巴曙松：加大保障房建设或解楼市调控困局

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历史上，在建设高峰期，英国的保障性住房占住房存量曾一度接近60%、日本超过50%、中国香港地区超过45%、新加坡超过90%。相比之下，中国大陆目前的这一占比仅为10%左右，保障性住房存量严重不足。　　参照海外经验及中国的发展阶段，应纳入保障性住房范围的城镇家庭占比大约应在30%左右，这意味着中国将有约6000万个家庭需要保障房。但根据乐观测算，目前具有保障性质的住房共计1530万套，仅能覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，这意味着实际的供求缺口至少在4500万套左右。
　　保障房配套的缺失有一定的历史原因。1998年23号文件推动的房地产制度改革，标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变；2003年18号文件提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。这使得普通商品房逐步成为市场的供应主体，保障性住房的地位在实际执行层面被弱化。
　　2009年全国住宅竣工面积5.96亿平方米，经济适用房竣工面积占比仅为6%，较2000年下降20个百分点；2009年房地产住房开发投资2.56万亿，而经济适用房投资仅为1139亿，占比为4.4%，较2000年下降12个百分点。各项指标均显示，保障性住房建设近十年来发展迟缓。
　　而根据住建部三年经济适用房建设计划，2009年至2011年每年新建经济适用房130万套，由于2009年实际竣工约60万套，那么剩下的70万套必须平滑到2010和2011年，即未来两年平均每年完成165万套。这意味着未来保障房建设量将呈现大规模增长，又将对经济产生怎样的影响？
　　按照测算，2010年保障性住房建设的资金需求在4700亿左右，这样的投资规模将使得2010年的房地产开发投资增加约18%，直接拉动GDP上升1.3%左右。如果进一步考虑到对上、下游钢铁、水泥等的行业杠杆作用，那么保障性住房对GDP的贡献将会更大。从这个角度讲，保障性住房的投资将为2010年下半年以及2011年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。
　　从趋势来看，这一轮中国的房地产市场调整的时期会较2007年-2010年这一轮周期中的调整阶段要长，这是因为2009年房地产市场的调整迅速被大规模的信贷投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出现这样异常大规模的信贷投放。因此对保障性住房的建设应当高度关注，至少在整个房地产市场的调整阶段应当保持适当加速的态势。
　　同样值得关注的是，如果中国的房地产市场在2010年四季度以及2011年的大部分时间处于调整状态，那么可能会使得房地产新开工面积在一个较长的时期内保持在一个较低的水平，进而使得在2012年或者以后房地产供求缺口增大，加大房地产价格上涨的压力，此时如果有较为充足的保障性住房供应，可以部分平衡这种显著的供求缺口。
　　对于开发商而言，参与保障性住房建设，将为之提供新的发展空间。虽然保障房建设利润率较低，一般为3%—5%左右的水平，但是随着政策层面对保障性住房建设的大力推进，未来保障房的需求量与建设量将呈现大规模增长，而且供应的收入群体也比较稳定。且开发商参与保障房建设，在资金来源和土地供给方面都将享受到一定的政策支持。相比当前不断受到调控的商品房市场，3%—5%这样的收益率水平不仅可以成为开发商获取盈利的过渡模式，而且也可以作为一种长期的发展方向，为之提供相应的盈利空间。(巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长)

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