是谁让楼市癫狂

是谁在奔跑

引子
从年初的低谷到年中重返高峰，2009年，是中国房地产市场十年房改以来最疯狂的一年。这直接改变了大多数人的资产状态，金融危机的经济大势以及新的调控指向，重组了资金、供求、政策等因素对房地产市场的影响力结构。
在本刊提供的这个专题中，将看到资金链、政策、供给、通胀预期、地王、热钱等因素在当下房地产市场中的真实表现。只有从房地产业发展的真实规律出发，抓住有决定性影响的因素，并跟踪其变化，才不至于陷入十年来房地产领域舆论领域累积的涨跌、泡沫等滥言误区之中。

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楼市狂奔一年后
10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说是“抢贷”
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
10月份楼市的突然火爆，让龙辉觉得很没面子。不久前，这个在上海拥有5家房产中介门店的小老板，才向本刊记者表达过成交惨淡让中介行业面临生存危机的忧虑。
预测落空的还大有人在。在美联物业市场研究组的统计报告中，也出现了这样的字眼---“上海楼市成交猛然回升”。
2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，环比前一周上升了56.8%。之后一周，上海商品住宅成交量又上涨了51.44%，达51.37万平方米，逼近2009年6月楼市最高点，创下了17周以来的最高水平。
成交量猛然回升已成全国大势。
10月12日到18日，在中国指数研究院监测的30个城市中，28个城市的楼市成交面积环比上升，其中，北京成交面积环比上涨44.47%，成交均价环比上涨17.39%。
广州一手房签约量较前一周上涨167.8%；深圳一手房和二手房成交量环比分别上涨43.5%和276.9%；二线城市涨幅更大，重庆、天津、成都的成交量分别环比增长252.32%、185.12%和102.39%。
放大的成交量，终于给已经被称为“银九铁石”的“金九银十”挽回了一些面子。导致成交量放大的两个主要因素，“是救命仙丹还是兴奋剂，还真不好说。”龙辉认为。
第一个因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25个商品住宅楼盘推新房源，新增供应量达41.15万平方米，比近20周以来的平均水平高34.65%。
另一个因素，则是上海楼市中如今充满着来自银行、中介等多个途径的“小道消息”：从2008年开始试行的部分优惠政策，在年底到期后将不再延续。
所以，10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说是“抢贷”---中国房地产经理联盟秘书长陈云峰这样告诉《瞭望东方周刊》。

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“面粉”依然脱销
但陈云峰觉得，即使现在政策风险已经出现，但中国楼市整体上行的趋势却没有改变。最重要的一点是，虽然有些企业出于规避政策风险和年底回笼资金的考虑，已经加大了推出新盘的力度，但整体供不应求的局面依然如故。
首先是土地供应量不足。
根据中原地产研究中心提供的数据，截至2009年9月，北京通过招拍挂方式完成住宅用地供应469公顷，仅完成全年1100公顷的供地计划的43%；上海仅完成全年供应计划的60%，为523公顷；而广州、深圳的住宅用地供应还不到200公顷，只完成全年计划的35%和23%。
而根据国家统计局的数据，2009年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。
投资方面，前三季度全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1~8月提高3%，但比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，虽然同比增长13.4%，比1~8月提高2.5%，但也比去年同期回落15.3%。
“2008年是没钱开发，2009年开发商不缺钱，但却没有地。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，土地资源的日益稀缺，正使一线城市普遍面临无地可供的状态。
土地稀缺导致的一个极端情况，就是“地王”层出不穷。而“地王”不断出现，又等于在不断抬高“面粉”的价格。美联物业上海区副总经理丁伟告诉《望东方周刊》，在地块的价值产业链中，地王的价格很快会成为重要参照，“人们只会说，半年前这里的地价水平是多少，而没有多少人在意，那是‘地王’的价格，当时比周边的均价高出了多少。”
实际上，“地王”产生后，所在区域的均价会迅速上涨，来填补“地王”和当时均价的“价值洼地”。
2009年7月23日，金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷地王。同属赵巷板块的嘉城，2009年初的售价不到每平方米8000元，但在地王出现后，8月新一期楼盘的价格就达到每平方米13000元。
和赵巷板块情况类似的上海宝山罗店板块，年初成交均价在每平方米7000元上下，也在地王的刺激下，迅速涨到了每平方米14000元。
“地王”的出现，“让郊区很多楼盘价格翻了一番，这些楼盘，要么和地王是同一个区域，要么就是地理环境类似。”丁伟说，而这样的价格，在不久之后，就会成为新的“基准价”。
“面粉”价格的不断攀升，自然会分摊到“面包”上。所以，地王的出现，本身就是对房价最大的支撑。
就算是开发商群体，也感受到了“地王”的压力。“现在出现地王的区域甚至是城市，我们都不打算投资了。”上海东方物产集团总裁王耀华说，“现在拿‘地王’的要么是央企，要么是上市公司，央企玩的是国家的钱，上市公司玩的是资本游戏，一般的企业，玩不起。”
王耀华说，地王和地价间已经形成了相互推高的循环，“其实你去看看二三线城市，没有地王的地方，房价就比较平稳。”
2007年在社会资金紧缩的情况下，缩量必然导致房价下跌，但目前的缩量，充其量却只能降低房价上涨的速度，而不会改变房价上涨的趋势。招商证券分析师贾祖国和孟群在一份行业报告中分析，一直到2010年6月之前，各大城市的可售新房都将处于偏紧状态。在这个期间，地王还将继续涌现。

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开发商“不差钱”
另一个支撑房价坚挺的重要因素，是资金的充裕。2008年的楼市危机，其实是由流动性和二套房政策的双紧缩引起的，2009年以来楼市回暖，则是货币政策和购房优惠政策双放松的结果。
也就是说，2007年导致楼市危机的主要因素已经不存在了，相反，现在房地产企业“不差钱”。
从资本市场上看， 2009年第三季度，中国的房地产上市公司表现抢眼。
10月12日之后的一周，7家地产上市公司发布第三季度业绩预告，其中，有5家预增并且增幅巨大，其中，大龙地产、阳光城、华业地产、中天城投、招商地产、阳光股份的净利润分别预增7000%以上、750%、450%~480%、300%~350%、145%~155%和130%~140%。
公开资料显示，同一周，北京、上海和深圳的销售额也分别增长了30.4%、56.2%和45.8%，三个城市的去库存化周期分别只有7.48、2.18和6.96个月。二线城市中，销量也大幅增加，增幅最高的城市是昆明、重庆和温州，增幅达276%、252%和208%。
截至10月20日，51家发布三季报预告的企业中，18家预增，38家实现盈利。在前三季度预期净利润增幅排名中，3家房地产企业进入前十，分别是万方地产预增24606.43%、ST中润预增10177.88%、大龙地产预增7000%。
而公开资料显示，随着6月份A股IPO大门重启，截至10月末，已经有30多家房地产企业筹划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元。“在此期间，企业想获得更好的IPO效果，拿到一个‘地王’就是最好的宣传。”新加坡红木集团总经理张永河说。
银行方面，万科、金地、绿地等10多家大型房地产企业，陆续从银行获得了2600多亿元的授信。而根据国家统计局公布的数据，2009年1~8月，房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34%，其中国内贷款7384亿元，增长46%。
从2009年二季度起，热钱进入房地产市场的速度也在加快。按照一些媒体的报道，二季度流入中国的热钱规模高达1220亿美元，三季度流入的热钱大约有500多亿美元。
“这个规模的预测还是比较保守的，但可以肯定的是，这些钱大部分都流入了楼市。”Clark Lu是上海一家私募基金的总经理，主要业务就是募集海外资金投资上海楼市，“现在流入的热钱，主要目的是趁目前政策较松，先进入中国埋伏起来，等待人民币升值，而相对于股市和实业来说，楼市是保值、增值功能最强，风险最低的。”
从全球资本市场上来看，10月20日，美元指数创下14个月以来的新低，为75.1；第二天，就又刷新了这个纪录，创下74.94的年内新低，比年内最高点下跌16.38%。到了10月23日，人民币对美元的汇率中间报价达1:6.8275，比8月份的高点下降了77个基点。
美元走弱加深了市场通胀预期和人民币升值预期，“资金继续流进房地产市场是显而易见的，外资等人民币升值，国内的产业资金，包括江浙的产业资金和山西的煤老板，也看中了楼市抵御通胀、保值增值的作用。”Clark Lu说。

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会否有新一轮调控？
但也正是过分充裕的流动性，埋下了房地产业新一轮调控的隐患。
在通货膨胀和美元持续贬值逼迫人民币升值的压力下，国家的财政政策需要考虑在保持刺激政策稳定性和连续性的同时，如何带动投资和充实财政。
国海证券分析师研究员赵铎认为，当前货币政策的松紧两种方向实际已经面临产值增长与资产价值泡沫的两难选择。要想防通胀，就必须抑制资产价格上涨。
“所谓资产价值泡沫，主要就是针对房地产市场。”Clark Lu说，目前房地产市场几乎成了国外和国内热钱最主要的“埋伏”场所，“4万亿”中究竟有多少是流入股市和楼市的争论还没有停息，海外热钱又在第二、三季度形成了一个小高潮，这些都在推动政府对房地产市场进行新一轮的调控。
8月份，银监会就开始对房地产市场的信贷风险进行调查，指出开发商骗贷、银行违规放贷等现象正在重演。随后，证监会又酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规格，证监会将要求房地产企业整改。
银行开始严格二套房贷政策则说明，政府已经注意到看紧“投资客”搭顺风车、分享政策红利的大门。
政策的威力，不仅在于能改变融资状况和优惠政策本身，更重要的是，能影响市场的信心。“就像银行虽然给予开发企业大量授信，但只是说你可以贷这么多钱，银行给不给你，又是另一回事了。”陈云峰说。
在不久前清科集团研究中心发布的一份调查中，2009年前三季度，中国房地产开发企业资源来源中，国内贷款占21%，个人按揭贷款占13.7%，定金和预收款占26.3%。“光银行就控制了3成以上的资金，而定金和预收款，就是受信心的影响。”陈云峰说。按照目前的状况，2010年中期，中国楼市就能达到供求平衡，而资金的充裕在政策的威力下其实不堪一击，“现在那么多热钱蜂拥而至，可一旦政策调整，他们跑得更快。”
杨红旭认为，由于中国经济复苏过程中，房地产业的重要性没有发生本质变化，所以，大的政策转向在2010年并不会发生，但抑制投资，例如二套房政策收紧等措施却非常有可能在2010年后出现。
阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉《瞭望东方周刊》，虽然有供不应求和资金充裕的优势，但如果2010年国家在优惠政策上无法维持2009年这样的力度，再加上现在的“抢贷潮”对2010年消费力的透支，2010年第一季度中国楼市就有可能迎来一波回调。
但这个幅度不会太大，“最极端的情况，也就是某些楼盘下跌20%左右。”

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海外热钱卷土重来
2009年前三季度，是热钱流进房地产业的小高潮；四季度的短暂观望之后，明年就应该有个可以和2007年相媲美的大高峰了
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
2008年下半年，是张海30多年职业生涯中最悠闲的时候。除了花4个月在西部地区建两所希望小学时有些辛苦外，其他时候，几乎每天都在“偷得浮生半日闲”。
张海本来不是个“闲人”，在朋友们的印象中，他一直是个满世界跑的“空中飞人”。张海出生在中国台湾，15年前来到上海并一步步坐到了上海一家大型上市公司副总的位置。4年前，他自立门户，成立了一家房地产投资咨询公司。
这个公司实际是一个外资私募基金，以企业股权投资和项目股权投资的形式，为这些资金寻找房地产项目，重点就在长三角地区。2008年金融危机的爆发，绝大多数客户都撤出了中国，这让张海闲了整整半年。
2009年开始，他又忙碌起来---海外热钱再一次蜂拥进入中国房地产市场。“2009年前三季度，是热钱流进房地产业的小高潮；四季度的短暂观望之后，明年就应该有个可以和2007年相媲美的大高峰了。”

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大规模热钱2010年春节后冲进内地
张海说，最保守的估计是，2009年以来，仅上海房地产市场流入的外资热钱，就有80亿~100亿美元。虽然这个数字不到2006年同期的一半，只相当于2007年同期的四成，“但在金融危机的大背景下，这样的数字已经足够惊人了。”全国范围来看，2009年三季度流入中国的海外热钱为 540亿美元左右，其中大部分也进入了楼市。
中金公司的估算结果是，2009年第三季度，不可被解释的资本流入可能超过500亿美元---所谓“不可被解释的资本流入”，通常就被理解为热钱。
联合证券测算的结果是，2009年二季度，已经有1200多亿美元的热钱涌入中国，超过了2007年一季度732亿美元的历史高点。中国社科院的预测稍显保守，认为二季度“缺乏合理解释的外储增长”也就是流入的热钱超过900亿美元。
张海所指的热钱流入小高潮，主要就是指2009年一二季度。清科集团提供给本刊的《私募、股权房地产投资基金专题研究报告》，专门调研了按正规途径进入中国的外资私募股权基金的动向，其趋势和张海所说的热钱整体走势正好一致。清科集团是一家创业投资与私募股权研究、顾问及投资机构。
私募股权基金，是热钱进入中国房地产业时最常用的一种模式。
“2008年金融危机爆发后，海外大型机构投资者管理资产均受到不同程度的损失，从而导致在股权投资领域的资产配比有所下降，其表现就是中国私募股权市场基金募资资本量大幅紧缩，2008年第四季度可投资于中国大陆的新募房地产基金的数量及募集金额均有大幅下降。”清科研究中心分析师段宁宁这样告诉本刊记者。
根据报告，外资私募股权基金的募资规模在2007年的四个季度，分别是20.9亿美元、1.6亿美元、18.04亿美元和28亿美元；在2008年前3个季度，分别是5亿美元、9.72亿美元、40亿美元，而2008年四季度，募资额为0。
但到了2009年第一季度，融资规模就重新达到了4亿美元，接近2008年一季度的水平。2009年第三和第四季度的表现则可能在一季度的基础上更加抢眼。
一般而言，投资于中国大陆地区的私募房地产基金募集会呈现周期性波动，相比之下，下半年募集活动较上半年活跃，2007年第四季度和2008年第三季度就分别创造了当时的历史高点。
广东社科院产经研究所副所长黎友焕则公开表示，通过对地下钱庄资金流向的监测，2009年9月，是近期热钱流入幅度最大的一个月。
张海则认为，2009年上半年热钱的进入仍然处于“打底”和“试探”状态，“因为房地产的政策等情况还不太明朗，大多数外资把钱囤积在香港，只以一小部分进入内地房地产市场，如果年底政府明确明年的政策走向不发生重大变化，估计到2010年春节之后，也就是2010年第二季度，热钱还会以更大的规模冲进内地。”

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囤积香港虎视内地楼市
就是因为大量热钱囤积，到10月21日，香港特区政府金管局已经在10月间17次注入资金干预汇市。
此前一天，美元指数创下14个月以来的新低，为75.1；10月21日，这个纪录再次被刷新，仅为74.94，比年内最高点下跌16.38%。同一天，石油价格也跌破80美元。到了10月23日，人民币对美元的汇率中间报价达1:6.8275，比8月份的高点下降了77个基点。
美元持续贬值，中国先于发达经济体复苏，人民币升值压力越来越大，“海外热钱不蜂拥而入才奇怪。”上海一家私募基金的总经理Clark Lu认为，这次热钱赌的就是中国在此轮领先于全世界的经济复苏过程中，难以抵抗住人民币升值的压力。
这些热钱虎视眈眈于内地市场，不敢贸然进入，还想再观察央行下一步的政策走势后再伺机而动，但又不敢离得太远，怕抢不到好的投资机会。在这样的心态下，香港自然成了他们囤积资金的最好选择。香港楼市首当其冲，豪宅价格连续几个月大幅攀升，还出现了每平方米67.5元万人民币的全球最贵公寓。
香港之所以成为热钱流入内地的中转站，是因为其资本市场完全开放，热钱可以规避内地对海外资金进出的门槛限制。“从国外流进香港，再从香港走广东的地下钱庄，成本很低，而且，香港H股里有很多股票也同时在A股上市，大菜没上，还可以先吃点开胃小菜。”张海说。就是这点“开胃小菜”，已经让香港股市在10月15日逼近22000点，达14月新高。
由于外贸萎缩和外管局的严厉打击，以往热钱流入的最主要途径---地下钱庄和贸易结汇都已经被边缘化，被代之以更为“隐秘”的模式。
张海操作最多的，就是钻“FDI”政策的空子。
FDI即国际直接投资。为了缓解内地部分地区的资金紧张，2009年3月国家将境外企业对境内企业的并购审批权下放至地方商务局，“但商务部门对外商投资项目的审批，主要还是案头文件审查，我们只要给出一个很好的理由，还是可以蒙混过关的。”
有时候，张海还会直接“借壳进场”。“很多香港公司本来就在内地有投资项目，或者持有内地房产公司的股权，那我们就会直接收购他们的股权，只要不是上市公司，股权变更其实很容易也很隐蔽。招牌一样，谁知道这家公司背后是谁呢？”
Clark Lu说，除此之外，技术贸易、奢侈品进口和货币互换也是热钱进入内地的重要途径。技术贸易和奢侈品进口的模式，简单来说就是虚报高价；而货币互换，主要通过跨国公司操作，简单来说，就是国内一家公司要在海外支付一笔美元，Clark Lu就跟这家公司签订一份协议，用美元帮助这家公司在海外支付，这家公司把对应的人民币支付给他。这样，Clark Lu手上的美元就变成了人民币。
虽然不如直接收购香港公司那么简便，但这些钱绕过一个弯后，还是流进了流动性好、最容易获得暴利的领域。“股市和楼市相比，风险更大，投资效果也并不立竿见影，所以，楼市是我们的首选。”

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“烫钱”的尴尬
金融危机爆发后，如今的楼市热钱已经和2007年有了巨大的差别。
最大的差别在于拥有者不同。“那些金融危机时仓皇逃走的资金，大部分还没有恢复元气，现在进来的热钱在金融危机时受损不大，但进入中国，并不是因为十分看好中国市场，而是相对于全球其他市场，他们没有更好的选择。”
所以，如今的楼市热钱的心态和以往有了很大不同。Clark Lu说，以前的楼市热钱，大多是长线投资，以房地产收益为主要利润来源，但现在的资金，却以短线和“求稳”为主，“主要看好人民币升值的潜力，打算先埋伏进楼市赚一笔再说，快进快出，等国外有更好的机会，就会走。”
这使热钱对投资公司和项目的要求非常苛刻。“一方面要非常高的回报，另一方面要时间短，很多热钱都要求在合同里写好，限定在多长时间内一定要上市。”阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉《瞭望东方周刊》。
这让历来高高在上的热钱陷入尴尬境地。“投资项目，快进快出并不现实；企业股权投资，企业也不乐意。”范小冲说，2008年金融危机突然到来，虽然让很多房地产企业的IPO进程暂停，“但人家差不多都准备好了，谁带你玩呢？而剩下的想要上市的企业，十有八九都接受不了他们的苛刻条件。”
所以，现在的“热钱”，已经不叫“热钱”了，叫“烫钱”---范小冲说，这是个在业内流传很广的笑话。
“三年河东，三年河西。”中国房地产经理联盟秘书长陈云峰这样归纳热钱的处境，“地价、房价都在实实在在地上涨，可国内资金充盈，很多融资渠道的成本比热钱还便宜，如今的热钱，已经没当年那么风光了。”

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温州“热钱”膨胀疯炒房产
国内游资的处境也不好。最具典型性的案例就是温州房价在2009年8月达到每平方米26703元和瑞安300亿元疯炒返回地指标事件。
温州房价的暴涨发生在2009年。公开数据显示，2008年浙江省普通商品房均价为每平方米8764元，当时，温州市房价全省最高，为每平方米14331元。2009年6月，温州房价还只是每平方米16690元。但到了8月，就飙升到每平方米26703元，2个月上涨了近1万元。
瑞安是温州下辖的一个县级市。因为大批资金炒作返回地指标，当地10月份的新开盘商品房均价已经接近每平方米3万元。
所谓返回地指标，就是安置留地住宅项目建房指标，它是按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地。也就是说，返回地是国家返给村里的，由村里根据实际情况进行分配，对象是村集体及村民。
“如果你以投资客的身份问我，我就告诉你，温州人口现在接近1000万，700多万本地人，200多万外地人，但去年只推出了7块地，其中还有3块地不到20亩，人多地少，房价还要涨；你要是以媒体的身份问我，我就告诉你，这是因为江浙这边大批的老板把厂子关了，钱捏在手上又怕通货膨胀，所以就全都换成房子。”如今常住上海的温州炒房客徐华说，最近两个月，带着满头雾水来向他“求解”温州房价暴涨真相的人数不胜数。
“如果是朋友来问，我就要说，温州其实只有三种人，老板、公务员和打工仔，去年七八月份的时候，我专门回去看看究竟是怎么回事，一个新开楼盘外面，长队弯了几弯，排队的几乎都是100块一天请来的。谁请的呢？都是那些开厂子的老板，还有原来那些炒房团的人，我当时就在想，温州不比上海，房价炒这么高了，谁来接手呢？”
徐华发现，现在钱多得已经没处去了，多到大家都有些疯狂，就像击鼓传花，每个人都来玩，每个人都觉得最后一棒不在自己手上。
他说，如今的温州炒房资金几乎达到了有史以来的最高峰，“但泡泡总是会破的，特别是这么大一个。”
“2008年金融危机，大批工厂倒闭，没倒闭的也大多是半开工，后来，很多老板把工厂关了，现金全都捏在手上，到处找地方投资。”王富民也是温州人，金融危机前，他在台州拥有一家小型造船厂，金融危机爆发后，船卖不掉了，他就把造船厂改成了拆船厂，可还是没生意，最后只好低价把厂转了出去。
可现金拿在手上，王富民才发现以往四通八达的投资渠道，很多都不通了。“采矿、开超市、做陶瓷、海运、造船、做五金这些投资都没人做了，因为根本赚不到钱。连地下钱庄的生意都不好了，因为市场上的钱太多。想来想去，只有炒房。”
徐华告诉本刊记者，温州房价的暴涨和资金过多的关系最大，“要说供不应求，那也不是今年才有的事，说到底，是钱多了，但投资渠道少了，就连钱庄的钱都借不出去了。这样的情况下炒房，温州房价还炒不高？”
据当地媒体报道，温州市相关部门曾对温州民间流动性资本规模做过一项调查，结果是截至2008年10月末，温州辖内民间流动性资本规模已经超过3370亿元，比2006年末增加1170亿元，增长23.77%。
尽管热钱仍然扮演着“疯狂”的角色，但另一个值得深思的问题是，中国的房地产业的融资结构依然存在着天然的缺陷。
按照清科研究中心提供的报告，2009年前三季度中国房地产开发企业资金来源中，国内贷款为8190亿元，占21%；个人按揭贷款为5345亿元，占13.7%；定金及预收款是10269亿元，占26.3%。利用外资359亿元，占0.9%。企业自筹资金12787亿元，只占32.8%。
房地产行业的融资渠道多元化已成为直接关系到行业能否持续、稳定发展的关键因素。目前中国房地产开发企业资金单纯依靠银行信贷的模式急需进行调整。清科研究中心分析师段宁宁说，在金融业较为成熟的国家，房地产金融除了传统模式外，还有房地产投资基金、信托计划以及REITs（房地产投资信托）等多种工具，这些模式正被进入中国楼市的海外热钱所运用。
在热钱依然被视为洪水猛兽，但又屡禁不绝的时候，从这些模式中发掘出新的房地产金融工具，可能是改善中国房地产业融资结构的一种选择。

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2000亿保险资金突入楼市
以前的法律法规没有明确指出保险资金不能投资不动产，有实力的保险机构前几年就已经开始在做不动产投资了
《望东方周刊》记者刘武 | 北京报道
“保险资金究竟该购买房地产股还是房地产？”
10月30日，在清华大学经管学院的一场学术研讨会上，中国人寿保险集团公司副总裁、中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民，向台下近百位房地产、保险、投资银行人士发表了28分钟的演讲，其中有18分钟是用来剖析房地产市场，得出的答案是：乐观。
新修订的《保险法》拓宽了保险公司的资金运用形式，在法律层面上对“投资不动产”予以放行。
截至9月底，我国保险总资产规模达到3.8万亿元，按保险资金投资不动产的资金初始比例上限5%、保险总资产规模年增长10%计算，保险资金可投资不动产的初始资金规模接近2000亿元，同时每年还将新增200亿元可投资资金。
2000亿元保险资金突入楼市，意味着什么？

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投资不动产一石多鸟
长期以来，我国保险行业资金投资主要集中在安全系数相对较高、但投资收益率相对较低的固定收益类资产上。
综合分析保监会公布的历年数据可以发现，2000年~2008年间，我国保险行业每年用于银行存款、债券等固定收益类投资的资金都在80%左右，全行业保险资金年均投资收益率为4.46%。
因此，我国保险机构往往对发达国家保险资金多元化的投资渠道，以及年均超过8%的投资收益率艳羡不已。
今年上半年，我国保险资金投资收益达到1099.7亿元，收益率为3.44%。固定收益类投资虽然较今年年初下降了3.2个百分点，仍占保险资金运用余额的81.2%，获得的投资收益为560.8亿元，只占51%。同期，证券投资基金、股票（含股权）等权益类投资占保险资金运用余额的16.6%，比年初提高3.3个百分点，所获得的投资收益为525.7亿元，占比47.8%。
一旦银行利率下降，股市又前途未卜的话，固定收益类资产占比在80%的保险行业，将面临相当大的利差损。
此外，今年到期需要再投资的资金和新增保费二者相加，预计有1.1万亿元，如此庞大的资金势必要寻求释放渠道。
“对于长期性负债来讲，要找到匹配的资产很不容易。投资不动产是保险行业资产负债匹配的一种重要形式。”缪建民表示，“现在缺乏与负债匹配的资产，唯一的资产是开发银行的长期金融债，但不仅规模有限，并且买家几乎永远都是这几家保险公司，流动性也不好。”
新《保险法》放开保险资金投资不动产，一方面拓宽了保险资金的投资渠道，另一方面也为保险资金提供了分享房地产暴利的机会。
“在高通胀环境下，投资包括不动产在内的硬资产是对冲通胀的一个重要手段。即使在低通胀环境下，投资不动产也是固定收益类产品的理想替代品。”缪建民认为，“现在保险资金投资固定收益类资产平均收益率在4%左右，这种收益水平无法对冲通货膨胀。目前我国还没有能有效对冲通胀的产品。”

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商业地产，我所欲也？
大多数观点都认为，商业物业将是保险公司最为关注的房地产形态，理由在于：商业物业本身就针对企业等机构客户；商业物业回报率稳定，符合保险资金的投资定位；国际成熟市场的保险资金中约有三成是投向商业物业。
然而，今年以来住宅市场表现活跃，但是大部分商业地产租金下滑，空置率居高不下。
根据世邦魏理仕二季度的报告，北京写字楼市场整体的空置率为21.8%，平均租金在年初以来已累计下跌16.1%。这是否是给保险资金投资商业物业，敲响警钟？
一些房地产业的乐观人士却认为，保险资金一旦涌入商业地产市场，有利于促进商业地产的整体回暖。中信地产营销总监房告诉本刊记者：“在北京东二环、金融街商住倒挂的现象已经改观，并且出现持平。”这些优势地段的商业地产入住率在提升，其租金也已经处于回升通道。
目前，全国商业地产存量规模在2.5万亿~3万亿元。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的甲级写字楼存量总计1000万~1400万平方米，市场规模约为2000亿~2500亿元。同时，全国一线城市商业地产的年销售额约为1000亿~1300亿元。
“也就是说，目前可以投资不动产的保险资金规模，已经接近全国一线城市甲级写字楼总的存量。同时，保险资金年新增可投资资金规模200亿，也将占到市场年销售总额的15%~20%。”刘虹对本刊记者表示，“保险资金投资不动产的资金规模可观，将对未来不动产市场，尤其是一、二线城市商业地产市场将产生重要的影响。”
但是，刘虹又给目前投资商业地产泼下冷水：“商业地产市场还不够健康，投资回报率也较低，人保不会进入商业地产业。人保目前正在积极考虑和探索进入政策性住宅包括两限房以及工业类地产比如物流业等领域。如果政策允许，有可能在一级市场上以投资商的身份介入，但绝对不会直接做开发商。”

是谁在奔跑

楼市十年论战：谁忽悠了谁
专家驾车沿北京的二环、三环、四环转悠一圈，发现到处是工地，到处灯火通明，就此认为房地产已经出现了严重的泡沫
文 | 王玺
自1998年房改以来，随着房地产市场的云起云涌，楼市趋势分析由于关系到广大民众的切身利益，而成为一时之“显学”。
10年来，围绕房价问题，评点与口水齐飞，预测共流言一色。
梳理有关中国楼市发展的各种焦点言论，可以发现，房改十年来，如同浮躁的房地产业本身，决策者、学者、媒体和民众，都曾陷入浮躁的认识误区。

是谁在奔跑

谁忽悠谁
住房建设部前总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾，2009年6月出版《房地产这十年》一书，首次披露了有关房价争论中几个不为人知的小插曲。
“2001年~2002年间，建设部对房地产市场的走势给与了高度关注，当年组织了多次全国性的市场调研活动，召开了各种类型的市场分析会和座谈会。记得在北京调研时，其中一个座谈会邀请了魏杰，请他谈谈自己对房地产冬天判断的依据。魏教授介绍了自己买房的感受，说自己最近在三环周围看了一大圈，没有看得中的房子。认为北京在销售的房子数量这么大，这些房子配套差、户型差、质量差，卖不出去只能炸掉。他的发言引起会场骚动，到会者议论纷纷，觉得一个经济专家，在中央电视台发表这么事关重大的讲话，怎么仅仅能依据自己转一圈看房的经历和体会，而不作深入的市场调研和分析呢？有人当即和他展开争论，被我们及时劝止了。”
谢家瑾还透露：“2006年，按照汪光焘部长等领导的要求，我让副司长沈建忠和开发处长姜万荣尽快约请易宪容，认真听取他的意见。⋯⋯他们告诉我主要是向易宪容了解他的判断是否有什么调查资料或数据，希望能提供给我们参考。但易宪容没有提出这方面的东西，而是反复说最近自己想买房，驾车沿北京的二环、三环、四环转悠，发现到处是工地，到处灯火通明，他就此认为房地产已经出现了严重的泡沫。”

刷机到崩溃

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