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楼主: cjzht

大涨之后如何选房 住杭专家来帮忙

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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:44 | 显示全部楼层
  主持人(周懿):接下来有请上来自裕兴房产的运营部经理沈齐全先生,他给我们带来五套二手房的房源。
  沈齐全:谢谢主持人。大家好,我是裕兴房产的运营部经理沈齐全。
  如何选房这块,刚才丁老师已经讲的非常详细了,我就说一下。具体的投资型的客户里面,我觉得从二手房里面这么一个经验来说,一个地段是相当重要的,投资二手房一定要选好地段,当然说市中心的房子都比较保值,增值这部分价格涨得比较快。第二个要依照市政府的规划来走,往往大规模的市政规划能够影响到一个地方的房价上涨的幅度,包括地铁、奥体中心的建设,这些都能够影响到周边房价的涨幅。第三个是稀缺性的价值,这个主要像类似于我们的一些特定景区边上的房子,比如说杭城非常优良的学区房也是一种稀缺性的价值。第四个是历年的成交热点,这几年杭城的排名靠前前20个小区都是比较稳定的,这部分的小区每年的成交量都是相当稳定的,价格涨幅或者说像08年金融危机的时候,跌幅比较小,因为有强烈的客户支撑。
  接下来我推荐一下我认为比较好的几个地段,一个是地铁沿线的二手房源,第二个是九堡、乔司这类的地段,再一个是像四季青、汽车东站那边,我预计是三到五年发展非常好,第三个是钱江新城,第四个是三墩,现在配套非常全,而且在进一步完善,有我们的浙江大学。第五还有半山,是刚刚兴起建设的地方,像这些地方以后的潜力也是非常大的。
  接下去应公司的金牌经纪人之托,向大家推荐几套现在公司现在比较优秀的二手房源,第一个是大关小区是城北拱墅区,人口有8万多人,200多栋楼宇,大关的交通是非常便利的,大关区域历年在拱墅区的二手房交易当中成交量居于首位,今年8月份房价涨了30%,区域的成交量是相当活跃。这里推荐一套大关南六苑的,在今年一个杭州市政府优惠政策收尾阶段,还有一个上浮的空间,这是它的一个立体图,两个房间朝南,采光是比较好的,光线直接可以进来,厨房有一个大窗户,卫生间也有一个大窗户,这是小区的外围,大家去过得人都知道,配套相当成熟,如果对这套房源有兴趣的朋友可以跟我们金牌经纪人联系。
  第二套九莲新村,商业和文化氛围浓厚,人口一万多,住户4200户,九莲新村在1月份的成交量是一万多一点,到9月份的时候已经到1.5万,新房、二手房的涨幅都比较大,这个地段比较好,有强烈的需求支撑,10月份有11套的成交,差不多两天就有一套成交,成交是比较大的,推荐一个小户型,46.45方,两房一厅,二楼,79万,这是它的立体图、小区环境,对这套房源有兴趣也可以记一些。
  第三套康乐新村的房源,是在城西大型的居住区知名的公寓,1月份成交军均价在9600,9月份成交均价已经到近13000,涨幅有33.4%,10月份成交量已经有13套,在7月份的时候,单月有33套成交记录,像这样的小区在这几个月是有需求,没有房源。推荐一套大户型,147方,价格180万,单价1.2万多一点,三楼,四房两厅两卫。如果大家有兴趣的话,可以跟我们的金牌经纪人联系。
  第四套房子,拱宸桥,信步闲庭在6月份开建,对岸是拱墅区人民政府驻地,在桥西地块,现在相对而言,以后的增长潜力是无限的,8月份均价是1.4万多,9月份是1.6万,上涨比较稳定,成交量比较活跃,推荐一套136方,全明户型,视野很开阔,两个房间朝南,客厅也朝南,这是装璜以及局部的效果。
  第五套松木场社区的,具有稀缺性的价值,松木场社区风景比较好,占地面积有1.7万平方米,一月份成交价格在1.2万,8月份是2.2万多,但是从09年1月份到现在,每个月的成交套数从来没有超过7套,这说明价格涨得快,成交套数低,说明松木场社区二手房源少,这就充分体现了稀缺性资源的投资价值。58.18方,价格128万,两房两厅,两个房间朝南,厨房朝北,有一个大窗户。松木场社区外观比较统一、漂亮,这就是松木场社区傍边的保小,对这套房源有兴趣可以联系我们的经纪人。
  最后给大家推荐一个世贸丽晶城的,就是在世贸黄龙国际化区域,是世贸商务区、黄龙风景区的交汇之处,包括国际化的商务公寓,宾馆及精品排屋,住宅有600多个车位,写字楼有一千多个车位,停车比较宽裕,9月份二手房的均价在3.1万,8月份3万零一点,涨幅不大,但是比较稳定。推荐一套单身公寓,40.21方,总价112万,单价2.78万多,相对于9月份的价格偏低了近4千块一平米,这是一套70年产权的。世贸丽晶城整个的外观相当的漂亮,楼宇之间的间距比较大,采光一点问题也没有,对这套房源有兴趣的可以联系我们的经纪人。
  我今天给大家推荐的优质的二手房源到此结束,谢谢大家。
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:44 | 显示全部楼层
 主持人(晓静):非常感谢裕兴房产运营部经理沈齐全。刚刚有些朋友来的有些晚了,只听到主题报告会的二半场,接下来有请丁老师上台跟我们进行互动。  提问:市区自住的单身公寓性价比高一点的,最好是莫干山路,市府附近的。
  丁建刚:稍微有一点难,如果价格不是问题的话,我还是推荐丁香公寓,就是黄龙体育中心边上的绿城的,外边都是花岗石,如果朝南现在是3万左右,精装修、酒店式,里面外国人很多,跨国公司的白领也很多,租赁非常活跃,朝北2.5万就够了,这个如果买不起,莫干山路附近有点难选,实惠一点美都广场,就是莫干山路跟教工路交界处。
  提问:钱江新城有200多万,能买什么?
  丁建刚:200多万比较难买,一般来说起步都要上300万,因为现在赞成林风小户型,90平米还没有卖出来,卖出来还可能200万,现在确实没有。
  提问:我就是被丈母娘逼过来的,我想请丁老师稍微知道我一下,我想买130多平米一点,我比较小资一点,对环境要求比较高,两个区域,一个是江边,一个往之江那边走,年收入十万,公积金800。我曾经看过丽江的,我现在首付一百多万,因为丽江那期开始2万多,觉得户型太大了,中间看过钱江湾花园,房子也是很大的,现在二手房也要300万,看了一个新帝朗郡是250万,我也买不起,请丁老师帮我推荐一下。
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:45 | 显示全部楼层
  丁建刚:你还不错,你的事好办。觉得郁金香岸二手房多的是,一万多一点的价格我估计你能接受。
  补充提问:我有车,我对地铁不是特别依赖。
  丁建刚:这个不是地铁,闻堰,还是从浦沿路走,5公里不到,这是从一桥过去,第二条路线四桥过去,通过冠山隧道,环境非常不错,一万多一点的价格。
  补充提问:我有三个房子,一个是官邸,一个是戈雅,还有一个是翡翠城。
  丁建刚:肯定买翡翠城,翡翠城和郁金香岸你自己衡量,品质不错,价格也合理,你自己喜欢江还是喜欢湿地。
  提问:我有一套锦绣江南的一线江景房,184平米,现在是否可以继续持有,如果出手卖什么价格?
  丁建刚:1.4-1.5万左右,江景非常好。
  提问:解放路上班,主城区二手房与滨江地铁房如何选择?
  丁建刚:这个确实比较难。其实我就觉得比如说看你自己最重要的要素,交通、地铁。你现在的购房能力有多大?
  回答:总价150万左右。
  丁建刚:还是先买二手房吧。湘湖美地不是很远,第一有地铁,没有问题,但是要从湘湖人家家园那个地方进去,要从农改居的房子进去,背后还有铁路,我认为不太好,还是买奥兰多的二手房。
  提问:现代之星的写字楼的情况。
  丁建刚:装修我没有去看过,2.2万的价格,稍微贵了一点,因为不是目前热门的写字楼的区域,差不多,但是一般。
  提问:目前有房的情况,水域康庭(同音)的价格和盛元慧谷24楼LOFT,南岸花城210平米,一二楼叠层毛坯,应该卖掉什么房子,保留什么房子?钱江新城有能够能够推荐的房子,多少价格?
  丁建刚:这些房子不是很差,南岸花城的排屋价格不是很高,主要是山在南边,一二层低了一点,如果现在价格还好的话,比如说能够卖到将近一万块左右的话,可以出掉,然后那两套卖掉,买钱江新城,甚至金都华府二手房也可以买,有人会说那里不是有铁路吗,那里的铁路迟早要搬的,尽量靠西买,便东边是有铁路的。
  提问:我父母是知青,现在回来以后市中心的房子太贵了,买不起,我们也做了很多工作,终于让他们可以接受在下沙或者是临平的房子,您觉得比如说我们买在下沙,我昨天去看了一个楼盘,价格在1.3万金沙阳光,您觉得可不可以下单呢?
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:45 | 显示全部楼层
  丁建刚:价格明显偏高,为什么要住到下沙去,就是因为主城区买不了,下沙是一个选择,临平也可以选择,萧山刚才说的湘湖那一带空气也很好。
  补充:至少是在地铁站或者是快速公交的旁边?
  丁建刚:刚才说的奥兰多小镇就是地铁塌方那个地方,终点站。
  丁建刚:下面有请我爱我家周包军经理来谈谈二手房的情况。
  周包军:今天我带来的二手房在杭城各个区域都有,价格有高有低都有,第一套房子是古荡东区,63.78,户型是两房,价格是一百万,单价是1.5万,实际使用面积是在68平方米,户型可以改成三房的房子,如果把这些不计入面积的房子,单价只有1.4万,现在古荡一般情况下是在1.5万以上了。
  第二个是六楼的三楼,从今年整个古荡的房子看,如果大家看过古荡的房源可以发现,今年挂出来的房子,特别到现在为止,顶楼的房子特别多,中间的房子现在市场上在古荡这一带是比较少见的。这套房子的厅不是很大,但是对中小户型来说厅还是比较方正的,这个房子是古荡东区的,沿着边上的小河,这个小河据说以后要开通运河巴士,这是里面的实景图片。我们建议这套房子周边的配套比较齐全,交通比较便利,户型大小比较合适,68方属于一个中等的小户型,户型跟楼层都不错,两房朝南,比较适合首次置业者或者要求不高的改善型居住者,如果这边有住杭网友,可以找我们置业专家。
  第二套房源是滨江一桥锦绣江南,这套房子户型是4房的,总面积是184.57方,挂价是310万,江景房,楼层高,视野好,单价是在1.6万多一点,性价比比较高,周边同样的房子,同样的楼层,同样的户型现在价格是1.8万左右。这边是江景房,通过后面的落地玻璃窗可以看到一线江景。这套房子我们建议江景优越,交通便利,目前四房较为舒适,比较适合具有一定购买力的人,总价是310万。如果有兴趣的网友,可以联系我们滨江这边的置业专家。
  第三套是温馨人家,现在的面积是138.8方,三房,单价1.58万,地铁房,地铁站走过去就七八分钟路。楼层也不错,18楼的12楼,三房户型,都是朝南的。装修的,因为入住时间不长,整体的装修保留比较好。这边是区政府板块,是在地铁周边,升值潜力大,楼层也不错,在整个这边这个楼层的价格是比较低的。对这套房子有兴趣的培养,可以联系滨江的置业专家。
  第四套房子是位于城东的学区房,面积是48.6方,二房,是五楼的四楼,挂价是127万,学区房。户型两房都是朝南的,有非常大的居住价值。如果有兴趣可以联系城东的置业专家。
  第五套房子是钱江新城的盛世钱塘,面积是184.7方,四房,楼层是31层的28层,挂价是500万,单价是2.7万多一点,第一个江景非常不错,第二个这套房子里面是房东进行过装修,本来打算自己住的,后来因为种种原因现在把它卖掉,是全新豪华装修,而且没住过。第二个这个户型比较不错,而且南北非常通透。这套房子是未来市中心的核心区域,钱江新城交通便利,盛世钱塘是非常大的盘子,品质不错,硬件比较好,这套房子是精装修的,如果喜欢它的装修风格的话,对买家来说也可以比较省心省力,如果网友有兴趣可以联系钱江新城的投资置业专家。
  今天时间有限,带来只是系统中一万多套房子当中的五套,想了解更多的房子可以打我爱我家进行咨询,谢谢!
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:45 | 显示全部楼层
 主持人(周懿):谢谢,接下来互动环节继续进行。短短一会儿,丁老师手上已经拿了很多咨询的问题。  丁建刚:谢谢周经理的介绍,还有很多都是纸条的,我尽快地回答一些大家的问题,然后实在回答不了,我会在我们的网上,或者在我们电台的节目中来回答,谢谢。
  第一个是元都新景小区商铺,1.7万,楼上楼层是不是可以买?还是有点贵,还有彩虹城,边套,6-7楼,有屋顶花园,一共201方,现在310万,可不可以卖?还可以,劣势就是一个多层,其他都很好,还可以留,没问题。
  问题:钱江新城写字楼200方左右,要推荐房型,价格是多少?
  丁建刚:钱江新城的写字楼非常多,我建议如果你不是很着急的话,再等等,供应量还会上来。
  问题:今后三到两年中国楼市就没有风险吗?我非常担心高房价的风险。
  丁建刚:我也相信,但是像这种大风险,97年亚洲金融风暴,我个人认为不太会有,像去年这种风险还是要有所准备的,拦腰我觉得还是没有。
  问题:绿城紫桂投资怎么样?
  丁建刚:一般。闲林就是这样的,跟星桥差不多,没有地铁,又是属于三不管的地区,余杭不太管,主城区也不太管。
  问题:文教区内,单价在3万以内的楼盘推荐。
  丁建刚:第一个是银马,银马的这种设计精细程度、用材、稀缺性,到现在为止很少有楼盘能够超越。
  问题:丁桥、三墩、北景园哪里的经济适用房好?
  丁建刚:就看你自己怎么方便,这个不用问的。
  问题:绿城的西溪诚园是不是有升值的空间?
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:45 | 显示全部楼层
裕兴房产的运营部经理沈齐全发言
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:46 | 显示全部楼层
现场网友互动交流
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:46 | 显示全部楼层
 丁建刚:这个我不知道,问题是我现在它多少价格我都不知道的,总的来说是稀缺,精装特别适合城西的人,新金都城市花园1.9万卖不卖掉?肯定卖掉,你卖了一个十年前的房子,买了现在的精装的房源,肯定划算。  问题:买绿城的西溪诚园和滨江的万家新城哪一个升值潜力大?
  丁建刚:两个都不知道价格,我不知道。
  问题:想买50万的新房或者是二手房,有没有推荐?
  丁建刚:这个难买。
  问题:钛合国际公寓,精装修40平米,想卖掉,买城西的学区房。
  丁建刚:2万多一点。城西的学区房推荐文鼎苑。
  问题:现在流行的不完全产权的LOFT怎么评价?
  丁建刚:这个是村里的留用地,有两种,一个有产权,一个没有产权,没有产权一定比有产权要便宜很多,你租也可以。
  问题:云溪香山140方换到城东、城南的二手房是否可行?
  丁建刚:当然是可以换,但是云溪香山,如果纯投资的话,听说2020年转塘也会有地铁,这个就不要去考虑了,但是从纯投资的角度来说也可以留。
  我稍微休息几分钟,我的同事来介绍一下性价比比较高的二手房。
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:46 | 显示全部楼层
 住在杭州网记者:大家好,大家现在看到的这个页面是住在杭州网的二手房的页面,大家如果要找二手房,其实非常的方便,上我们网站就可以查找,旁边有一个“卖房之窗”的栏目,是我们专门为网友精挑细选的高性价比的二手房。
  下面我要介绍这两套房子都是在这个栏目当中挑选出来的,一套是南都德嘉东区的房子,这套房子是我们网友的房源,建筑面积是178平方米,楼层是9楼当中的5楼,01年的房子,户型是五室两厅两卫一厨,我们也知道南都德加是在文二路和竞舟路的交叉处,这是南都早期的作品,是城西00年之后的一个高端住宅,环境非常好,物管是难度物管,户型是非常的方正,总价是298万元,折合单价是1.6万多元。
  周边的学区是文三街小区,非常好,整个房子是精装修,三房朝南,房源的户型都非常方正,朝向和楼层非常好,周边学校、银行、公交、医院、农贸市场等配套齐全,离西城广场非常近,生活非常方便。目前价格是在1.8万左右,这套房源的价格是1.67万元,精装修,非常实惠,五室两厅两卫的户型非常适合改善型的购房者,这是房源的一些图片,我们都会做成一个房源的专题放在网上,大家要找这套房源可以上我们网站查找。
  这套是小和山的水木清华的房子,空气特别好,特别适合喜欢生态、喜欢大自然,又喜欢安静的自住型的购房者,水木清华是以浙江科技学院为依托,小区内建有3500和7000平米的豪华的会馆,配套完善,能够充分满足业主的生活需求,网友这套房子建筑面积210方,是一个跃层的户型,6楼跃7楼,户型是五室两厅三卫,总价是130万左右,小和山的配套都可以享受得到,这个是刚才说的会馆,整个房子是跃层,这边是一个露台,是60平米左右赠送的。
  由于时间关系,我只能推荐两套,大家如果想找性价比比较高的房源都可以登录住在杭州网二手房网查找,如果有房子要出售,也可以推荐给我们,如果性价比比较高我们也会做成这样的楼盘专页来推荐,谢谢大家。
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 楼主| 发表于 2009-10-24 16:46 | 显示全部楼层
 主持人(周懿):今天的房产报告会还有一点时间,还是有请丁老师。
  问题:有一套文鼎苑的期房,明年7月份能够拿到产权证,我是外地户口想让我女儿入读学军小学,我想今年提前付清贷款,是否可以?
  丁建刚:必须得到交房之后才能签,没有办法,你可以跟文鼎苑商量一下,是不是可以提前,好像有这样的政策,是可以提前的。
  问题:桥西和滨江区政府哪一个定位好一点?
  丁建刚:如果价格差不多的话,还是桥西好一点。
  问题:万家花城现在还有投资价值吗?
  丁建刚:万家花城1.6-1.7万左右还有投资价值。
  问题:定了绿城·西子锦兰公寓,锦兰公寓周边的规划怎么样?
  丁建刚:周边就是把历史保留一下,剩下都是新的了。
  问题:想改善住房,目前天阳观筑顶层124方跃层,有一个缺点,南北不通风?
  丁建刚:其实楼层高了,不通风没有闷的感觉。
  问题:家住紫金庭院顶楼一百平米,有露台20平米左右,孩子2周岁,年收入双方50万左右,无公积金,怕通胀,手上有60万左右的现金。
  丁建刚:就紫金庭院挑好的再买,最西边的叠排,最好是三四楼的可以再买,也比较熟悉,如果买不好,买隔壁的府院。
  问题:120万左右现金纯投资,请推荐一套二手房。
  丁建刚:如果可以的话,还是府院新村,但是不够,比较难。如果能的话,还是去买湘湖奥兰多乡镇这样的房子,地铁房比较好。
  主持人(周懿):今天我们的活动到现在已经告一段落。要告诉的是,从明年开始,丁老师也会加盟我们的《房产装修我来说》到时也会是直播互动的时间,对于大家在房产咨询当中存在的问题,进行解答,每天晚上9:15,目前我们的播出时间是每天晚上6:30,在有丁老师加盟之后,我们的节目在大家选择投资的时候,会更加的理性和作出合理的判断,今天我们的报告会到此结束,感谢大家的参与,再见!
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