房地产各阶段定价格策略的分析

魔鬼的诗篇

<p>无论成本定价还是客户定价都是扯淡</p><p>从来都是市场定价,成本跟房价是没有固定计算公式的,客户的价格期望永远是最低的.</p><p>作为市场营销人员从来都应该追求寻找市场能接受的最上限,靠低价来旺销那老板养市场营销人员还真不如养条狗</p><p>不要告诉我低价侵销是追求资金利用最大化之类的托词,高价未必是高质,但是低价一定是低质.捞一票就走没有未来的企业才玩资金快速流</p><p>什么高开低走也好意思说,明摆了要坑害第一批来买你房子的客户,除非你有买贵退款如有降价退赔差价的勇气和品牌意识</p>

魔鬼的诗篇

做市场营销不是坑人害人忽悠人,让人家买了注定不舒服的东西也许今天你手捧钞票喜笑颜开,等到要还的时候也许就吃到正规药厂卖的假药了

jjq770728

<p>楼上的你少扯蛋,</p><p>坑人害人蒙人?</p><p>有利润就是坑人?讲策略就是害人?你是不是锈逗了?</p><p>营销不讲策略,不讲利润,你做什么营销?</p><p>是不是你做买卖也把自己的成本\利润都写在牌子上给客户看?</p><p></p><p>难道你卖西瓜的时候,是这么喊的:"我王老太今天卖西瓜,1.0元/斤进的货,赚你0.2毛/斤,现在卖1.2!"</p><p></p><p>你要是这么做生意,估计你老兄也就离关门不远了</p><p></p><p>营销不是不讲诚信,不是故意坑蒙拐骗,你不要偷换概念,</p><p>任何营销活动都必须制定周密的策略和计划,根据市场具体情况随时调整,这是必然的.</p><p>不仅仅是房产,食品\药品\服装行业都一样,你可以骂开发商是奸商,你也可以以后不吃不喝不穿不睡觉,省得你以后免的上当!</p><p>不懂就不要装懂,不明白就虚心点学明白,</p><p>明白开发商的价格策略,对一般消费者不是更好?</p><p>用的着你在这里装什么愤青?充什么为民做主?</p><p></p>

[此贴子已经被作者于2006-6-25 16:30:24编辑过]

流氓家族

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>jjq770728</i>在2006-6-25 16:06:03的发言：</b><br/><p>楼上的你少扯蛋,</p><p>坑人害人蒙人?</p><p>有利润就是坑人?讲策略就是害人?你是不是锈逗了?</p><p>营销不讲策略,不讲利润,你做什么营销?</p><p>是不是你做买卖也把自己的成本\利润都写在牌子上给客户看?</p><p></p><p>难道你卖西瓜的时候,是这么喊的:"我王老太今天卖西瓜,1.0元/斤进的货,赚你0.2毛/斤,现在卖1.2!"</p><p></p><p>你要是这么做生意,估计你老兄也就离关门不远了</p><p></p><p>营销不是不讲诚信,不是故意坑蒙拐骗,你不要偷换概念,</p><p>任何营销活动都必须制定周密的策略和计划,根据市场具体情况随时调整,这是必然的.</p><p>不仅仅是房产,食品\药品\服装行业都一样,你可以骂开发商是奸商,你也可以以后不吃不喝不穿不睡觉,省得你以后免的上当!</p><p>不懂就不要装懂,不明白就虚心点学明白,</p><p>明白开发商的价格策略,对一般消费者不是更好?</p><p>用的着你在这里装什么愤青?充什么为民做主?</p><p></p><br/></div><p></p><p>说得好</p><p>[em17]</p>

魔鬼的诗篇

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>jjq770728</i>在2006-6-25 16:06:03的发言：</b><br/><p>楼上的你少扯蛋,</p><p>坑人害人蒙人?</p><p>有利润就是坑人?讲策略就是害人?你是不是锈逗了?</p><p>营销不讲策略,不讲利润,你做什么营销?</p><p>是不是你做买卖也把自己的成本\利润都写在牌子上给客户看?</p><p></p><p>难道你卖西瓜的时候,是这么喊的:"我王老太今天卖西瓜,1.0元/斤进的货,赚你0.2毛/斤,现在卖1.2!"</p><p></p><p>你要是这么做生意,估计你老兄也就离关门不远了</p><p></p><p>营销不是不讲诚信,不是故意坑蒙拐骗,你不要偷换概念,</p><p>任何营销活动都必须制定周密的策略和计划,根据市场具体情况随时调整,这是必然的.</p><p>不仅仅是房产,食品\药品\服装行业都一样,你可以骂开发商是奸商,你也可以以后不吃不喝不穿不睡觉,省得你以后免的上当!</p><p>不懂就不要装懂,不明白就虚心点学明白,</p><p>明白开发商的价格策略,对一般消费者不是更好?</p><p>用的着你在这里装什么愤青?充什么为民做主?</p><p></p><br/></div><p>--&nbsp;&nbsp;作者：魔鬼的诗篇 <br/>--&nbsp;&nbsp;<font color="#ee3d11">1.关于扯淡<br/></font></p><p><font color="#e6421a">无论成本定价还是客户定价都是扯淡</font></p><p><font color="#e6421a">从来都是市场定价,成本跟房价是没有固定计算公式的,客户的价格期望永远是最低的</font>.</p><p><font color="#0909f7">2.关于连中文都看不懂的所谓市场营销人员</font></p><p>作为市场营销人员从来都应该追求寻找市场能接受的最上限,靠低价来旺销那老板养市场营销人员<font color="#113dee">还真不如养条狗</font></p><p>不要告诉我低价侵销是追求资金利用最大化之类的托词,高价未必是高质,但是低价一定是低质.捞一票就走没有未来的企业才玩资金快速流</p><p>什么高开低走也好意思说,明摆了要坑害第一批来买你房子的客户,除非你有买贵退款如有降价退赔差价的勇气和品牌意识</p><p><font color="#0909f7">我在给楼盘定价格的时候你还在学校里写检讨书呢,你到是给我找一个按成本定价格的非经济适用房项目出来看看,</font></p>

魔鬼的诗篇

<p>这年头就是不懂的装专家想给别人上课,从来没资格说话的给天天定价格的上课,连容积率都不懂的讲做产品,连高层和小高层的差别都不知道的讲规划,不懂怎么做市场调查的讲市场形势,不知道自己不懂的张口就问你懂不懂?</p><p>竟然说定价就是成本+适当的利润=价格</p><p>原来楼面地价2000买来的楼盘就要比同地段3000买来的楼盘价格低1000</p><p>原来你爸跟你妈的平均身高就是你的身高</p><p>原来狗吃屎人吃饭所以你就要吃一半屎吃一半饭</p><p>去海南旅游一趟回来就得出个定价就是成本+适当的利润=价格的结论,看来海南划拨土地给的楼盘是只卖土建成本+利润的</p><p>这样的人还问人家懂不懂?就这智力水平讨饭吃都很成问题啊</p>

日行一骗

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>有病过江来</i>在2006-6-25 19:07:45的发言：</b><br/><p>你懂个P,一边好好学着去</p></div><p></p><p>是啊</p><p>人家都不懂，就只有魔王无所不知无所不晓</p><p>&nbsp;</p>[em17]

日行一骗

<p>哈哈，不错魔王的确是杭州地产的希望之星</p><p>魔王还有多少马甲尽管拿出来晾</p>[em17]

jjq770728

<p>高“人”啊，原来能理解规划、小高层高层的区别，知道容积率是啥东西的人就是房地产的老手了，恩恩，学习了，受教了，敢问你在这一行作了几年？国内哪个项目是您开发的啊？，是不是跟王石、老潘经常喝茶聊天啊，来来来，握握手，让俺也沾点你的仙气。</p><p>哦。。。我错了，以高人您的水平，国内的项目您是看不上的，地球上的项目估计在您那里也没啥难度，哪天到月球上去搞个房子让全地球上的房产新手们都跟您学习学习，另外王石、老潘在您那里算啥，凡夫俗子一个嘛，你老无聊的时候基本上是东方的玉皇大帝、西方的基督耶稣、中东的默罕默德和您一起搓麻将吧，我就不浪费您宝贵的时间了。</p><p>看啥球嘞，你要谁拿世界杯还不是您一句话的事情？小罗、齐祖刚出道的时候都跟您学的技术，您要在70000米开外踢蚊子的左屁股，那球绝对是不会踢中蚊子右屁股的，中国足协混帐啊，咋把您给忘了哪？下次世界杯您一个人上场，其他十一个人全在界外站着就得了，估计您踢巴西一个5000：0根本不成问题。</p><p>牛啊、拽啊。。。哦，对了，高人您叫啥名字啊，我这边久仰了半天，咋就不知道您是那根葱啊，罪过罪过！！！</p><p>半桶水一般是不知道自己是半桶水，所以咋呼、呱噪的基本上都是你这种货色吧。</p><p>我在这一行做了几年而已，没办法和你相比，不好意思啊，我在业内是无名小卒，羞愧啊，不能跟你这尊佛相提并论，不过请问一下，你这尊佛的庙门在哪里啊，哪天有空我也过去拜拜，说不定能学点“专业技巧”</p>

jjq770728

<p>另外说一句，楼盘成本都是网上公开的？</p><p>笑死我了，原来楼盘成本只有土地啊，这就是成本？</p><p>你的水平就这么高啊。。。服了服了</p><p>两个地段相同的楼盘，即便是土地成本相同，基本定位相同，甚至建筑图纸都一模一样，但是在开发费用、管理费用、建筑费用上依然可以造成两个楼盘的成本出现20%左右的差距，这才是管理、开发模式优秀的开发商和普通开发上的区别，你知道吗？明白吗？了解吗？如果土地、图纸能决定一切，那么需要开发人员做什么？找几个机器人按照流水线作业就好了，明白不？高人？</p><p>在告诉你几个最基本的常识：一个优秀的前期工作人员可以将项目审批的时间缩短1/3，则能节约多少时间成本？一个出色的成本控制人员，在保证工程质量的前提下，完全可以为甲方节省15%以上的建筑成本。他们是怎么做到这一步的？你知道吗？高人？</p><p>除此之外，开发商在金融方面很多技巧可以缩减成本？财务运作方面又有多少技巧可以节约开支？要不要我告诉你？</p><p>成本在网上公布？别搞笑了，明白一点皮毛你就自认为自己是专家了？</p><p>作为市场营销人员从来都应该追求寻找市场能接受的最上限？上帝啊。。。你就这水平？</p><p>营销的真正精髓，绝对不是什么最大化，是控制，对节奏的控制，当急则急，当缓则缓，只有控制好节奏才可以控制利润，这个基本的道理你明白不？</p><p>利润最大化？一味提高价格？你要是这么做营销估计离炒鱿鱼也就不远了。</p><p>销控是什么？价格策略是什么？推广策略是什么？你知道不？</p><p>老手？高人？别丢人了？</p>

千呼万唤“屎”出来

<p>怎么好好的专业讨论变成“掐架”了？乱咬人的是不是饿了？再咬人俺送你点热东西吃吃？</p>

魔鬼的诗篇

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>jjq770728</i>在2006-6-26 10:53:38的发言：</b><br/><p>另外说一句，楼盘成本都是网上公开的？</p><p>笑死我了，原来楼盘成本只有土地啊，这就是成本？</p><p>你的水平就这么高啊。。。服了服了</p><p>两个地段相同的楼盘，即便是土地成本相同，基本定位相同，甚至建筑图纸都一模一样，但是在开发费用、管理费用、建筑费用上依然可以造成两个楼盘的成本出现20%左右的差距，这才是管理、开发模式优秀的开发商和普通开发上的区别，你知道吗？明白吗？了解吗？如果土地、图纸能决定一切，那么需要开发人员做什么？找几个机器人按照流水线作业就好了，明白不？高人？</p><p>在告诉你几个最基本的常识：一个优秀的前期工作人员可以将项目审批的时间缩短1/3，则能节约多少时间成本？一个出色的成本控制人员，在保证工程质量的前提下，完全可以为甲方节省15%以上的建筑成本。他们是怎么做到这一步的？你知道吗？高人？</p><p>除此之外，开发商在金融方面很多技巧可以缩减成本？财务运作方面又有多少技巧可以节约开支？要不要我告诉你？</p><p>成本在网上公布？别搞笑了，明白一点皮毛你就自认为自己是专家了？</p><p>作为市场营销人员从来都应该追求寻找市场能接受的最上限？上帝啊。。。你就这水平？</p><p>营销的真正精髓，绝对不是什么最大化，是控制，对节奏的控制，当急则急，当缓则缓，只有控制好节奏才可以控制利润，这个基本的道理你明白不？</p><p>利润最大化？一味提高价格？你要是这么做营销估计离炒鱿鱼也就不远了。</p><p>销控是什么？价格策略是什么？推广策略是什么？你知道不？</p><p>老手？高人？别丢人了？</p></div><p>杭州建设工程交易网<a href="http://www.hzctc.cn/proinfo/sgzbgs.asp">http://www.hzctc.cn/proinfo/sgzbgs.asp</a></p><p>工程中标信息查询</p><p><table cellspacing="0" bordercolordark="#cccccc" width="480" align="center" bordercolorlight="#ffffff" border="1"><tbody><tr><td align="center" width="459" height="27"><p align="center"><strong><big>施工中标公示信息</big></strong></p></td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" bordercolordark="#cccccc" width="480" align="center" bordercolorlight="#ffffff" border="2"><tbody><tr><td width="200"><div align="center">项目编号</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;高20060615012 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">招标单位</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;杭州海威房地产开发有限公司 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">工程名称</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;杭政储出[2004]37号地块（住宅部分）工程 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">所属地区</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;滨江区 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">拟中标单位</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;杭州兴耀建设集团有限公司 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">建筑面积(平米)</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;156373</b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">中标价格(万元)</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;21893.0356</b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">中标工期(天)</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;720 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">质量标准</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;合格 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">项目经理</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;顾荣彪</b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">手册编号</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;A08003061 </b></div></td></tr><tr><td><div align="center">证书编号</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;3101198220 </b></div></td></tr><tr><td width="200"><div align="center">公示时间</div></td><td><div align="center"><b>&nbsp;2006-6-26</b></div></td></tr></tbody></table></p><p></p><p>在房产圈子里是条狗都应该知道的常识，居然都不知道还讲什么营销什么策略</p><p>讲这些也是要资格的，就你这样的货色到我这里来白做扫厕所都嫌资质太低</p>

魔鬼的诗篇

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>千呼万唤“屎”出来</i>在2006-6-26 11:25:07的发言：</b><br/><p>怎么好好的专业讨论变成“掐架”了？乱咬人的是不是饿了？再咬人俺送你点热东西吃吃？</p></div><p>专业讨论？连常识都不具备的在这里买弄“策略”，讲些定价=成本+利润的笑话</p><p>莫非你也是这种知识水平？</p>

jjq770728

<p>果然是半桶水，把网页都拿出来了，这种网页上的资料估计也就只有你这种半桶水才当成宝吧。</p><p>很明白的告诉你，每年年初，在我部门的刚毕业的实习生要做的一项基本工作，就是根据杭州市本年度用地计划表、根据用地计划中地块周边的房产情况，对土地价格走势进行预测，平时对土地成交价格进行跟踪，你估计也就是跟我这边的实习生一样的水准吧</p><p>成本是什么？除了土地成本之外，你到网上给我查查开发成本、营销成本、建筑成本出来？</p><p>这种东西是能查的出来的吗？更何况开发商完全可以依靠财务运作避税、避费？</p><p>把这些数据给我查出来看看啊？</p><p>入门小学生也不要的资料还拿出来在这里炫耀？丢人不？</p><p></p><p>跟你这种半桶水说不明白，你自己一边感觉良好去吧，就这水平还敢自居高手，正是无知者无畏啊</p><br/>

jjq770728

<p>说实话，说你半桶水都是抬举你，你这水平最多也就是一入门的菜鸟。。。</p><p>和你讨论这些问题都污辱我的专业水准，潜水！</p>

魔鬼的诗篇

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>jjq770728</i>在2006-6-26 12:02:00的发言：</b><br/><p>果然是半桶水，把网页都拿出来了，这种网页上的资料估计也就只有你这种半桶水才当成宝吧。</p><p>很明白的告诉你，每年年初，在我部门的刚毕业的实习生要做的一项基本工作，就是根据杭州市本年度用地计划表、根据用地计划中地块周边的房产情况，对土地价格走势进行预测，平时对土地成交价格进行跟踪，你估计也就是跟我这边的实习生一样的水准吧</p><p>成本是什么？除了土地成本之外，你到网上给我查查<font color="#ff0000">开发成本</font>、营销成本、<font color="#ee1111">建筑成本</font>出来？</p><p>这种东西是能查的出来的吗？更何况开发商完全可以依靠财务运作避税、避费？</p><p>把这些数据给我查出来看看啊？</p><p>入门小学生也不要的资料还拿出来在这里炫耀？丢人不？</p><p></p><p>跟你这种半桶水说不明白，你自己一边感觉良好去吧，就这水平还敢自居高手，正是无知者无畏啊</p><br/><br/></div><p></p><p>杭州所有楼盘的土建成本和土地拍卖成本都有，财富费用也就可以算的出来，营销成本杭州有专门的机构跟踪全市所有的营销推广活动，这些资料连同杭州所有区域的销售情况（网上备案）其中本地人外地人各买多少多少价格区间多少面积区间买多少，全部整理成电子杂志都是可以订阅的</p><p>连这些最基本的市场信息都不知道，可见你的层次还远未入门</p><p>啥叫无知？财务运做这种东西也是你配跟我谈的？</p>

魔鬼的诗篇

<p>有的货色恐怕连自己在操作的项目还不如别人了解就在这里鼓噪想为人师了</p><p>还学给人上课的口气，还是这句话最恰当，你懂个P啊？</p>

日行一骗

<font color="#ee3d11">哪里有网上粪青,哪里的坛子就别想有人气</font>

魔鬼的诗篇

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>日行一骗</i>在2006-6-26 12:56:43的发言：</b><br/><font color="#ee3d11">哪里有网上粪青,哪里的坛子就别想有人气</font></div><p>都是无知者卖弄的人气还是不要的好免的害人</p><p>莫非你定价格是用成本家利润这么简单的？</p>

jjq770728

<p>让我给你上上课吧，</p><p>土建成本：</p><p>没错，像你这样的初学者会把公式里的建安成本当成实际的土建成本。不过我告诉你一个基本常识吗？所有的国家预算标准在实际招投标时都会被承建商下浮数个百分点作为建筑投标时的竞争优势，任何一个项目实际的建筑成本不会超过国家标准的90%，更不要提一些违规的垫资施工情况，像你这样的菜鸟只会生搬硬套，知其然不知其所以然。。。。。根据国家建筑取费标准进行测算或者投资分析是没错，可是根据国家建筑取费标准进行核算，估计也就连半桶水也不会做那种蠢事，象你这种菜鸟会不会做我就不知道了</p><p>财务费用：</p><p>财务费用可以算出来？怎么算？你打电话给另外一家公司的财务人员，问问人家：你们今年交了多少税？财务数据不仅对外来人员是机密，甚至对公司一般的工作人员也是机密。你所谓的计算出来，估计又是照搬公式吧，我告诉你，基本上，所有的开发商都会把土地增值税和所得税规避掉一部分，你算给我看啊？</p><p>营销费用：</p><p>营销费用是最透明的一笔费用，这没错，不过你要是把所谓的网上公布的房屋成交数据作为实际成交数据，那我可就笑掉大牙了，就算是房管局的数据也未必能够反映所有的真实信息，你卖房子的时候如果把自己剩余房源的情况都公之于众的话，你老总不炒你鱿鱼那就怪了。根据公布的数据测算营销费用？如果你只知道这些技巧的话，连做个市场调研员的资格都不够。</p><p></p><p>如果连订阅来的电子杂志也能做你的市场信息，你也配和我谈什么营销？</p><p>根据你的这些话，估计也就是一个刚入门没几年，懂了点皮毛就以为自己是专家的菜鸟，在这里充什么专家高手？</p><p>这一行的奥妙岂是你能够明白的？真正的高手又岂会象你这么心浮气躁？回去再练练吧，别在这里丢人了。</p><p></p>