-

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 6519|回复: 39

让物业费“包干制”回归正轨

[复制链接]
发表于 2009-10-25 17:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 牛肉的粉丝 于 2009-10-25 17:20 编辑

昨天参加业主见面会,听到有业主问物业账目能否公布,物业答:“我们采取的是物业费"包干制",账目是不用公布的”。我当时心里就纳闷了:主人给管家一笔钱用于家里的管理,怎么如何使用主人却不能了解?这不是奇了怪了!
       还好我还算赶上了电脑时代,回家以后上网查了一下,原来目前物业费目前有“酬金制”和“包干制”两种,目前国内大多数楼盘物业管理采取包干制管理模式。所以我在这里暂且不提“酬金制”,就来探讨探讨“包干制”。这是网上的定义:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,也就是说,物业公司收取了物业服务费用后,该费用即构成了物业公司所有的企业资金,物业公司只要依约提供物业服务即可,对自有资金的使用属于企业经营自主权的范畴,他人不得干涉。因此,在包干制的物业管理模式中不存在所谓的“挪用公款”。”
      我不喜欢这么冗长的概念,我想包干这两个字,总是有“业务承包,风险自负”的意思在里面。包干制,其实就是主人给管家一笔钱,但同时也给管家一个管理标准,不管管家采用何种方法,只要达到了主人设置的标准,花多少钱?赚了?亏了?都是管家的事。这种方法的好处,就是有激励作用,刺激管家提高服务的同时节约成本,以达到双赢。这样的情况下,主人是无权去审核管家的账目的。我不知道这样的解释大家是否认可?如果认可,我就要继续下面的话题了。
        谈谈小区物业的问题,合一物业进驻以来,一开始还可以,后来就越来越不行了,劲头越来越不足了,人数也越来越少了。为什么?大家前段时间,包括我,都认为是物业费收不上来的缘故。其实我现在想想这个不是主要的原因,因为物业费的收缴率大概在70%以上,而且这些收不上来的,只是暂时,除了一小部分的坏账外,基本上都是应收款。新鸿的例子就很明显,最后律师函发出去都收回来了,因为最高法院有司法解释支持物业费的收缴。所以我认为物业服务质量下降主要不是这个原因,而是——物业公司认为,反正干好干坏都一个样,都能够拿到几乎全部的物业费!对我的这个观点有异议的,我想问一句:“现在物业做得不好,我们能拿他怎么办?”答案是,我们不能拿他怎么办!我们可以批评、可以反映,但效果大家都看到了;我们可以不交物业费,但是那样是不妥的,因为那就造成别人帮你买单;我们甚至可以开业主大会炒掉他,但那成本太高,耗费精力太大,可以说是双亏的结果。所以,实际上目前我们拿物业没有办法,物业也正是吃准了这一点才会有如此糟糕的表现。因为,就归结到一个问题——我们对物业公司缺乏监督!或者说,缺乏可操作的监督条件!而这,本来应该是包干制的一个关键。
        所以,我们在大声谴责业主欠费的不负责任的行为的同时,忘了做一件事,那就是——应该给管家的服务设置一个标准,然后要判断管家有无达到这个标准,在没有达到这个标准的时候是否还应该给他原有的那个数额的物管费!这样,才能够在物管的头顶悬上一把“达摩克利斯之剑”,让物业有自负盈亏的危机感:做的不好,要亏损的!
        现在我们再来谈谈怎么样来设置这把“剑”?第一是标准我不知道业委会与合一物业签的合同中有无详细的标准,如卫生的标准、安全的标准、维保的标准或者业主满意的标准(满意率)等等。如果有,那最好,如果没有,那是否能重设。二是业委会和业主们在督促业主缴费的同时,还应该把很大的精力放在监督这些标准有无实现。三是建议物业应该有一定比例的押金在业委会,如果达不到这些标准,那么,这些钱,不好意思,物业是不能拿的,因为是“包干制”吗。
       所谓愚者千虑必有一得,这个问题,我昨天想了一夜,我想应该还是有点道理的。很希望籍此抛砖引玉,引起大家对该问题的关注,并发表真知灼见,也欢迎物业的同志参与讨论。
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-10-25 17:28 | 显示全部楼层
当然,如果物业不能接受这样的标准,那么,包干制就不成立了!物业应该公开账目!
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-25 19:01 | 显示全部楼层
很好的帖
很清晰的思路
是的,包干制
包干其实就目标承包
要有考核对应
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-25 19:23 | 显示全部楼层
很可惜
不知道你是那一位
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-25 19:28 | 显示全部楼层
切中要害,十分犀利。这种意见真是相见恨晚啊
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-25 19:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 云溪春早 于 2009-10-26 10:14 编辑

粉丝旁征博引,欢迎物业的同志参与讨论,和嘉园业主切磋.
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-10-25 21:08 | 显示全部楼层
很可惜
不知道你是那一位
pleasure606 发表于 2009-10-25 19:23

套句三言兄的话,你们几个我都认识的,呵呵!
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2009-10-25 21:17 | 显示全部楼层
请问业委会的同志,与合一的合同能公开吗?我搜索了一下,只找到合一承诺配备71人这个标准,不知道有无其它考核指标。
回复

使用道具 举报

头像被屏蔽
发表于 2009-10-25 21:51 | 显示全部楼层
谢谢楼主认真严谨的思考和宝贵的意见!你的建议对我们很有帮助!
对于与合一签订的合同。当初签订的时候,记得发过通知,只要业主想看,就可以到办公室看合同。至于能否再网上公布,我们要商议一下。
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-25 22:42 | 显示全部楼层
好帖,可惜我加不了分
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-25 23:21 | 显示全部楼层
向楼主学习。[em183]
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 07:42 | 显示全部楼层
套句三言兄的话,你们几个我都认识的,呵呵!
牛肉的粉丝 发表于 2009-10-25 21:08
牛肉的粉丝和三言兄一样,是幕后英雄,呵呵.
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 07:56 | 显示全部楼层
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 08:03 | 显示全部楼层
支持,业委员会应该给物管签订一个物业管理标准文本,让广大业主监督物业管理服务工作。这样,业主交费才自觉自愿。只说业主欠费,物业服务不好,提出批评也不改正,有欠公平。
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 08:43 | 显示全部楼层
支持楼主!
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 10:09 | 显示全部楼层
谢谢楼主认真严谨的思考和宝贵的意见!你的建议对我们很有帮助!
对于与合一签订的合同。当初签订的时候,记得发过通知,只要业主想看,就可以到办公室看合同。至于能否再网上公布,我们要商议一下。
国信业主委员会 发表于 2009-10-25 21:51


这个处理方法好,一般合同是带有商业秘密的(本合同是否有商业秘密,请业委会考虑),不宜公开。还是去看比较好。
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 13:12 | 显示全部楼层
《杭州市物业服务收费办法》第十四条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。
  包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

合一物业入驻时,也与业主委员会签订了管理服务合同,有明确的条款约定了服务的标准和收费的标准,以及合同双方的权利与义务,业主委员会和业主代表可以参照合同上的服务标准。
当然,我们也很欢迎能够采取酬金制的方式,这样既能完善考核机制,让收入支出公开公示,也能让物业免受物业费拒缴之虞。
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 13:21 | 显示全部楼层
当然,如果物业不能接受这样的标准,那么,包干制就不成立了!物业应该公开账目!
牛肉的粉丝 发表于 2009-10-25 17:28
支持,经营物业公司也是为了盈利,其实账目公开没有什么不妥,业主更愿意接纳一个透明高效的物业!
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 13:40 | 显示全部楼层
楼主讲得好,既然现在业委会和物业采用的是包干制合同,那么就是业主付出物业管理费,物业提供相对应的服务。我们大力支持物业收取物业费,但是物管费没有全额收上来不能成为物业减少人员支出的理由,因为人员的减少势必造成服务质量的下降,业委会是否应该依照合同精神制定一个考核物业的办法?以便在物业服务质量下滑时有相应的制约措施。
回复

使用道具 举报

发表于 2009-10-26 16:57 | 显示全部楼层
现在我们再来谈谈怎么样来设置这把“剑”?第一是标准我不知道业委会与合一物业签的合同中有无详细的标准,如卫生的标准、安全的标准、维保的标准或者业主满意的标准(满意率)等等。如果有,那最好,如果没有,那是否能重设。二是业委会和业主们在督促业主缴费的同时,还应该把很大的精力放在监督这些标准有无实现。三是建议物业应该有一定比例的押金在业委会,如果达不到这些标准,那么,这些钱,不好意思,物业是不能拿的,因为是“包干制”吗。
牛肉的粉丝 发表于 2009-10-25 17:09


关于第三点,提取一定比例的押金,我觉得比较可行。不知道业委会跟合一签的合同期限是多久的?如果是一年的话,那就可以在明年的物业合同里体现进去,比较方便。如果是超过一年的话,可能现阶段操作起来会困难一些,但是未来续签或新签合同的时候可以考虑“押金条款”,所谓“质保金”了,呵呵。

关键的就是设定什么“标准”了。不知道现在的合同里是什么样的服务标准(如果说合同不方便公告,但有关的服务标准应该可以列示一下,也可方便业主监督物业服务)?
我觉得服务标准应该是可以量化、便于收集和检验的指标,比如业主满意率、与物业服务有关的未解决投诉数量,等。前面讲到了物业服务人员数量,这对物业公司来说当然是个重要的要求,但是却不方便检验,监督成本比较高,另外,人多也不一定服务好。类似这种指标,可以作为合同的条款,但是服务标准来讲,可能不一定合适。

另外,前面说的是“约束”,其实也可以考虑适当的“激励”机制。如果物业服务达到某种高的标准,可以从业主共有的收入中提取一定的资金作为“奖励”,激励物业为业主们提供更好的服务。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

玖樟台
玉湖公园
临平新城
丰收湖天街
海潮望月城
黄山风景
丹枫四季
临平城区
闻堰综合体
桂冠东方验房
缤纷城
临平老宅
京东Mall
江荣府
“金手指”
产业孵化基地
空中花园
河滨之城
临平未来农场
江河汇
未科航拍
临平公园
招商花园城
金沙湖晚霞
桂冠东方
花园城
火车西站
喜悦和
艺创综合体
味美浙江活动
钱江新城二期
馥香园鸟瞰
西投吉鸿项目
许村新城
光环购物中心
临平文化中心
国风杭州地铁
共享“花”车
南京北部新城
永旺商业项目
钱塘安置项目
西湖步行街
未科航拍
朗云
古玉兰开花
钱塘新项目
锦尚和品府
钱塘高铁站
未科中轴线
临平新城
钱江世纪城
万科大溪谷西
和平广场概念
良渚城建
临平二环
大马弄
南苑街道
临平
杭州大厦
奥体
杭州天际线

小黑屋|手机版|电脑版| ( B2-20080242 )

GMT+8, 2024-11-30 05:44 , Processed in 0.058164 second(s), 20 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2023 Discuz! Team.