大涨之后如何选房 住杭专家来帮忙

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　　在经历了一波又一波的涨价攻势后，越来越多的购房者对于目前的杭州楼市只能望房兴叹。如何在房价大涨的现在挑到一套合适的房源，成为购房者十分头疼的问题。10月24日，由住在杭州网、FM93交通之声、浙江电视台公共频道ZTV-7主办的丁建刚大型房产报告咨询会在杭大路嘉华国际商务中心二楼多功能厅举行....[文字实录][我要提问]【房博会专题报道】【网友讨论】

时间：10月24日下午　13：30 —15：30

地点：杭大路嘉华国际商务中心二楼多功能厅

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　　主持人(晓静)：各位朋友大家下午好，我是FM93交通之声的晓静，我们从下周开始叫浙江第一交通广播，无论是房产节目还是综艺节目，还是其他的新闻节目全面升级，届时也希望全省各地的朋友同步同频来收听，当然浙江省唯一大型房产咨询节目是在中午12点老时间不变的，今天的主题是《大涨之后如何选房》，现场来的朋友我想问一下，今天的和平和世贸的展会有没有去过？举手示意一下。　　主持人(周懿)：我发现大多数都是逛过展会来找丁老师的，我在上午也听现场购房者说的最多的一个字“涨了”，晓敬你有没有买房？
　　主持人(晓静)：买了，在城西。
　　主持人(周懿)：在跟晓静一样的人，买过房的人都非常关心现在房产的价格，在这两天举行的秋季的房博会当中大家对于房价的关注也到了一个很高的高度，所以说在这样一个房子在每天一个不断变化的价格的情况之下，该如何去选择一套抗跌性比较强的房子，也是很费心的一件事，为了帮助大家更为理性、智慧的选择，我们在秋季房博会刚刚开始的时候举行了今天这样一个房产的报告会。
　　主持人(晓静)：我们今天的主角就是能够为大家出主意的丁建刚老师，现在让我们用最热烈的掌声欢迎丁老师，接下来的难题就交给你了。

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　丁建刚：谢谢两位美女主持，也感谢大家，不好意思喉咙比较哑了，谢谢大家在双休日期间，在房博会期间三家媒体来共同探讨房价到底怎么走，市场到底怎么走。刚才两位美女主持就说了，我是住在杭州网评论员丁建刚，大家可能更多的了解原来是在电台，从去年开始一直在FM93交通之声“丁建刚房产时间”每天11-12点这段时间来做节目。明年开始时间仍然是这个时间，明年开始还会在浙江电视台公共频道《房产装修我来说》的节目中作为嘉宾，希望大家关注。同时我的本家就是我们的住在杭州网，我相信大家可能也都比较熟悉，我会先花一点时间来做主题的演讲。　　大家都关心，这半年来市场到底发生了什么事情，首先做回顾，然后来关注我们的主题是《大涨之后如何选房》。
　　在回答这个问题之前我们先来看看我们2009年从春节之后到现在发生了什么事情？发生的事情我用这样的语句来形容，前所未有惊天巨变，大家知道，去年的现在是全球的金融危机爆发，大家都陷入一种对经济未来走势陷入恐慌的时期，房地产也是一样的，去年的9月份开始，以万科为代表的一些公司打折销售，现在整整过去一年了，这个事情我们还记忆犹新，到今年的1、2月份的时候，我们的房产的销量仍然是处在冰点，这个表格大家可以看看，这是1、2月份，1月份的销量只有1344套，平均一天只有40套左右，2月份是1621套，这是杭州主城区，从3月份开始放量出来了，4700多套，4月份达到6200多套，已经接近于历史高位，到5月份的时候创下了天量10158套，到6月份有所回落，7月份5590套，8月份3千多套，9月份是5900多套，虽然10月份可能达不到6千套，但是4千多套肯定有，为什么这么说了？最近几天大量的预定，这些预定可能要在半个月后转为成交，但是10月份的销量大家在这两天的房博会上肯定已经看到市场的热度是非常热。
　　这是二手房1-9月份的走势，大家看从3月份上了一个台阶之后，一直在高位运行。到目前为止，杭州主城区商品房已经成交超过5万套，已经超过2008年全年的2倍，2008年全年只有2.3万套，也超过了历史最搞得2007年3.9万套，主城区的价格在1月份的时候平均是12886元，从10月份我们的统计15332元，平均增幅是19%，但是这个19%是远远不够的，我们关注到一些主流楼盘涨幅实际上都超过30%，我们举几个典型的例子，1-10月份，比如说桥西板块的燕园，1月份的价格是1.2-1.3万，现在是2万，南北西岸现在是1.88万，东方郡现在是1.8万，当时是1.2-1.3万，风景蝶院今年年初的时候价格非常低，只有7600-8千，现在是1.4万，保利东湾现在是1.6万，东方红街现在是2.29万，上郡1.1万，现在是1.7万，文鼎苑当时是1.5万还不到，现在是2万，还有朗郡当时是1.2万，现在是1.5万，竹海水韵当时是8千，现在是9千2，涨幅从15% 到113%不等，我相信我们的整个涨幅是超过30%，这是回顾1-9月份的走势。
　　巨变到底是如何发生的？为什么我们在毫无准备的情况下，发生了这样的巨变？我想有这样几个方面引发和市场的巨变，第一是中央和地方政府的救市措施。这条大家都记得，去年11、12月份，国务院连续召开密集型的会议来讨论房地产，振兴房地产，或者说对房地产市场的支持这样的政策、措施出台。二就是宽松的信贷政策，大家知道，今年我们的货币政策是适度宽松的货币政策，实际上具体执行已经是极度宽松了，今年的信贷规模可能会超过9万亿。第三是开发商打折促销，打折促销实际上这个原因只有在今年的2月份的时候和3月份的时候比较明显，2月份的时候大家记得非常清楚，打响今年第一枪就是野风海天城，当时的价格是8200直接打到5900，在几天之内销售完，紧接着有楼盘效仿，金色钱塘，这个楼盘打折的时候甚至引起了中央电视台的关注，他们甚至不相信这个事，他们当时还来杭州采访。当时央视的记者还问我，说6800是真的吗？我说是真的，是地铁房，但是那个时候市场还刚刚启动，包括在座的诸位都没有参与，那个时候很多人持怀疑态度。
　　走过这样的历程之后，我们住在杭州网当时比较早的发现了市场复苏的迹象

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　走过这样的历程之后，我们住在杭州网当时比较早的发现了市场复苏的迹象，当时也有一些评论，3月份中期的时候市场复苏了，到4月中旬的时候我们已经开始确定市场复苏，告别了冬天，到4月份的时候已经非常明确跟大家说了，如果在那个时候买房的话，仍然要比现在好选的多，价格也低的多，但是遗憾的是，当时还有一些媒体，包括中央电视台二套节目中有一些评论非常的外行，非常的偏激，有一些评论员说“诈暖还寒”，是开发商花钱雇大巴来托市，是这样一些分析，这些分析被市场证明是完全错误的。　　回顾这样的历程，回顾过去我们要得出判断，就是后面的市场会怎么走？过去就已经过去了，影响未来市场走势我想有三个重要的因素：

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　第一个就是政策，政策是一个什么政策呢？现在的政策大家很清楚，人人都关心国家的政策，这个政策就是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，简单地说，就是说刺激经济的政策，在不久前召开的G20财长和央行行长会议上，本来想讨论的议题是各国政府退出刺激经济计划，但是没想到到后来讨论来讨论去，各国政府都一致认为现在不能退出，20国政府都认为现在不能退出，这是第一个政策。我们国家的政策在最近一段时间所有的中央的会议、国务院的会议都还是明确继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这点没有丝毫的变化。但是我们注意到3天之前，国务院的常务会议提了新的一条，什么内容呢？就是说要管理好通胀预期，这个话从来没有提过，这次提出这样一个问题。
　　政策随时随地可以变化，所以我想我们在研判政策的时候，千万不要把今天的政策认为它一定在明天、后天会一定不变。今天的政策就管今天，所以我想大家还是应该非常明确的关注我们的宏观经济政策，什么政策呢？现在就是适度宽松的货币政策，但是11月份会不会变，12月份会不会变，随时随地都要跟踪，现在语调上已经有一点变化了。

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　　第二个是土地。刚才在房博会上很多人问到，很多媒体也问到，“房荒”到了非常严重的程度，现在市场上可供房源1.2万套，住宅只有5千套，整个房源的供应量在全国的一线城市中可以说是最恶化、最严峻的，1.2万套房子，这个房子是2004年年底透明售房网开通以来，透明售房网是一个大仓库，堆到里面去，现在飘走，现在剩下1.2万套房子，这些剩下是边角料，或者说残次品居多了。大家购买的主力是住宅，住宅的量只有5千套左右，如果按照5月份销量的话，现在所有的库存一个月就卖光了，按照上个月的销量两个月就卖光了，会出现什么情况，就是购房者极度焦虑，开发商非常坦，因为他知道没有房子了，所以杭州近期的走势，我们谈土地供应量的时候，先把杭州的库存量谈清楚，现在杭州市极度的青黄不接，北京够5个月，杭州就够2个月的，所有的城市中杭州是最少的，大家千万不要绝望，市场这只无形的手自己会调节，今年6月份的时候，就从那个时候开始，我的一位同事说，土地市场还没有复苏，不要着急，马上就会来，结果7、8、9月份土地叫“开闸放水”实际上政府从来都是在放水的，只不过这个水开始没有人要，在2、3月份的时候，没有人要这个地，所有的人都不是神仙，开发商也不是神仙，理论上大家如果在今年上半年或者是去年年底没买房的话，我可以告诉大家踏空了，但是最大的踏空不是我们，开发商全部都踏空了，只有滨江房产拿了万家新城这块，当时是5千的楼面价，现在快要开盘了，1.5万也打不住，还有东南面粉厂那个地块，9千块，现在拿出来肯定9千块不够了，比它差的都已经达到2.4万了，除了这两个开发商之外，所有的开发商都踏空了，开发商就是烤面包的，面包卖完了，这个时候必须要去买面粉，面粉涨价了，再高也要购买，否则就失业了，面粉现在的价格更高了，当然他会把面粉的价格再加上它烤面包的费用，最后卖给我们吃面包的，我们就是吃面包的，但是接受不接受到那个时候再说，那个时候我们认为这个面包实在太贵了，只好不接受，或者有米饭了，就不吃面包吃米饭，这个也有可能。

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　　但是我们看到一个迹象，看到了这个水还没有到我们这儿，但是水库已经蓄积好了，这个水库在哪里？就是今年6月份开始到现在的土地，土地已经有2千多亩土地出去了，可供量380多万平方米，这是主城区。所以说后边大家不用担心房子没有，地是有的，只不过是越好的地越贵，我说还有很多地，比如说下沙，下个星期就有大量的下沙的地上市，比如说临平，大家去看看临平，临平就这么一小块，稍微出去一点点就是大片大片的土地，都还有，但是市中心的地越来越稀缺了，为什么稀缺呢？就是拆迁太难了，拆迁成本太高了，房价涨了，你要想拆房子的价格也涨，没有办法，这就是一种循环。得出这样一个判断，土地还是有的，而且很多地供出去了，所以大家不要着急，房子是有的买的，不是没的买，这是第二个问题。

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　　第三个问题房子是有的买，但是价格呢？其实大家担心就是这个话题，就是价格如何，我也知道房子有的买，只要你花大的代价房子就会有了。所以我说我们要关心是价格的走势。现在影响价格的因素不仅仅是成本，或者说这个成本仅仅是一种次要的影响因素。最重要的影响因素可能是一种预期，什么预期呢？就是我的第三个问题就是全球通胀的预期。大家可能注意到最近一段时间，全球通胀的预期明显加快，来自于什么地方呢？主要来自于输入性的，就是石油的价格在暴涨，当然现在原油价格已经超过80美金了，一年之中的震撼，07年时候上一百，又下去30多，现在80美金，震撼实在是太厉害了。全球通胀确实存在这种可能性，而且概率去比较大，但是全球通胀或者说我们国家如果进入一个比较严重的通胀，会出现什么局面呢？大家要回忆一下，不必太焦虑，为什么呢？我们的政府是有处理通胀的经验的，无论是1988年，大家记得1988年的时候，那个时候我们发行的国库券利率是20%还多，到1993年再次通胀的时候，利率是15%以上，大家还记忆犹新，如果出现通胀的话，手里没有房子，人民币贬值光了，不会的，我们国家治理通胀的经验很高的，政府还是强势的，如果真的是有通胀，我自己94年的时候还买过15.5%的国库券，三年就是45%，了不起，即使是有全球通胀的可能性，大家也用不着特别的焦虑，真到那个时候，我们政府治理通胀的能力是很强的，相信我们的政府。我们经济危机、金融危机能够渡过这么严峻的百年一遇的金融危机我们能够战胜，即使出现通胀我们也能够战胜，也不见得一定是手里有房子才能够渡过通胀，并不是这样。大家其实不必考虑的那么严重。

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　　但是我们看到一个迹象，看到了这个水还没有到我们这儿，但是水库已经蓄积好了，这个水库在哪里？就是今年6月份开始到现在的土地，土地已经有2千多亩土地出去了，可供量380多万平方米，这是主城区。所以说后边大家不用担心房子没有，地是有的，只不过是越好的地越贵，我说还有很多地，比如说下沙，下个星期就有大量的下沙的地上市，比如说临平，大家去看看临平，临平就这么一小块，稍微出去一点点就是大片大片的土地，都还有，但是市中心的地越来越稀缺了，为什么稀缺呢？就是拆迁太难了，拆迁成本太高了，房价涨了，你要想拆房子的价格也涨，没有办法，这就是一种循环。得出这样一个判断，土地还是有的，而且很多地供出去了，所以大家不要着急，房子是有的买的，不是没的买，这是第二个问题。

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　　第三个问题房子是有的买，但是价格呢？其实大家担心就是这个话题，就是价格如何，我也知道房子有的买，只要你花大的代价房子就会有了。所以我说我们要关心是价格的走势。现在影响价格的因素不仅仅是成本，或者说这个成本仅仅是一种次要的影响因素。最重要的影响因素可能是一种预期，什么预期呢？就是我的第三个问题就是全球通胀的预期。大家可能注意到最近一段时间，全球通胀的预期明显加快，来自于什么地方呢？主要来自于输入性的，就是石油的价格在暴涨，当然现在原油价格已经超过80美金了，一年之中的震撼，07年时候上一百，又下去30多，现在80美金，震撼实在是太厉害了。全球通胀确实存在这种可能性，而且概率去比较大，但是全球通胀或者说我们国家如果进入一个比较严重的通胀，会出现什么局面呢？大家要回忆一下，不必太焦虑，为什么呢？我们的政府是有处理通胀的经验的，无论是1988年，大家记得1988年的时候，那个时候我们发行的国库券利率是20%还多，到1993年再次通胀的时候，利率是15%以上，大家还记忆犹新，如果出现通胀的话，手里没有房子，人民币贬值光了，不会的，我们国家治理通胀的经验很高的，政府还是强势的，如果真的是有通胀，我自己94年的时候还买过15.5%的国库券，三年就是45%，了不起，即使是有全球通胀的可能性，大家也用不着特别的焦虑，真到那个时候，我们政府治理通胀的能力是很强的，相信我们的政府。我们经济危机、金融危机能够渡过这么严峻的百年一遇的金融危机我们能够战胜，即使出现通胀我们也能够战胜，也不见得一定是手里有房子才能够渡过通胀，并不是这样。大家其实不必考虑的那么严重。

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报告会现场

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　第三类就是投资者。我想有几点忠告，第一是政府主导的城市规划，刚才已经说了，你投资要投资在政府主导的规划，同时要有一些资源来支撑。我们的一位同事，我就不说是哪一位了。07年的时候买了滨江的万家花城，理论上来讲，我是不太主张买这种期房的，他选择比我正确得多，八千块钱买入的，现在1.8万可能还不太想买，两年时间翻了一番还多。那就是资源，申花路什么概念？浙大、银泰，沃尔玛、地铁二号线，B2线等等等等所有这些都是在眼前的支撑。所以像这类我们还是要有敏锐的眼光去发掘这样一些地方，这是第一点。　　第二点要找相对的价格洼地，不能是绝对洼地。临安的便宜，未必。还是说钱江新城，为什么这样说呢？钱江新城毫无疑问是下一个市中心，当然不是说把武林门搬到钱江新城，两个，其实在全世界大城市、特大城市一定是多个中心，上海已经形成了多个中心，钱江新城现在的房价是多少呢？现在的的房价精装修那些3.5--4万，城市之星、金色海岸的二手房等等，毛坯的便宜可以买到2.5万以内的，比如说赞成林风的二手房，大部分是3万以下，但是你把这些房子直接搬到武林门，有人要搬了，谁要搬呢？就是绿城和滨江。搬到哪里呢？就是杭汽发，三年前的现在他们就拍的地，价格多少呢？没顶，永远没有顶，你再看看，全杭州的房价如果说在售的楼盘未来一两年内上市的楼盘，如果说哪一个楼盘没有“天花板”的话就是杭汽发，没有任何一个房子可以替代，因为西湖边没有土地了。现在可能在售的这些楼盘，没有“天花板”就是杭汽发，任何一个地块，什么东南面粉厂，什么远洋的，绿城自己拿得新华造纸厂，什么前几天拿得喜得宝，没有一块能够赶上这个的。你把钱江新城搬到武林门，我估计毛坯也得上五万，精装六万，这仅仅是一个估计，意味着钱江新城和现在的市中心之间还有价差，千万不要怀疑钱江新城，钱江新城未来不仅仅是市中心，而且是富人居住区，我们不得不承认是富人居住区，城市规划相对洼地是重要的。

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　　最后一个概念是我在节目中一直都没有谈的概念，我想在今天第一次和大家独家分享，就是二三线城市。
　　我举两个例子，我们的隔壁嘉兴市，5千块钱可以买到很好的房子，上海人就不信，上海的房子是嘉兴4倍以上。我跟嘉兴说，我说你到上海去就打“退休住到嘉兴来”嘉兴非常好，空气也很好，道路也很好，不堵车，到处都是公园，无论是南湖区还是秀洲区都很好，医疗、卫生、教育、商业一应俱全，我相信是被低估了，但是被低估是有道理的，为什么呢？嘉兴那些县，海宁也好、嘉善也好，都觉得不要到嘉兴去，海宁人觉得我们的经济多好啊，看不起，金华也是这样的，义乌看得起吗，永康、东阳看得起金华了，没有外来的购房者，一线城市是什么几年，就是有比本地居民更富裕的人到这里来购房，这个房价确实会上涨。

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现在可以到二三线城市去投资了，但是一定要熟悉这个城市的脉搏、城市的文化、城市的价值观。因为有的人不知道，到杭州，哎呀，保利两年前到杭州来拿地，保利东湾，下沙大学城，经济技术开发区、沿江有这三个因素，地价还能便宜吗，3300的地价，创下了下沙最高地价了，这就是外地人到杭州来，跟杭州的价值观不太一样，现在外地人到闲林去看看，这么好的植被，这么好的山，这么好的环境、空气这个地方还能便宜吗，但是恰恰闲林是杭州最便宜的地方，你一定要跟当地人很熟悉才能去投资。　　这个二三线城市甚至包括全国的，可以告诉大家，在全国的大城市和特大城市中还有价格很低的，武汉、西安、重庆四千块钱能买到，五千块钱不错，六千块钱差不多能买豪宅，这些城市我认为也许它的涨幅不如我们东部城市这么快，但是它的风险也不大。比如说西安这个城市，去年大家东部城市都在跌，北京、上海，特别是深圳跌的厉害，杭州也跌的时候它就没跌，这轮涨微微涨了一点，因为它的支撑是很稳定的，如果你的投资理念是这样的投资，到二三线城市去寻找，也没有问题。这是对于投资者来说。
　　我再忠告投资者一句话，就是千万千万不要把自己拿上吊绳吊死，就是你千万千万要量力而行，子弹不要打光，你要买的房子，你借钱可以，当然是向银行借钱，不是私下借钱，我指的是按揭。如果说七个瓶子，至少有七个盖子，不要只有六个盖子，盖不过来就麻烦了，房产是有波动的，像去年这样的波动不排除还会来，当然概率不是很大，小的波动还是完全有可能的。在你的房子卖不出去或者是不太好卖，你又不太想割肉的情况下，你一定有“子弹”顶住，不要首付了三套房子，手上剩下的按揭款能顶三个月就麻烦了，要注意，包括你后边的，你能顶上三年肯定没问题的，一定要留足顶三年的钱，这个时候一个完整的周期完全可能过去，千万千万不要让自己的上吊绳勒死。
　　这是地铁，大家一定要看清楚。
　　其他在后面的互动环节再和大家交流，谢谢大家。

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　　主持人(周懿)：谢谢丁老师，谢谢。刚才应该说丁老师是对于房地产市场做了全面的分析，特别提到了具体的板块和楼盘的名称，现在很多人心里会想了，接下来自己该怎么选择，手中的子弹会有多少，如何针对自己实际情况选择一个更为适合的楼盘，不管是自住还是投资，大家的思路更加明确一些了。
　　主持人(晓静)：现场大家都非常的认真，拿着本、笔一字一字的记，我们也希望大家都能够有所收获。
　　主持人(周懿)：在整个房地产市场资源是非常多，各大板块都在开盘，但是在整个市场当中会考虑新开盘的房子和二手房打通来进行选择。刚才我们听到很多新楼盘，大家会比较感兴趣，但是相对于新开盘的房子，二手房市场的选择会更成熟一些，包括小区的配套和居住环境的感觉相对来说会更好一些。针对二手房市场该如何来选择，其实很多房产中介比较有自己的发言。
　　主持人(晓静)：没错，我们在接触的客户当中有所发现，大家都觉得二手房今年也涨得特别快，整个的区域均价已经突破了1.6万，在这样的市场当中我们该如何选房，今天邀请了二手中介相关的负责人的代表。

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晓静和周艺主持人