2010年杭州房地产市场走势预测

heony

一、市场走势预测　　1、2010年大势趋向
　　整体大势
　　中央经济工作会议提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。根据新形势新情况，着力提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。把握好货币信贷增长速度，引导金融机构均衡放款，避免过大波动。在适度宽松的货币政策下，预计2010年全年新增贷款将在7.5 万亿以上，有利于保障实体经济平稳运行。
　　宏观政策方面，随着中国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，中国zf一个月内 5次出手调控房地产市场。此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。在增加供给方面，各地要抓紧编制 2010-2012 年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品房和限价商品房、公共租赁房、经济适用房、廉租房的建设规模，尤其是房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。我们认为，2010 年房地产市场仍将保持相对稳定的发展态势，特别是上半年市场发展趋势不会因为政策调控而改变。
　　就杭州市而言，zf制定的《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》指出，坚持“租、售、改”三位一体方针和“六房并举”的总体要求，全面推进廉租房、经济适用住房、拆迁安置房、经济租赁房、危改房和人才房等保障性住房的建设，加快实现拆迁安置房“房等人”目标，解决两个“夹心层”的住房困难问题。其中，主城区2010 年开工建设经济适用住房50万平方米，竣工 50 万平方米；开工建设廉租房 5 万平方米；开工建设拆迁安置房 400 万平方米，竣工 300 万平方米；建设经济租赁房(含大学毕业生公寓、外来务工人员公寓 9 万平方米)42 万平方米；开工建设人才专项用房50 万平方米；完成180万平方米危旧房改善扫尾项目；通过收购、定向采购存量房以及普通商品房，增加保障性住房的房源。进一步加大保障性住房供地和配套建设力度，确保主城区2010年经济适用房供地500亩，经济租赁房供地200亩，人才专项用房供地500 亩，拆迁安置房供地2300亩。按照本规划，市场的供需关系将重新调整，投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置。
　　2、市场走势预测
　　供应量——预计新增供应将有增长
　　2010年杭州市区商品住宅供应量将集中放量，预计新增住宅供应500 万平方米左右，主要来自于老盘新开，算上现有的存量住宅169 万平方米，2010年商品住宅总体的供应量将达到669万平方米。

　　2009年杭州市区新增住宅供应421.60 万平方米，2010年杭州市区新增供应量预计将有500万平方米，高于去年新增供应。新增供应主要来自于老盘， 这些项目绝大多数是 2007年土地出让高峰期拿的，不少项目可售房源超过30万平方米，2010 年恰好是销售高峰期。这些项目包括下沙沿江板块的金隅观澜时代、保利东湾和世茂江滨花园，以及广宇上东城、自在城、蓝色钱江等。估计到2010年销售形势的严峻性，除一些老盘不能不续推房源外，一些新盘会将开盘时间延迟到后年。
成交量——年中成交出现高峰

　　2009年杭州市区住宅成交爆发性增长，全年成交达到 645.13万平方米，是2008 年成交量的 3 倍之多。2009 年地方和中央的一系列刺激房市政策，使得楼市异常火爆，投资炒房逐渐成风，国务院在 12月14 日出台了国四条，要求遏制房地产投资。2010年年初预计将受到大环境的影响，消费者开始观望，而开发商也将重新促销试水市场，到年中预计市场将逐渐明朗，成交将有望引来一个高潮。




　　房价走势——总体上将略有下调

　　2009年房价从年头涨到年尾，全年市区住宅均价达到了14459.81 元/平方米，大多区域涨幅都在 50-100%之间，从 12 月 9 日至 18 日，不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于 50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央zf密集出台了多个楼市调控政策。国务院总理温家宝数度公开表示要“遏制部分城市房价过快上涨”，并一度召开国务院常务会议，专门研究房地产问题。因此，预计2010 年房价将会略有下调，一些整体优势较为明显、性价比较为合理的项目将保持坚挺，而过度透支的项目会出现较大幅度的跌势。2009年下半年，杭州楼市的销售量至少有七成是投资性购买，接下来实行的二手房营业税、严格限制二套房贷、提高按揭利息等一系列举措，会使投资性购买在2010 年大面积下降，而年初和年末市场波动的可能性更大，尤其是年末。(转贴)