也谈物管费问题

有所期望

也谈物管费问题

我虽是云顶的借住户，但看了业委会的多次公告及网上的一些言论，忍不住也要说几句，因为云顶是个好住处，我不忍心看它破败下去。
买了物业并有物管，就要缴纳物管费，这是常理，国家也有法规，赖是赖不掉的，多收也是不可以的。这似乎无须讨论。现在为催、收费闹得不可开交，症结到底在哪里？愚以为有三个问题一定要弄清楚。
1，谁是收费的主体？所谓物管费就是花钱买服务，谁服务，谁收钱，毫无疑问，收费的主体应该是服务者，即物管公司。只要服务到位，收费合理，物管公司就一定能如期收取物管费，否则业主有权欠一欠或拒付，借此提高服务质量，取得规范的服务。这是群众监督的最好方法。当然，业主无理取闹，自会有法律的惩戒和制裁。当业主和物管公司有纠纷时，业委会可以是调解人，但更多时候是业主的保护人。而云顶的情况恰恰相反，催、收费的不是物管公司，不是正邦，不是千翔，而是业委会，是业委会在越俎代庖，过去代正邦，现在代千翔，贴公告、发通牒，真是不遗余力。物管公司有了这样的靠山，何须多在服务质量下功夫。业委会这样做，不但排斥了群众监督，无助于提高物管服务的质量，更把自己推到了与广大业主为敌的对立面。说句老实话，最近一次的公告尚可读读，以前的公告，不，也许称讨费的檄文更合适一点，读了只能激起人们的反感。也正因为业委会如此为物管公司出力，云顶的物管才每况愈下，一蟹不如一蟹，以至于今日，岌岌可危。
2，谁在欠费，为什么欠费？大部分是空置房业主，小部分是常住户。空置房业主为什么欠费？因为收费标准不合理。他们拖欠，他们根本不怕你停电停水。许多空置房业主很早就提出七折缴费，愚以为合情合理合法。先说情，空置房业主应该想到我的物业在这里，有人看管，我要及时缴纳物管费；常住户应该这样想，空置房少耗能，七折缴费也是对物管的支持，相互体谅，不就和谐了，真的100%入住了，云顶必定就人满为患，环境决不会现在这么好。现在的清静闲适，还应该感谢空置房呢。次说理，空置房少耗能少垃圾少污染，这是个不争的事实，既然物管费中有一部分是能耗费，就应该让利给他们。至于够不够开支，这是物管公司的事，与其他住户无关。物管公司是以服务换取报酬的，这笔账他们自己会算的。物管公司对空置房按七折收费已经是普遍现象，据说千翔本来同意这样收费的（我可以断定，千翔在其他物业一定是这样收取的，否则他们怎么会一口答应呢），反对的反而是业委会，我真不知业委会意欲何为？最后说法，《杭州市物业管理条例》第46条规定空置房按七折收费，这是法律根据。不久前我咨询过杭州市房管局，他们回答这一条依然有效，没有修改掉。至于“足额”一说，纯属误解。标准是100，我交了100是足额，标准是70 ，我交了70 ，也是足额。现在的关键在合同，我们的合同是不分常住户与空置房的，这样的说法本身是含混的，把两者等同起来也是不合理的，不合常理的合同就是不合法的，再说民间合同要符合国家法律法规，否则也无效。所以死扣合同就是刻舟求剑，就是削足适履，是不值一驳的。何况物管公司对空置房打七折都认可，业委会为何还要死死顶着不办，云顶云顶难道是这样顶的吗？可以置情理法于不顾吗？如此下去，云顶安宁得了吗？
3，怎么样催、收费？如果空置房打七折的意见一致了，物管费的大头就有了着落。物管公司就可以给空置房业主发信息，话说得客气一点，好听一点，请空置房业主按七折选择或月或季或年的方式在月中、季中或年中以前的日期，把物管费打入指定的银行账户。逾期则要按日缴纳违约金。收费合理了，空置房业主就没有理由拖欠了，我想一般的人也不会拖欠了。空置房问题解决了，余下的少数欠费常住户就更好解决了，他们欠费一定有他们的道理，物管公司不妨放下身段，派员上门访问，先听听他们的意见，有理的，就应该接受并改进，没有理的，就耐心解释，一次不行就两次，三次，即使有的住户蛮缠，巴掌不打笑脸人，话说好听了，功夫到家了，再蛮横的业主也会无可奈何你，也会服你，我想这个费就一定能收起来。当然，要按时100%收齐，恐怕是很难的，世上总有一些刺啦头，他不要人格了还有什么说的，那只好看当事人喜欢怎么办了。有人也许会说，这样不是太吃力了，是的，搞服务行业的就应该这样，就应该有这个功夫，世上有的钱是不容易赚的。事实证明，高高在上地发号施令的收费方式是缘木求鱼，已经遭到惨败。事情当然也不是单方面的，物管公司贴心为业主服务，业主也一定会以笑脸相待，一定以尊重、信任作回报，人与人的感情融洽了，关系和谐了，保证物管公司以后只管坐着收费就是了。收费的难题不就解决了？

tfg0571

全面，有水平。

云顶～～

转一篇……

物管费缴不缴?名律师点迷津!

摘自《每日商报》

一、房子漏雨 物管费还要交么？
  
   李先生：我购买了一套顶层房屋，后来使用中发生漏雨，我认为开发商应当赔偿我的损失，因此打算不再缴纳第二年的物业管理费。请问我可以直接向物业公司主张以物管费抵消自己的损失吗？
  
   律师点评：首先，李先生和开发商之间存在房屋买卖合同关系，因房屋有质量问题，开发商应该对他的损失进行赔偿。其次，李先生和物业公司存在物管合同关系，如果物管公司依约履行了自己的义务，那么他就应该缴纳物管费。最后，开发商与物业公司是独立的法人实体，双方之间也没有债权债务关系。因此，李先生不能用物管费来抵消自己的损失。根据法律规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因此，在物管公司同意的前提下，李先生可以将自己对物管公司所负的缴纳物管费的义务转移给开发商，开发商在代替李先生向物管公司支付物管费后，对李先生的赔偿义务就可以认为履行完毕。

二、楼上野蛮装修没管好  三年不缴物管费
  
  对于业主来说，交物业管理费就是花钱买服务，那么如果服务质量有问题，可以不交物管费吗？在许多时候，业主们认为这是一件天经地义的事情，既然服务不到位，当然可以不付钱，然而，一些法律界人士却告诫，这看上去很“合理”的事情却并不合法。
  
  最近，杭州一家物管公司将一位业主告上了法庭，原因是该业主拖欠物管公司物管费达三年之久，连物管费加滞纳金总共达到了两万多元。 物管费缘何拖了三年都不交，被告王女士（化名）自然有她自己的道理，因为王女士楼上的住户野蛮装修，导致王女士家的天花板渗漏，“那家物管公司根本没有起到管理小区的责任，按理说这种事情物管公司是应该管的，但物管公司却没有去管，结果导致我成了受害者，所以我才会不交物管费的。”
  
  王女士认为在这件事情上自己没有错，但律师却建议王女士，还是把拖欠的物管费和物管公司的诉讼费给交了，双方采用庭外和解的方式，因为如果真的对簿公堂，那么败诉的一定是王女士一方。业主不交物管费都有各自的理由，其中有许多是物管公司在管理方面确实存在着一些问题。  “但这并不能构成不交物管费的理由，如果物管公司的服务质量有问题，可以去投诉，如果违法，可以去法庭告物管公司，但业主一旦拖欠物管费，就构成了违约，就要被物管公司追究违约责任。”
   
  ■浙联律师事务所主任 戴和平点评：就此事件来说，虽然王女士和物管公司都谈到了楼上业主野蛮装修，物管公司究竟该不该负责任一事，但此事件的关键不在这里，关键是：王女士没有按时交纳物业管理费。 哪怕物管公司在这件事情上负有全部责任，这依然不能构成王女士拒交物管费的理由，有句话叫“路是路，桥是桥”，在不交物管费这件事情上，王女士显然违反了当初与物管公司签订的合同。  当然，现在也确实存在着个别物管公司并没有承担起应尽的管理小区的责任，在这种情况下，业主应该如何维护自己的权益呢？首先，业主可以通过业主委员会与物管公司进行沟通。如果沟通未果，业主可以向管理部门投诉物管公司，像现在每个区建设局都有物业管理中心，这方面的情况如果相关管理部门能够出面，事情就比较好解决。业主也可以向消费者协会或者向有关新闻媒体披露相关情况。业主也可以考虑最后通过法律途径来解决，向法庭状告物管公司，当然，这样做会牵扯到大量的财力和精力。在这个问题上，最不可取的就是王女士这样的做法，因为物管公司的服务不到位而拒绝交物管费，这就是以违约的方式去对抗违约，既然接受了物管公司的服务，理所当然就应该交纳物管费，王女士以一种消极的情绪去对抗，这样越拖欠物管费就越拖越被动。

三、对物业管理不满意也不能拒交物管费
   
   近年来，物业公司与业主之间的不少矛盾，升级到要靠法院来解决。物管案件目前已成为一种比较普遍的民事纠纷。其中物业为催讨物管费告业主是多数，物业公司在自行对物管费催讨未果后，一般都会比较主动地诉诸法律。另外，有些小区业主自己不住，房屋长期空关，物业公司联系不上业主要不到物管费，此时，提起诉讼是得到业主回应的不错方式。讨要物管费的官司， 多数是业主输的  下城区法院在2003年至2006年判决结案的物管费纠纷案件中，除一起是因物业弄错了房屋所有人而败诉外，其余的案件均是物业公司胜诉。
  
   据分析，这是因为业主很难证明物业公司未妥善履行物管义务，即使能够证明的，根据物业管理服务合同关于违约责任的约定，在物业服务企业提供的物管服务质量不符合合同约定、不能完成管理目标时，一般也应由业主委员会向物业服务企业提出整改等请求，业主个人不能以此为由拒付物管费。  无论做原告还是做被告  业主举证比例极低，举证证据的证明力也不强。造成这种现象一是因为业主的举证意识不强；另一原因是业主取证上存在困难，在所审理的业主因物业管理不善、未尽安全防范义务致使人身、财产受损而提出赔偿的诉讼中，除了调解结案的案件之外，业主能够证明物业公司在管理上存在瑕疵的目前只有一件，而且该案也并非根据业主提交的证据而认定的案件事实。

云顶～～

现在社会，一些事，自己觉得有道理的时候，应该再去咨询咨询律师，法律上站不站得住脚……

柔柔好个春风

只能认为那些把拒缴物管费的理由讲得有声有色的人是在不断的给自己坚定那自己都不很坚定的信心。

有所期望

按云顶先生所引用的材料看，业主是个十分可怜的弱势群体，若业委会再不替业主说话，业主就只能任物管公司宰割了，反正不管物管公司的服务质量如何，物管费是先一定要交的。看来“顾客是上帝”这个观念在业主和物管公司之间是行不通的，难怪云顶的物管状况会越来越差，物管公司会一蟹不如一蟹。不过我早就说过，告到法院的结果必定是双输，即使是胜诉，也是费时费神费力，半面糊焦了，再说我们的法院也不是人们想象的那么清廉公正，什么结果都难逆料。大家还是各退一步，得过且过，息事宁人吧，也怪不得现在是个强者为王的世道。

云顶～～

那么多欠费如果要回来的话，云顶的很多设施和现状都可以大幅度地改良了的……

柔柔好个春风

不是各退一步，是先救云顶，再内部协商。什么都可以谈，可以讨论，不搞一言堂。但这是后话。现在先救云顶不会不同意吧？

步行者NO。1

楼主的帖子,有真价值.
但是可惜了.黎叔说,我本将心向明月,奈何明月照沟渠.
没有人会听你的,因为业委会正鼻孔朝天,把业主当成子民呢.

柔柔好个春风

只是没时间，否则该面对面谈，要效果好很多。哎！

有所期望

我发帖的目的是解决催、收费问题。根据云顶空置房比率特大的特点，物管公司要想较好地收取物管费，以得到必要的经费顺利地开展物管工作，还是应该根据杭州市的物管条例办事即七折收费，否则旷日持久地拖下去，对谁都没有好处。你告吧，有杭州市物管条例作依据，你物管公司未必会赢。不信，试试看。

房客甲

黎叔明明说:
我本将你显明月,奈何你心象阴沟

有所期望

据我所知，空置房业主不是不缴费，而是要求七折缴费未能得到业委会的首肯，造成欠费的现状，责任不全在空置房业主。有些常住户欠费，也许是不满业委会的所作所为而致，须知业主是弱者，除了以此作为抗争手段之外，其他还有什么办法呢？中国有句古话：解铃还须系铃人。所有的症结都集中在业委会身上，业委会的女士和先生们，请你们放下高贵的身段，做些深入细致的工作，取得大家的信任，我看问题应该是能解决的。

柔柔好个春风

楼主的帖子,有真价值.
但是可惜了.黎叔说,我本将心向明月,奈何明月照沟渠.
没有人会听你的,因为业委会正鼻孔朝天,把业主当成子民呢.
步行者NO。1 发表于 2009-10-1 14:38

你没有和他们接触过，你不知道。不是那样的。

云顶～～

再转一帖……

“这个房子我没住过这个钱我就是不交”
新昌梁教练坚持不缴物业费结果被物管起诉还被司法拘留了

肖菁
2007-04-27  


  壹号法庭

  通讯员 张 茹 记 者 肖 菁

  

  本报讯 新昌某驾校的梁教练一直口碑不错，但是，从4月23日开始，他就一直没去上班，说起来别人都不相信——梁教练原来被司法拘留了。更让人意外的是，拘留是因为他不缴物业管理费。

  这件事在当地造成的另一个影响是 ，原来拖欠物管费也算违法的，很多业主突然觉得犯不着再跟物管僵下去。


  拖欠物业费的案子一收就是10个

  去年7月，新昌县法院收到上海陆家嘴物业管理有限公司绍兴分公司的起诉，案子一收就是10个，原告都是这家物业公司，被告分别是新昌县某小区的10位业主，起诉理由是“拖欠物业管理费”。

  新昌的法院工作人员说，各个小区物业管理和业主的矛盾经常能听说，一般物业管理能收到70%左右的物业管理费算不错了，但是，因为业主拖欠物管费，被物业公司告上来的案子，他们还是头一回收到。

  梁教练被拘留是因为他拒不执行法院判决

  案件的审理非常简单。

  法官都说，法理上很明确。物业公司是跟业主委员会签订过物业管理合同， 缴纳物业管理费就是合同上规定的。不缴纳，那就是违反合同啊。

  案件很快就判了下来，10位业主中的9人几乎在案件审理过程中就表示了“缴，马上缴”。偏偏，梁教练不愿意。

  法院判决后，物业管理公司拿着判决书再多次去做梁教练的工作，但梁教练就是不愿意，后来物业管理公司也一狠心，申请法院执行。没想到，对法院送来的执行通知书，法院工作人员打电话来，梁教练都置之不理。

  4月23日晚上9点多，新昌法院执行局找到梁家，把梁教练强制带回法院。因为梁教练“完全有能力而拒不履行应当履行的义务”，所以对他作出了司法拘留15天的制裁措施。

  就是不住，物业管理费也要缴纳

  梁教练态度如此强硬，是因为他认为，我有两套房子的，这个房子我一直没来住啊，物业管理我又没享受到，我为什么要缴。

  法官说，这个理由站不住脚的，无论是物业管理公司和业主委员会签订的合同，还是《物业管理条例》都规定，哪怕不住，这个物业管理费也是要缴纳的。

  在梁教练被拘留的第二天，梁教练的家人就给物业管理公司送去了拖欠的去年一年的800多元物业管理费，顺便把今年到现在的物业管理费也一并缴掉了。

  据了解，物业管理公司因为业主不缴物管费向法院起诉，也是从去年开始多起来的，而且多发生于一些物业管理公司更替的时候，前一个公司走了，要把账都结清了，觉得再也没时间去跟业主磨了，就选择起诉的方式。一般只起诉几个业主，然后其他业主看到动真格了，纷纷缴费了事。

badun.

15# 云顶～～ 法律是公正的,不是给别有用心的人谋取私利的工具,好!

abashi

照此下去，物管行业岂不成了全球最盈利的行业了？
象振邦那样，只管收费，极少投入、付出，照样可全额收费。谁敢少缴，15天伺候？
个别事例，岂可以偏概全！
别把人民法院看作不问青红皂白瞎判决的糊涂衙门。

badun.

照此下去，物管行业岂不成了全球最盈利的行业了？
象振邦那样，只管收费，极少投入、付出，照样可全额收费。谁敢少缴，15天伺候？
个别事例，岂可以偏概全！
别把人民法院看作不问青红皂白瞎判决的糊涂衙门。
abashi 发表于 2009-10-2 13:14

也别把法院当作想赖着不交物业费的保护伞.

云顶～～

照此下去，物管行业岂不成了全球最盈利的行业了？
象振邦那样，只管收费，极少投入、付出，照样可全额收费。谁敢少缴，15天伺候？
个别事例，岂可以偏概全！
别把人民法院看作不问青红皂白瞎判决的糊涂衙门。
abashi 发表于 2009-10-2 13:14

业主不交物管费，物管公司起诉的话，业主必输无疑的，不相信的话可以去律师那里咨询一下……
同样的，物管公司服务不合要求，业主一样可以投诉，业委会可以监督，还是做不好的，也一样可以起诉物管公司……
相关例子不少，可以登录云顶实名论坛上（http://www.my-yd.cn:81/bbs/read.php?tid=222）去看看……

云顶～～

转录其中一段……

楼上野蛮装修没管好  三年不缴物管费
  
  对于业主来说，交物业管理费就是花钱买服务，那么如果服务质量有问题，可以不交物管费吗？在许多时候，业主们认为这是一件天经地义的事情，既然服务不到位，当然可以不付钱，然而，一些法律界人士却告诫，这看上去很“合理”的事情却并不合法。
  
  最近，杭州一家物管公司将一位业主告上了法庭，原因是该业主拖欠物管公司物管费达三年之久，连物管费加滞纳金总共达到了两万多元。 物管费缘何拖了三年都不交，被告王女士（化名）自然有她自己的道理，因为王女士楼上的住户野蛮装修，导致王女士家的天花板渗漏，“那家物管公司根本没有起到管理小区的责任，按理说这种事情物管公司是应该管的，但物管公司却没有去管，结果导致我成了受害者，所以我才会不交物管费的。”
  
  王女士认为在这件事情上自己没有错，但律师却建议王女士，还是把拖欠的物管费和物管公司的诉讼费给交了，双方采用庭外和解的方式，因为如果真的对簿公堂，那么败诉的一定是王女士一方。业主不交物管费都有各自的理由，其中有许多是物管公司在管理方面确实存在着一些问题。  “但这并不能构成不交物管费的理由，如果物管公司的服务质量有问题，可以去投诉，如果违法，可以去法庭告物管公司，但业主一旦拖欠物管费，就构成了违约，就要被物管公司追究违约责任。”
   
  ■浙联律师事务所主任 戴和平点评：就此事件来说，虽然王女士和物管公司都谈到了楼上业主野蛮装修，物管公司究竟该不该负责任一事，但此事件的关键不在这里，关键是：王女士没有按时交纳物业管理费。 哪怕物管公司在这件事情上负有全部责任，这依然不能构成王女士拒交物管费的理由，有句话叫“路是路，桥是桥”，在不交物管费这件事情上，王女士显然违反了当初与物管公司签订的合同。  当然，现在也确实存在着个别物管公司并没有承担起应尽的管理小区的责任，在这种情况下，业主应该如何维护自己的权益呢？首先，业主可以通过业主委员会与物管公司进行沟通。如果沟通未果，业主可以向管理部门投诉物管公司，像现在每个区建设局都有物业管理中心，这方面的情况如果相关管理部门能够出面，事情就比较好解决。业主也可以向消费者协会或者向有关新闻媒体披露相关情况。业主也可以考虑最后通过法律途径来解决，向法庭状告物管公司，当然，这样做会牵扯到大量的财力和精力。在这个问题上，最不可取的就是王女士这样的做法，因为物管公司的服务不到位而拒绝交物管费，这就是以违约的方式去对抗违约，既然接受了物管公司的服务，理所当然就应该交纳物管费，王女士以一种消极的情绪去对抗，这样越拖欠物管费就越拖越被动。