有个中介写的做房产经纪人的故事，有人看过吗？（连载）

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17.瑞祥房产隆重开业
　　
　　 胡总敏锐地觉察到这一点，分析出杭州房地产市场一定会超越西湖的限制，向周边区块迅猛蔓延，最终形成以钱塘江为中心，以西湖为核心这样一个大杭州的概念。与此相符的是，杭州政府正在加大投入对周边环境及基础设施的改造，地铁的正式动工也在预示杭州的明天不仅仅只局限在西湖周围。胡总曾多次到钱江新城，滨江，下沙，余杭，西溪等地考察，发现这些地方的改变真当一日千里，开发商早就蓄以待动，圈好土地破土动工，一幢幢高楼别墅争相拔地而起。但是因为相应的配套设施还不完善，这么多漂亮舒适的住宅竟然入住率不到百分之十，这是多么巨大的商机啊！最重要的是，作为房产交易的主要途径，大多数房地产公司都紧盯着市区而忽略了对周边区块的重视。胡总毅然决定把工作重心转移到市区之外，经过反复比较，他觉得滨江和下沙相比其他地方更具有优势，尤其是滨江，道路宽阔环境优美，从某种意义上说它甚至比市区更具有投资潜力。
　　
　　 有了这个想法，胡总立刻找到黄爱华商量，很快达成了共同意见，初步拟定在滨江投资两家店面，下沙投资一家。这样的举措对于一个刚刚在房地产立足的新成员来说无疑是冒险的，同行一个涉足房产近十年的老总，也是胡总的朋友劝告他，要小心行事！但是在胡总的人生哲学里，恐怕没有“冒险”两个字，他对手下员工最大的期望就是要敢想敢做，抓住今天，不想明天，排除万难，争取胜利。在这方面，他无疑作出了表率。

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　　　　 经过两个月的选址.装修，新世纪房地产有限公司滨江店，江汉店在六月的某一天正式营业，由黄爱华兼任两个门店的店长职务。这也是二手房产公司首次在滨江开出店面。黄爱华从城北店抽调了几个得力骨干，其中包括店秘赵丹丹，业务主管刘松，以及余小明和杨晓婷。
　　　　
　　　　 刘松的业务能力极强，之前主管城北店的工作，成绩斐然，也是为胡总创造利益最多的主管。黄爱华答应主持滨江这边工作的条件之一就是要带走刘松及身边的几个助手，胡总是勉为其难地答应下来，他深知有一个好的工作团队对于门店是多么重要，现在一下子增加了三个店面，尤其缺乏业务精英。他本打算将三个人放在三个门店使用，以起到“老带新”的作用，但是在大姨子的郑重要求下，又考虑到这些人都是大姨子一手培养起来的，不得不忍痛割爱，毕竟自己现在把公司经营的重点放在了滨江，那么为它牺牲一点又算什么呢？
　　　　
　　　　 但是他也不忘了向黄爱华提要求。在开业当天的酒会上即兴发挥了他的演讲才能，面对滨江两个店的全体职员以及几个特邀嘉宾，言简意赅地阐明了本店成立的意义，指出往后的工作方向，在最后还不忘了激发员工的自信和欲望，在大家都热血澎湃的时候突然结束演讲。这一过程时间不长，语言准确。而后他端着红酒走到黄爱华面前，同她碰了碰杯，脸上带着比春天还要温暖的笑意对她说，爱华！这以后就要看你的了！我可什么都不管了，我只管向你要业绩...。说完半开玩笑的笑起来。几乎用同样的语气和微笑，胡总分别与刘松，余小明他们碰了杯酒。年轻人豪情万丈，大都忍不住向老总作出了保证，就恨不能把拼命的决心摆出来给众人看了。

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　　 后来余小明多次在不同地方回忆起刚到滨江工作那段美好的时光。像所有热衷回忆的人一样，他把故事讲得清楚而饱满，如果有人当场记录下来，要比我现在靠记忆重新叙述一遍要生动也要有趣得多。
　　
　　 那时候滨江还没有这么多可以卖的楼盘，也就是一年前，这些街道上还很少有行人，商铺就更少了。胡总最终决定把滨江店选择在温馨家园，因为这里有两个相对成熟的小区。可即使如此，入住率也都还没有到达百分之十。但是胡总看到另一个巨大的商机，就是旁边正在建设的地铁口，无疑这会令许多对滨江心存疑虑的客户产生相当的诱惑性，从而作出下单的决定。
　　
　　 黄爱华在开业的第二天，并没有忙着要求经纪人去寻找房源联系客户，而是亲自去两个小区拜访了物业的管理人员。由于滨江的二手房买卖还在起步阶段，物业经理竟然对房产公司一无所知，以为是开发商方面派来的人，几乎是有些忙乱地招待了贵宾。等来者一步一步说明自己的意图之后，物管经理脸上的笑容才慢慢平静下来。黄爱华以前就在绿城从事一手房的销售工作，对物业与开发商和业主三者之间的关系吃得非常透，从这方面入手，黄爱华很容易就取得了物业经理的信任，接下来的利益谈判则是水到渠成，只花费很少的代价就达到了目的：物业方面提供全面的业主资料信息，并同意给所有新世纪房产公司的经纪人办理通行证，可以随意进出该小区。在其他方面，物业也会全力配合。
　　
　　 对于这样的合作，很明显是双赢的。只是在物业经理这边，放在一年后他们就会觉得当初自己真的有点像土包子一样，见钱眼开，吃一顿饭的利益就出卖了自己的人格。那是因为现在找他们的人太多了，在这方面花费的时间远远要超过本职工作的时间，身价自然是水涨船高了。

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　　 滨江店的生意进行得超乎寻常的顺利，在第十三天上就做成了第一个单子。
　　
　　 据余小明回忆说，那天他在温馨家园“蹲点”，到下午四点多的时候，小区内已经行人罕至，他正准备回公司等着打卡下班。这时候突然从小区里走出一对年轻夫妇，余小明也没怎么在意，以为是小区的业主，没想到那男的竟然主动招呼他，问是不是卖二手房的。余小明一下子绷紧了神经，预感到一个难得的商机就在眼前，于是很礼貌地跟他们作了自我介绍。通过简单的交谈了解到，这对夫妇有一个朋友在这边居住，他们来拜访过之后发现这个小区环境不错，房子的外观设计也比较时尚，恰好两人正准备买一套房子，觉得这里是不错的选择。余小明乘势恭维了对方有眼光，在详细询问客户的需求之后，说手里刚好有两套房子可以看。
　　
　　 很明显，夫妇两人以前没有看房的经历，听到有现房可以看立刻表示出浓厚的兴趣。在实地看过之后，妻子对其中一个边套觉得比较满意，面积大小合适，房间采光好，客厅正气。丈夫比较谨慎，询问了价格后有些犹豫。
　　
　　 余小明看出了这一点，真诚地说，像这么好的户型这种价格实在不算高，这个房东我很熟悉，当初买这套房也是准备自己住的，现在生意上突然出现了些麻烦急着用钱，才忍痛以这么低的价格挂出来，你也知道现在的房产市场，每天都在上涨，不是急着用钱，是不会选择在这个时候出手的。
　　
　　 妻子望着丈夫，在等他作出决定。男人似乎也没有预料到这么快可以看好一套房子，有些措手不及，毕竟不是买衣服或者其他东西，一旦确定下来将要花费近百万巨资，他心里还在计较。其实之前他对这个楼盘是有所了解，也很认可滨江这边的整体环境，当初一手房开盘他和朋友一起来看过，结果因为自己犹豫没有买，现在房价已经从开盘的四千涨到了六千，后悔不已，但是以目前的状况分析，房价还没有到顶点。男人在一瞬间思考到许多方面的问题，他反复告诉自己，房子是一定要买的，既然老婆喜欢，不如趁机侃侃价格。于是说，这套房子我还是基本中意的，就是阳台稍微小了点，又是靠西边，下午会比较热。

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　　 余小明知道客户已经有意向了，故意在找借口压价格，也不说破。便顺着他的思路说，的确，这套房子在设计上是把阳台的空间借用到客厅去了，所以它的优势表现在客厅很
　　
　　大气，阳台的功能相对减弱了些。这要看客户个人的喜好来取舍了，说到这里，余小明看着朱小姐说，刚才朱小姐一走进客厅就有此感觉，你真有眼光！说明在你心里也很看重客
　　
　　厅对吧？
　　
　　 余小明抓住朱小姐在看房过程中表现出的一个漏洞，很委婉地反对了他先生关于阳台太小的说法的，而且顺势恭维了客户一番。
　　
　　 朱小姐受到赞扬，不由得拉了拉丈夫的手。此时作丈夫的心里防线已经有些动摇，他想起上次开盘没有出手，现在都悔死了，老婆天天在耳边唠叨，虽然没有到影响生活质量
　　
　　的地步，但也是够烦的了，要是这次再错过，后果不知道会演变成什么样。他冷静地看着余小明，像要从这个中介人的眼睛看出他的话有几分可信，然而他的表情很平静，平静得
　　
　　掩藏不住任何谎话。他试探地问，你去帮我谈谈价格吧？
　　
　　 这句话问出来，余小明心里有了底，他不回答反问道，这么说房子你是喜欢的了？
　　
　　 话说到这个地步对方已经无路可退，只能说，房子还是可以的，就是价格太高！你要是能谈下来，我肯定买！
　　
　　 余小明没有紧逼客户什么价格可以承受，而是再次声明了自己的立场：我知道房东就在杭州，最开始他买这套房子是准备给儿子住的，现在儿子大学毕业留在了北京，准备在
　　
　　那边买套房子，眼前自己的生意又不太好，所以决定把房子卖掉。之前我和房东谈过多次，发现他人很不错也很实在，因此给我们挂的价格也是市场成交的价格，120方，75万，相
　　
　　信你对这边价格也是了解的。话里字字诚恳。
　　
　　 客户说，你的意思这个价格一点都不能谈。
　　
　　 余小明说，我们做中介就是为客人服务的，无论谈不谈得下来，都会尽力去试一试。我看这套房子也是跟你们有缘，买房子是一辈子的大事，既然这么喜欢又有缘分，当然应
　　
　　该早点定下来，现在市场这么好，很难说房东心里会不会有变化，等到房价涨一涨再出手。

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　　 那时候已经傍晚，天空中的最后一丝晚霞逐渐失去了色彩 ，接着夜晚便来临了。
　　
　　 余小明把客户带到店里，详细为他们介绍了二手房交易流程，针对客户关于贷款，产权过户及税费上的一些问题作了解答。最后提到了下“居间”的问题：即，当客户对一套房子已经产生意向的时候，根据客户的心理价位下一个定金，如果按这个价位谈下来，则意向金转为税费款，如果谈不下来，则定金全部退还给客户。当然，中介方在执行这一过程时，有意识的淡化了对客户的制约，也就是如果中介方按客户定的价格谈了下来，业主也在居间上签了字，则客户不能再反悔，否则视为违约，意向定金作为违约金陪给业主及中介公司。这一点在居间里有明确的条款注明，虽然看起来规定对于客户是公平也是合理的，然而每个人看到约束进而惩罚自己的规则时，感到不可思议和愤怒都是能够理解的。
　　
　　 果然余小明又在这方面费了不少口舌，才让夫妻两个觉得在谈判之前下个意向金是必要的。所有的都已经谈妥，客户同意以73万的价格买下房子。在居间上签完字，余小明收过两万意向金之后，脸上才露出为难的表情对客户说，房东这边我虽然比较熟悉，可要一下子谈这么多下来，还是很困难，我会尽力去做，你们就等我好消息吧！朱小姐大为感动，忙说幸苦了，一切都拜托你了！送他们打的离开，已经晚上九点，余小明长舒一口气，事情已经十之八九掌握在自己手里。因为房东这边底价其实是72万，希望不要出什么新情况才好。就算是非常顺利，也要给客户一个得之不易的感觉，这样中介的工作在他们眼里才算是具有重要的意义。

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　　　　 黄爱华领导的“滨江”，“江汉”两店在第一个月里就创造了十五万的业绩，这对于二手房刚刚起步的滨江来说无疑是振奋人心的。
　　　　
　　　　 06年下半年，随着平面媒体对滨江房地产越来越关注，以及政府大力宣传，开发商的集中爆发，来滨江看房买房的人数急剧增加。那时候只要有新的楼盘开出，必定在一两天之内一抢而空，许多人因为排不上号子捶胸顿足，怨声载道。尤其当以温州，台州炒房团为首的投资客注意到这个新的房地产热点之后，滨江房价的迅速提升已经是不可避免。
　　　　
　　　　 一手房的火爆带动了二手房市场。稍稍冷静思考，会发现火爆后面的潜台词其实正是楼市泡沫堆积的开始。如股市一样，人们根本不看大盘后面的实体企业，一味地用金钱往股票上砸，到最后肯定有极少人得利，大多数人会变成陪葬品。这时候股票其实已经不再是一种正常的金融交易或者投资，而是一场赌博，甚至连赌博也不是，只能算一场作弊的赌博，毫无公平可言。有一些道理非常简单，人民却不愿意承认，或者宁愿相信自己的运气比别人要好那么一点，总会全身而退的。这和战场上冲锋的士兵一样，总以为子弹不会那么巧打在自己身上，而事实上这样的冲锋部队到最后都是全军覆没。
　　　　
　　　　 再简单点，大家都知道只有生产才会增加人民的财富，可是现在越来越多的人们喜欢用财富来增加财富，这没有什么不对，但是社会存在攀比心理，你一天屁事不干，别人也懒得干什么事情，到最后大家都坐吃山空，成为名副其实的穷得自剩下金钱的人。中国还没有走到那一步，目前的物质还很富有，同身后有几亿打工者拼命劳动却省吃俭用不无关系。莫名其妙又要扯到美国鬼子，他们现在的状况是分两步走过来的。第一步，在物质富裕的时候懒惰了，想着怎么样不劳动也可以赚钱。渐渐地，很多人都这么想。第二步，很多人懒惰下来之后也没有赚到钱，国家决定赊账给他们过日子，靠赊账过日子的人依然没忘记享受，大把地花银行的钱，他们花的不是银行的钱，花的是全世界人民的血汗。结果银行的钱也不够用了，回过头来一看，才猛然发现金融危机来了。

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　　　　 06年冬天的一个早上，在黄爱华提过无数次之后，林总终于决定陪她去“南岸花城”看一套房子。也就是在那一天，黄爱华提出自己要开房产公司的想法。林总不以为然，觉得与自己在股票上的经营相比，做房地产简直不值一提。但是到了下一年的二月份，他的思想发生了转变，那时候他在南岸花城用不到四千每平米买的一套连体排屋，以不可思议的速度涨到了单价八千，短短三四个月时间里增长了一倍。他在床上接到一个中介公司的电话后，着实为房地产这个神奇的行业吃了一惊。不得不重新考虑起老婆提的建议。
　　　　
　　　　 黄爱华却嘲笑他目光短浅，说这算什么！妹夫开的房产公司才叫赚钱呢。仅在滨江两家店面，每月的盈利已经超过四十万，而就在去年年底的那个月，业绩史无前例的达到了六十万，这还只是员工和客户看得见的那部分利润，中间的银行担保，评估费用，差价，连她这个全权负责的店长都算不过来。林总听得来了兴趣，忙要她说说房地产行业赚钱的法则。作为一个深谙投资理财的老手，林总听完之后不得不承认自己是落伍了，像这么高丰厚的回报率，别说在股票就是所有其他行业上也是不可能发生的事情，便决心到滨江实地考察。其结果再次坚定了他投资的信心。
　　　　
　　　　 那是在经历了06年房地产业急剧发展后的第一个春天，十年前这个时候祖国各地流行起一首名叫“春天的故事”的歌曲。十年了，十年可以改变什么？林总开着自己的黑色“奥迪”，从西湖大道绕上钱塘江大桥，下桥既是著名的江南大道，横贯滨江东西。去年林总曾来过滨江两次，不过并没有在意周边的环境，他的印象还停留在十年前，那时到处是贫瘠的土地，低矮的农家房舍，还有开过车后就会飞起一大片尘土的公路。但是现在，林总几乎不相信自己的眼睛，这是滨江吗？林总的心像突然遇见了初恋情人，忐忑却激昂的跳动着。

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林总是个非常有才华的人，毕业于浙江大学中文系，是黄爱华的学长。黄爱华年轻时十分美丽七分妩媚，父亲时任学校的物理教授，一时间成为男生众矢之的，追求者络绎不绝。可见一斑，像林总这么个长相和家庭背景都不怎么样的小伙子要得到如此美人的青睐，拿林总经常跟我们说的，没有一点技巧是不行的!
　　
　　 林总毕业之后有机会留任，迫于美人和岳父的压力，硬着头皮自己开了家小型公司，竟然不小心赚得盆满钵满。林总很谦虚地说，是时代好，你们要是在那样的位置，也会赚钱的，也许比我赚得更多。这句话一度让我们的信心空前膨胀。接着他听从朋友的劝告，投资一个专门从事羊毛衫的生意，从广东进货到东北，由于不熟悉当地环境，七.八年的奋斗百多万资产，被一场突如其来的暴风雪葬送在山谷里。林总回到家里，郁闷了好几天之后，突然跑到图书馆抱回一大堆书，黄爱华以为他要重操旧业，准备写出惊人的巨著时，林总从后面抱住女人的腰，一本正经地说，我仔细考虑过了，痛定思痛，大男人要从哪里跌倒从哪里爬起来！黄爱华以为他又不正经，扳开他的手转过来对他说，你是不是想踩着我的身体往上爬？说完自己“嘻嘻”笑了。林总扳起女人的下颌，一字一字地说，我要学金融，学投资理财。果然一个月之后，自认为已经吃透了理论的林总找到老丈人借钱，老头子对这个女婿已经死心，给他一万块就当打了水漂，没有想到世界上真的有奇迹，林总只不过用一万块钱在股市上反复进出，几年下来就成了千万富翁。

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26.瑞祥房产隆重开业
　　　　
　　　　 黄爱华萌生自己开公司的念头有两个方面的原因。
　　　　
　　　　 第一，房产的确太火了。当初妹夫拉她做二手房时还犹豫过一阵，骨子里潜藏的傲慢令她对二手房心存轻视，认为那不是什么光明正大的事业。随着时间慢慢推移，她完全被这个行当展现出来的前景和工作中产生的快乐所吸引。她是一个要强的女人，从来没放弃过要干一番事业的想法，在来滨江之后，亲历房地产一天天火爆起来，作为店长她有极大的功劳，而内心却莫名其妙有些失落。唯一的原因就是这么大好的事业，并不是自己的，她只是在帮别人打工。
　　　　
　　　　 第二，加入妹夫的新世纪房地产公司之前，她与妹妹黄爱梅的关系十分融洽。但是现在妹妹见了她似乎有了某种隔膜，即使她仍然像以前那么热情，却无法掩饰内心里含有的某种敌视。黄爱华非常清楚，这种敌视是因为嫉妒，她觉得自己在丈夫的眼里没有姐姐重要。谁叫他一念到她的名字眼睛里就放出异样的光彩呢？
　　　　
　　　　 既然自己已经决定，又得到了丈夫的认可，黄爱华便直言不讳地把想法告诉给妹夫，并且要求带走一直跟随她的四名忠诚的下属。胡总无不答应，甚至还专门设了酒席为四人饯行。胡总的祝福是真心的，他在喝下最后一杯酒的时候开始意识到，自己一直把太多精力放在事业上，而忽略了对员工的体察。当然，现在公司已经扩展到全杭州拥有二十余家分店，各类人才济济，自己在人才的培养和管理上并没有出现大的失误。
　　　　
　　　　 黄爱华在确定下三个店面地址以后，带着刘松四人，最先在白马公寓里租下一间套房作为培训新员工的基地，一边到人才市场招聘新人，一边布置店面的装修工作，一切有条不紊地进行。有幸我与另外七人成为第一批职员。我们在刘松，余小明几人的培训下，进展神速。此时林总已经用他专业的文学细胞为公司取了一个吉祥的名字，叫“瑞祥”房地产有限公司，并为我们各印制了一盒精美的名片。一切准备就绪，在五月某日艳阳高照的天气里，“瑞祥房地产有限公司”隆重开业。林总的好友及所有员工参加了开幕仪式，胡总也派手下最得力的区域经理楼先生及时送来了花篮，场面热闹而和谐。

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27.我赢得了开蛋大奖
　　　　
　　　　 彩虹城位于钱塘江大桥与四桥之间，临江照水，地理位置优越。在业界，把最靠江面的一排高楼称一线江景房，或者叫全江景房，就是可以俯瞰整个江面而无遮挡。全江景房价格通常比一般的高出近一倍，并随楼层增高而增加。彩虹城03年开出第一期，以多层和小高层为主，第二期以高层的景观房为主，第三期已经建好，不过开发商预见市场还远没有到达高点，有些捂盘的意思，最后一期彩虹豪艇是单独推出的，主打豪华景观房概念。我们从第三期后面经过可以看见那块刚刚被装载机扫平的土地，还没有打地基，据透露要到09年开盘，初步定价在一万八左右。我得到这些信息后，脑子里时常出现一种很混乱的影像，感觉一大块豆腐在被一只无形的巨手切割着，稍稍堆砌之后卖出了翡翠的价格。
　　　　
　　　　 由钱江房产投资的彩虹城建筑面积近47万平米，园林风格设计，每一期自然形成独立小院，三期共五十幢房子。小区内设两座大型国际水准会所，两条商业街，特设幼儿园和小学。景观轴线沟通南北，商业街兼具人文色彩，门口会所的内退式回廊是一大特色建筑...。这是我在做彩虹城商圈调查得到的一些信息，听起来有些大而模糊，但是客户爱听，刘松经理在培训的时候特别强调过这一点。一般客户买房，都会关心周边的环境，配套设施，因此，跑商圈要特别注意小区附近的银行，超市，学校，餐饮，会所，综合市场，甚至公交站点等等，也就是说只有拥有这些配套设施，一个楼盘才算比较成熟。
　　　　
　　　　 在滨江有两块比较成熟的区域，我们称之为两大商圈，一个是区政府，另一个就是彩虹城了。

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28.我赢得了开蛋大奖
　　　　
　　　　 林总选择最先把彩虹城这个店开起来，主要考虑到避开和胡总直接冲突，虽然胡总在滨江已经有三家店面，但是都集中在区政府附近。黄爱华的意思也是这样，从离开新世纪自立门户开始，就知道同妹夫的对立在所难免，何况二手房竞争是如此激烈，她是不想让妹妹再说什么闲话。再一点，当时区政府一带房地产行业已经非常饱和，自新世纪在滨江打开市场，其他品牌店纷纷入驻，短短半年已经有超过二十家房产公司，场面只能用疯狂来形容。而彩虹城无论从地理位置及周边楼盘的竞争力来看，都不输区政府，随着配套越来越完善，潜力不可估量，最主要当时在彩虹城只有区区三，四家房产公司，这给了新公司适应和生存的条件。
　　　　
　　　　 开业后第二天，大家一起动手清除了前一天因庆祝留下的残迹，接着林总亲自主持召开公司成立后的第一次会议。议会第一个要点则是，以后每天早晨都要开这样一次会议。
　　　　
　　　　 林总解释说，一个公司要有凝聚力，这是创造业绩的首要前提。一个人再能干，也不可能推动整个公司的发展，就像一台机器，有的能力大一点，有的小一点，但是每一个部件都是最重要的，缺一件都会导致机器停止运转。那么要怎么样才能避免这样的情况？
　　　　
　　　　 林总说到这里扫过众人的眼睛，可是并没有给大家回答的机会接着说，我看最好的办法就是大家每天抽一点时间坐在一起交流交流，交流工作经验，说说失败的原因。每个人都会失败嘛！说出来有什么丢人的！但是所有人都从你的教训里学到了东西，这才是我们进步的根本。以后大家就是一家人，要同舟共济，要讲团队精神！你们说好不好？
　　　　
　　　　 大家都压低声音回答“好”！然后热烈地鼓掌，只有成峰傻乎乎地重重喊出好字！在整齐的音调里特别刺耳，他还带着笑脸，用非常大的幅度点着头，我看他全身都动起来了，显得很不成熟。林总也注意到有这样一个很认真的人，看着他笑了笑。

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29.我赢得了开蛋大奖
　　
　　 林总接着讲述了目前房地产的大致行情，再次重申这是一个朝阳行业，只要大家肯干，赚取人生第一桶金不是什么难事。并且灵活地拿刘松经理举例子：他在房地产工作不过三年，现在有了存款，投了股市，还在临安买了自己的房产，年纪轻轻就已经成家立业。这一点大家是有目共睹的，前天晚上公司开业聚餐，他还把老婆和一个两岁的孩子一齐带过来了。
　　
　　 也许因为有了这样的前例，大家真的对房地产抱有信心，又是一致鼓掌。刘松谦虚地笑着，一口整洁的牙齿特别耀眼。
　　
　　 林总举这个例子，目的是激励大家的斗志，并不是要大家把注意力放在刘松身上。因此顿了顿，立即把话题回到房地产行业，从公司的长远计划说到国家对房地产行业的态度，又从员工的人生规划最终扯到了投资理财方面的知识。林总说，你们必须学会投资理财，人的一生非常短暂，光靠两只手能挣多少钱？所以最重要的是要学会把挣得的每一分钱都用在该用的地方。理财的最终目的不是省吃俭用，而是学会合理安排资金，并使之最大程度地增值...。
　　
　　 大概有三十分钟左右的样子，黄姐在一边实在听不下去了，轻轻碰了碰他的胳膊，林总才匆忙结束掉演讲。接下来由刘松颁布公司的一些规章制度，包括上班休假，值班外出，工资奖金发放等具体细则，以及店秘工作职责，最后说到大家比较关心的提成与奖金方案。刘松说根据其他公司的一些经验结合本公司的实际情况，业绩的提成采取分级制度，共分四级。
　　
　　 第一级：业绩在一万以内的（含一万），提成百分之十。
　　 第二级：业绩在一万至两万的（含两万），提成百分之十五。
　　 第三级：业绩在两万至四万的（含四万），提成百分之二十。
　　 第四级，业绩在四万以上的，提成百分之二十五。
　　
　　 大家顿时有一些议论，当然不是对制度本身有意见，多是“我要是做到三万业绩岂不是可以拿六千提成”这样有些无厘头的讨论。林总黄姐含着笑容在等大家反馈，终于没有。林总还是忍不住在一旁插话道：这样的分配方式在销售上是常用的，目的是促进员工的积极性，多劳多得，也是要告诉大家，业绩才是硬道理，一切靠业绩说话。

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30.我赢得了开蛋大奖
　　
　　 刘松看了看林总，接着他的话说，林总考虑到目前的实际情况，特意把租赁提成定在百分之二十，这可以说是我做房产这么几年租赁提成最多的一次，公司也是鼓励大家多做租赁，尽快上手。大家看有没有意见？
　　
　　 大家没有意见。刘松继续说出两个奖励方案：第一，凡是每个月里最先做出置换的，公司奖励500元奖金，作为“开蛋奖”。第二，凡是每个月做出第一单租赁的，也将获得100元的”开蛋奖“。说完，便吩咐余小明安排具体的工作。
　　
　　 余小明先把公司除开经理店长以外的九个人分成三组轮流值日（值日就是留在店里接待上门客户，所有因上门产生的业绩归值日人员分配），将写好的一张值班表交给店秘赵丹丹打印出来。又将九人分成两个大组，由杨晓婷任A组主管，负责属下所有业务的开展。自己兼任B组主管，带领另外四个新人。两个组到月底进行业绩比拼，获胜的一组将得到公司的额外奖励。主管除开自己个人收入以外，在小组的总业绩里也享有一定比例的提成收入。
　　
　　 余小明和杨晓婷当即就表了决心，一定会带领自己一方战胜另一方。场面一下子就剑拔弩张起来，好好的一伙人立刻分成了两派，团结在主管周围，气势汹汹地像要把对手吞下去。我突然很悲哀地发现人是如此容易被煽动，被利用，而所有的这一切我们并不知道为什么。因为不需要这样，我们也能够把工作做好。可是老板看到大家这样显得很兴奋，仿佛大家都拿把刀子相互砍起来，业务就一定能做上去一样。

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31.我赢得了开蛋大奖
　　
　　 我和成峰，蔡俊等五人分在A组。林总私下碰到我说，张寒，好好干！听杨晓婷说你头脑很灵活，胆子大，分组的时候她点名要你。做经纪人这些都是优点啊！现在要尽快熟悉业务，争取拿到开蛋奖。我赶忙回应着，心里想原来我们是这样被瓜分的，遗憾的是没有与马秋霞分在一组，势必减少同她单独相处的机会。
　　
　　 自从上次她莫名其妙回头对着我微微一笑之后，我感到我们之间有了比别人更亲密的情分。在没有女朋友的时候我总是这样想入非非，以为对自己好一点的女人都对自己有意思。公司正式开业之前，我从老三家里搬出来，住进公司在温馨家园租下的一个套房里，男生住六楼，女生七楼。因为没有什么娱乐消遣，大家偶尔串门聊天，知道她已经有一个男朋友在城北那边，失望之余渐渐释然，想也没什么，我对爱情已经不抱想法，只是觉得一个男人应该有个女人而已。
　　
　　 上午杨晓婷安排我们打电话寻找房源，这些资料都是公司花钱买来的，全是小区业主信息，什么姓名地址电话一应俱全。之前已经对这个项目进行过训练，打起来还是紧张，因为中间会碰到很多突发事故，令结果不是那么美好。

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32.我赢得了开蛋大奖
　　
　　 便于大家阅读，这里有必要说说房源的问题。
　　
　　 什么是房源？简单讲就是中介公司掌握的可以出售出租的房子信息，包括住房.写字楼.商铺等。经纪人获取房源的途径大致有两种。
　　
　　 一种是公司提供业主资料，然后打电话获取的。这种房源得到后如果成交，这可以获取百分之十提成，如果得到房源的同时，又拿到了该房子的钥匙，则可以提成百分之二十。在前两点的基础上，同时得到业主独家委托的，可获百分之五十。独家委托就是该业主只在本公司出售出租自己的房子并为此签订一个条约。一般想要尽快成交自己房子的多不会做独家委托，但是为了多拿提成，我们会想尽办法使客户相信委托一家公司代理比同时找全滨江的房产公司代理成功率更高获利更大这样的鬼话。
　　
　　 第二种比较简单，就是自己在外边找房源。方法也很多样，比如在街上碰到业主直接得到房源，或者到小区扫楼，上网寻找的，而最刺激也最有效的方式是挖同行的房源，关于这样的事情后面会提到。真的非常刺激

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33.我赢得了开蛋大奖
　　
　　 因为电话数量有限，除开值班人员，其他都出去跑楼盘了。我和成峰.蔡俊各自抱个电话坐在开会的大办公桌前打房源，一时不大的空间里声音此起彼伏，非常纠结，有时候因为三人同时说话太吵，故意停下来听另两人和客户交谈，倒是非常有趣。
　　
　　 这时候我便有了一些联想：资料上的这些人名都是有房有车的富人，他们在不同的地方接到电话问自己的房子要不要卖，心里会有怎样的想法。他们有的正在开车的路上，有的在开会，有的在和朋友谈生意，有的在上厕所，有的在和自己的女人或者别的女人做那种事情...，想到这里我忍不住笑了——我们不管对方在做什么，打通之后一律用同样的语气问好，然后谈起他们房子的问题。结果当然是千百种不同了。
　　
　　 蔡俊听到我笑，放下电话问我。我看周围没有女同事，就说了最后一种设想。成峰听了就淫笑起来，脸上的青春痘随着皮肤翻动着。
　　
　　 蔡俊却一本正经地说，也对哦！难怪有的人接起来就挂了，有的还凶狠狠地骂一句。顿了顿又加重语气说，他妈的！那这样岂不是错过很多房源！
　　
　　 成峰说肯定的，这些有钱人除了喝茶同女人搞*事，还有其他什么事情？

农妇三拳

34.我赢得了开蛋大奖
　　
　　 听起来难听，好像也有几分道理！于是蔡俊像做总结似地说，饱暖思淫！可以理解嗷！
　　
　　 “嗷”字刚出口，赵丹丹从外面买了什么东西回来，两步跨到会议室，对我们几人说，打完没有啊？我好把房源登到软件上去！
　　
　　 我惊了一跳！险些被她听见。忙说，我的打完了！蔡俊和成峰都回答还有一点！
　　
　　 我心虚倒不是怕赵丹丹听到我们说粗话，是怕她误会我们在背后说她。因为经过这么些天相处，大家都知道她和刘松有一腿，他俩似乎并不在意被大家发现，公共场合也不避嫌，比如当着很多人的面刘松就会把赵丹丹抱起来，或者突然从赵丹丹背后扑上去，把她整个头搂在怀里打闹。时间长了什么都习惯了。那晚刘松的老婆到公司聚餐，赵丹丹从容地在旁边给他的小孩喂饭吃。让所有人彻底领会到“老公出轨，老婆永远是最后知道的那个人”这句话的深刻境界。
　　
　　 文绉绉地说，赵丹丹长的确实如花似玉，浑圆的屁股，一对双乳颤巍巍的，难能可贵的是有这么好的身材之外，额外拥有精致的五官和白皙的皮肤。不客气地讲，英俊而充满魅力的刘经理当着众人抱住赵丹丹时，许多男同志会忍不住偷偷往肚子咽口水。许多女人虽然表情尴尬，但是很明显在她们的眼睛有嫉妒的成分。反观刘松老婆的样子，糟糠之妻！说得真是对极了！

农妇三拳

35.我赢得了开蛋了大奖
　　　　
　　　　 我把写好的两页纸交给赵丹丹，如许多已经拥有优秀男人的女人一样，对别的异性不屑一顾。她并不回头，只伸出纤细的玉手把单子接过去，用眼角扫了扫说，你们最好写上名字，这些信息是你们的财产，要提成的，错了我可不管！声音清脆悦耳！这句话明显说给我们三个人听的，我站得近，把大部分都听去了。
　　　　
　　　　 我赶忙拿过纸按在桌子上，“唰唰”签上大名，心里还在想着她手腕上那条异常分明的青筋，像一条蚯蚓一样非常勾人。
　　　　
　　　　 结果很令人惊喜，有六七成业主是有意向卖房的。其中大半只是打探一下市场，房价高得离谱，比如一万的市场价他们会挂客气地挂到一万五，反正你爱看不看，房子放在那里还要涨，说不定哪天就到两万了。另一类是诚心卖的，房价定得稍高于市场，看房也方便，钥匙一般扔在物业或者直接交给中介公司。还有一类是急于卖的，价格就是市场价甚至更低，房东因为急着用钱或是还贷，只要有中介的电话都很客气，而钥匙也配了很多把随时可取。最后一类可以称为优质房源，对中介公司来说，是主推的，一旦有这样的房源出现，全公司上下都很兴奋，所有人都会立即联系手里的客户看房，因为在那样的市场里，不出几天房子就卖掉了。很可惜这样的房子在当时还是比较少见的。

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35.我赢得了开蛋了大奖
　　　　
　　　　 我把写好的两页纸交给赵丹丹，如许多已经拥有优秀男人的女人一样，对别的异性不屑一顾。她并不回头，只伸出纤细的玉手把单子接过去，用眼角扫了扫说，你们最好写上名字，这些信息是你们的财产，要提成的，错了我可不管！声音清脆悦耳！这句话明显说给我们三个人听的，我站得近，把大部分都听去了。
　　　　
　　　　 我赶忙拿过纸按在桌子上，“唰唰”签上大名，心里还在想着她手腕上那条异常分明的青筋，像一条蚯蚓一样非常勾人。
　　　　
　　　　 结果很令人惊喜，有六七成业主是有意向卖房的。其中大半只是打探一下市场，房价高得离谱，比如一万的市场价他们会挂客气地挂到一万五，反正你爱看不看，房子放在那里还要涨，说不定哪天就到两万了。另一类是诚心卖的，房价定得稍高于市场，看房也方便，钥匙一般扔在物业或者直接交给中介公司。还有一类是急于卖的，价格就是市场价甚至更低，房东因为急着用钱或是还贷，只要有中介的电话都很客气，而钥匙也配了很多把随时可取。最后一类可以称为优质房源，对中介公司来说，是主推的，一旦有这样的房源出现，全公司上下都很兴奋，所有人都会立即联系手里的客户看房，因为在那样的市场里，不出几天房子就卖掉了。很可惜这样的房子在当时还是比较少见的。