调控进行时，房产税终于来了

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房产税试点扩至全国 敦促地方出调控细则

　  　传闻近一个月的楼市“二次调控”终于靴子落地。
　　  国务院多个部委昨日联合祭出重拳遏制房价过快上涨，措施包括要求地方政府立即制定细则，三套房停贷以及首套房首付上调，房价上涨过快地区限制购房套数等。新政还表示将加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国。
　　  数日之前，已有知情人士向《第一财经日报》透露，近日中央还将出台更严厉的政策调控楼市(详见本报9月28日A1 版)，二次调控由国家发改委牵头，总共涉及八个部委。截至记者发稿时，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部、财政部、国税总局、央行和银监会均在此次 “有关部委”之列，并通过联合发文的形式公布了有关政策。
　  　上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，此次政策总体来看应是4月份调控的延续，但在行文和尺度上又进一步严格。
　  　“政策目标看似瞄准‘十一’楼市，但如果能够坚持执行，在一定程度上符合房地产改革的大方向。”回建强称。

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敦促地方出细则

　  　昨日的新政共分五条，排在第一的即是加大对地方政府落实中央政策力度的督察。多部委要求，各地要立即研究制定贯彻落实“国十条”的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。

　　  此外，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　  　4月份的“国十条”曾表示，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。住建部、监察部等部门要建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

　　  国土部有关负责人27日坦言，尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文，但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。

　　  “一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望。”该负责人分析称。

　　  北京中原地产三级市场部总监张大伟认为，“国十条”五个月来虽在几个大城市发挥了一定作用，但很多二线城市在新政后房价不跌反涨，影响了调控的整体作用，本次新政再次重申这一政策将严格落实。全国性的调控细则出台，力度相比之前也将更加严格。

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首套房首付提一成

　　自2008年底较为宽松的金融环境，催生了一轮房地产市场的大牛市，并导致房价愈加攀升，超过政府可以容忍的底线。自“国十条”开始，政府逐渐收紧涉及房地产市场信贷政策，试图釜底抽薪，降温楼市。

　　此番新政要求完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　一家股份制银行总行个贷部人士告诉记者，此次新政对三套房贷及异地购房的打击力度更加严厉。“以前对异地购房，如果属首套，比照第二套房贷政策执行。”该人士表示，

　　但也有业内人士称，目前的监管重点实际上并不在三套房贷，而是在二套房贷的执行力度上，不少银行在楼市热点地区事实上已经停止发放第三套房贷。

　　回建强则认为，三套房停贷，楼市投机购房行为会减少，而投资购房可以全款，这样住房资源基本上在刚需和理性投资者之间配置。

　　但此番新政对于一些楼市刚需来说并非完全是好消息，文件规定对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。此前，首次购房如面积小于90平方米尚可申请20%的首付。

　　至于二套房贷，新政延续了“国十条”的规定：首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，只是此次再度要求各商业银行“严格执行”。

　　对于近期一些地方出现的以消费贷名义暗自发放房贷的行为，此次新政也有所预警。

　　上述个贷部人士表示，新政将使银行今年最后一个季度的房贷业务量继续下降，对房贷正在审批中、房贷已经审批但还未放款的客户来说，受新政影响大。该行已有一批审批已过但未放款的客户，已等待放款一两个月，这部分客户是按新政实行，还是按已签约的合同执行原政策，或还要等监管部门对此方面的政策解释。

　　在财税方面，新政规定购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　关于保有环节税收，此次新政明确提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。近日本报曾报道，新房产税可能在国庆前后出台，估计明年年初实施的可能性比较大。

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　国庆楼市将受影响

　　在很多开发商加紧销售出货的关键时间节点上，政策的突然出台无疑给开发商的销售造成直接压力。因此，昨日晚间多家大型房地产企业负责人均不愿对此发表评论。

　　但部分接受采访的开发商和业内人士均不否认此次政策将对国庆期间的市场造成影响。

　　深圳一家房地产上市公司的董秘表示，由于前段时间市场过于火热，公司对政策的进一步出台已经有了预期，只是不知道出台的时间。而此番在国庆前推出，应该会对后续的市场带来一定影响。

　　广州一家香港上市公司营销部负责人也承认，会给市场造成一定影响，但主要是投资性需求被遏制，自住型买家则不会受到冲击。

　　中原地产分析师黄韬认为，这次出台的政策依然是向市场传达调控的信号，会让买家产生新一轮观望，但不一定会对市场产生很大的冲击。

　　而另外几位业内人士则一致认为，市场有可能会作出快速反应，例如近期成交较大，尤其是投资客比例较高的楼盘，将有可能遭遇“退订”的尴尬。

　　“例如广州的亚运城，大部分买家都是投资者，房贷政策的调整将卡住不少人。”一位业内人士表示，“会不会出现退订潮，看亚运城就可以作为一个依据。”

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上海近日或将出台房产税征收实施细则
　　10月6日报道  备受关注的房产税传来最新消息，记者从相关人士处获悉，上海近日将会出台房产税征收实施细则。　　

　　国家七部委日前发布房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求，其中不乏直接影响楼市的重磅条款。包括：首套房首付款比例调整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；各商业银行暂停第三套房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。沪、深等一线楼市中，观望气氛由此渐浓。

　　更令人关注的是，在网民称作“史上最严调控政策”相继出台后，备受关注的房产税也已如箭在弦上，多个部委相继传递了相同的信息。发改委财政金融司司长徐林日前表示，我国将推进房产税改革，“这个税种的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”在改革方向上，财政部税政司副司长尹伯钦曾表示，加快推进房产税改革，可考虑差别税率，由按原值征收改为按评估值征收。

　　国庆前夕，国家相关部委再次明确表态，国家将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭甚至在微博中透露，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3%-0.4%。尽管杨红旭随后表示，房产税税率仅仅是猜测，“但年内开征的可能性比较大”。这与早前业内人士猜测房产税税率0.3%-0.4%相一致。如果依此计算，设若房子购买总价为220万元，0.4%的房产税率即意味一年需交8800元。

　　记者注意到，财政部、国家税务总局有关负责人4日再次表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。

　　业内人士分析，按照现行的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。但在当前一些城市房价过快上涨的情况下，按照原值征收房产税难以体现房价波动，且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后，则可以解决这一个问题。有消息表明，上海已进入“部分试点城市”之列。

　　记者获悉，上海近日将出台房产税征收实施细则。

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媒体称楼市调控效果遭质疑 博弈进入关键节点
　　在国家强势调控下已呈低徊观望之态、渐趋回归理性之路的楼市最近突然“回暖”，一些地方“地王”再现、高端地产交易量价齐升、“金九银十”等炒作之声四起，似乎人们司空见惯的新一轮“报复性增长”即将来临，楼市将再次堕入越调越涨的怪圈。或许这些现象只是部分房地产商放出的“试探性气球”，或许所谓“回暖”的说法尚需要统计数据的支撑，但这些零散的迹象已经集中造成了社会新的焦虑，政府调控政策的效果被广泛质疑。显然，楼市调控已经进入一个博弈相持的关键节点，政府调控楼市的决心受到极大考验。

　　关键时刻，政府调控楼市的决心不可动摇。数年来的调控实践表明，面对各种强大利益群体盘根错节、水深浪高的楼市，调控政策很难一蹴而就，政策出台后须不断调整，及时保证执行力度和落实到位，必要时还需加大砝码，否则政策调控效果将大打折扣，甚至被迫偃旗息鼓。从这一轮的调控来看，目前还处于逆水行舟、不进则退的阶段，被调控方仍未认清形势，反弹欲望强烈，调控还需再下决心、再敲重锤，以防当前的局部“回暖”演变成全面的报复性增长，那将是一场严重影响公众信心、政府形象和经济社会发展的灾难。

　　关键时刻，政府应采取多种手段彰显调控决心。应该讲，虽然近年来几次调控效果不佳，但政府调控楼市并非“弹尽粮绝”、一筹莫展，相反是枪弹仍然充足，着力手段尚多。且不论一直“只闻楼梯响，不见人下来”的房地产税、物业税等，也不论令楼市投机者胆寒、但一直“雾里看花”的空置率调查，单单论已经出台的调控措施，如果真正落实到位也将发挥巨大威力，如闲置土地问责、加大保障房供应，等等。面对当前形势，政府是应该打出新的调控利器，还是应该加大原有政策执行力？显然答案并非绝对，但采取多种手段彰显决心却是绝对必要的。

　　关键时刻，政府的决心就是社会的信心。楼市走向既对中国经济举足轻重，又对民生幸福至关重要，政府是否有决心调控好楼市，将影响到社会公众对中国经济发展和自身生活改善的信心。人们有理由相信，政府在关键时刻将有所作为，再下决心加大调控力度，最终促使楼市回到健康、理性增长的轨道。