国十五条大部分的政策意见之7090问题之我见(ZT)

swing0207 · 发表于 2006-7-20 16:43

首先要声明的是，对国十五条大部分的政策意见，我是理解和支持的，但对其中7090这一问题，难以苟同。一如之前所料，<<国六条>>如不在7090问题上作出调整将完全无法执行，建设部在上周出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，有三大看点：1.90指建筑面积；2.70为地区总量调控，而非针对每一单独项目；3．对<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="1" month="6" year="2006">6月1日前</chsdate>的项目，似乎是网开一面，之所以说是“似乎”，是由于<<意见>>里的表述含糊不清。 之前两章文章，我已一再指出，7090的规定不但违反了城市建设的客观规律，而且是一种涉嫌违法的行为。为了纠正这一错误，建设部的痛苦生活才刚刚开始。<<意见>>的调整，明显是与<<国六条>>有冲突的，<<国六条>>由九个部委联合颁文，建设部居然可以单独出文进行调整，是一件有趣的事情，也许只有在社会主义中国才有机会发生。 为什么要在一个多月后匆促调整呢？是建设部意识到7090的诸多致命缺陷了吗？恐未必。可能只是建设部在实际操作中遇到重重压力下的权宜之计。原来建设部官员口头早已宣称70只是针对地区总量，90相当于100—105。希望各地政府根据这一原则在制定细则时自我变通。地方政府怎么会自己主动往火坑里跳，深圳出台细则，严格执行，打死也不作任何变通。结果，一段时间内70%多的项目审批被否，动工计划被人为拖延，有可能会导致明年供需进一步失衡，房价进一步升高，更有发展商扬言打官司解决。全国成都、大连等出台细则的城市学习深圳，策略一致，如建设部不作正式的调整，当地政府明知是不可行，也绝不变通，楼价如因此上涨，或房地产市场景气大幅下跌，所有责任在建设部，与我无关。
建设部万般无奈，只好自打嘴巴。首先，70只好针对总量，不可能针对单一项目，这个让步是必须的，否则会有更多项目审批不过。<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="1" month="6" year="2006">6月1日前</chsdate>的项目，含含糊糊地网开一面，也是不得不作的让步，因为这是可能违法的，如要打官司，政府败诉可能性很大，地产商给予的压力太大了；90原来已放风是100—105，无奈市场恶评如潮。既然地方政府根据70这一原则已经可以进行审批了，那么，90这个问题当然就可以收紧，以防止社会性舆论有更多的批评。我头脑里想象着这样一个画面，一个鸵鸟朝着天空大叫一声：“90就是90，不是<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="105" unitname="”">105”</chmetcnv>，然后迅速把头埋进沙子里面，妄想着从此开始过上幸福的生活。 以上就是建设部的思维逻辑。细细一推敲，疑点重重。怀疑建设部里没有高人，以至进退失据。因为这是一个自欺欺人的举措，将陷地方政府于极为难堪和不利的境地。具有强大政治能量的地方政府的反弹，将会令建设部明白，这一举措仅是饮鸠止渴，更痛苦的日子还在后面。 为什么这一举措将陷地方政府于极为难堪和不利的境地？
首先，无论地方政府如何努力，在三年内，都完全不可能达到70%的建设面积<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="90" unitname="平方米">90平方米</chmetcnv>的目标。根据《意见》，可能只有少数的<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="1" month="6" year="2006">6月1日前</chsdate>的项目必须调整（政府可能会提高容积率或补偿面积）以达到7090要求，大部分项目可能都能按原计划动工。也就是说，对7090这一问题上，可能会以<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="1" month="6" year="2006">6月1日</chsdate>进行大体上的新老划断。这样一来，当地政府对未来年度的住宅面积供应结局就可能无法控制。显然，发展商在<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="1" month="6" year="2006">6月1日前</chsdate>拿到的项目足只要一开工，将会是可今后三年市民房屋需求的主要供给来源。即使地方政府从现在起对新的供地全部都采用单一项目70%的面积只能盖<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="90" unitname="平方米">90平方米</chmetcnv>房子的规则，要形成大规模的房屋供应恐怕要在三年之后。地方政府只要简单地计算一下就会清楚这一状况。由于明年是政府人事变动的关键一年，房地产现在又是中央、地方政府及市民最关心的问题，如果从一开始就注定一定不可能完成这个荒谬的调控目标，那么地方政府将会处于各方面巨大的压力之下，直接影响地方政府主要官员的升迁。 其次，什么项目属于70%？什么项目属于30%？依据是什么？建设部没有给出标准，而且很可能根本就难以制定合理的有公信力的标准。现在就有大量的舆论指出，这将会导致地方政府巨大的权力寻租和腐败的可能。地方政府不出台细则搞暗箱操作将会受到极大的批评，如果要出细则又难以经得起推敲，被人指责搞腐败，可能又会受到各方，尤其是利益受损的地产商与市民的围攻。动与不动都将得咎，地方政府岂不是成了冤大头？ 第三，
建设部可以高高在上，乱指挥一气，但是当地政府必须要对地方土地规划及房地产市场的健康发展负责。如果严格执行总量上的7090政策，将会对地方政府现有的土地规划造成很大的冲击。土地规划是件极其严肃的事情，一棵树没长好可以拨掉重栽，一栋房子建好后，不管是否满意，至少要竖立七十年，后悔都没有用。市场上是否真的需要刚好70%面积<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="90" unitname="平方米">90平方米</chmetcnv>的房子，如果老白姓普遍想要更大一点的房子怎么办？是否会造成<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="90" unitname="平方米">90平方米</chmetcnv>以下的房子大量积压，<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="90" unitname="平方米">90平方米</chmetcnv>以上的房子由于需求太大而价格暴涨，从而人为地导致房地产市场的病态发展，甚至直接影响当地的经济发展。中国各地的情况是如此的悬殊，一刀切的政策看似解决了问题，其实根本就不能解决任何问题，或者说会造成更大的问题。我也相信，从长远来看，随着城市人口的不断增加，价格的走高，住宅的面积趋于小型化是必然的。现在日本、南韩、香港的平均住宅面积较小，不是当地人天性奇特，喜欢住得窝窝囊囊,不喜欢住大的房子，而是市场发展的必然结果。市场究竟需要什么样的房子，是由老百姓决定的，不是由建设部的文件决定的。建设部能做的工作，是引导和宣传，例如对于购买较小户型的消费者予以一定的税收优惠等，而不是罔顾市场规律和法制原则的一刀切。建设部的一厢情意，形如拨苗助长，后患无穷。如果市场不接受，将会造成巨大的损失和浪费，那责任该由誰来负责？
综上所述，建设部虽作调整，7090仍不具备可操作性。地方政府执行起来举步唯艰，不执行又将违反中央精神，而且，更恶劣的情况是，无论多么努力，三年之内都不可能完成这个调控目标。地方政府将陷入极为难堪和不利的境地。 对这种不合理的政策，难道地方政府就甘于坐以待毙了吗？地方政府与建设部更激烈的博弈将要展开，我们可以继续预测这一事态的发展： 地方政府最聪明的方法，不是顶风犯案，或者由政府出面向中央提出修改，而是一方面加紧催促建设部出台决定具体项目归类于70%或30%的指导意见，另一方面，把7090问题交由当地人大调研，然后转述人大的建议向中央提出调整的申请。因为人大从法理上代表当地人民的利益，对影响当地居民居住如此重大的方案提出意见本来就是天经地义的事情。据说现在上海政府就打算采取这种策略，足见上海官员水平很高，处乱不惊，进退自如。 建设部最聪明的方法，就是想办法尽快从这一恶梦中解救出来。委托各地人大对本地的实际情况作充分调研，然后将意见上报，建议中央领导层充分尊重各地人大的意见，将决定权交由各地人大，从而从7090陷井中抽身引退。但我很怀疑建设部是否有这种智慧，他们一系列的举措已一步步地把自己逼入死胡同，如果不能当机立断，将会直面政治能量远较地产商强大的地方政府强烈和愤怒的质疑。 对证发展商，无论事态如何发，我相信总体上都是输家。如果严格执行7090政策，我不相信有任何发展商，包括万科，会从中得到什么好处。以后注意言行，不要象任老板一样说些刺激社会大众神经与自尊心的话，同时还是要逐步把房子盖得小一点，是这次事件的一个重要教训。 对7090的讨论，牵涉到一个很重大的问题：那就是对一些影响民生的重大政策的制定，我们应该如何制定理性和民主的决策流程。是否要尊重市场，是否要遵守法制，没想到居然还成了一个悬案，这是令人始料未及的。但我仍然坚信，市场经济的发展和法制建设不可能再开倒车。我估计，三个月左右，最长半年，7090政策必然又会有新的说法，可能还会伴随着一些政府官员的沉沉浮浮，让我们拭目以待吧！                                          Dr. Johns                                                   于<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="18" month="7" year="2006">07-18-06</chsdate>

swing0207 · 发表于 2006-7-20 16:50

住房作为一个特殊商品,宏观调控是需要的.但现在这样对具体数据进行"调控"的话,就显然不够"宏观"了.是不是再接下来,政府就直接定价了呢?

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