重大利好,杭州经适房货币化补贴=发购房券

逃之小夭

可买经适房,也可买商品房,二手房

heony

问斗士

能不能说得具体点儿啦

逃之小夭

杭州尝试经适房货币化补贴　三大细节正考量

    　“经济适用房货币化”不算是新名词，但在杭州，它在十几天前的杭州市保障性住房工作会议上才第一次被提及。昨天，记者从杭州相关房产管理部门得到证实，目前杭州市正在做“经济适用房货币化补贴”的可行性调研，其中三大问题最为关键。

　　如果以下沙房价为参考——

　　政府约需补贴２０００元/平方米

　　早在几年前，日照、长沙、哈尔滨等一些城市就已经在试行“经济适用房货币化补贴”，而在保障性住房政策方面一直走在全国前列，并且喜欢尝新的杭州为什么现在才提出“货币化补贴”？原因不难发现，经济适用房货币化补贴有了市场大环境做基础——回到一年前，下沙最普通的商品房都敢叫价８０００元/平方米，当时下沙经济适用房的售价是２９９８元/平方米，试问政府哪里贴得起每平方米五六千元的差价？

　　而现在，下沙在售的普通商品房，比如不久前打出７．５折的野风海天城，实际成交价在５５００元/平方米左右；伊萨卡国际城虽然没有大肆宣传降价，但实际成交价比海天城更低，只有５０００元/平方米；还有最新刚刚开盘的保利东湾，新推中间套小户型的最低价不到５０００元/平方米。即使无法从开发商那里砍到更低的“政府采购价”，按目前经济适用房２９８０~３２００元/平方米的销售价，政府需要补贴的差价约２０００元/平方米。２０００元/平方米，这也正是大连市上周公布的２００９年经济适用房货币补贴标准。

　　杭州另一个经济适用房集中供应地是丁桥、半山一带。丁桥目前在售的普通商品房项目只有一个上东城，住宅成交价约７０００元/平方米，但是开盘以来这个项目的住宅成交并不算好，购房者对这个价格认同不足。这一带有很多楼盘，在地理位置上紧邻丁桥、半山，行政管辖却属于余杭区，现在的成交价都在４５００~５５００元/平方米，如果丁桥、半山一带也有新开楼盘定价与此接近，那么也是很适合做“政府采购对象”备选的。

　　政府要拿出多少钱来——

　　总数很大，但可尝试部分试点

　　尽管普通商品房与经济适用房的差价缩小了，但是如果以２００７年、２００８年杭州经济适用房的销售量为基数，政府需要筹备的补贴资金仍然是很大一笔钱。

　　去年杭州市共推出了９７７１套经济适用房，实际销售套数８０００多套。按照６０平方米/套的建筑面积来算，总建筑面积约５０万平方米。２００７年，杭州市推出６３４２套经济适用房，总建筑面积５５万平方米，剔除一部分放弃选房的，实际销售面积也在５０万平方米左右。

　　以５０万平方米的量来算，如果实行货币补贴，每平方米２０００元的补贴标准，杭州市政府至少需要筹集１０亿元资金。这确实不是一笔小钱。

　　但事实上，可能不需要这么大笔资金。第一，由于目前对申请资格的审核、使用管理，以及交易条件都非常严格，近两年每次经济适用房的选房人数已经呈下降趋势。第二，除了经济适用房以外，杭州新增加了经济租赁房，又扩大了廉租房保障范围，这也会分流一部分经济适用房的需求。

　　如果只是进行部分试点，启动资金可能只要几千万元就够了。按照目前通行的计算方式，补贴金额=经济适用房保障面积×同地段普通商品房与经济适用房的差价。那么按照《杭州市区经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房保障面积标准一般为６０~９０平方米。以下沙为例，一般普通商品房住宅如果按照２０００元/平方米的差价来算，每套需补贴购房款１２万~１８万元。

　　按照新出台的经济适用房租售并举政策，租售并举占经济适用房总量的１０％，假如也对总量的１０％试行货币补贴，以最近一期经济适用房申请数４０００套为例，４０００套的１０％就是４００套，需要的资金总量约为４８００万~７２００万元。

　　有这笔资金量打底，跟开发商砍价应该更有利一些吧。

　　补贴的钱从哪里来——

　　可考虑住房公积金或土地出让

　　从已经实行经济适用房货币补贴的城市的经验来看，货币化所需资金的来源是非常多样的。

　　最常见的是从每年的住房公积金中划拨一部分。几天前的十一届全国人大二次会议上，温家宝总理也提出，“选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。”

　　山东日照市的做法则是，将经济适用房建设用地通过招拍挂的方式出售，然后将土地所得净收益划归财政专户，专项用于经济适用房货币补贴。

　　采访中也有业内人士提出，不如效仿普通商品房中配建廉租房的做法，在适当地块项目招拍挂时就提出配建要求，但是可以易地置换，比如在该开发企业已建楼盘中抽调一部分普通商品房作为经济适用房，定向销售给符合条件的经济适用房申请家庭。

　　市场经济进程中出现的矛盾，用市场的手段来解决。杭州商品房市场整体价格的下降，给经济适用房货币化补贴提供了“实验环境”，试一试，未尝不可。

shenyiming

说的这么多,还是实在点,给乾成园的兄弟们发点钱.......兄弟们