【转贴】 收楼宝典最新“情报”

大民

【转贴】 收楼宝典最新“情报”

        买房是人生一件大事，不少家庭花一辈子的“积蓄”，好不容易才下决心选定一套房子。年关将至，买楼人终于等到了收楼关键时刻。要提个醒的是，收楼的买家在高兴的同时别忘了收楼也有繁复的程序和细节，尤其是近一两年，房地产市场的新产品越来越多，新品种、新花样日新月异，新产品的应用同时也给收楼的买家带来了新问题，以前收楼的“老一套”，现在很多都派不上用场了，市场变化了，买家也需要跟上形势“与时俱进”了。为了让广大市民能顺顺利利地住上新房子，我们特别请教了多位行内“高手”，网罗了一系列收楼最新“情报”，让您做个醒目收楼人。


　　收楼日期只可提早不可推迟

　　按合同约定，发展商通常在收楼前十几天通过挂号信等形式将收楼通知单送到买家手上，并通知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。现在，许多发展商都“时兴”提前交楼，因此，买家应时刻留意信箱有没有收楼通知单。

　　然而，并非所有发展商都能做到按时交楼，因此当业主收到收楼通知书时，首先要看发展商的实际交楼日期是否超过了合同上约定的收楼日期，如超过了，可考虑向发展商按合同索赔。

　　错过收楼日期麻烦多

　　收楼通知书一般以挂号信方式寄出，某些负责任的商家会在收楼通知书寄出后再以电话通知买家，也有的发展商家并不管你有没有收到。需要留意的是，发展商的收楼日期大多约定在收楼通知书寄出30天时间内，买家要带齐所需资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约）、各期还款单据（发票或用于换发票的收据），按揭购房的要带上银行贷款合同，
还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知书等到楼盘现场办理收楼入住手续。按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。譬如买家由于出差在外没收到通知书错过收楼期，那责任在自己身上。

　　因此，买家在购房时切记写清楚邮寄地址，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

　　看清合同查清证件

　　要收楼了，买家当然也要拿出《购房合同》保护自己的权益，因此收楼前应仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些东西是发展商必须交付的，买家权益有哪些。

　　根据国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

　　因此，在收楼时需要求发展商出示《建设工程质量认定证书》（这是房屋通过有关部门质量验收的凭证）、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳
台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。

　　有权利选择不收楼

　　根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息：

　　由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼；开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知买受者的；开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％
（不含3％）的；房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。

　　若碰到“三书一证一表”不齐全情况，购房人可选择拒绝收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××》”等字样并妥善保留好相关文件。

　　莫忘记录验楼结果

　　验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。需要提醒的是，不管发展商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。

　　防止不公平《入住协议》

　　验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

　　《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。签署时应先详细研究，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。

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