据《羊城晚报》报道,囤地风、炒作风在向二三线城市蔓延。
房地产市场仍处于高烧状态。据2月11日国家统计局公布的最新数据,2010年1月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3%,涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。
房市泡沫的背后,有不少大型国企的身影。挟低成本资金之利,招商地产(000024,股吧)、中海地产、中信地产、华润置地等央企从去年下半年开始在房地产市场攻城掠地。根据中国指数研究院日前发布的统计数据,2009年成交总价排在前10位的地块中,国有企业占据8席,成交楼面地价前10位的企业中,国有企业同样占据8席。今年1月,全国土地成交总价前10的地块中,有7宗是被国有企业或具有国资背景的企业拿下。民营企业仅有绿城、上海宝华、北京和裕三家。而绿城等企业与国企有千丝万缕的合作关系。
根据国土部日前公布的囤地数据:从2006年到2008年,全国至少有3.3亿平方米的已购置土地尚未被开发,市场存量一直未被消化,其中相当一部分土地归在国企名下。按照央视的调查,从去年年末开始一波二三线城市圈地运动,主角是大家熟悉的央企地产商。
国企进入房地产市场,有百害而无一利:既推高了房地产市场的价格,让中国的资产价格节节上升,向泡沫市场急行军;又使央企无心主业,以投资赢利遮掩主营业务的萎靡不振,和当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一撤。泡沫崩溃后,日本经济直至今日仍未恢复元气。
央企的边界早有明确界定———有关国计民生的重要领域,与自然垄断、国家安全相关的行业。房地产市场是竞争不充分还是自然垄断呢？显然两个条件都不符合。当下,房地产市场确实关乎国计民生,但某些国企为国计民生做了什么？制造地王、推波助澜,让高房价成为众矢之的,央企与房地产市场一起成为暴利的象征。真正关系国计民生、应当由国家投入建造的保障房、廉租房,国企是否尽到了自己的职责呢？
房地产泡沫从一线城市向二三线城市蔓延,是房地产市场的板块轮动效应所致。一线城市囤地目标大,价格过高导致风险过高,而二三线城市价格相对较低,成为开发商所说的“估值洼地”,炒作有了基本面的支撑。
炒作二三线城市,还有几个不足为外人道的大好处,地方政府鼎力支持,土地对国企大开发商半卖半送,以忽悠后来的开发商与投资者。在二三线城市购买土地还可以搭上城市化进程的快车,既占据支持中国城市化发展的道德制高点,又能在税收等领域享受优惠、在水泥等原材料方面享受农村价格。另一个大好处是,随着中国高速轨道交通建设的全面铺开,在轨道交通沿线的二三线城市布局可以在未来获得土地增值溢价。在轨道交通沿线、与大城市处于一小时城市圈的二三线城市可以稳获未来的级差地租。对此,开发商心知肚明。以无锡为例,2月8日,在江苏无锡市2010年首场土地拍卖会上,总面积261万多平方米的23幅地块以142.91亿元成交,总体溢价率达47%以上。
举个远期的案例可以证明交通设施与级差地租的关系。19世纪50年代,美国为了筹集修建铁路的资金,一个重要的办法是以铁路沿线的土地产权作为建设铁路的资金来源。近在眼前的案例则是,由于上海地铁11号线通往江苏昆山,导致昆山房价均价从去年下半年开始从稳定的每平方米5000元上涨到近万元,涨幅惊人。
我国城市化进程最缺的就是资金,最多的就是缺乏资金的农村居民。所有的土地收益与级差地租应该用于城市化进程、用于补偿农村居民使他们成为拥有恒产的城市人口。但现状却是对土地收益与投资收益不征税、或者只征很少的税,坐视级差地租被某些国企开发商、投机者们瓜分。
中国城市化尚未发轫,土地级差地租已经被开发商与投资者囊括而去,剩下当地居民的生活仍然一地鸡毛。而高速轨道所经之处本是发展工商业的大好时机,现在却因为房价大涨,而成为无本之木。更危险的是,国企、银行与房地产的密切联系,使中国经济与房地产的关系越来越固化,政府屡屡投鼠忌器,经济泡沫化越来越严重。
中国经济固本培源,重要的是让国企回归原位,彻底退出商品性与投资性的房地产市场,而去从事名副其实的普遍服务和关系国家安全的产业,而不是在房地产市场上制造不安全因素。 |
发表于 2010-2-25 17:06
