新一轮调控三步走 买房时机或现三季度

卡瓦伊基

虽然最新公布的“国11条”只被业内视作去年年底“国4条”的细化，但中央政府1个月内重申政策依然耐人寻味。业内认为，“国11条”发出了进一步加强房地产市场调控的信号，并且提高了调控政策的可执行性，楼市的量价调整由此将逐步明显。

中央出政策暂告段落

来自中国指数研究院的最新监测统计显示，上周31个重点城市中，楼市成交面积环比下降的逾三分之二；同时，近日地产股全线疲弱，地产板块位列跌幅榜前列。这一系列的变化显然都与楼市调控重拳频出有关。

长江证券的分析师认为，此次市场将分为三个调整阶段，一是国家政策预期和频发阶段，二是各部门和地方政府落实政策以及行业实体受影响阶段，三是行业处于底部徘徊、等待政策回暖阶段。而在房地产业内人士看来，随着“国11条”的颁布，第一阶段已基本落入尾声。

“其实此次的政策更多是重申上一轮调控时的一些老政策，我们判断中央层面的‘靴子’已经都掉下来了，后续应该不会再出什么‘跳跃性’的政策。”中国指数研究院副院长陈晟就向记者表示。

“此前市场内有监管机构拟将二套房贷的首付比例提高至50%并且收回各金融机构自主决定房贷利率权力的传闻，如今‘国11条’对二套房的界定和首付比例的确定算是打破了传言，也就是重回2007年调控的水平，而且从利率水平来看政策力度其实还稍弱于前年。既然很多政策已经像这样被细化，预计近期将不会再出台新的政策。”信义房屋分析师朱平平也认为。

调控实效问责地方

当然，新政有限并不代表利空出尽，业内认为，目前的房地产调控已经开始向纵深发展，即地方政府对于调控政策的贯彻落实。

“‘国4条’出台后，房地产市场似乎有些‘充耳不闻’，土地拍卖及土地出让金依然创新高，那些国企背景的开发商在土地市场仍然很积极，住宅交易量也保持高位，房价并未显现下行迹象。虽然这些现象可解释为政策显效的滞后性，但中央政府也可能将其归咎于地方落实上的不够到位。因此‘国11条’的出台也是中央对于地方政府及市场发出的信号，希望能够得到回应，理想的情况就是通过市场力量出现适度的回调。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤直言。

陈晟则还分析认为，自上月住建部约见200多位副市长开会及其后不少城市的政府表态来看，此次中央对于地方的影响可分为两条线。一是强制性的，主要体现在“逼供”上，如确保保障性住房的供应以及打击开发商囤地、促进存量供应，地方政府对此一致态度严厉；二是指导性的，如改善性住房的界定、以往优惠政策的梳理等，已有不少城市由此制订了有保有压的地方细则。

楼市被判量跌无疑

至于此轮调控实效，自然还需要时间来证明，不过，业内普遍判断，无论是市场低迷时的救市还是市场过热时的抑制，在所抛出的政策得以落实的情况下，市场免不了“量先价后”的一番调整。

“量先价后是市场规律，2009年房价疯涨也是看到量先升上去，而眼下要想调整房价，也得看量是否会被拉下来。基于政策调控，开发商会谨慎，预计2010年楼市供应量不会太足，尤其是上半年，下半年可能回升；而购房者同样观望，成交量可能仅维持在2008年的水平。”世联地产市场部总监王海斌向记者表示。

“量肯定要跌，楼市需要回归理性，不要担心交易回落。2009年后来是在投资投机需求回流及推动下创出历史新高，2010年能比代表近年平均值的2008年有个10%至20%的增长就好；2009年全国范围每天的商品房交易量曾高达2万套，2010年能够稳定在1.3万至1.5万套就会显得健康许多。”做过量化分析的陈晟更是坦言，“至于房价，在市场普遍持观望态度的一季度恐怕变动不大，但随着调控效应逐渐显性化，外加如果实体经济进一步复苏，不再过分依赖房地产投资，那么三季度可能就会成为购房者入市的时机。”

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买房真是个大问题啊