　　第二十五条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，选聘具有相应资质的物业管理企业对物业进行前期管理，其中属商品房开发建设的物业，建设单位在取得商品房预售证之前选聘物业管理企业。前期物业服务所需费用由建设单位承担。
　　选聘物业管理企业，建设单位与物业管理企业应当签订前期物业服务合同，并自签订之日起30日内由建设单位报所在地县(市、区)物业主管部门备案。
　　第二十六条物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同生效后，物业管理企业应当进驻现场实施管理服务，其主要职责：
　　(一)熟悉场地、管网、线路布置及设施设备功能等情况；
　　(二)根据物业建设的设计方案、建设单位对业主所作的承诺条件，对照物业的配套设施、设备安装及相关场地建设情况提出建议；(三)按前期物业服务合同约定，当建设单位将物业交付业主使用时，做好业主入住的接应准备工作。第二十七条建设单位在销售物业之前应当制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。
　　业主临时公约应当对物业的使用和维护管理，业主义务，违反业主临时公约的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
　　物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，物业买受人对遵守业主临时公约应有书面承诺。业主临时公约由建设单位报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。
　　第二十八条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是，投标者少于3个或者物业管理区域的建筑面积较小，经所在地县(市、区)物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由县(市、区)人民政府作具体规定。
　　第二十九条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当附具前期物业服务合同的主要内容。第三十条前期物业服务合同履行未届满约定期限，但业主大会已按规定选聘物业管理企业，自业主委员会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。第三十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，由建设单位在物业竣工验收合格后3个月内移交给相关专业单位。
　　物业未经竣工验收或竣工验收不合格的，相关设施设备不得交付使用。
　　第三十二条业主对物业共用部位、共用设施设备依法享有的所有权或使用权，建设单位不得擅自处置。已经移交给供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位管理的共用部位、共用设施设备，在不影响业主使用权的前提下，各专业单位可以依据本行业发展规划，改建、修建、扩建该共用设施设备，但在改建、修建、扩建之前，应当在物业管理区域内书面公告，接受业主监督。
　　第三十三条物业管理企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，发现与原设计方案不相符合或有质量问题的，应当以书面形式告知建设单位进行修改。
　　第三十四条在办理物业管理交接手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　(三)物业质量保修和物业使用说明文件；
　　(四)业主花名册；
　　(五)物业管理必需的其他资料。前期物业服务合同履行终止之时，物业管理企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
　　第三十五条建设单位在物业建设中，应当按物业总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。
　　前款规定的物业总建筑面积按物业建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。
　　第三十六条物业管理用房由建设单位无偿提供给物业管理企业使用，其所有权依法属于全体业主共同所有。
　　前款规定的用房不得转让、设定抵押；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变用房的用途。第四章物业管理服务
　　第三十七条物业管理企业应当具有独立的法人资格，物业管理企业依法取得资质证书后，方可从事相应的物业管理活动。
　　从事物业管理的人员按照国家有关规定，取得职业资格证书后，方可从事物业管理工作。
　　第三十八条业主大会选聘物业管理企业，由业主委员会代表业主大会与物业管理企业签订物业服务合同，并在签订之日起30日内由物业管理企业报所在地县(市、区)物业主管部门备案。
　　物业服务合同应当对当事人和物业的基本情况、物业管理事项、管理服务质量要求、管理服务费的标准和收取办法、双方的权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定。第三十九条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的管理服务。应当及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，有义务配合社区居民组织做好社区管理相关工作。第四十条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第三十四条第一款规定的资料。
　　第四十一条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房及本条例第三十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会重新选聘物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好有关交接事项。
　　业主大会续聘物业管理企业，需重新签订物业服务合同的，应当对本条第一款规定的用房及有关资料使用等情况作出约定。
　　第四十二条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务事务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
　　物业管理企业可以接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
　　第四十三条物业服务收费由业主与物业管理企业按照国家和省物业服务收费管理办法的规定在物业服务合同中约定。
　　物业服务收费应当明码标价，物业管理企业不得向业主收取额外费用。
　　第四十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的，从其约定。
　　已竣工但尚未出售或者尚未移交给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
　　物业产权发生交易时买卖双方当事人应当对物业服务费用结算有明确的约定，办理产权变更登记时应当出示物业服务费用结算约定或结算凭据。
　　第四十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
　　前款规定的专业单位不得利用垄断经营优势强制要求物业管理企业代收有关费用，确需委托物业管理企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
　　第四十六条物业管理企业有义务协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当采取应急措施，协助做好救助工作，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。业主、非业主使用人应当尊重物业管理人员、保安人员依法以及按照业主公约所从事的管理服务劳动。第四十七条城市街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民组织应当配合物业主管部门或受其委托协调处理业主或非业主使用人与物业管理企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
　　第五章物业使用与维护
　　第四十八条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化及其他公共部位，损害共同利益。
　　业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位的，应当征得业主委员会、物业管理企业和直接利害关系人的同意；物业管理企业因公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位的，应经业主委员会同意、征求直接利害关系人的意见，并应当事先在物业管理区域内公告。业主、物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位，应当按约定期限恢复原状。
　　第四十九条物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、非业主使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

phicc · 发表于 2006-2-13 11:08

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿化等公共设施。
　　第五十条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位，根据产权归属原则，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。
　　前款所指的专业单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿化及其他公共部位，应当预先在物业管理区域内公告，接受业主和业主委员会的监督，并及时恢复原状。
　　第五十一条禁止下列损害公共利益的行为：
　　(一)损坏房屋承重结构；
　　(二)违法搭建建筑物、构筑物；(三)破坏房屋外貌；
　　(四)擅自改建、占用物业共用部分；
　　(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
　　(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；(七)排放有毒、有害物质；
　　(八)发出超过规定标准的噪声；(九)法律、法规禁止的其他行为。
　　第五十二条业主或非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或非业主使用人。业主或非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。第五十三条物业管理企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门，及时作出处理。
　　其他单位或个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定的行为，对公共利益有可能造成危害的，可以向县级以上物业主管部门或有关行政管理部门投诉或举报，有关行政管理部门应当及时处理投诉和举报。因装饰装修活动产生纠纷的，物业所在地县(市、区)物业主管部门有义务对安全性问题组织鉴定，当事人也可以委托有相应资质的机构进行安全性鉴定。物业主管部门根据鉴定结论进行调处。
　　第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会(或业主委员会)、物业管理企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。物业管理用房的经营收益主要用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。
　　第五十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家规定交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项维修资金。具体比例由市、县(市、区)人民政府规定。
　　第五十六条专项维修资金实行“业主交纳，统一存储，按幢核算，建账到户”和“业主决策，专款专用，政府监管”的原则。
　　专项维修资金属业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　市、县(市、区)物业主管部门应当建立、健全专项维修资金管理机构，负责专项维修资金的统一收缴、使用、核算等日常监督管理工作，其管理费用由同级财政部门核定。专项维修资金收取、使用、管理的办法由省建设行政主管部门会同省财政、物价部门依据国家有关规定制定。
　　第五十七条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，存在隐患的业主或非业主使用人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。存在隐患的业主或非业主使用人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业管理企业代为维修养护，所需费用由存在隐患的业主或非业主使用人承担。
　　业主、非业主使用人在使用物业中发生的权益争议可以要求所在地县(市、区)物业主管部门或城市街道办事处(乡镇人民政府)调解。第五十八条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。
　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县(市、区)物业主管部门交纳不低于建筑安装工程总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期间的维修费用保证，保修期满后按实际使用情况多退少补。
　　保修金的交纳、使用和管理办法由县(市、区)人民政府制定并报上一级人民政府备案。
　　第五十九条有下列情形之一的，不属于房屋保修金的保修范围，由建设单位或相关责任单位提供资金维修：
　　(一)在物业验收时，验收单位已提出书面整改意见而建设单位未作整改或整改未完成的；
　　(二)未按照设计图纸或违反强制性规范，擅自改变设计用途的；
　　(三)房屋主体结构维修；
　　(四)设施设备的主要关键部位维修；
　　(五)建筑材料、构配件以次充好的；
　　(六)保修文件约定由设施设备生产厂家、安装单位负责保修的。第六十条因业主或非业主使用人使用物业不当，或擅自改动房屋结构、设施设备，或装饰装修不当，造成安全质量等问题的，由业主或非业主使用人自行承担维修责任。第六十一条物业管理的各项资金，应当按规定建账立制，各项经费的收支主要项目应当定期公布，接受全体业主的监督。
　　第六章法律责任
　　第六十二条违反本条例规定的行为，国务院条例及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第六十三条违反本条例规定，业主大会或业主委员会超越职责范围从事与物业管理无关的活动，物业所在地县(市、区)物业主管部门可以责令限期改正、通报批评，并可对责任人处1000元以上5000元以下的罚款。
　　第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，按物业服务合同约定承担支付违约金；业主委员会应当督促该业主交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按照协议约定申请仲裁或依法向人民法院起诉。
　　业主委员会不履行督促业主交纳物业服务费用的，物业所在地县(市、区)物业主管部门予以警告或通报批评。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担相应的法律责任。第六十五条违反本条例第三十三条规定，建设单位尚未对物业共用部位、共用设施设备及其相关场地进行修改并符合物业接管条件，物业管理企业即与建设单位办理物业管理承接手续的，物业主管部门可以对物业管理企业处1万元以上2万元以下的罚款。
　　第六十六条违反本条例规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房及其他公共部位、公共设施设备使用性质和用途的，由物业主管部门责令限期改正，并处1万元以上5万元以下的罚款；从中获取收益的，所得收益予以收缴并用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十七条违反本条例第二十五条第二款、第三十八条第一款规定，建设单位、物业管理企业未将前期物业服务合同和物业服务合同报所在地县(市、区)物业主管部门备案的，所在地县(市、区)物业主管部门责令限期改正，并给予警告。第六十八条违反本条例第四十五条第二款规定，利用垄断经营优势强制要求物业管理企业代收用水、用电等费用的，由所在地县(市、区)物业主管部门或其他行政管理部门责令限期改正，并可对责任单位处5000元以上2万元以下的罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分。
　　第六十九条违反本条例第五十八条第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由物业所在地县(市、区)物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，从逾期之日起按日加收2‰的滞纳金，并可处1万元以上3万元以下罚款。第七十条违反本条例第五十九条规定，对不属于房屋保修金的保修范围，动用房屋保修金进行维修的，由上级物业主管部门或同级行政监察机关对直接负责的主管人员或其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分，并对不当使用的房屋保修金予以追回。第七十一条违反本条例第五十五条、第五十六条规定，挪用专项维修资金的，由物业主管部门追回挪用的专项维修资金，并可处挪用数额2倍以下的罚款；物业主管部门管理人员挪用专项维修资金的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分。
　　第七十二条违反本条例第五十一条、第六十条规定，对公共利益和安全或他人合法权益造成损害的，由物业主管部门责令其停止损害行为或消除影响，并可对责任人处1000元以上5万元以下罚款，造成他人财产经济损失的，依法承担赔偿责任。
　　第七十三条违反本条例规定，物业主管部门或其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分：
　　(一)对投诉举报不及时处理或发现违法行为不依法予以查处的；(二)利用职务之便，收受建设单位或其他人的财物等不正当利益，对物业管理工作造成不良影响的；
　　(三)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
　　第七十四条违反本条例规定，涉嫌构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第七章附则

phicc · 发表于 2006-2-13 11:09

第七十五条本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。本条例所称非业主使用人，是指房屋的承租人和其他实际合法使用物业的人。


　　本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的公共设施、设备和相关场地包括地下停车泊位。



　　本条例所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资质，接受业主、业主委员会的委托，依据物业服务合同从事专业物业管理服务活动的企业。



　　本条例所称最终用户，是指房屋及其相关设施、设备等物业的实际使用、消费的个人和单位用户。第七十六条本条例所称的共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、垃圾道、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和室外相关场地等。



　　本条例所称的共用设施、设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、绿化、电梯、楼道照明、安防智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施和区域围护等设施设备。



　　第七十七条本条例自年月日起实施，1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》(省政府令第113号)同时废止。



　28日就要举行听证了。与大家这么息息相关的问题，能听到几位邻居的及时讨论，真是幸运。相信立法者在考虑这部地方性法规时，会从各个方面，各个立场去考虑的。双赢才有进步。传上网上资料，但愿对大家有用。[em04]

[此贴子已经被作者于2006-2-13 12:06:34编辑过]

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报摘：业主维权的伟大实践

浙江省物业管理条例(草案)（浙商网转载）

浙江省物业管理条例(草案)（浙商网转载）二

浙江省物业管理条例(草案)三

浙江省物业管理条例(草案)四