杭州楼市的关键价格点

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13000元/平米，杭州楼市的关键价格点！

——以技术分析思维图解杭州楼市近期走势

这几天无疑是市场的关键期，地方和国家的政策接二连三，多个新开盘跃跃欲试，年底在望，一年的财务年度眼看快到了，市场何去何从，牵动了各家开发商的心情。作为营销人，怎么看，怎么做？

一、13000元/平米，是刚性需求的支付上限
方交会后的报道很多，多会说到房交会上、市面上询问楼盘的人还是很多，应该表明刚性需求的数量仍是充足的。刚性需求的存在是好，但我们可以顺势考虑一下：刚性需求的支付能力到底如何，这关系整个楼市的走向和每个楼盘的营销策略。
购房支付能力在于二块，一是首付的支付能力，二是按揭的偿还能力。考虑刚性需求群体的一般特征，首次置业，25—30岁左右，已婚或准婚姻状态，在杭州有中等收入。
先评估首付能力：无论是父母支助，加上自己的积蓄，或者还向亲友的借款，能筹足50万来首付，对普通市民家族来说，已经不算少了。
再评估按揭偿还能力：已婚的夫妻或准婚的男女朋友，两人合起来，月入万元，在杭州市也算中偏上了，拿出1半来按揭，就是5千元。当然还可以拿出更多的钱来，但50%已是个偏高的比例，特别是目前经济形势不明朗的状态下，谁能确保收入的长期稳定。5千的月供，以最长30年计，能贷70万元左右。
首付50万，贷款70万，那么总价在120万左右。120万的总价，考虑90平米的典型套型，那单价在13000元左右。
按上述估算，13000元左右的单价接近刚性需求的上限，是一个非常关键的价格点，我们可以通过市场数据来验证一下。
来看主城区年度典型楼盘的成交情况，从透明售房网年度排行上摘录的数字：
万家花城 651套 13166元/平米；
红街公寓成交509套13241元/平米；
视界轩成交469套14143元/平米……
（为什么选这几个楼盘？上述楼盘处在4级用地和5级用地的交界处，可以说是刚性需求能选择的高端楼盘）
万家花城最近一次开盘在今年3月份，均价13000元左右，这个价格和我估算的13000元/平米是吻合的。而今年3月份亦是本轮楼市调整的初发期，我们可以这样理解：当价格达到13000元左右时，接近刚性需求的极限，那么市场的支撑面就会开始有问题，于是楼市表现出较明显的调整状态。
在7月份开盘的红街公寓，销售火爆，但价格也未大幅突破13000元这个关键价格点，这不是简单的巧合
视界轩是精装修项目，如果除去装修部分，成交价在13000左右的区间内。该区域开盘稍晚的天阳上河，价格也在13000元左右。而此后，当燕园开盘时订出13700左右的价格显然已略高于13000的关键价格点，在市场信心已明显不足的9月底，开盘不久只能打折。


二、13000元/平米，主城区的关键价格点
如果说上述的分析，还不能让人十分信服，抽空把07年以来的成交数据作了一张图，简要分析了一下，发现13000元/平米确实是主城区关键价格点。













对楼市交易量的分析：
1、市场调整的能量相当大
市场调整的动力，是价格和交易量的背离。我们看到，从5月份到9月份，价格一路上扬，而成交量一路下行，背离幅度已相当大，说明市场调整的能量积蓄已相当大（当然这个大家都感觉到了，我只是想说明数据图表非常直观）。有人会说，近期价格偏高是因为高端项目正好处于开盘。但你想过没有，自去年底以来市场供应是一直是充足的，恰恰表明了中低档项目的销售颓势才映村出高端项目热销这朵红花。中低档购房者对价格要比高端客户敏感的多。
2、市场的怪点就在这一个多月内
取成交量最小月的趋势线，取成交量最大月的趋势线，两线相交，形成一个三角形，类似一个旗型整理，预示着市场的调整范围越来越小，势必需要突破，选择方向，向上或向下！而时间点就在11月底前这一个多月内。
3、成交量，向上还是向下？
从图形看，目前的交易量就处在拐点的当口，是向上还是向下？个人觉得向上的可能性大些：一是中央和地方的政策都出台了，20%的首付和利率下降对成交量的影响还是很积极的；二是新盘低开老盘打折，也会推动成交量的上行；三是时间的对称性07年2月以来，成交量呈现1个时间周期上涨伴随2个时间周期的调整，今年的3月到5月完成了3个月的上涨，将带来6个月的调整，而从5月到现在，时间走了5个月，还差1个月，那么在近期交易量上涨的可能性很大。

对价格的分析
1、16000是短期的价格阻力位
在今年4月，主城区价格达到16000高点，随后下行，在8月突破16000，达到18000的新高点。以技术分析的思维来考量，16000元/平米是短期主城区价格的阻力位。
数字真的是神奇的，大家看到18000、16000会想起什么？我的第一感觉是“滨江·金色蓝庭”，这个楼盘最初传出来的价格是“18000”，最近传出来的价格是“低于16000”（大家仔细看图，其实16000阻力线稍低于16000的坐标点，其实这里我是取整了）。这是巧合？
“滨江·金色蓝庭”处在4级用地的边缘，可以说是一个“准豪宅”项目，是豪宅和主流住宅的中间产品，那么这类项目的定价也可以说是主城区价格的一个中值，恰巧的是目前传言的价格和数字标示几乎丝毫不差。另一方面，有点感慨，滨江能在近两年上升那么快，还是有原因的，如果这个楼盘的定价不是建立在市场调研的基础上，那我要说滨江高层的市场直觉还是很精准的。
2、13000是一个中期关键价格点
在07年12月、08年5月08年7月，市场价格三次触及13000点位，每次均带来反弹，市场在这个价格区间有很强的阻力。为什么市场在13000附近有很强的助力，我想在本文第一段落的估算就很好的说明了这一点，13000元/平米是刚性需求支付能力的上限，当价格高于13000，刚性需求的支持会变弱，而当价格低于13000，刚性需求的能量就会显著表现出来。市场数据的分析和生活经验的估算，惊人的一致，我想大家都应该对13000引起关注。
3、11000是价格调整的平衡原点
07年的7、8月间，市场价格坐标和市场成交量坐标形成一个焦点（两个坐标的标值并不相同，只是一个比例关系，很想请教精通数学的朋友，这样的重合是否符合数学原理）。市场变化趋势是走向价格和成交量的平衡点，从这一意义来上说，11000是杭州主城区的一个价格平衡点。
11000这个价格点位的意义是什么呢？是否可以这样理解，是理想市场状态下的均价（市场不亢奋也没不失去信心）。东方郡开盘定出的价格是11000元，取得了在目前形势下不错的销售业绩，如果东方郡的价格来自于经验的话，那么这个公司的销售团队比较厉害，如果来自于市场调研的话，大家可以打听一下这家市场研究公司。
另外，如果说11000是主城区的均价成立的话，低于11000的楼盘，即便位置较偏，也是值得投资的，当市场向上的时候，低价楼盘有望达到11000二手成交价。这对炒房行为似乎有点借鉴作用。目前有不少传言在7000左右的新盘，如果有投资的考虑，可以好好关注一下。


三、11月对楼盘来说要好好把握
如果对上述分析做一个小结，我想说从现在到11月，这一个多月的时间是非常关键的。有国家和地方二级政府的政策，有一个合理的价格，各楼盘应该加大营销力度，抓住这个时机。

bbq12

现在主要看明年开春吧，所有的预测都是徒然的