土地出让价格屡创新高 明年杭州将遍地是豪宅

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谁在拿地？
开发商策略两极分化
本地大佬深耕市场绿城轻松成为冠军
今年的土地市场上，表现最抢眼的无疑还是本地品牌房企，尤其是绿城房产和滨江房产，两者分别以97.6亿元和47亿元的绝对优势，位列拿地金额10强榜前两名。
跟许多公司相比，绿城的拿地热情来得有点迟。在杭州土地市场已经热了3个多月之后，9月3日，绿城方才首次出手，在杭州拿了今年第一块地，此后却如开了闸的“洪水”，一发而不可收拾。高调争夺“原新华集团地块”，以相对理性的价格将“喜得宝”地块收入囊中，重新定位田园板块价值，临近年底又首次将旗帜插到了滨江的版图上……绿城近几年致力于走全国战略，扩张比较迅猛。经过去年的深度调整，其重新深耕杭州市场的意图已非常明显。超500亿元的销售业绩，巨额融资授信，与实力伙伴合作等，也为其百亿元拿地提供了强力支撑。遍地皆是绿城盘，在未来的杭城不无可能。
擅长低价拿地的滨江房产，对土地市场的敏感性一如既往，出手拿地远比绿城要早。7月28日、9月8日，滨江接连出手，将黎明村、草庄3块宅地收入囊中，拿地价格在业界看来也属高性价比。
近年来一直稳扎稳打的欣盛房产，以捡漏的方式，神奇拿得申花路两块好地，出手敏捷、干净利落，又一次赢得未来发展的空间。
老牌房企宋都，在成功开发钱江新城的新城国际花园、九堡在售的阳光国际之后，开发足迹再次往东。这次，它大手笔地在下沙沿江区块，一举拿下了3宗土地，并且以19.9亿元的成绩，位列排行榜第9。
此外，拿地的本地房企还有昆仑置业、广宇发展等，但相对来说，金额比较少，都在10亿元以下。而广厦、坤和、耀江等老牌房企，都没有出手。

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外来大鳄意见分化 龙湖地产高调进杭
自2005年嘉里建设集团入杭，外来地产大鳄陆续通过各种方式进入杭州市场，在杭州与本土开发商展开了激烈的竞争。仅2006年—2007年两年，外来大鳄总共拿下了约3751亩土地。
不过在进入杭州几年之后，这个外来地产军团正在发生分化。从拿地金额上来看，今年拿地比较积极的有首次入杭的龙湖地产，它一下子就拿走了下沙4块地，拿地金额达到35.75亿元。龙湖地产创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。龙湖地产今年在港交所正式挂牌，公司掌门人吴亚军以312亿港元身家超越杨惠妍晋升中国房地产女首富。这个公司显然财大气粗，来势汹汹，不仅如此，在产品营造方面，它也拥有非常强大的实力。一向在产品上非常自信的本地大佬宋卫平，也曾在公开场合表示“绿城唯一的竞争对手就是龙湖”。有理由相信，这个姗姗来迟的外地大鳄，有足够实力给明后年的杭州楼市带来惊喜。
第二个值得一提的外地公司是九龙仓，它的拿地金额排在龙湖后面。这个公司曾跟绿城联合拿过蓝色钱江地块（后退出），又跟金都房产携手拿下转塘地块，对于杭州楼市来说并不是新面孔。而今年，它又显现出对杭州楼市的信心，砸出29.4亿元拿下备受人关注的“杭一棉”两地块。
另外，在钱江新城开发大型都市综合体万象城的华润置地，也把旗帜插到了之江板块，终于结束了在杭州只有单个项目的历史。此外，拿地的外来房企还包括凯德置地、保利地产、金隅嘉业和朗诗置业等，说明它们继续看好杭州市场。
值得一提的是万科，今年仅拿下草庄两宗地，金额仅8.1亿元。而复地、中海、雅戈尔等公司，今年都没有在杭州拿地。

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国字号大行其道 黑马房企受关注
今年的杭州土地市场，另一个比较明显的特点是国企、央企资本驰骋疆场，而中小公司则纷纷败下阵来。
7月23日，力挫绿城、滨江等大型房企，以20650元/平方米的楼面价拿下钱江新城南星桥地块的义乌中国小商品城房地产开发有限公司，是浙江中国小商品城集团公司紧密层企业，其最大股东为义乌市国有资产投资控股有限公司（占26.53%股本）。此外，拿下三堡地块的杭州市房地产开发有限公司，以17222万元/平方米的楼面价拿下华丰单元地块的浙江中铁。他们都是国企。
一些实业资本也进入了楼市，如电梯大佬西子房产，又如与滨江联合拿地的新昌三花，都是此类资金代表。
不仅是实业资本为避险纷纷入市，一些黑马房企的崛起也让人关注。比较典型的是德信置业，这个公司今年斥资27.2亿元，接连拿下九堡、下沙、桥西等4宗宅地，一跃成为杭城主流开发商，实力不容小觑；又比如开启今年土地出让热潮的浙江天鸿房产，拿下灯塔单元地块的海盐南塘房产等。
对此，一位业内人士表示，这说明看好杭州楼市的开发商，正越来越多。

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出让价频创新高
明年遍地是豪宅
在今年出让的单宗土地中（详见附表2），价格最高的是10月10日出让的“喜得宝地块”，出让金额高达29.1亿元。这个地块包括32659平方米的住宅用地，以及11843平方米的商业办公用地，由绿城房产最后竞得。由于地处市中心、临近贴沙河等因素，地块从一开始就深受市场关注。
在今年出让的土地中，“压箱底”的宝地不少。比如绿城拿下的新华集团地块、九龙仓拿下的杭一棉、义乌中国小商品城拿下的南星桥地块等，每一块的出让，都曾极大地牵动市场神经。这些宝地价格不菲，比如排在单宗土地价格10强榜上的土地，最便宜的吉如地块也要14亿元，难怪很多开发商仰天长叹：“现在做房地产的成本实在太高了，没有15亿元资金，别想拿地。”值得一提是，这些地块的面积并不是很大，比如其中可开发面积最大、由华润置地拿的之江地块，体量也只有18万平方米，不由得让人感叹杭州地价之贵。

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滨江下沙丁桥申花
各个板块均创新高
今年的杭州土地市场，给人印象最深的无疑是各区域此起彼伏不断拍出的天价地块。说它们是天价，一点也不夸张，因为它们都纷纷创下历史最高纪录。
滨江15358元/平方米，南星桥24295元/平方米，田园11118元/平方米，下沙8074元/平方米，申花11627元/平方米，丁桥7245元/平方米，之江15281元/平方米。可以这样说，今年的土地，要么不拍，一拍就拍出区域最高价。土地价超过或者接近周边在售楼盘价格的情况，也不断发生。比如南星桥粮库板块的24295元/平方米，当时这个杭州楼市新地王的价格，跟边上水岸枫庭的价格差不多。
高地价又不断刺激着周边在售楼盘推高房价，“地价一高，房价立涨”，高地价成为短时间内高房价的重大推手。一位业内人士表示，今年让他印象最深的几块地，一是欣盛拿下的申花路两宗地；二是滨江拿下的黎明村地块；三是绿城拿下的滨江地块。因为第一块可以辐射到杭州城西、三墩、桥西等多个区域；第二块位于城东新城，辐射到丁桥、华丰、汽车东站、钱江新城二期等；而第三块地，则不仅重估了滨江价值，还有望继续推高江北钱江新城的价格，向南则使得萧山等区域的价格上扬。这些土地，都在一定程度上重构了周边楼市的房价格局，并进而重构了整个杭州楼市的价格。
今年，杭州市中心的楼面地价已稳定在2万元/平方米以上，不少郊区板块的地价都已经接近甚至超过1万元/平方米。对此，一位业内人士说，1万元/平方米的地价，如果不考虑市场不好等因素，一般最后的销售价格起码在2.5万元/平方米以上。也就是说，明年的杭州楼市，将遍地都是“豪宅”。

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田园、城东和桥西
这些区域值得关注
从今年杭州主城区土地出让区域来看，拱墅区无疑是表现最抢眼的。无论是出让面积还是出让金额，它都排在第一。作为杭州一个老城区，拱墅区有不少只有老杭州人才听得懂的地名，陌生又亲切。比如今年出让的祥符东、新华集团地块、庆隆、桥西、娑婆桥、申花路、吉如、杭一棉、和睦、拱宸桥西等土地，都位于拱墅区。23宗土地、1116亩的出让面积，我们仿佛可以看到这个区域如火如荼的开发热浪。而其中，桥西、田园等板块，无疑最抢人眼球。
江干区是另一个值得重点关注的区域，它今年出让了1114亩土地，出让金额也高达139亿元。具体来说，这个区域包括了九堡、丁桥和城东新城等区域。而城东新城，显然最抓人眼球。本地大佬、擅长拿地的滨江房产，今年几乎把所有拿地的热情都放在了这里，拿下黎明村地块后，便火速规划，现在已命名为金色黎明。在草庄，它和万科分食了3宗土地，而万科今年仅拿的两宗土地，也就位于这个区域。种种迹象则表明，今年出让的土地，仅仅是拉开了这个区域土地出让序幕的一角。
而下沙的崛起，也颇让人关注。这个之前本地开发商涉猎不多，但吸引了保利、金隅、世茂、朗诗等外来大鳄的区域，今年又迎来了龙湖地产。同时，杭州老牌开发商宋都房产，也雄心勃勃地入驻了。对下沙楼市的看好，显然并不是个例。据统计，下沙今年共出让宅地11宗，出让面积717亩，出让金额86.9亿元；如果加上商业，卖地金额高达101.45亿元，成为继江干、拱墅之后，杭州今年又一个跻身卖地百亿军团的区域。究其原因，沿江概念和金沙湖概念，是其今年赚得盆满钵满的原因。而随着龙湖的介入，这个区域的产品水平，有望提升一个台阶。

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展望明年杭州地价
疯狂是否还会持续
回望今年的杭州土地市场，可以用“疯狂”两字来概括。疯狂的推地速度，疯狂的楼面地价，以及弥漫在整个市场中的疯狂的拿地氛围。如今，2009的大幕即将谢下，眼下大家最关心的，还是明年杭州的土地市场。
对此，杭州一位上市公司高管表示，如果说今年杭州的土地市场是先冷后热，那么他认为明年会倒过来，即先热后冷。也就是说，明年上半年，土地市场将延续今年的热度。理由有几个：一是开发商手头有大量销售回笼资金，依旧对土地很饥渴，比如绿城今年销售金额已超过500亿元，但在杭州拿地还不到100亿元；二是整个市场流动性过剩问题还是存在，实体经济还没有完全恢复，不乏会有资金为避风险，进入楼市；三是明年的政策基调依旧承认房地产对GDP增长所起的作用，支持房地产市场发展，开发商依旧有信心去拿地。
“去年出让土地比较少，除了已在售的项目，还没面市的基本上是之前出让的高价地。今年出让土地量虽然比较大，但根据以往经验，这些土地不会马上转化为供应量。6月份以后出让的土地，估计要到明年10月份左右才能有所体现。加上之前在开发的老盘，可能明年下半年会出现一个供应高峰，但供应的结构性问题依旧会存在，因为高价盘会比较多。”他说，明年上半年可能依旧会供不应求，市场要有所变化，还是要等到明年下半年，供求关系发生变化，并进而影响到土地市场。