分享下外人眼中的水晶城：水晶城看房日记三篇（第一篇）

lianxi

第一位：

月7日，星期六，阴天加小雨，参加爬房团看房——滨江区水晶城，比较辛苦，以下发表个人见解，如有不同意见，欢迎拍砖。
个人感觉水晶城的户型整体设计还不错，在空间赠送方面的设计令人耳目一新，就是性价比不高，感觉营销方案也有问题。

1、户型设计
（1）水晶城的一期户型中也采用了常规的空间赠送方式：大阳台（封闭后可作为房间使用）及错层露台（销售人员在样板间中进行了特别强调）

露台赠送




大阳台



[ 本帖最后由 lianxi 于 2009-3-17 15:14 编辑 ]

lianxi

2）创新的赠送空间方式一：落地飘窗（销售人员特别强调，第一次听到这个概念）基本所有的户型中窗户都采用了落地飘窗的设计，就是在靠近窗户约70公分的空间由于高度为2.18米，不计算建筑面积赠送给客户。本人要买房，也看了不少楼盘，包括中海的高层户型，好像也没采用这样的设计，在杭州应该很少有楼盘采用该方式。



（3）创新的赠送空间方式二：送夹层（夹层层高为2.18米，不计算建筑面积，空间好复杂，看模型让人头晕）
水晶城1号楼的全部户型都采用赠送夹层、挑空客厅的方式提高房子的附加值，分别采用上叠和下叠的两种方式将夹层空间分摊给不同的户型（空间不是一般的复杂），每户可获得30-50平方米不等的面积，个人感觉其本质与普通户型顶层赠送阁楼的原理相同；在杭州该户型应该也是首创。
回家后，仔细分析了下，水晶城只建1幢这样的楼，可能的原因是，采用此方式对项目的容积率影响非常大，水晶城为了赚取最大利润也仅有一幢楼采用此方式。由于目前土地出让的容积率都相对较高，可能采用此方式增加楼盘附加值将不会被多数楼盘采用，只能是作为楼盘亮点。
另外因为户型平面比较复杂，一般人不现场体验很难感觉其空间的丰富变化，故本帖中不对其户型平面进行详细分析。平面的分析留给别人吧，要不别人怎么拿水晶啊！

lianxi

2、价格
此贴仅对水晶城的价格体系进行分析，不与周边楼盘对比。
水晶城的叠式户型均价为16000元／平方米（夹层部分的面积赠送），普通户型均价为12000元／平方米。本帖以最终的实际使用面积基本相同的89平方米叠式户型和139平方米的普通户型进行价格分析。
通过对销售人员介绍的情况，计算全部叠式户型平均100平方米可获得约40平方米的夹层赠送空间，如果按照16000元／平方米的均价计算，参照普通户型均价12000元／平方米，反算其夹层的均价约为100*（16000-12000）／40=10000元／平方米。按以上的计算可看出夹层虽然是赠送，但实际消费者需要付出10000元／平方米的均价购买。
以下再对89平方米叠式户型（55平方米的夹层空间，实际使用空间为144平方米）和139平方米平方米户型的总价及空间结构对比如下：
89平方米叠式户型总价：89*17000=151万元（由于夹层空间较大，按照均价17000元／平方米估算）
139平方米普通户型总价：139*12000=167万元
以上两个户型的实际使用面积基本相同，但最终装修后139户型可作为四房使用，89户型只可作为三房使用，而价格上89户型明显具备竞争优势。

89叠式户型


139普通户型

lianxi

3、营销方案
水晶城的营销中个人感觉目前形势下存在比较大的问题：
（1）目前满城尽是打折声的形势下，水晶城99折的折扣明显有点不合时宜，让人看不懂；
（2）虽然夹层户型是独创，但是其夹层实际约为10000元／平方米的价格显得有点偏高，给消费者的心理带来一定负面影响；
（3）夹层户型只在1号楼（点式楼）中规划，共四种户型，每个户型约为25套左右，而其他的普通户型规划在2、3号楼（板式楼）中户型种类多且数量大。本人看的楼盘较多，与一些销售人员交流也比较多，一般的营销方案中，房产公司往往是将数量较多的户型及去化速度较慢的户型会配置样板间来促进销售，而水晶城则完全选择了相反的方案，去化较好数量少的四个夹层户型全部配了样板间，而数量较多的普通户型只配置了一个样板间。个人认为这样的营销明显有一定的失误。另外样板间的设计明显感觉与东方郡有一定差距，尤其是在小空间的装修上。

4、给购房者的建议
虽然水晶城处在滨江区居住氛围最成熟的区域，但是其高出周边楼盘2000-3000的均价及99折的折扣，其竞争力明显较弱。
若购房者选择购买水晶城，那么基于以上的分析，可根据自己的实际情况进行选择，年轻人希望房子有丰富的空间结构且父母较少住在一起可选择送夹层的叠式户型即1号楼，如果是和父母一起居住且讲求实用性则建议选择普通的户型即2、3号楼，因为叠式户型的楼梯都比较窄，坡度也较大，老人上下不方便的。

fengjing

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0度

强！

山石999

支持

钱塘水晶

分析的很好，不过我还是认为东方郡的样板房没水晶城的好