得房率“迷局”在哪里

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来源：青年时报
2009年09月10日
　　杭州市房地产测绘公司，是隶属于杭州市房产交易产权登记管理中心的全民所有制企业，是杭州市唯一一家持有乙级房产测绘资质的专业房产测绘单位。其业务职责包含房产测绘、地籍测绘产业，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供准确的数据和资料。
　　记者根据该公司对杭州所有在开发项目所做的面积预测，计算得出这些楼盘的平均得房率。通过这份详尽的数据，或许能让大家窥探些许隐藏在迷雾背后、鲜为人知的真相。
　　几梯几户、楼盘形态物业类型、公共区域
　　均关乎得房率
　　得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率的高低能够从侧面反映出楼盘的品质以及户型结构配置是否合理。
　　一般来说，房地产市场上对得房率的问题，各地理解不尽相同，一般主要有两种计算方法：第一种是每户室使用面积与该户建筑面积的百分比。使用面积是每户墙内的面积，即实际可供有效利用的面积；建筑面积是使用面积、外墙水平投影面积、分隔墙的一半投影面积、阳台建筑面积与公用分摊面积之和。
　　第二种计算方法是套内建筑面积与该户建筑面积的百分比。所谓套内建筑面积，是指套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。
　　不过在杭州楼市中，无论是开发商还是购房者，一般都采取第二种计算方法。
　　杭州市房地产测绘公司一位负责人告诉记者，虽然大家都在说得房率有多少，但得房率只是民间的一个普遍说法，在法律法规上并没有相关的明确规定，而且也没有一个硬性的数值来界定得房率必须达到多少标准。测绘部门也只是负责测量建筑面积等，不会去计算和比较得房率的问题。
　　记者在杭州市房地产测绘公司的网站上看到，其首页上公示了商品房的测绘面积，其中分为：套内建筑面积、分摊共用面积和建筑面积，并没有得房率这一数据。
　　杭州市房地产测绘公司的负责人告诉记者，影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一部分是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积；另一部分是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　汉嘉设计集团副总裁迪洋告诉记者，一般来说，得房率体现在四个方面。即户型结构（几梯几户）、楼盘形态、物业类型、公共活动区域大小。
　　迪洋表示，在户型结构方面，一般是户型面积越大，得房率就越高。“一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。”
　　楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。中国联合工程公司第一建筑工程设计院副院长徐磊认为，在住宅方面，多层（7层以下）建筑的得房率一般在90%以上，小高层（7层-11层）85%-88%，而高层的得房率一般只能在80%左右。“可以肯定的是，低于70%的得房率，对于购房者来说是不合算的。”迪洋说。
　　而物业类型也是关乎得房率的一个重要标准。一般来说板式的得房率最高，叠式次之，点式则较低。
　　高挑的大堂、宽敞的电梯、室内车库等看上去“很美”的设计，都会占到大量的公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，所以得房率相对较高。
　　平均得房率调查数据是这样计算出来的
　　由于目前在法律法规上没有对得房率有明确的规定，记者的此次得房率调查，是根据杭州市房地产测绘公司提供的目前杭州在开发楼盘的套内建筑面积、分摊共用面积和建筑面积数据，并根据市场上最通用的计算方法，即套内建筑面积与该户建筑面积的百分比这一公式，得出各楼盘平均得房率数据。

levise

呵呵

shjdi

低得房率其实就是变相涨价。