浙联律师解读《物权法》

早点入住

最高人民法院近日公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。据悉，这两大司法解释从2009年10月1日起将正式实施。

《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起开始实施，现在两部司法解释又进一步出台。两部司法解释涉及到哪些热点房产问题？

以受理房地产案件见长的浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟表示，两部司法解释涉及的车位车库纠纷、住改商纠纷、物业费纠纷等相关问题在现实生活中具有很强的针对性。记者特意收集了相关案例并约请陈钟进行了法律点评。

【司法解释】
业主将住宅改变为经营性用房，须具备三个条件：其一，业主不得违反法律、法规以及管理规约；其二，应当经本栋建筑物所有业主同意；其三，若非本栋建筑物业主，可以证明其与住改商者存在利害关系，那么“住改商”还需经其他非本栋建筑物的业主同意。

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【案例】

2009年4月，宁波市工商局为了应对金融危机鼓励自主创业，发布了《关于进一步放宽市场准入条件支持创业发展的若干意见》。根据该意见，除法律、法规明确规定的禁止项目以及存在人身、财产安全隐患、环境污染、扰民的经营事项外，经所在地居民委员会或业主委员会同意，允许城区住宅小区内的住宅用房由房产所有权人自用或出租给他人使用，并登记为企业住所（经营场所）

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【专家解读】

自2004年底起，杭州市就开始“住宅禁商”。杭州的这一做法可以说走在国内其他城市前面。物权法的这一新规定对杭州适用性不是很大，主要还是适用于我省一些目前住宅尚没有禁商的城市，比如宁波。

根据物权法及其司法解释，法律为“住改商”设置了非常苛刻的条件，毕竟这一行为涉及到的业主人数众多，要取得所有相关业主的同意实属不易，只要一人投了反对票就不能实行。所以，宁波市工商局这一行为没有法律依据，实属违法行政行为。