楼市进入温水期 哈继铭称租房人群可考虑买房

本小孩

    楼市成交量大幅上升的惊喜，却引来沿海地产董事长助理张鸣的悲观。他认为，这一轮“小阳春”行情结束之后，开发商很可能陷入一个低谷。因为这一轮行情是由自住型需求支持的，投资型需求何时恢复尚未可知。

　　乐观派有如中原证券分析师魏博，伴随着交易量大涨，他认为下调房地产项目资本金比例后，能够真正的使行业复苏。


　　
    在近日召开的某论坛上，中国国际金融公司首席经济学家哈继铭表示，楼市已经进入平稳期，自住需求的买房人应该出手了。
　　
成交量大幅攀升

　　在多家券商研究机构提供的分析报告，普遍认可了这轮成交量的提升对于楼市回暖的意义。


　　4月，一、二线城市商品房交易继续放量。东海证券研究报告显示，其所跟踪的国内15个城市中，商品房成交量仍然维持高位，“小阳春”景象仍在持续：福州、厦门、武汉、深圳同比增幅均超过200%，杭州、深圳、长沙、南京、天津、西安同比增幅均超过100%，上海同比增幅也高达92.3%。与此同时，一些城市成交量环比仍呈增长态势。

　　一、二线城市商品房成交均价基本企稳，环比普成结构性涨势。杭州、厦门、深圳成交均价环比涨幅均超过10%，长沙、苏州、福州、天津环比涨幅分别为5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武汉、西安环比出现下跌。


　　戴德梁行早前监测数据显示，一季度北京、上海、深圳等十大样本城市的商品住宅价格持续回落，支撑了成交量逐步恢复，十大样本城市共成交商品住宅2082万平方米，环比增长42%，同比增长62%。

　　一季度，我国个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2%，是2008年二季度以来首次实现正增长。

　　“我们在客户调研中发现，买房的的确是一些有自住需求的新上海人，而不是假按揭。”一位身处上海的银行高管对本报记者说。对后市的担心是，自住型的刚性需求能支撑楼市走多远？

　　楼市驶入稳定期

　　等待结婚的80后青年张曼无心阅读这些繁杂的数据。她只关心，房价是否还会降，什么时候出手买房合适。像张曼一样踟蹰犹豫的人，不在少数。

　　经济学家赵晓在接受本报记者采访时表示，房价已经企稳，大落的可能性不大，整个房地产市场已经呈现向上走的趋势；大涨的可能性同样不大，开发商的库存还未消化完毕。

　　在需求端，前述银行高管担心的是，宏观经济并未见底。远在大洋彼岸的金融危机还没有结束。人们对收入的预期还不够确定。

　　另外一个重要的影响因素是金融政策的支持。在按揭利率不断下调的状态下，促成了大批人购房。前述银行高管认为，现有的政策下，银行会全力支持自住型需求的首套住房购买者。而担心风险，对二套住房的改善性或者投资型需求仍未全部放开，审核依旧严格。而中邮基金高层向本报记者表示，只有流动性充裕时代重新到来，投资客才会重返楼市。

　　在供给端，国泰君安研究所报告显示，由于成交量大幅回升，小部分开发商收回优惠，或者高档楼盘推盘和成交相比前期活跃，个别城市房价略有回升。赵晓认为，在巨大的库存压力下，开发商不太可能借机大幅涨价。尽管开发商与购房者的价格博弈始终存在，但这已不是当下楼市的主旋律。

　　由于对未来趋势的判断并不明朗，很多开发商选择了停建、缓建、减少开工面积。前述中邮基金高层担心这会一定程度上加剧供需矛盾，引发价格上涨。而赵晓则提醒说，别忽视了政府的调控能力。“如果出现这种局面，政府一定会出台措施加大供应量的，届时限价房也可能重现舞台。”

　　伴随交易量上涨的是，土地市场的缓慢复苏。上海证券研究中心报告显示，北京交易怀柔湖光小区的住宅地块，楼面价为每平米5159元，远高于底价每平米3505元，土地市场渐显暖意。

　　楼市波澜不惊，开发商也逐渐退去恐慌。哈继铭认为，目前中国房价已经回落了一段时期，租房的人群可以考虑买房了。但从纯投资角度来看的话，再等一段时间也未尝不可。


(21世纪经济报道)