宋卫平炮轰万科旧事：不顾同行利益率先降价

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当2009年各地产公司的销售额出现异乎寻常的增长后，不少开发商突然发现，他们与“老大”万科的距离已经近在咫尺。于是，追赶万科，甚至超越万科，正在成为越来越多的开发商既定的目标。最新一个向万科“宣战”的开发商是今年在销售规模上异军突起的绿城中国（03900.HK，下称“绿城”）。
　　这一次，喜欢豪赌的绿城董事长宋卫平主动给自己设了一个“局”：三年破千亿，销售超万科（000002.SZ）。他明确表示，并不欣赏万科批量制造的工业化住宅产品，“我们希望人们从小就习惯住绿城的房子而不会习惯住万科的房子。”
　　宋卫平同时宣称，去年就已经公开宣布不以万科为学习对象了，因为2008年市场遇到困难时，万科率先降价出货，置同行利益于不顾，没有体现行业责任。
　　自此，绿城正式向万科“宣战”。日前，该公司宣布：2009年前10个月，公司总销售额突破400亿元，位列全国行业销售第二；而行业龙头万科宣称，2009年前10个月累计销售额526.9亿元，已超过2007年全年523.6亿元的销售额，创下历史新高。

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三年破千亿的逻辑
　　从年初的“捉襟见肘”到坐拥400多亿元销售额，宋卫平只用了几个月时间就实现了逆转。
　　“截至11月10日，绿城2009年在售的59个项目实现合同销售额达到人民币425.4亿元。其中，合同金额人民币401.8亿元，协议金额人民币23.6亿元。合同销售面积290万平方米，合同销售套数31254套。”日前，在CBN记者参加的恳谈会上，绿城执行总经理曹舟南公布了公司最新的销售业绩。
　　在400亿的基础上，宋卫平提出新目标：3年之后冲击1000亿。早在两年前，万科就曾提出过2014年公司年销售额达1000亿的发展目标。但随着市场环境的变化，万科目前已不再提1000亿年销售额的计划，转而强调“有质量的增长”。
　　宋卫平的千亿底气来自于哪里？截至11月10日，绿城共有在建、待建项目82个。按照曹舟南的说法，今后3~5年，力争年销售额规模保持30%的速度增长，年平均利润增长率达到35%以上。按照这个增长速度，如果今年全年的销售额是450亿，明年绿城的销售额将达到585亿元。3年之后的2012年，绿城销售额将达到988.7亿元，冲击千亿大关。宋卫平称：未来3~5年，希望绿城做到全国房企销售额第一名。
　　但近两年绿城新增的土地项目中，有相当一部分是与其他开发商合作开发的。目前绿城所公布的销售额，并没有明确计算出最终归属于绿城的权益销售额到底是多少。事实上，绿城多年来一直坚持着合作开发的模式。据不完全统计，绿城2007年获得的21幅土地中，有12幅是通过联营或收购公司股权的形式获得。
　　今年早些时候，绿城连续获得的4个项目，也是通过类似方式取得。因此，即使绿城3年后实现1000亿的年销售额，最终归属于绿城的销售额离1000亿仍有一定距离。
　　但宋卫平有意无意地“忽略”了这一点。他甚至信心满满地宣称：“在我们的前面没有对手，没有！说到挑战，只会来自于我们自己，是否有持续的成长性，能不能坚守战略，能不能持之以恒地努力，能不能不断地进步，还有多少发展的时间和空间。”宋卫平显然没有把任何同行放在对手的位置。

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豪赌的轮回？

　　对于宋卫平“三年破千亿，销售超万科”的豪言，龙湖地产一位区域总经理向CBN记者表达了自己的看法：“我也看到了宋总的这些言论。”支持千亿销售必须具备几个基本前提：楼市总体处于上升阶段。假如拥有足够数量的土地储备，并且，土地是优质的而且可以卖出高价。不过，截至2009年10月底，绿城累计土地储备总建筑面积约3000万平方米，在众多同行中并不突出。

　　易居(博客)（中国）分析师薛建雄告诉CBN记者，如果绿城要在3年内销售额突破1000亿，将面临来自内部和外部的诸多挑战。在其内部，以高端住宅开发为特色的绿城如何平衡品质与速度之间的关系？品质与工程进度、销售速度之间素来是一对难以调和的矛盾。其次，对于成本控制，绿城向来比较松弛。在思想上不断强化品质观的同时，忽视了成本的把控。此外，绿城的项目公司遍及全国，价值观高度一致的人才是否能够跟上快速发展的公司需求，值得思量。

　　对此，宋卫平提出“拿地后3个月开工、9个月开盘”的快速策略。但在品质不变的前提下，达到这样的速度并不容易。“除了内部的系统考验，外部环境也是需要充分认识的。宏观政策、市场环境的不确定性，对于豪宅开发商的影响更大。”薛建雄说，10月重点城市成交涨跌互现，市场形势正发生微妙变化。

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