北京：四合院"珍品"稀少 最高售价达4亿 现在买还值吗？

东窗未白

　　“门前一棵槐，升官又发财。这都有‘讲儿’的。”从后海南的柳荫街转进西口袋胡同，看着一棵老槐树，一家中介公司的经纪人小苏对记者说。
　　“这胡同怎么这么窄呢？”“要不干吗叫口袋胡同呢，就是‘口小膛儿大’，再往里走走，就宽了，停车、调头都没问题。”
　　说着话儿，我们来到了要看的四合院门前。“这是一套坐北朝南的三进院子，规矩方正，占地824平方米，最早是清朝一个管皇粮的四品大员的宅子，保存得比较完整，报价3800万元。”小苏介绍道。
　　听完小苏的介绍，记者跟着小苏走进这座院落，细心欣赏：位于院子东南角的门口已经没有了门楼，两扇红色木门自然开启着，像是从来没关过，不过，即使关上了也没什么意义，木门的下边已经破了两个大洞。
　　进入院子里，一片低矮、破旧的平房出现在眼前。确切地说，这里已经没有了院子，只要能盖房的地方都盖上了房，盖不了房的地方也堆满了旧自行车、旧家具等杂物，一座三进院实际上已经变成了一个大杂院。院子中，原本的南房、正房、后房、耳房虽然还在，但已经破旧不堪、墙皮脱落，完全没有了当年的模样。
　　据小苏介绍，这个院子目前住的是这座老宅子的后人，房本上有7个产权人。看着眼前这座杂乱的院子和破旧的墙体，记者不禁产生疑问：就这么一个院子，报价高达3800万元，值嘛？

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　“四合院”市场现状扫描

　　看过这个院子，小苏又带记者看了其他3个目前四合院市场中的典型院子。

　　1号院：位于柳荫街东侧大翔凤胡同，占地400平方米，报价2200万元。

　　这座院子是一套门朝北开的倒座儿房，刚刚翻建过，刺鼻的油漆味儿还在。小苏介绍说，这个院子的设计师是一个新派设计师，因此，与常规设计不同：四周都盖了一圈儿房的院子中间，建了一个大厅房，把南北房连成工字，同时，也把院子一分为二，形成东西两个各十几平方米的小院，每个小院的北侧还分别有一道月亮门。

　　厅房和月亮门的设计不仅挤占了院子的大部分空间，而且挡住了北房的视线。据小苏介绍，许多看房人都对这个院子感觉不太好。另外，记者发现，由于这个院子比胡同高出一截，因此，虽说院子不小，但也不能建车库，车子只能停在胡同里。

　　2号院：位于德胜门内大街东侧羊坊胡同，占地约100平方米，报价420万元。

　　这也是一套门朝北开的倒座儿房，三间破旧的北房、一间西房，院子虽然很空，很敞亮，但美中不足的是，院子的东墙、南墙外，邻居都开了后窗，整个小院都无任何私密可言。

　　3号院：位于正义路南的草厂三条，占地300平方米，报价1500万元。

　　这是一套院门朝西，正房为东的小四合院儿，据说是一个京剧名家的故居，原宅中，山墙上的福字砖雕、垂花平门已经不见踪影，房子也有些老旧。小苏说，这边的院子售价基本在2、3万元一平方米，这套房子之所以贵，主要是因为它有一些历史和故事，有一定的文化附加值。

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　　四合院“珍品”少之又少

　　看过一圈市场上的四合院后，记者怎么也难以把它们和“天棚、鱼缸、石榴树、老爷、肥狗、胖丫头”的美好生活联系起来，但价格却高得惊人。

　　对于记者的感受，经营了多年四合院的万德成总经理井蕴娇一点儿也不觉得奇怪。她说：“事实上，目前的四合院市场就是这样的，多数房子都是老旧房、大杂院，需要重新翻建，有些翻建过的房子也不是特理想。”在她看来，西口袋胡同的房子虽然破旧些，但位置、环境、“品相”还都算不错的。

　　“大家理想中的四合院在市场上很少很少，一年也出不了一两套，但有‘瑕疵’的比比皆是。因此，我们这里有许多人都是揣着钱和梦想而来，最后失望而去。”井蕴娇补充说。

　　据了解，井蕴娇所说的“瑕疵”，包括产权人多，房子不方正、私密性不好、不方便停车、周边有公共厕所等。经纪人小苏和记者解释说：“由于历史原因，一般一套300平方米以上的院子中，都有5个以上的产权人，和5个人谈判是一件很费力的事儿。至于院子本身，许多院子都是长条形的，或异形的，另外，院子周边还有二层、三层的高层建筑，或邻居有后窗，这样，院子里的生活都暴露在别人眼皮底下。停车虽然是现代人生活必须的，但过去胡同里走的都是轿子和洋车，能进车的少之又少。”

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　　最高售价4亿元

　　房子虽然不理想，但因为四合院的短缺和越来越多的有钱人迷恋四合院的生活方式和尊贵地位，带来了四合院价格的高涨。据了解，目前北京四合院的价格与2000年相比，翻了5倍左右，每平方米售价达到2万元至10万元，一套300平方米以上的院子，基本都在上千万，其中，万德成手上有一套房源，售价4亿元。

　　据了解，目前，不少房主在出售房产时通常对价格抱有较高的期待，在东四、西四等文保区内，不少卖家无论自家房况如何，动辄报出四五万的均价。至于高价四合院是否“虚高”，哪些四合院售价“虚高”，经纪人小苏认为，这是一件特别难以判断的事儿，他说：“四合院和楼房不同，‘一步一价’，两个相邻的院子价格都可能差一倍。以目前最受关注的什刹海地区为例，院落与院落之间的价格落差非常大，根据与海边距离的远近、胡同的规整和宽度、离商业区距离的远近、附近房源的数量、院落大小、房屋保存状况等诸多因素，有的报价，每平方米十万元以上，而每平方米三万多的价位也并不稀罕。”

　　据井蕴娇介绍，虽然四合院价格是否虚高难以判断，但目前的价格确实影响了成交量。今年以来，四合院市场不是很活跃，买房人出手很谨慎，毕竟价格这么高，又不能做贷款。

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　　现在买四合院值不值

　　朱女士已经买过3套四合院了，其中她2000年在南池子买的一套四合院，单价已经从当初的7000元一平方米，升到8万元一平方米。

　　对于目前的四合院价格，她也认为高得有些难以想象，但她强调，目前，她还在淘房，如果“淘”到合适的，“品相”好的，她还会出手，但有一些房子，她也认为不值，比如大翔凤胡同400平方米的院子，在她看来，就不是一个“正经玩意儿”。

　　做了十多年的四合院经营，井蕴娇虽然也觉得目前四合院的价格有些高，但她认为即使“虚高”也很难打下去，毕竟四合院太少了，又有人认。另外，从过去来看，去年房地产形势那么不好，四合院的价格也没降，而且还在涨，涨幅还不小。“比如草厂三条那套房，现在看着有些贵，也许2年后，就不是那个价儿了”。

　　据了解，四合院价格难以降下去，还有一个重要原因，就是卖房人不着急卖，据了解，有的业主卖四合院卖卖停停，都卖了四五年了，卖不出去，也不降价。

　　专业人士介绍，目前，买四合院首先要明晰投资用途，到底是做办公、餐饮还是旅馆经营？另外要做好投资预算：“四合院投资回报固然诱人，但交易不能通过银行贷款，投资人必须要保证手头有足够宽裕的资金流。除了交易款，四合院后期的翻建费用也必须要考虑。”在价格方面，支出的成本与投资回报之间成正比，便宜的院子固然好，但价格昂贵的四合院也因其不可复制的优势而更容易收获高回报。

　　四合院交易牵涉到十分复杂的产权明晰、税费等问题，交易过程比普通二手房繁杂得多，一旦出现麻烦，损失难以估算。还有一点需要注意的是，提前打听好规划，是否有可能拆迁，周边是否会起高层等。

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　　相关资料

　　房源：老北京四合院多分布于东城、西城、崇文、宣武四区的胡同，经“文革”年间拆毁和多年北京旧城区市政规划改造，能保存完好的四合院已经寥寥可数。目前，产权明确、能够上市交易的四合院房源大概只在170套左右。

　　购买人：小时候就住四合院的纯北京人，现在事业有成买套院子找感觉的；迷恋京味文化有四合院情结的外地人士和海外华侨，买院子安享晚年；把四合院当作一种增值投资的个人和公司。

　　用途：三成自住，七成翻修后等待升值。部分尝试经营，如开旅馆、棋社、茶室等。
来源：北京晚报