转：18000元/平方米 滨江万家星城你卖给谁？？？？？？

詹姆士

最近在网上看到好多人在说万家星城的开盘价在1.8万元/平方米。偶也跑了售楼处，话说，这个售楼人员也很拽很拽滴告诉我说，如果年底没有新的政策出来，滨江万家星城的开盘价应该在1.8万元没错。
　　
　　话说在售楼处的状况吧，短短半个小时内，竟然来了十几波人来看房，偶逛了这么多售楼处，看来滨江万家星城关注的人确实狂多。不过对于万家星城这个1.8万元/平方米的价格，我还是持几点保留意见。
　　
　　首先，滨江万家星城的楼盘非常大，整个项目有70多万方。按照现场售楼人员的说法，虽然这个项目据说要做5年，不过如果一期的房源价格要做1.8万元/平方米的话，那么最后一期要卖到多少才值得投资？才值得去买呢？
　　
　　按照一年5%的利率来算，最后一次的开盘价格至少要2.3万元/平方米。而如果这里的房子都要2.3万元/平方米，那市区好一点地段的房子是不是要到4万元/平方米的价格了？滨江万家星城南面的野风现代城要卖到什么价格？

　　另外，按照滨江万家星城售楼人员的说法，半山的楼面地价要1万元/平方米了，机场路的楼面地价也要1万元/平方米了。我们总要卖个更好的价格吧。但是反之，这几个地按照正常开发速度，在一两年后开盘出来，也可以1.8万元/平方米而不亏钱。那么也就是说，现在的房价已经透支了未来1-2年的房价。（因为如果我们现在买了这个1.8万元/平方米的房子，未来一两年内我们还要支付银行利息。）
　　
　　此外，按照滨江万家星城一期的项目来看，有十几万方的面积。它不可能一次都全部开出来，按照正常的开盘概念，它应该会开北面靠高架，或者东面沿东新路的几幢房子。这么来看的话，如果一期第二次开盘就开1.8万元/平方米的话，那么它的第二次如果要开那么几幢比较好的房子，那是不是至少要个1.9万元/平方米，那第三次开盘是不是又要再加上去一点呢？那之后的二期、三期、四期……它要开什么价格才合理呢？
　　
　　另外，再想想，如果1.8万元/平方米的价格开出来之后90方的房子一般在150万左右。这个价格，我们买一个靠近高架靠近加油站的房子，你甘心么？还有，如果1期第一次开盘的房子不好卖的话，那第二次第三次，它要怎么开，以什么价格开？？？？？滨江总不好开了一期开了之后就来个打折吧？
　　
　　最后，从现场我看过所有的户型来看，滨江万家星城一期由于高达3.0的容积率，导致房子在22层左右。这样的房子得房率也就不是很高，一般在80%以下。另外从户型赠送面积来看，在现在赠送面积盛行的户型中，万家星城这些户型赠送的面积并不多，再加上比较低的得房率。我个人以为万家星城的户型含金量还是很低的。还要补充一句的是，我个人来看万家星城的户型还是算不太好的，很多都是（我看到90方以下小户型都是这样的），两个楼梯两台电梯四户人家。那可以想象，22层的房子，一个单元住了多达80户的人家，可以恐怕等电梯也是个问题了。
　　
　　最后，我个人认为，这个1.8万元/平方米的价格应该是滨江的一个影响手段，它在抬高我们的心理价位。余窃以为这也是滨江一贯的营销手法。我个人的想法是，万家星城第一期的开盘合理价格应该在1.3-1.4万元/平方米。

詹姆士

PS：

也许一些人会感觉当这些地方附近的楼面地价都1万元/平方米的时候，滨江万家星城的1.8万元/平方米虽然偏贵，不过有万家花城在先，还是能接受这个价格。

但是别忘了，虽然附近的楼面地价高达了1万元/平方米。但是这个地价对应的是对未来该地块房价的预期，是一两年后的预期。如果滨江以1.8万元/平方米的价格开盘，恐怕是远远透支了这个预期了。

还有关于售楼人员说到半山的楼面地价高达1万元/平方米的看法。要给不了解的半山的人的解释是，半山那里的环境要远远好于万家星城附近的环境。

再者半山几个地块的容积率也是比较低的。在2.0以下，而滨江万家星城的溶剂率是3.0，什么概念呢？滨江万家星城要造22层的高房子，这样得房率会比较低，户型也相对比较差。而2.0的容积率可以建品质好得多的房子，并且我个人相信，以后半山的房子的得房率绝对比万家星城高得过。

不过，半山的1万元/平方米的楼面地价确实是灰常灰常高滴。

Neutrogena

现在楼市太疯狂