封阳台、封“阳光房”、搭玻璃雨棚的业主请关注

紫金生活OK

封阳台、封“阳光房”、搭玻璃雨棚的业主，相信各位已经收到或即将收到一封来自某机关的《行政处罚告知书》，内容是：该机关依法查处的你擅自搭建构筑物一案调查已经结束，因为你违反了《杭州市城市规划管理条例》第26条，将对你作出自收到决定书之日起10天内自行拆除的行政处罚，然后告知你有3天时间去申辩，否则就视为放弃此权力。
相信每位奉公守法的业主接到此书后都会感到惶恐、焦虑，却又不知道怎么办，因为你化了成千上万的钱，又辛辛苦苦找人封的阳台被人家二话不说，一片薄纸责令拆除心不甘哪。不拆吧，人家又明里暗里的表示要强制怎么样怎么样，左右为难，于是乎就决定先去申辩，有的是准备口头的，有的准备书面的，可去了到底怎么说，去之前你给我搞搞清楚！
一、 本小区物业管理适用的管理条例是《杭州市物业管理条例》，《杭州市城市规划管理条例》不适合应用在小区物业管理上。
二、 本小区的物业管理的权力机构是业主大会，执行机构是业主委员会，因此，某机关不具备直接对业主行为进行干预的资格，直接向业主下达《行政处罚告知书》有越俎代庖之嫌。
三、 开发商与与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台、可否搭雨棚等的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的、业主认为可以这样或那样封闭的，物业管理公司认为必须这样封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。
四、 物业管理公司有独立的财产，以自己的名义享有民事权利并承担民事责任，属于企业法人。同时，就其性质而言，物业管理公司以营利目的进行活动，属于服务行业。因此，物业管理公司应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。
五、 业主购房时签订的《物业管理服务合同》、领房时签订的《业主公约》、关于阳台封闭的要求规定均可任定为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益。
六、   业主依法享有建筑物区分所有权。根据《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中，单辟第三节“建筑物区分所有权”，并对其做出明确定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。
七、   在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。约定业主不得封闭阳台、封所谓的“阳光房”、不准搭建玻璃雨棚的内容不合理，也没有法律依据，目前业主封闭阳台、使搭建玻璃雨棚用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故任何人、任何部门都无权干涉。
八、  针对二楼住户阳台突出部分不能封闭或只能采用台阶形式封闭的要求更是损害业主利益的无理要求，有的业主就是因为二楼阳台有这一空间才买的二楼，凭什么要求把这一空间隔离出去或在下部建一暗无天日的箱式空间，合理吗？上面形成的可踏面安全吗？卫生吗？谁愿为此提供承诺吗？
九、《行政处罚告知书》称“擅自搭建构筑物”含义严重错误，构筑物指不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。用在此处根本是乱弹琴，不懂就别装懂，相反，在下部建一暗无天日的箱式空间倒有点构筑物的味道了。
十、 所谓的强制执行更是十足的蔑视法律的强权逻辑，有关单位只能提出行政诉讼、民事诉讼，由法院来裁定结果后处理，我们相信法律会给业主们一个公正的结果。

狐狸木木

楼主,我也需要申辩,但你的申辩我没看懂.

狐狸木木

　　那天匆匆浏览了一下，没看明白，现在有空又看了一下，发现一旦对簿公堂，楼主的这些理由不足以对抗法院．是不是楼主对法律的理解有误，在这里与你探讨。

　　“一、 本小区物业管理适用的管理条例是《杭州市物业管理条例》，《杭州市城市规划管理条例》不适合应用在小区物业管理上。”
　　适用的。如果行为同时符合几个法律规定的处罚情形，可以同时适用，不是选择适用。

　　“二、 本小区的物业管理的权力机构是业主大会，执行机构是业主委员会，因此，某机关不具备直接对业主行为进行干预的资格，直接向业主下达《行政处罚告知书》有越俎代庖之嫌。”
　　如果行为触犯行政法规的话，相关职能部门有权行使处罚权，相反业委会无此权力，要是有就好了。
　　
　　“三、 开发商与与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台、可否搭雨棚等的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的、业主认为可以这样或那样封闭的，物业管理公司认为必须这样封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。”
　　阳台是否封闭，如果没有约定，就按交付时的状态。自主封闭，涉及违反规划，另须批准，因为阳台、露台封闭与否，涉及面积计算。能不能封闭，物管是没有权力的。业主公约对此也不能约定。
　　
　　四、五、六三条与封阳台、封“阳光房”、搭玻璃雨棚行为无关。而且楼主对区分所有的理解有误。举个例子，我们买的房子是专有的，但上下层的楼板、楼道是区分所有的，如果这样来理解条文是不是明白一点。但这与包阳台、露台和搭雨棚没有关系。
　　
　　我们小区很多业主封了阳台、露台，对小区来说，只要材料同一，不影响小区美观，我认为倒并不是非要处罚不可。但最近小区内确实存在搭阳光房、破坏绿化改造院子、破坏外立面搭晾衣架的情况，确实给小区的外观造成了破坏。从爱护小区出发，大家要自律，真的要处罚，确实很麻烦，多一事不如少一事。我也听说杭州市政府要对新建小区违反规划的行为进行统一整治。当然杭州包阳台的小区比比皆是，但如果规定一个时限，凡某年后建的小区一定不能包阳台，包阳台的一律拆除，那就没辙了。
　　
　　楼主是不是二楼的，封闭了突出部分的露台？不知道这是不是房产公司设计时欠周到考虑的地方，确实给二楼的业主生活带来了不便。去年一些业主因为封闭露台被处罚，要强行拆除，到法院申请强制执行时，召集被处罚人听证，法官也来实地考察了，最后确实因为二楼的露台设计缺陷而暂缓执行，不过尾巴还留着。我们小区还有一个设计缺陷就是一些顶层业主的的阳台（不是大露台）没有顶棚，很多业主搭了顶，有的进行了封闭。从人本理念出发，这两种情况都是情有可原的，出罚时可能会轻一点，比如罚款，不一定强行拆除。其他情况就说不好了，如果一定要严格执法，我们就只有坐以待毙了。
　　
　　最后画蛇添足，希望不要因为我是业委会委员而批判我的观点，我只是从法律的角度与楼主探讨。
　　
　　另外，业主有什么法律上的疑问我都乐于回答，回答错了，以后不找我就是了，反正也没花钱。:lol :lol :lol

[ 本帖最后由 狐狸木木 于 2009-5-14 16:46 编辑 ]

细草

我家也住二楼，非常非常幸运的是：在我家二楼阳台突出部分封闭后不久，楼上4楼的小朋友将一只哑铃扔了下来，掉在我家二楼的玻璃顶棚上，幸好玻璃顶用的是两层钢化玻璃，所以并无大碍。要不然，后果真是不堪设想啊!
:L :L

北高峰美人峰

你应该感到幸福的是小朋友扔下的仅仅是小哑铃，如果是一个什么大家伙，玻璃棚有什么用？赶紧搭个铁棚吧！:)

紫金生活OK

谢谢三楼的给予正确指导:loveliness:

ball369

这事法院早有定论，城管输了。我们的物业又在搞什:( 么花招。

ball369

二楼突出部分也是阳台的一部分，不属于露台。看看合同和图纸就清楚了

三民情

不是没事了吗?怎么又有事了,谁想破坏和谐?

狐狸木木

我不知道楼主发帖是不是已经收到处罚通知单，或者出于对包阳台＼搭雨棚的行为可能受到处罚的担忧，我个人认为，包阳台，顶楼露台搭雨棚，应该不会成为处罚的重点．但最近小区改造花园，占用公共绿地，在外墙搭晾衣架的行为，业主反映很强烈，业委会出面劝阻无效，物业阻止时工人还跟物业管理人员打架．在这种情况下，一些业主可能投诉执法部门了，社区和街道对我们小区很关注也很关心，希望我们社区成为城西的一个品牌小区示范小区．作为业主我们都有义务爱护我们的家园，不能只顾个人私利，应顾全大局，从我做起，使我们的小区真正成为美丽／舒适／和谐的小区．
　　据说和我们一河之隔的西溪天堂售价每平方４万，这是多么鼓舞人心，如果大家任意破坏小区形象，自降档次，无异于糟蹋我们自己口袋里的钱．府苑跟我们同样地段，园内绿化率比我们高，还有一条河流经园区，但形象和管理毕竟不如我们，这两年房价渐渐跟我们拉开距离了．
　　

ball369

我们小区最该处罚的是在地上到处钉杆子的物业，钉个杆子就想管好停车了？真是天真!没看到人家干脆把车横在杆子前了。几个转弯处双排停车就不怕蹭破赔车。

北高峰美人峰

既然管不好不如大家索性全部乱停,停的大家都怨声载道,停的大家都看不下去,停的平时最乱停的人也不想乱停了,停了大家都有想法了:还是不乱停的好.也许,到了这个火侯,大乱才可能得到大治.

论文汇编

嗯哼，我是新人，我有话说

论文汇编

府苑跟我们同样地段，园内绿化率比我们高，还有一条河流经园区，但形象和管理毕竟不如我们，这两年房价渐渐跟我们拉开距离了
真的，府苑的房子我看过，其实很实惠，小区公用空间非常大，停车随便，得房率高，单价那时比紫金便宜三千多，可是当家的只喜欢紫金的环境和物业，看到紫金就走不动了，其实紫金的房源很少，房价基本由房东说了算。也因为是改善性住房，所以舒适比性价比更重要。

[ 本帖最后由 论文汇编 于 2009-5-30 17:16 编辑 ]

论文汇编

作为业主我们都有义务爱护我们的家园，不能只顾个人私利，应顾全大局，从我做起，使我们的小区真正成为美丽／舒适／和谐的小区．
我装修时也想包阳台:loveliness: 因为有两个阳台想包掉一个干净些，但老公说1，包掉一个就隔断一个与外环境亲密接触的机会（我家楼底风光很美），连风都吹不进来。2，想一想以前旧房子风吹铝合金的声音吧，等四五年水泥老化了，就都是这声音了，那还花那么多钱搬过来干什么？另外，的确高档的小区是不允许外包的，所以为了顾全大局，从我做起，使我们的小区真正成为美丽／舒适／和谐的小区．
我家那时还定了晾衣杆，结果保安不让进，那就不进呗，有规矩成方圆，没有衣服外晒，小区不是更美吗。

论文汇编

希望我们社区成为城西的一个品牌小区示范小区．
此事大有希望:lol

论文汇编

最后拍句马屁：狐狸老师，我支持你:handshake

狐狸木木

原帖由 论文汇编 于 2009-5-30 17:39 发表
最后拍句马屁：狐狸老师，我支持你:handshake

谢谢新来的邻居妹妹的支持！:handshake
如果大家都能象你那样珍爱自己的家园，紫金成为品牌小区大有希望！

陈三

现在看看，绿城的春江花月、翡翠城什么的，外立面是那么漂亮，但是紫金的，满目都是脓疮～～～～紫金的房价也就只能这样了～～～～

陈三

紫金成为品牌小区完全没有可能