创新是万科的发展主题

火鹰

四季花城——郊区的欧洲小镇
　　 1．基本概况　　
　　发展商：深圳市万科地产有限公司
　　位置： 位于深圳市龙岗坂田布龙公路与五和大道交汇处。
　　交通：社区配有住户专车往来市区。
　　类型与规模：四季花城占地面积 ZI7498.1平方米，总建筑面积407479平万米，规划总居住户数3096户，居住人数达1.1万人左右，是深圳市罕有的超大型社区，四季花城一期总建筑面积为76427平方米，二期建筑面积为107998平方米。绿化率为40％、容积率1.87。
　　 社区配套：
　　 300米商业街：华润超市、便利店、诊所、银行、书店、面包洗衣店、音景店海尔专卖店、装饰材料店、布艺店、冲晒铺美容美发、咖啡店及万店会精选商家
　　 会所：泳池、健身房、桑拿室、淋浴率、壁球室、属于馆、 桌球、乒乓球、棋牌室、麻将房、室外儿童游乐场、网吧、按摩池、阅览室
　　 幼儿园：海丽达幼儿园。
　　 其他设施：网球场、缓跑田径场、烧烤场、风味食街。
　　 2．户型
　　 四季花城以两房及三房户型为主，面积为45一140平方米，顶层户型送阁楼。
　　 3．建筑设计特点：
　　 采用低密度、低楼层、大绿洲的设计手法。建筑呈现欧式的田园坡屋顶与现代风格简洁而明快。
　　 4．特色及卖点
　　 ①欧洲小镇风情②惬意、舒适的生活空间③欧式风情商业街；①四季花城分为10个街区组⑤万科物业管理除日常清洁，家政服务外，还提供四点半学校等系列服务。

[此贴子已经被作者于2003-12-18 18:26:46编辑过]

火鹰

从四季花城看万科地产
　　四季花城是大众城市化住宅的试金石
　　四季花城的成功并非偶然，除了万科地产品牌魁力外、更是万科地产发展大众城市化住宅在深圳的一次最有效的尝试。
　　1、万科人首次提出在郊外建一座“城”的大社会思路．从而为项目的成功奠定了一个良好的基础，吸纳了一大批不打算在特区置业按居的白领客房。
　　2、万科人还在四季花城率先创造“围而不合”的共享邻里生活空间。并弱化人与车的矛盾，探索火车共存之道，还将岭南特色的骑楼运用于运建设......尤为值得一提的是，万科人在四季花城中营造口一条与美国三藩市“花街”相媲美的商业步行街，令“小城”大为增色；
　　3、尽管四季花城属于工薪阶层楼盘．万科人依然将其精品意识不遗余力地渗透到四季花城用户生活环境的每一细节，如垃圾桶依然那么细致考究，批示牌还是那么精心设计，小品还是那么有韵味。“以人为本”，万科人在地产界还是演绎得最精彩。

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巩固万科的“深圳根据地”
　　万科的堡垒在老化和松动
　　万前期的建筑设计、景观设计、中期的营销推广、后期的物业管理，构筑成了万科竞争和成长的坚实堡垒。只是，它已经慢慢老化，慢慢松动。如果万科还在津津乐道俊园是贝尔．高林设计的景观，景田城市花园是澳大利亚的柏涛做的建筑设计；当万科还在为自己的样板间、售楼厅的巧手布置本领感觉良好时，却不知外面的世界已经在悄悄改变。
　　看看最近的一些热点楼盘与即将推出的新盘，全都是‘身出名门”深圳楼市成了‘名媛贵妇”的聚集大厅，大家纷纷展露迷入的优美风采，客户恐怕早已眼花擦乱，没了主张了。要是还象两年前一样，在广告中打入“名师设计”的字眼，恐怕已经没有什么含金量啦。
万科在潜心营运新的优势
由此看来，现在中国房地产不 知不觉地经历着一场深刻的变革，由过分渲染的房地产策划阶段走向创新务实的建筑设计阶段，从建筑设计这第一步棋开始，便努力地潜心营造，以先进的设计理念去迎合市场、引导市场，以优良的品质取胜。
　　在深圳地产做的较为出色的万科，也把设计纳入重要的一环。其董事长王石谈及，万科在未来5年营销已经不是业务的龙头，把销售交给专业的代理机构去做，取而代之的重点是规划设计。为此，万科着手成立 了自己的建筑研究机构万科建筑研究中心’，以强化对国际先进设计经验的吸收和引进，加强与国际知名的建筑规划 计机构的合作，如日本的黑川纪章事务所、美国贝幸铭事务所等。万科地产正在坂田兴建的万科四季花城参照欧式概念设计，声称把欧洲小镇搬到深圳来。
　　万科的成功实践点
　　万科在建筑规划设计上的领先优势，首先，在深圳根据地付以实施的具体楼盘中，除了刚才所说的万科四季花城。万科金色家园也是一佼佼者。
　　由深圳万科集团开发的大型豪华住宅群——一万科金色家园将在下月开盘，万科家色家园占地近3万平方米，总建筑面积约22万平方米，集酒店、住宅、商业于一体，矗立于景田成熟片区核心地
　　段，与莲花路相邻，是万科地产在特区内开发量最大的一个楼盘。
　　万科金色家园汇聚崭新现代设计概念，外型俊逸挺拔，色彩鲜艳，富时代韵律；并采用半围合布局，内庭花园由香港著名的贝尔高林公司设计，采用台阶市的布局置方案，结合屋顶花园及底部架空层，形成立体绿化，将绿化充分引入室内，并把小区会所的功能延伸至整个庭院之中，引入超前的泛会所设计概念。使建筑与绿公完美地结合在一起。此外，万科金色家园还引入了先进的智能环境设计，充分利用自然通风，节能省源，采用塑钢窗，降噪板高科技新材料，处处匠心尽显且全部体现出以人为本的现代设计理念。
　　万科的主力品牌扩张成功的因由
　　万科的推广繁殖模式
　　万科城市花园，这个作为万科地产代表的优秀住宅产品，自从1993年以上海地区成功的创立起来，万科就开始在自己的全国业务范围内，努力快速的推广繁殖起来，北京万科城市花园、天津万科城市花园、深圳万科城市花园相继发展推出成功，并且各自在当地房地产市场上，建立起房地产综合指标性的专业本地位。无论是在规划设计理念上，还是在销售经营水平上，甚至在后期的物业管理维护上。都能在各地区的房地产行业市场上．坚持拥有着永恒的先行者的地位。

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上海万科城市花园
　　就以上海万科城市花园二期来说吧，它的房型是由总部企划部历时一年多，通过总结集团以往200多个房型的优缺点，然后拿到香港 与著名的房地产商交流后推荐的。而上海当地的气象特征，土地条件，以 及特定销售对象的个性不同情况进行修改，之后经过1:1 沙盘放样再次完善，确保满意后才交付施工。因此97年末参加上海市比赛，就拿回了“最佳房型奖”。
　　小区环境，也不异代价委托美国著名的专业公司进行景观设计。小区一落成，就招来了许多新婚夫妇拍婚纱照片。98年末，三个小区一并获上海市的“优秀设计 二等奖”。
　　工程质量，上海公司选施工队的入围资格明确：获上海市四次以上的“白玉兰“奖的单位，并保证获奖的项目经理自带队，且承诺质量标准为优良。中标之后工需同时签约《反腐倡廉责任书》，从97年以来，上海公司所竣工的项目，工程质量均为：“优良”，都获上海市的“白玉兰奖”或“十佳工程奖”。
　　毫无疑问，万科城市花园优秀的房型，小区环境及其工程质量，体现出了住宅较高的“产品价值”，满足了顾客对消费品的经济价值和功能价值的要求。但吸引顾客踊跃购买的因素，还有万科城市花园的“品牌价值”。
　　“物业管理好”，是城市花园的一大品牌特征。深圳、上海、天津、沈阳等地的万科城市花园项目，均为市场级的“文明小区”和国家建设部的”优秀（示范）单位”。万科物业的深圳公司，是全国第一家通过IS09002国际认证的物业管理企业．上海、沈阳公司，也是所在城市第一家通过IS09002国际认证的物业公司万科物业精心、文明的管理方式，不仅给业主创造了一个舒适的生活环境．也增添了业主的自豪感。
　　“社区文化气息热烈”，是城市花园的另一品牌特征。万科集团对“文化”情有独钟，这种文化情绪也深深地渗透到房地产开发中， 89年8月份，万科集团的第一个房地产项目——一深圳天景花园竣工交付使用，就开始积极地学习并引进境外居住小区的共管模式。随着各小区之间以及业主与发展商、物业公司之间的沟通，寓于娱乐之中。社区活动的开展，既丰富了业生的业余生活，也增强了业主的荣誉感。
　　“知名度高”，是城市花园又一品牌特征。

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北京万科技市花园
　　1、配有 7000平方米乡村俱乐部
　　2、建有儿童游乐场
　　3、全部用清水红砖墙。
　　据悉，北京从1999年7月份起禁用粘土砖，发展商自称“清水砖墙”将成北京绝版。
　　4、容积率极低
　　无须设置地下车库，就达到一户一车位，且实现人车分流，住户就近停车。交通系统设计别具一格。
　　5、小区大打“环保”牌
　　（1）移栽大树。树种精心确定为国槐、银杏、垂柳、白腊和栾树等。树木直径规定在15cm以上。
　　（2）培植爬墙虎，增加立体空间绿化。
　　（3）移动绿化。将已建成的前三期中的部分硬地面改为绿化面积。
　　（4）阳台绿化。统一安装花钵。
　　（5）纪念树认领。
　　（6）在小区内建造花房。
　　6、强调物业管理
　　不少买家都说，买万科的房子，主要是物业管理好。北京万科公司负责人认为，市场比位置重要，品质比价格重要。“服务，服务，还是服务”应当是物业管理公司和业主的共同追求。
　　万科物业管理公司编印有“万科通讯”、“万科置业俱乐部会刊”等刊物，社区文化搞得有声有色。万份公司认为，物业管理的最终目的是：无人管理。即让业主看不见物业公司在为他做事．但却又无处不感受到物业公司的服务。
　　7、住宅单体设计上有如下一些特点：
　　（1）螺旋式外挂楼梯，新颖美观．分摊面积小，实用经济。
　　（2）五跑室内楼梯，一梯两用。
　　（3）概念式阳台设计，用大面积中空玻璃窗，使室内大中分面积直接接受阳光。
　　（4）全错层设计。突破以往单调的平面布局，塑造出极具想象的半层概念大开间 、灵活分割，室内空间富于变化和情趣，布局观整清晰，居室功能分区明确，保证家居生活的私密。

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创新是万科的发展主题
　　硅谷的感触
　　99年印象最深的一件事
王石：是硅谷
　　美国硅谷的信息产业已经成为带动美国经济持续增长的火车头。但为什么是硅谷而不是美国其它的城市和地区成为信息产业的策源地？
　　99年10月份我借访问美国的机会，特意在加州的硅谷泡了几天，拜访了斯丹佛大学、加州大学件克利分校以及高科技企业苹果和惠普总部。所到之外，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满，热情洋溢。
　　我们给硅谷的成功找出了很多原因，但优越的环境却被忽视。我想，硅谷之所以成为硅谷，一个很重的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文的环境：轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲。延绵上百公里的硅谷带就象个环境优美的大公园，点缀其间高科技公司就象公园中的精品花园。置身其中怎不令你留连忘返，怎不令你热爱珍惜生活，怎不令你焕发想象力，焕发创新的欲望！！！
　　可见，给高素质的人才提供优越的生活环境和工作环境是多么重
　　要的呀！我当时就想：回到深圳要改造办公环境，创造员工愿意置
　　身其中，能够精神饱满工作的办公环境。这方面的投资不能省。万科总部的办公环境是比较“艰苦朴素”的。有意思的是，很多来
　　访者在参观后，都说：“没想到，没想到．…….
　　提倡朴素的办公环境是万科已经形成的风格，并得到投资机构的
　　好评——一给股东、投资机构的好评——给股东、投资者省钱嘛。但
换个角度，如何给职业经济员工创造一个舒适、轻松的办公环境，激发他们的创造欲，实际上是重视人力资源的表现，而只有充分挖掘运用人力资源，才能高效率地创造财富。在住处的代，对“人”的作用，万科也要重新认识。不仅仅是改善科也要重新认识。不仅仅是改善
　　工作环境，还要在员工激励、保障机制方面创新。
　　具体的创新计划
　　现在万科正在做未来五年的发展计划，万科希望能够在四个方面有所创新。
　　首先是建筑设计的创新，以万科建筑技术研究中心为龙头开展，把重心从营销转向技术，提升产品品质层面。其次是采购系统的创新，万科将组建万科采购中心，建立以“中城房网”系统为平台的采购系统，在降低交易成本的同时，促进新材料在万科地产的应用。第三是组建物业管理集团，使其从地产业务中独立出来，集中资源、拓展品牌，走专业化和产业化之路，成为集团新的利润增长点。最后，万科将致力于同建筑商建立利益共同体，形成良性的互动关系，共同促进
　　住宅产业的快速健康发展。　　　　

微云

火鹰，这些资料你哪里来的？

住在杭州

火鹰终于飞出来了，鸟窝里呆得太久了

冬眠的骆驼

反了反了
东西是好东西
但不要误导

创新是任何企业可以挂上的东东
更何况谈创新要说潘石屹
王石是稳健

企业生命源自售后服务
即物业管理

1993年万科开始中国物业管理之旅
在今天看来平常的物业管理是从万科起的
现在也一直是皇牌

地产新兵

他怎么不到杭州来啊，让我们也学习学习啊，这么好得公司~

乐观眼

可一个公司要闯入一个新的城市还是有困难，政府那就是个槛啊

冬眠的骆驼

呵呵
万科不再是起步时的万科了
到处出击
从15家到5家
现在发展到10家
每一步都很稳很慎重

不过据天津公司消息
目前已经在协商中
估计快了

冬眠的骆驼

学习万科的话
强烈建议国都学万科水晶城
天津项目
位于老城区

妈的个杭州公司就是搞不灵清的
拆啊拆
就会拆

冬眠的骆驼

强烈推荐啊
水晶城是万科集团2003年年度金奖项目

刀笔小吏

追忆水晶城跑盘

2003-06-02 10:12

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　　5月18日万科水晶城正式开盘，成全四大才子谢一威、赵骏、王跃军、范飞麟含枚而行，刺探房情。

    应该说：水晶城的东西实在是好，花园洋房均价4200元/平方米，公寓起价3700元/平方米。此期推出200套。价格略高一点，可绝对物有所值。

花园洋房

    现场展示作出样板间的有4套花园洋房。每一个都称得上美仑美奂，各有特色。单从每个套型看都是市场上很常见的基本套型，但一个单元带8套的组织方式确实别具匠心：入口设在二层，一层就多出一个和室，楼梯采用直跑，直接上到三、四楼。实际上只用了两层的楼梯完成了四层的垂直交通空间。整体尺度亲切，基本上全部明厨、明卫。四楼的更有高空间餐厅，豪华主卧设置。视觉冲击力强大，任谁见了都要动心三分。

环境

    水晶城的基地为原玻璃厂的旧址，这也是案名的由来之一。规划利用原有的树木，标志物，在局部还保留了老的工厂铁轨作为文脉标志，巧妙设计。走进去，绿荫婆娑、微风习习，感觉就象是走进了一个多年经营的老住区，没有常见的新楼盘的那股油漆味与刮刺崭新感。整体的造价成本并不高，可取得的效果却是一流的。

现场包装

    现场包装是万科做的最到位的地方，许多东西都是学也学不了的。我个人感觉，水晶城的包装要超过四季花城了。

人流组织

    万科已经摆脱了那种依靠人山人海来堆砌，煽呼情绪的阶段。整个现场的气氛安静、恬淡，舒适放松。而且为业主考虑，很多小的细节都考虑的极其周全，比如：认购流线的组织，午餐的提供。整个场地上只请了一支乐队，隔十几分钟就会有音乐漂来。

[范飞麟] 于 2003-5-28

刀笔小吏

“阳光维也纳”跑盘小记

2003-05-28 14:51
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　　2003年5月28日，阳光维也纳内部认购。

    成全王兴东、谢一威、赵骏、范飞麟浩浩荡荡杀奔项目所在地，跑盘。

    项目基本资料：
    项目地址：天津市河东区卫国道94号
    投资商：江胜集团有限公司
    开发商：天津江胜置业有限公司
    建筑设计：华汇工程建筑设计有限公司
    景观设计：新加坡文彰筑景设计师事务所
    全程推广：深圳尚美佳
    总建筑面积：9万平方米

    户型：最小为建筑面积88.39平方米的两房，套内面积为78. 12平方米；最大为138.54平方米三房，套内面积为124.44平方米。户型本身没有鲜明特色，为市场上常见的小开间、大进深的基本户型。

    价格：起价2700元/平方米，认购期均价2900元/平方米。

    规划：整个基地比较规整，由20座多层组成，规则布局，主入口在北向。中央有中心庭院。

    展场：售楼处设在现场，没有样板房，工地刚刚出地面，为看沙盘下定，整个展场气氛不错，但组织较为混乱。需要注意：

    1、现场有一架白色三角钢琴在演奏，贴和 阳光维也纳 的主题，但因为噪音太大，效果不明显。

    2、沙盘的标签还是胜江金色家园，和案名不符，估计是 尚美佳 进入后改的现在名字，但沙盘没有改过来——工作做的不够细。

    3、入口的保安衣着鲜明、体态魁梧，但神态懒散，居然是坐在门口的椅子上的。

    4、估计人员不够，沙盘周遍人都围满了，但接待只有一两个。

    5、流线组织混乱。

    总评：产品踏踏实实，很实在的东西，以小两房，小三房为主。价格适中，控制总价，销售上应该比较顺畅。

    广告表现整体欠价（针对27日，广告。27日在天津的三个主要媒体上都打了内部认购广告，都是彩色半版），音乐主题仅仅是一层皮。

    定位的音乐主题没有充分表现出来。

[范飞麟] 于 2003-5-28 13:25 加贴在 业务交流

2700元/平米的价格对顺驰太阳城是会有影响的，该项目也在卫国道上，但比太阳城离市中心的位置近了一倍。

[谢一威] 于 2003-5-28

刀笔小吏

天津万科水晶城项目分析

2003-05-29 11:37

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　　提纲
一、 项目基本概况
    万科水晶城项目位于天津市西青区解放南路与浯水道交口，原天津玻璃厂内。水晶城占地670亩，建筑面积约40.7万平方米，容积率为0.9。小区由加拿大BDCL公司规划，建筑形式有院景公寓、联院别墅和情景花园洋房。区内配有2000平米的会所、欧陆风情商业街、3600平米幼儿园、4500平米小学。该项目紧临天津梅江南板块，与梅江南只有卫津河一水之隔，地块可强有力的依托梅江南的大环境。

二、 万科水晶城的项目定位
    （一）项目的整体定位
    （二）客户群定位
    （三）产品定位
    （四）市场定位
    （五）万科的市场战略转移

三、 万科水晶城的市场推广
    （一）广告推广
    （二）活动推广
    1、外展场的设立
    2、产品推介会
    3、样板房“五一”开放
    4、项目开盘

四、 万科水晶城的规划

五、 万科水晶城的建筑
    （1）外檐与空间
    （2）房型设计
    （3）专业设计的市场化

六、 万科水晶城的样板间

七、 万科水晶城的环境建设

八、 万科水晶城的工程材料
    （1）工程材料的选用
    （2）结构形式
    （3）工程施工创新

九、 水晶城项目存在的不足之处

刀笔小吏

万科水晶城特别信息
   
　　自4月12日万科水晶城产品推介会举行以来，各界反应热烈，万科水晶城特惠认购卡继续发售中。

　　特别提示：

　　A每张特惠认购卡收取诚意金人民币贰万元整。

　　B仅持卡者方可在开盘首日购房，并享受特别优惠。

　　C诚意金在开盘首日可转为购房定金，未购房者将获全额返还。

　　D有关购卡事宜，请垂询万科水晶城外展场。

　　万科水晶城外展场地址：河西区友谊路与黑牛城道交口家世界购物广场一层共享大厅。

　　咨询电话：88231888 26215070

　　本活动最终解释权归天津万科公司所有


  

来源：北方网  2003-04-27

刀笔小吏

万科水晶城位于天津南部城区，梅江南板块之卫津河东岸，北接潭环支路，南至浯水道，西起友谊路延长线，东临解放南路。占地近670亩，建筑面积约40万平方米，包括9个组团。

    项目规划充分考虑了社区及其与地块原貌、与周边城区的关系，通过保留、对比、叠加的手法，营造了丰富的欧洲小城意象和浓厚的历史感、文化感。

    主要有三种住宅类型：万科专利的专利产品——情景花园洋房、Town House——联院别墅、以及创新多层公寓——院景公寓。建筑借鉴了欧洲小城和天津“五大道”的风格和神韵，外观色调素雅、稳重，层次丰富，材料的质感极强，内部空间布局更为新颖，尺度更加合理。

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