楼市全面回暖，现在该买房吗

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据报道，8月份，30个城市中有26个住房成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，杭州楼市再次出现了"日光盘"，而作为全国风向标的京、沪、穗、深四地楼市成交量自调控以来首次集体飙升。一时间，楼市"全面回暖"之说到处流传，在房地产传统的销售旺季"金九银十"到来之际，不少投资者已经开始跃跃欲试，准备出手买房了。
　　那么，眼下是否是出手买房的好时机呢？投资者在买房中究竟该关注哪些问题？房地产投资在家庭理财中又该如何去看待？在房地产投资中该如何做好风险管理？本期我们邀请了早报"房博士"、银行理财师以及第三方理财机构的专家，共同为大家的房产投资出谋划策。
　　如果你有什么好的理财建议，或者你在理财方面有自己独特的想法，欢迎发邮件到jrzblw@163.com进行交流。
　　是否买房首先要看政策
　　干国荣：房产投资其实跟股票投资有相同之处，那就是都要看政策的导向。最近的事例就是2008年和2009年的楼市。2008年的政策是调控，结果引来一波房价下调，最典型的个案就是万科4楼盘打8.5折，引发2008年年底楼市降价潮。2009年为了刺激经济发展，国家采取了宽松的金融政策，从中央到地方都推出了鼓励大家买房的优惠政策，结果引来大量投资资金，房价更是一路狂涨，杭州有的楼盘一年价格翻了一番。如果这两年里跟着政策投资房产，相信收益一定十分丰厚。所以，在政策唱空时潜伏，并在政策开始唱多时及时买进房子，是投资房子最主要的方法。目前楼市政策暂时处于真空期，投资者可以暂时观望，等待政策明朗后再出手不迟。
　　此外，在具体的房产投资中，要想取得尽可能高的收益，还得注意以下3个问题。第一就是投资房子一定要注重稀缺性。房子的稀缺性主要体现在环境、地段、品质上。比如西湖边的房子，总是最好的，任何时候买进，都是物有所值的；比如西溪湿地周边的房子，今后的升值空间肯定很大；比如杭州市中心的新楼盘，已经越来越少了，可能再过10年，想要买到一套市中心的新房，将是一件十分困难的事。
　　其次，投资房子一定要注重性价比。在楼市调整期，由于对楼市的后市发展看不准，开发商的定价策略往往会趋向保守，这时一些楼盘的定价会出现"跳水"的情况，比如开盘价低于周边的二手房价格，比如开盘价已接近其成本价，甚至出现亏本。这个时候买进，一般情况下是稳赚的。
　　最后，投资房子和购买其他商品一样，也一定要注重品牌效应。有没有品牌对房产的价值也会影响很大。在股市里有"涨时重势，跌时重质"的说法，其实投资房子也是如此。过去的楼市发展已多次证明，任何时候投资品牌房企的房子，与其他房子相比总是会更好一些。
　　保持家庭资产合理比例
　　丁志毅：一直以来，中国人都有投资房产的习惯，不少家庭在有一笔钱后首先考虑的就是买房，特别是过去的楼市发展历史证明，房地产投资收益巨大，因此很多人都把房产投资视为最好的投资渠道。去年有一项调查结果显示，在我国家庭资产构成中，房产是最主要的资产，占比62.72%，但从家庭理财的角度看，房地产投资属于固定资产投资，具有流动性差，变现难的特点，应该根据家庭状况与金融资产保持合理的比例，普通家庭的房产占比最好不要超过六成。
　　虽然在过去的时间里，房地产价格整体上一路上扬，但任何商品价格都是有涨有跌的，房地产也不例外。香港上世纪90年代就出现了楼市暴跌的情况，很多投资房产较多的中产阶层家庭因此而破产。国家目前对楼市进行调控，也是希望避免将来楼市出现暴跌的局面。作为受政策和经济影响较大的房地产投资而言，投资者也应该有一定的风险心理准备，合理控制房产在家庭资产中的比例。
　　具体到房地产投资而言，我认为如果是自己可以全额付款的，那么风险相对就比较小，关注的可能更多是该资产在所有家庭资产中的比例，我认为50%比较恰当，最高不要超过60%。如果是需要贷款的，那么就更要谨慎，一般而言每月还款金额不能超过月收入的50%，一般在40%左右为好。在保持家庭资产流动性方面，我认为最好能够有3倍于年支出的金融资产，比如家庭年支出为10万元，那么最好能够有30万元左右的金融类流动资产，剩下的再考虑房产等固定类资产投资。
　　从投资角度
　　来管理风险
　　梁炳荣：从房价/收入比或房价/房租收入比来看，目前的房地产价格确实存在泡沫，但这泡沫现在还不至于破裂。现在国家出台房产调控政策，就是想在还可控制的时候，把这泡沫控制住，甚至搞点空气出来，让泡沫不至于破裂。但是政策出台几个月以来，效果不是特别好。不过我要强调的是，不要忽视了政府房产调控的决心，这次调控堪称有史以来最严厉的调控，若最严厉的调控都达不到调控的效果，那下次是否要出台史上最最严厉的调控政策？因此我认为会有新的调控政策出台，楼市价格肯定会出现下跌。
　　目前许多老百姓，都没经历过全面性的房地产泡沫的崩跌，都一直深信房地产不会跌的神话，对于日本房地产泡沫、中国香港房地产泡沫、美国次贷房地产泡沫都可视而不见，我认为这是房产投资最大的隐忧。如果调控力度加大，或调控的时间一直持续下去，开发商一旦资金链产生问题，房价下跌的速度就会加快。而房地产价格一旦大跌，就会给投资者带来巨大的风险。
　　从投资的角度看，财富管理最重要的是风险管理。因此房地产投资者也要开始检视自己的现金流量和房地产按揭比例，若是全额购买房产，没有按揭，那问题不大，但若是手中的房子全都是靠按揭持有，那一定要检视自己的现金流量，若是房价真的下跌，自己能够承受房价下跌的时间长度及下跌的幅度，只有这样在面对房价下跌时才能心里有数，保持一个平稳的心态。财富管理是要做到趋吉避凶，进可攻，退可守，攻守有据，让自己过着富裕且悠然的生活，千万不能因为房产投资而给自己的财富带来不必要的风险。