对开发商未如约办理房产证之法律问题的探讨

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<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="560" border="0"><tbody><tr><th class="f24"><font color="#05006c"></font></th></tr></tbody></table><br/><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="560" border="0"><tbody><tr><th class="f24"><font color="#05006c">对开发商未如约办理房产证之法律问题的探讨</font></th></tr><tr><td><hr size="1" bgcolor="#d9d9d9"/></td></tr><tr><td align="center" height="20">http://house.sina.com.cn 2005年08月22日15:42 <font color="#a20010">《蓝筹地产评论》 </font></td></tr><tr><td height="15"></td></tr><tr><td class="l17"><font class="f14" id="zoom"><p>　　作者：北京市奕明律师事务所 涂志、廖航</p><p>　　随着<span class="yqlink">
                                                                <form class="yqin" action="http://www.iask.com/n" method="post"><input type="hidden" name="k"/></form><a class="akey" title="房地产业" href="http://www.iask.com/n?k=房地产业" target="_blank">房地产业</a></span>的发展，房地产买卖纠纷数量剧增，其中以房地产开发商与购房者之间的<a class="akey" href="http://house.sina.com.cn/2004-01-12/34639.html" target="_blank">商品房买卖合同</a>纠纷居多。商品房买卖合同与一般商品买卖合同的一个主要区别在于，标的物所有权未必与标的物的占有而移转至买方，具体的讲，购房者虽然与开发商签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但并不意味着购房者已经取得房屋的所有权，只<!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->
                                                        <table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><div id="PublicRelation6" name="PublicRelation" style="DISPLAY: none;"><table cellspacing="0" cellpadding="0" border="0" style="MARGIN: 10px 8px 3px 7px;"><tbody><tr><td><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><iframe marginwidth="0" marginheight="0" src="http://208.adsina.allyes.com/main/adfshow?user=AFP6_for_SINA|house|housePIP&amp;db=sina&amp;border=0&amp;local=yes" frameborder="0" width="360" scrolling="no" height="300"></iframe><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--></td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--></td></tr><tr><td><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="360" border="0"><tbody><tr><td height="9"></td></tr><tr><td><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="360" background="http://image2.sina.com.cn/dy/images/xfrd_02.gif" border="0"><tbody><tr><td height="45" rowspan="1"><img height="45" src="http://ad4.sina.com.cn/shc/xfrd_01.GIF" width="70" border="0" alt=""/></td><td width="286" style="PADDING-LEFT: 5px; PADDING-TOP: 4px;"><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><script language="JavaScript"></script><object id="ad_note" codebase="http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=6,0,0,0" height="40" width="280" classid="clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000"><param value="5080" name="_cx"/><param value="5080" name="_cy"/><param value="" name="FlashVars"/><param value="http://image2.sina.com.cn/dy/zwyhzh/ad_note.swf" name="Movie"/><param value="http://image2.sina.com.cn/dy/zwyhzh/ad_note.swf" name="Src"/><param value="Transparent" name="WMode"/><param value="-1" name="Play"/><param value="-1" name="Loop"/><param value="High" name="Quality"/><param value="" name="SAlign"/><param value="-1" name="Menu"/><param value="" name="Base"/><param value="always" name="AllowScriptAccess"/><param value="ShowAll" name="Scale"/><param value="0" name="DeviceFont"/><param value="0" name="EmbedMovie"/><param value="FFFFFF" name="BGColor"/><param value="" name="SWRemote"/><param value="" name="MovieData"/><param value="1" name="SeamlessTabbing"/></object></td><td width="4" rowspan="1"><img height="45" src="http://image2.sina.com.cn/dy/images/xfrd_03.gif" width="4" alt=""/></td></tr></tbody></table></td></tr></tbody></table></td></tr></tbody></table></div></td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment-->有取得房屋产权证后，才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。因此，开发商拖延办理产权证所引起的合同纠纷在商品房买卖合同纠纷中成为比较普遍的纠纷类型，而法院及仲裁机构对于这种纠纷的解决结果更是令广大的商品房消费者忧心忡忡，对商品房市场望而却步。</p><p>　　一、办理房产证的义务主要由哪方承担？</p><p>　　根据法律的原则和精神，办理房产证的主要义务应由开发商一方承担。</p><p>　　(一)我国《合同法》第一百三十条、第一百三十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”因此，在买卖合同中，转移标的物的所有权是出卖人最基本、最重要的义务，商品房买卖合同属于买卖合同的范畴，作为卖方的开发商理应将房屋交付后交付房屋的所有权，因房屋买卖必须进行登记，所以，办理房屋产登记的义务应由开发商来承担。</p><p>　　(二)《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)第三十三条规定 ：“预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。如何理解开发商所谓的“协助义务”？</p><p>　　笔者认为，这里的“协助义务”并非是指开发商对于办理房产证承担“次要义务”。原因有二：</p><p>　　其一，根据《合同法》的精神，转移标的物所有权是卖方的主要义务，《条例》作为国务院颁布的法规，属于《合同法》的下位法，不应与《合同法》相抵触。</p><p>　　其二，开发商的“协助义务”中最重要的环节是，开发商获得国有土地使用证和房屋所有权证，即大产权证，并符合法律的相关规定，这也是业主办理房产证的前置条件，而业主却对开发商在交付了房屋使用权之后多久才能获得大产权证无能力知晓，连这种信息都是不对称的，法律又如何能要求业主去主动地、积极地去办理房产证的相关手续呢？因为这必然受上述前置条件的限制。由此可见，开发商的“协助义务”在办理房产证的全过程中起到犹为重要的作用，恰恰是一种主要义务，而这里 “协助”的字眼，应理解为开发商应为业主的利益服务，这更是一种单方面的义务。</p><p>　　二、开发商不办理或不及时办理房产证是否应承担违约责任？业主能否拥有合同解除的权利？</p><p>　　(一)开发商应该承担违约责任。</p><p>　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条还明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期<a class="akey" href="http://house.sina.com.cn/process/loan-insurance.html" target="_blank">贷款</a>利息的标准计算。”</p><p>　　违约责任，指当事人一方不履行合同债务，或其履行不符合合同约定或法律规定时，对另一方当事人所应承担的民事法律后果。正如前文所述，开发商不办理或者不及时办理产权证，既违反了商品房买卖合同中向业主交付房屋产权的约定，又违反了法律要求开发商协助业主办理房产证的规定，显然构成了违约，应当承担违约责任。</p><p>　　(二)业主有权解除合同。</p><p>　　一方当事人违反合同约定，导致合同不能按照订立合同之时双方形成的合意履行，必然导致非违约方的部分或者全部合同目的落空，违约方应该为此予以补救，甚至为此付出代价。对于违约的救济措施包括继续履行、赔偿损失、支付违约金、解除合同，这些措施的行使条件不尽相同。</p><p>　　我国《合同法》第九十四条规定了当事人解除合同的条件：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。</p><p>　　《解释》第十九条同时规定：“商品房买卖合同约定或者《条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。</p><p>　　根据上述规定，对于买卖合同来说，合同的目的在于实现财产所有权的转移，这也是买卖合同区别于其他合同的根本区别。对于商品房买卖合同，开发商迟延办理房产证的违约行为致使业主获得房屋所有权的合同最根本的目的难以实现，构成了根本违约，符合《合同法》上述规定的第4项条件，因此业主有权解除合同，且不以催告为必要，即倘若业主向仲裁委或法院提出解除合同的诉请，亦无须证明此前已向开发商申请办理房屋<a class="akey" href="http://house.sina.com.cn/process/rights.html" target="_blank">产权过户</a>手续。只要存在开发商的上述违法行为，业主即可行使合同解除权。</p></font></td></tr></tbody></table>

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<p align="center"><b><span style="FONT-WEIGHT: bold; FONT-SIZE: 22px; LINE-HEIGHT: 35px; FONT-FAMILY: 宋体;">房子三证办不出 有无有效解决方式 </span></b><br/>2005-6-18 10:24:34&nbsp; <font color="#333333">　　　　　房易网 http://www.fef.cn </font></p><p align="left"></p><p><font face="Times New Roman">&nbsp;&nbsp; &nbsp; 疑点：俞先生来电询问：“2000年我买了房子，到现在三证还没办出。这种现象现在很普遍，但有没有一个比较好的解决方式呢？” </font></p><p><font face="Times New Roman">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 释疑：浙江援手律师事务所陈钟律师认为，最好的方法是双方协商解决，并可拟定一份补充协议，协议内容主要有承诺办证时间以及延迟办理三证违约金赔偿的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果协商不成，那只能通过诉讼途径解决了。</font></p>

轻轻

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