看“民间验房师”怎样验房( 都市快报 06.03.01)

guanzhu · 发表于 2006-3-8 09:19

验房时要多留点心眼，以免留下后遗症。很多人一生中买房很可能是头一遭，对验房自然也没有经验。而商品房一旦出现质量纠纷，对消费者来说往往是很头痛的事情。那么如何做到“防患于未然”，验房该注意些什么呢，记者就此请教了业内有关人士。业内人士介绍，验房时最好带上笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等物，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：一是房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。二是房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时还可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。三是检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰现象，因为这些都是渗漏迹象。另外，还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。再要看的是供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。检查时注意强电、弱电垂直距离是否超过一米，因为距离达不到要求，日后会影响电视收看效果。卫生间排水情况也不要忽视，要查看水是否能通畅无阻排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。另外，还应测量房间层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米；层高3米，实际高度不能低于2．75米；住宅层高不能低于2．8米。还有，看看所用材料是否是当初承诺的品牌。业内人士还提醒购房者，在办理入住手续时，应要求开发商提供项目竣工验收备案表，并查看所购房屋是否在该表范围内。购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现严重质量问题，修复了也无法正常居住，可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失，协商不成可向法院起诉。

guanzhu · 发表于 2006-3-8 09:22

正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头，建议早晨要赶早，如8时，或下午2时半。 验收房子八项必看 看完资料后，基本就可以去验收房子了，钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。 一看 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。 二看 检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。 悄悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 三看 仔细检查地面，看看地面有无空壳开裂情况。 悄悄话：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。 四看 水电煤气畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 悄悄话：逐个关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 五看 验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，表面无积水。 悄悄话：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的“尾巴”）。 六看 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 悄悄话：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 七看 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。 八看 测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，特别注意阳台、墙角等处，记录测量数据。 悄悄话：最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、淋浴房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

guanzhu · 发表于 2006-3-8 09:27

验房绝招：从准备到交费用醒目收楼面面睇（都市快报）准备篇 要计算好保修期 业主在收楼之前一定要注意计好商品房工程质量的保修期限，因为国家对于工程质量保修有明文规定，业主要懂得用法规保护自己，不要在入住后才发现工程质量有问题，然后再找发展商也是于事无补。 根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》(中华人民共和国国务院令第279号)第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。而业主在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。届时，在保修期限到达之前，可以再把相关项目重新检查一遍，要是属于发展商在保修期内应负责任的部分，业主就应督促其完成修缮工程。 细节篇 业主在收楼时最难的就在于检查房屋质量，当中一些细节就最容易忽略，并且发生问题后再维修就比较麻烦，所以业主要记得留神。 1.门窗 检查门时最主要是看看开启关闭是否顺畅，门四边有否紧贴门框，门插有否插入得太少、门间隙是否太大。而检查窗时首先就是要看玻璃是否完好，检查窗边与混凝土接口有无缝隙：窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。另外，试一试开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。最后就是要注意窗台下面是否有水渍，如有则可能是窗户漏水。 2.天花 首先看顶上有无裂缝，如果有，就要懂得判断严重程度：如果是与房间横梁平行的裂缝，就属不妨使用的质量通病，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那该住宅就有严重结构性质量问题；另外要看顶部有无水渍、裂痕，如有水渍，就有渗漏之嫌；接着就要看顶棚有无麻点、油漆脱落或长霉菌、隆起或凹陷、特别倾斜、弯曲、起浪等等，这些都是容易出现的质量问题。 3.地板 看看地板有无松动、爆裂或撞凹，试试行走时有无吱吱作响；检查一下地板石或材质板的间隙有无太大，特别注意柚木地板有无大片黑色水渍；细看地脚线接口，检查有无松动现象；再就是看看是否有裂缝、起砂现象。 4.厨厕 注意看裂痕，浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通畅；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有无往门口处倾斜，不然水要流进居室内；厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。 5.开关插座 记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，连各种电路、闭路电视、电话插座的位置也应仔细了解。国家出台《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 工具篇 业主要检验以上的细节问题，可以在收楼时带备一定的小工具。 1.电笔或扁形三插头小电器 事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，或是可带一个扁形三插头小电器，如电吹风、电须刨等，插入屋内各个电源插座就可知道电源是否已全部接通。 2.小锤 用小锤仔细敲击需检查处，主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片等等。　　 3.备忘贴纸　　 验楼时发现需要修缮的地方，除了填写维修单外，还可在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。 费用篇 在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下： 1.装修垃圾淤泥清运费，原则上由业主自行清运，需物业公司清运的按实际发生费用收取并报分管物价局备案；业主以书面明确不进行装修的，不必缴交；业主装修完工，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位和设备设施，装修保证金应于检查合格之日起15个工作日内退回业主。 2.公共设施费用，在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收取：A、公共防盗门费：按实际支出分摊，并需出示有关费用凭证；B、有线电视初装费；C、管道煤气初装费。 另外，如果物业管理公司向业主收取以下规定不能收取的费用，应引起业主注意：(1)、供水、供电一户一表(含抄表装置)设备；(2)、信报箱、通邮费；(3)、电话管线费；(4)、装修管理费。

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