经济观察：千亿险资觊觎楼市 保险巨头整装待发

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　　千亿级保险资金大举涌入房地产市场只差最后一道围墙的大门打开——保监会制定的《保险资金投资不动产试点管理办法》未来的出台将最终允许险资进入不动产领域。业内人士表示，各大保险巨头早已觊觎楼市，已经积极储备项目整装待发，而保险资金投向楼市有望改变行业投资格局。

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　　保险巨头“整装待发”
　　尽管还差最后的“一声令下”，但在实践层面，一些大型保险机构目前已开始积极行动起来，储备项目资源。平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大举进军房地产业，先后接触金地集团、绿城集团。尽管之前平安信托已开展过多个房地产投资，但是与上述大型地产集团的合作还是第一次。
　　平安在合作中承诺，三年内投资额将达到250亿元，平安将主要通过信托公司的第三方资产管理平台，针对合作项目设计具体的股权信托计划，和房地产集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。
　　中国人寿也在积极布局，国寿投资与信达投资公司在7月签订了战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。另有媒体报道称，中国人寿正考虑与金融街在投资不动产方面进行合作。
　　人保集团旗下的人保投资控股公司则在5月与金融街签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。人保集团负责人表示，人保集团一直就购置物业事宜与西城区及北京市金融局领导进行过多次沟通，并希望抓住金融街西拓的机会，为人保集团的整体入驻金融街及未来发展做好准备。
　　此外，人保也表现出对经济适用房领域的投资热情。人保集团总裁吴焰表示，保险资金应考虑投资经济适用房领域，因为“保险机构投资房地产决不能成为暴利投机，而经济适用房的资金成本和收益比较确定，而且还可以回馈社会”。

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　　期待金融创新产品
　　据了解，此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。获利较为丰厚的房地产开发则被排除在外，征求意见稿明确规定，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。
　　据覃晓梅介绍，从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7%-8%之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。她预计，目前成熟市场的保险资金中有约三成是投向商业物业市场的。
　　保险业内人士透露，保险机构可以投资一些位于黄金地段的标志性建筑等商业性房地产，可以委托专业化公司进行经营管理。业内人士分析，保险机构面对不动产市场还比较稚嫩，因此地域上也都选择的是风险较小的黄金地段以降低风险。
　　国巨投资基金管理有限公司董事长孙飞还建议，在房地产投资领域，相较其他投资资金而言，保险资金进入时间晚，规模小，目前市场已经被前期进入的投资资金占据优势，保险资金投资房地产政策放开初期就选择直投的模式仍有一定的难度，可以选择与信托、PE资金合作等方式介入房地产行业投资以熟悉市场。
　　保险资金投资不动产，收益稳定但流动性较差，因此建立什么样的退出机制，也是保险机构投资不动产的风险考虑因素。因此征求意见稿规定，保险公司投资不动产的投资回收机制，包括直接转让不动产产权、转让债权、股权和不动产金融产品、将不动产进行证券化或设立不动产投资计划实现退出等方式。
　　华安产险副总经理李安民表示，在具体的投资方式上更倾向于投资房地产投资信托基金(REITs)的方式规避风险。李安民认为，如果直接投资房地产，保险公司至少是要专门成立一个房地产部门，对于公司来说不但增加成本，在发展初期也会面临各种专业性问题，同时也较难保证所投资金的安全性。幸福人寿董事长孟晓苏也认为，REITs对于保险机构来说是一个非常好的载体，按照国外成熟模式的经验，其年收益率一般可达7%-8%。