关于物管的一些建议……

云顶～～

刚刚和重庆的一个朋友聊起我们小区物管的事情，那朋友居然以前在物管做过维修部经理的，给了一些建议：


跟物管签合同，一定要弄细点，比如：保安数量，巡逻路线，清洁工清扫频率，哪些设施属于公共维护范围，每年检修几次等等……

弄了这个，既是对物管的约束，也是对那些不讲理的业主的约束。

一个物管经理说：物管不是高素质人做的活，商业物管还可以，住户物管就难了，难就难在业主不理解。
要实现这个理解，必须要有合同约定，并且大家都遵守。

弄一张表，左边一列是各种服务项目：
比如：门岗服务、巡逻服务、清洁绿、公共绿化。。。，把各个小项理出来。右边是质量服务标准及费用（空白）。先喊物管公司自己来填这个标准和费用……填好后，给业主看，如果满意，就继续深入谈判……

云顶～～

服务等级

三    级

基础条件

小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。

收费标准

（元/月.平方米）

服务内容

服务标准

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭统一。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。



（已包含税、费）

设施设备

维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。6、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

公共秩序

维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。 设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道通畅，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

绿化养护

管理

1、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

综合管理

服务

1、建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公管理。6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。7、公示服务联系电话， 每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，回访率70%以上，对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。12、召集首次业主会会议，协助组建业主委员会并配合其工作。

齐云高处

[emot]98[/emot] [emot]98[/emot]
细化好，这就是拉MM说的要细化，要具体

云顶～～

自己先算算帐后，心里有数了，然后再跟物管谈，这样大家有诚意，就塌实许多

否则，遇见那些混蛋物管，他承诺得天花乱坠，但实际上不可能实现。。。（这点对照先前的正邦物管，唉……）

绝大部分的业主和物管扯皮，就坏在合同和约定上

物管要赚钱，不可能不计算成本地投入。
而有些业主却认为：既然你是物管，就应该提供5星级服务，否则我就不缴费，而且要闹。

有了明细的合同，大家都按合同和约定办事，可减少扯皮和误会

[ 本帖最后由 云顶～～ 于 2009-4-4 00:19 编辑 ]

房客甲

倒垛菜，不要在这里说了，因为你想到的，别人早想到了，那些东东合同里都有。可人家就敢不做，还不怕你，你说奇怪吧，有兴趣就去看看那些东西，都有的，
所以偶说振邦是一定不能让它在了，且不能让它走的太轻松。有热情在开会的时候说吧，在这里，太复杂，多说无意义。

云顶～～

好的……

hzg0421

既然振邦服务严重打折,违约已成共识,那么前期已交的全额物管费是否要打折退回,尚未缴费的业主是否还要让他们全额补缴,这个问题值业委会得探讨.

云顶～～

原帖由 hzg0421 于 2009-4-4 11:17 发表
既然振邦服务严重打折,违约已成共识,那么前期已交的全额物管费是否要打折退回,尚未缴费的业主是否还要让他们全额补缴,这个问题值业委会得探讨.

非常赞同……

弥撒

结论,倒督菜应该进业委会.:emo81_ :emo80_

云顶～～

搪不牢地……[emot]109[/emot] [emot]111[/emot]

青山不惑

原帖由 hzg0421 于 2009-4-4 11:17 发表
既然振邦服务严重打折,违约已成共识,那么前期已交的全额物管费是否要打折退回,尚未缴费的业主是否还要让他们全额补缴,这个问题值业委会得探讨.

有道理，这是个问题，看业委会怎么处理此事！

振帮还搞过全年一次性付清物业费打折的促销，收获不小啊！

雕牌牙膏

...