高房价的真相

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用数据说话        


安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。这是我国古代人们对美好社会和生活的向往。为什么几千年来这仅是一个美好的梦想。根本原因就是社会生产力极不发达，科学技术水平低下，古代没有水泥生产，钢铁产量仅够满足人们日常生活所需，没有工程机械，建筑科学技术不高，客观条件不能满足民众对较高物质水平的追求。对住房只能是一种美好向往。可今天，我国经过几十年的发展，钢铁产量年产达到5亿吨，水泥年产量达13.8亿吨。用这些材料每年可建100平方米住房1亿套。目前国内拥有一级建造师22万人，加上其它级别建筑科技人员，全国建筑科技人员有100多万。全国有建筑工人3000万，这些人员每年可建住房3000万套（150平方米大房）。现在国内有高效建筑工程机械，能修建从平房到200层的高楼。我国有960万平方公里土地，宪法规定它属于人民。土地公有制应为每个公民服务。可以说在我国住房建设所有生产要素都具备充足，只要充分解放生产力，实现人人有住房，是相当简单容易的事情。例证相佐证据，我国有13亿勤劳人民，通过解放生产力，现今国内绝大部份商品不但能满足国内人民所需，而且出口世界、能满足世界各国所需。现在绝大部份商品都供大于求，各行业产能过剩。钢铁过剩1亿吨，水泥过剩3亿吨，玻璃行业严重过剩。现今卖商品特别难，不给回扣都难卖出。说明我国产品生产力巨大，生产远大于需求。毕竟住房建设是劳动密集性产品生产，特别符合我国国情生产建设。我国住房建筑的建筑工人劳动力工资，在我国所有行业工资水平倒数第三。生产建筑材料砖瓦、水泥、钢材工人工资更属于低工资行业。因此，我国建筑住房总成本是相当低。现今多层建筑建安成本在600~800元/平方米，小高层在1000~1200元/平方米，高层建筑在1600~1800元/平方米。如果按这个价格销售住房，我国95%以上家庭都有能力购买宽大、舒适的住房，居者有其屋是完全可以实现。如2006年温州苍南县有个28万平方米小区，政府出地，房地产商开发，销价610-630元/平方，销售完后，房地产开发商仍获利八九百万元，这就是真实建筑成本。

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土地私有制国家住房



在土地私有制为主的国家，土地作为一种生产要素可以较为自由进入房地产行业。驱动这种行为动力是市场经济，由看不见的手发挥作用，当房地产行业有利可图，那怕只有5%利润时，土地这种要素就会进入房地产行业，在各种生产要素按市场经济配置资源，住房这种简单劳动密集性的商品就会极大丰富，根本不存在短缺。看一下世界各国情况，美国是土地私有制为主的国家。美国平均房价23万美元/栋，使用面积220平方米，建筑面积314平方米，售价折合为732元/平方米。美国人均收入3.6万元，平均收入3000元，每个月收入可购买4平方米住房，美国房价收入比从1979年到2001年统计，平均住房收入比为3.4~4。再说人口密度和我国相当的德国。德国每平方公里人口为230人，中国每平方公里为135人。德国普通住宅售价在1000~2000元/平方米。就是在首都柏林，普通住宅均价1700元/平方米。德国人均收入1700元，每月工资可购1平方米住房。对人口密度是中国2.47倍的日本。日本全国产权住宅平均面积为122平方米。对特大城市东京市，人口密度远大于国内一些城市。普通高层一套公寓使用面积平均在75~80平方米，换成建筑面积为107~114平方米，是3室一厅一卫，送20平方米阳台，售价约3000万日元，折合每平方米售价27.3万元。当地人均家庭月收入56万日元。每月收入可购买2平方米的普通住房。住房收入比为4.5。

为什么土地私有制国家普通住房价格不是过高，这是因为土地会根据住房市场需求关系自动调节土地的供求。当住房建设有超过5%利润时，土地就会进入房地产建设，结果就会产出更多住房，房价就会随供求而发生变化，供大于求，房价就下降。

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香港住房制度是最坏的典型



香港地区面积1103平方公里，人口680万人，人口密度6300人/平方公里。人口密度和新加坡大致一样，属于人口密集地区。香港普通一套70平方米住房需300万元，合每平方米4.2万元，香港人均年收入12万元，每个月工资仅够买0.23平方米住房。购买一套住房需25年不吃不喝。有人说香港人多地少，所以房价才高。但有这种观点的人不知道其背后阴谋。这阴谋就是英殖民统治者和一些房地产开发商共同合谋的结果。我们知道香港土地少，但香港建筑容积率极高。如果对土地有效使用，住房就不会如此困难。香港过去一直是殖民统治，不是民主社会。殖民统治者利用手中权力垄断土地，和奸商们一起合谋，将普通百姓财产通过土地房产形式最大限度转移到少数人手中，所采用手段是饥渴方法，开发商合谋殖民统治者，每年仅提供不能满足公众所需的少量土地，人为制造住房商品短缺，抬高住房价格，形成商品住房供需严重失衡，达到最大限度掠夺普通百姓财产目的。香港住房少，源于土地供应少，到目前为止，整个香港仅有21%土地得到开发利用。另有79%土地未开发利用。如果香港有一半土地开发利用，按北京高级住宅缘溪堂建设，可修建150平米/套住宅2200万套，香港不会缺少住房。殖民统治者宁愿让土地闲置，晒太阳，也不让土地进入市场。如果土地大量入市，建成大量住房，供求发生变化，房价势必下降，贪官和奸商就难以获得巨大财产，拥有数量巨大不动产的他们，财富就会贬值。一个例子说明，1997年香港特别行政区成立时，政府对百姓承诺增加土地供应，每年兴建公营和私营住宅量不少于8.5万套。但随着土地供应量和住宅新建量增加，本应是好事，因为住宅大量增加，整个社会真实财富在增加，于民是极大利好。但仅因为供应量增加，供求关系发生转变，居高不下的房价开始急剧下降，这极大减少奸商利润和官僚利益。最后，奸商们通过游说政府官员，为保护这些人的利益，香港政府就开始冻结土地供应，违背当初对民众的承诺，减缓居住屋出售，来保证房价居高不降。同样能有效配置社会资源使用效率的固定房产物业税，在香港同样不能实施。因为商人和官员都拥有价值几千万至几亿豪宅。这就是香港房价居高不下的根本原因。这完全是损人利已的坏的住房制度。香港住房制度可以说是世界上最坏典型。

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我们做得应比新加坡更好



新加坡国土面积约700平方公里，人口450万人，人口密度6428人/平方公里。我国人口密度135人/平方公里，人口密度新加坡是中国47.6倍，即同北京相比，新加坡人口密度是北京6倍。但在这样人口高度密集的国家，新加坡建成了适宜居住的城市。新加坡在建设居者有其屋的政策下，政策向普通人民倾斜，使得大多数家庭都买得起公共租屋。新加坡公共租屋是大于92使用平方米的四居室。相当于我国131平方米建筑，而且是精装房，且带全套电器。售价仅在27.8~41万新加坡元，均价3022元/平方米。新加坡普通民众收入月薪3900元，即每个月收入能买1.29平方米。新加坡实施公共租房政策，其实是不得已的行为。并非最优方案。如果人口密度比新加坡小的国家，本应做得比新加坡更好。新加坡能做到这样，新加坡人口密度是中国的47.6倍。我国没有任何理由不能实现居者有其屋。实现每个家庭有150平方米的住房。我们有13亿人民的智慧，如果我们有真正公心，应该比450万人的智慧做得更好。我们有充分理由比新加坡做得更好。

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原 因



综上所述，我国拥有丰富生产资料，劳动力和相对应土地，但却生产不出相应的产品。最根本原因是土地公有制，却没有相对应经济制度政策。目前我国土地归全体人民所有，但现实生活中没有一个真正代表土地所有者，有效管理使用这最宝贵的资源，也没有一个有效的经济制度去促进土地集约利用，所有者缺位，管理者缺位。土地浪费、闲置没有人心痛。土地的真正主人没有权力管理土地，代理人民管理土地的管理者，掌控与他自身利益毫无关联的事，情况可想而知。

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计划经济土地浪费最大



在计划经济时代，土地使用，由管理土地部门审批。土地批多批少，完全由各级政府部门单位协商讨论。由于不是自己财产，批多批少就无所谓了。而土地使用单位由于没有花一分钱，使用多少和使用效率就无关痛痒。我们看一下周围情况，各个单位各个部门所盖房屋是否体现集约化利用，每个部门单位都要围圈一块地盖个办公楼。本可盖10层办公楼，盖个2~3层就够了，本可盖15层住宅盖个2~3层完事。在北京寸土寸金的地方，可见许多2~3层楼房，北京立清路上6号院小区楼与楼之间间距达80、90米。天月园小区楼与楼间距为60米、80米。到全国各市、县、乡看一下，土地使用效率盖了几层楼就知道，土地浪费有多大。几年前有个统计。全国城市平均楼层仅为二层，如果把全国县、乡镇包括在内，平均楼层更低。我们看到是土地巨大浪费。各农村乡镇所在地本应是发展新农村建设重点地点。但现一层平房占绝大多数，土地根本没有有效使用。

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扭曲的房地产经济制度



过去计划经济年代，土地有效利用不足。现今在土地公有制基础上搞市场经济，土地由政府高度垄断，土地资源不能自由流动，不能由市场供求进行配置，而在住房建设上去搞市场经济，这就是扭曲的房地产制度。在这种情况下，由过去计划经济小单位谋取福利，演变成官商合谋共同获取个人利益。事实上成为普通百姓的灾难，官商的盛宴。许多开发商拿地后，不进行开发，而是转向更改规划，实质就是权钱交易，开发商出钱贿赂官员，得到提高容积率，官员收到钱，将权变成钱。官员可用个人手中权力，获得利益上的官股。对土地审批，批多批少，批准不批准，容积率批大批小完全是暗箱操作，官员轻易可获上亿资产。商人通过赂贿，以小搏大，获利几亿至数十亿资产。沈阳官商勾结，开发商一下就拿到4500亩土地。这些土地可以建成16万套150平方米住房，能让50万人过上幸福生活。上海前官员通过手中权力将国有土地100多亩指定给其弟，然后转手一卖获利上亿，海淀区长为开发商服务，获取服务费93万美元及100万人民币。上海浦东新区原付区长，仅有工资收入却住在800万豪宅家中，手中另握有14处房产。赤峰市长受贿数千万，开发商一个项目就获利超2个亿。上海浦东外高桥保税区处长仅收贿房产达29套。苏州市付市长同房地产合伙进行土地交易，单笔收益就达8000万元。重庆市规划官员仅掌握调整容积率权力，就获利300多万。京华时报刊登一个房地产老板自述，怎样用金钱开路，完成上亿房地产项目开发。

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立法腐败是最大腐败



除了直接赂贿，官商合谋在经济立法制度上来保证他们获取最大利益。首先从立法上，不许老百姓合作建房，在住房建筑市场上只许房地产商一家经营，从制度上确保官商合谋获利前提。如果老百姓合作建房，一些官员就会跳出来，用他们手中权力加以阻止。方法是宣布这些是非法集资，法律不许。第二从执行制度上双方密切配合。人为制造商品短缺，供不应求，造成房价上升。具体方法是：

     第一，双方配合，调控土地供应量，保证房价在最高点。举例：成都市2006年房价开始大涨，应房地产开发商要求，主城区供给土地8500亩。2007年房价开始暴涨，开发商有暴利，主城区土地供应达17000亩。由于土地供给量放大，2008年房价开始下降，如果每年都按2007年供给土地总量进行住房建设，房价必定大幅下降。因为成都每年新房成交量约8万套。而2007年供给土地17000亩，可建100平方米住房45万套，供给远大于需求。应开发商要求，政府采取停止土地供给，来维持房价不降，2009年1—4月，成都市主城区就一亩土地都不供给了。温州也是如此2008年停止供地。这就是官商勾结上演的双簧戏。全国各地大同小异。现决定土地开发多与少，不是由市场供求决定，而完全由开发商主导决定。

第二，官商勾结，对土地资源采用屯积居奇，批而不用，闲而不批。我们知道，土地作为房地产第一生产要素，住房供给量的多少取决于土地供给多少及土地真实使用量。举例说明，在寸土寸金的北京，政府批给开发商手中土地闲置未开发，屯积达24万亩，而政府以土地储备形式屯积在政府手中闲而不用土地达17.2万亩。如果这些土地都利用起来，可建顶级大宅缘溪堂住房按150平方米一套计算，可建1524万套，按鹏润家园修建150平方米住房，约1000万套。这些住房供应上市北京根本不缺住房。这些住房如按5000元每平方米销售，需要11万4仟亿资金。而北京总储蓄为4亿2仟亿，房子根本卖不完，房价也根本涨不上去。

上海情况同样。上海屯积在房地产开发商手中土地达9万亩，如果按上海汤巨一号建设，可建150平方米大房230万套，上海2006年政府卖地至今有过半土地16幅共计219公顷在开发商手中闲置，可建150平方米大房8.5万套。2007年政府出让土地有78%共计36块占地面积358公顷闲置在开发商手中，可建150平方米大房13万套。

广州市近年收回闲置在开发商手中土地达26. 9平方公里，合计40350亩，可建100万套150平方米大房。如果都顺利开发，广州根本不缺住房。2007年广州市所供土地50宗。用地294万平方米。其中27宗地王地，有24幅未动工修建，涉及232.4万平方米，按100平方米一套计算，可建10万套住房。

开发商同样屯地，人为制造商品短缺。

碧桂园屯地5400万平方米，可建150平方米大房94万套。

富力地产屯地3200平方米，可建150平方米大房55万套。

雅居乐屯地2000万平方米，可建150平方米大房34万套。

现国内土地市场的供给，不是由房价高低供求关系决定，而是由房地产开发商同官僚合谋确定。

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国办37号文件是错的



国办37 号文件带给人民的不是福音，而是伤痛。住房关系到10多亿人民的幸福生活大事。在制定制策根本没有征求人民群众的意见，公开举行听证会议。国办7部委出台37号文件，规定修建住房90平方米以下占70%以上政策。不知这些部门官员坐在办公桌前想些什么？想出如此下策歪主意。从这个文件中，我们没有看出他们在为人民福利的提高做出努力，而是在推卸责任。他们不去问一下为什么我国钢材过剩，水泥过剩，劳动力过剩，有年产3000万套住房生产能力，但市场住房商品严重短缺。他们不去问为什么？土地加建筑成本2000元楼盘为什么售价达20000元每平米。他们不去问为什么新加坡人口密度是中国47倍。但新加坡居民能住上131平方米大房子，而我国许多地方买个小房也要不吃不喝20年。回顾一下这政策出台背景，温家宝总理到新加坡考察其公共租屋，回国后没几天，其七部委就出台了此政策，表面上反应极快，其实更能说明的是官员的一种投机行为，迎合上层行动，而不是在实实在在工作。一些官员不去想办法解放生产力，解决各类资源有效配置，杜拒土地巨大浪费，增加住房总供给、增加社会真实财富，提高人民生活质量，让人民群众住上宽大的住房。而是为一已私利，同一些奸商勾结在一起，进一步榨取人民血汗，所作所为追求的目标是为个人私利求极大值，为群众利益求极小值。

从形式上看这个政策好象关心群众，你们老百姓买不起大房子，可以购90平方米小房，买不起90平方米可以购50平方米，甚至可以购16平方米小房（天津），说不好听一点，农村的养猪圈也比这大。但其用心可以说更为阴险。由于许多房地产政策制定有贪官和奸商的参与。开发商掌握很透。于是房地产市场出现新的现象，原本8000元1平方米的大房，建成90平方米以下小房子后，就涨到12000元/平方米。现在市场上房子越小单价越贵。现开发商是根据老百姓手中钱的多少在定房价。而不是根据市场供求关系定价。结果是老百姓花同样的钱购得更小的实物真实财产。

当房价前几年处于相对较低水平时，没有见到官员站出来为老百姓讲话，稳定房价，当通过几年官商合谋房价处于数学上极大值时，一些官员跳出来，高喊稳定房价，叫喊房价下降没有好处，大家分析一下，这对谁没有好处，对那些没有住房的人还是那些拥有多套甚至几十套住房的人。上海那个贪官一家人拥有41套住房。某官员用手中权力查处低价销售楼盘，其实质是维护个人利益极大值。当房价开始下降时，一些官员配合奸商开始行动，表现为停止土地审批上市，严防商品住房供大于求，价格下降，稳定高房价。例如成都市2007年共批土地上市17000亩。当2008年下半年房价开始下降，2009年1—4月份就一亩土地都不审批上市。

在老百姓住房面积减少同时，作为一些有权有势的官员，却千方百计用手中公权，公共资源追求个人住房极大值。全国各地官员高档别墅处处可见，北京周边占地多的别墅到处可见，这些挤占百姓用于安身居住的土地，造成修建百姓居住土地短缺，河南信阳国土局占用公共土地30亩，为官员个人修建11栋别墅官楼，长沙天心嘉园官员自身修建占地106.2亩100余套别墅。青岛农业大学在校园中心修建官楼别墅。重庆文强修建占地达20亩官楼。这些决不是个别现象。

在土地公有制，实际上真正主人缺位的情况下，如果没有行之有效的经济约束，即使中国土地面积再大一倍，我们百姓还是缺少住房建设用地。因为一些官员会将自己官楼由每栋占地2亩，变成占地5亩或10亩到20亩地。

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对社会资源和财富破坏



如果现在住房建成小户型，也许目前暂时能满足人们当前使用，但过了一段时间，不能满足人们生活水平提高所需，又进行拆毁重新建大户型。全国许多房子建了十多年、二十多年就拆毁。北京大量上世纪八十年代修建的房子，有些达二十多层，由于房子不能满足当今人们需求都拆毁。中山市山顶花园34层104米大楼刚封顶就拆毁。据有关统计，我国家庭住房使用寿命平均不到30年，也就是说新建房子不够人居住半辈子。这就是为什么住房建设本是一项简单劳动密集性产品。但我国经过60年建设，现仍大面积缺少住房。大量住房建了二三十年感到不够宽了，就拆了重新建大一点住房。经过二三十年后，又感到小了拆了又重建。这就造成整个社会人力、物力、财力资源巨大浪费和破坏。也是对社会的犯罪行为。但最后形成社会真实财富并没有多少。而我们看见欧美许多住房有上百年历史仍在使用。

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我们不要贫民窑



如果执行这个政策，我国城市大量存在90平方米以下住房，大部分在20—70平米。这是典型的贫民窑社会的表现，根本无法满足人们幸福舒适生活需要。即使90平方米二居一室也不是人们和谐社会所需。那个家庭没有亲戚来往。这是人之常情，但来者缺少地方居住。

这种政策的出台，对国人来讲是一场极大伤害，对中华民族来讲不是一种福音。对有权有势的人来讲是一场盛宴，一些贪官要求社会主人人民越住越小，而自己越住越大，上海那个贪官就住在320平方米大房中。现今在我国房地产行业官商合谋获取财富比过去土匪抢劫和贩卖毒品更加容易。上海莲花河畔景园投入1800万元获利超过4亿。赤峰水榭花园住宅小区开发商贿赂市长，净获利2亿。北京润泽悦溪土地成本234元建筑成本不超过1800元，售价过2万元，开发商获利超过40亿元。通过几年、10多年发展，许多房地产商聚积几亿甚上千亿资产。事实上房地产开发商在整个社会创造财富过程中，没有创造任何价值。他们一些人所做的就是金钱开道，搞到土地。这就是为什么中国房地产商有那么多人，好像个个都是精英，个个都成暴发户，获利几亿、几十亿、几百亿，而这些人没有一个敢于美国搞房地产，搞美国人几个美元带回中国，因为那里没有贿赂市场。我国有巨大生产资料，丰富人力资源，实用工程技术，有监理公司质量把关，有政府主导验收部门。其实完全用不上房地产开发公司。事实上，过去各单位自建住房没有开发商中间环节，住房一样建得好，而且很少有质量问题，更不会发生拖欠民工工资，烂尾楼现象

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既无效率可言又无公平可讲



当今我国住房建设政策，即无效率可言又无公平可讲，如从市场经济来讲，特别讲究资源充分流动、有效配置、有效利用，供求平衡。我国广大群众有迫切改善居住条件，提高生活质量的要求。我国有足够生产所需的生产资料，有足够人力资源和土地资源。但现住房制度由少数人操控，人为制造短缺。我国大量钢材、水泥建材产能过剩，没有出路。大量土地资源闲置。建筑科研工程人员为搞到项目四处贿赂。建筑公司为揽工程项目行赂各方要员。就象北京城建建筑有限公司，今年仅有几个项目施工，大量工人没有工作可干，全公司2700多人，每月统一发800元工资。一方面国内有巨大需求，一方面人为控制产出。至使生产要素不能发挥作用，所以说目前这种住房建设制度毫无效率可讲。

说无公平可讲，土地按宪法规定属于全体劳动人民，但土地的主人在土地怎样使用，如何使用没有发言权。公民必须花费高昂费用去购买属于自己的东西。劳动人民在自己的土地上建设住房，现却没有能力购买。在北京有98%的人没有能力支付宽大明亮的住房，这叫公平吗？有正常工作能力的人都支付困难，全国还有5000多万残障同胞不知怎么办，住房建安成本几百到一千多的成本，卖到老百姓手里就几千到几万/平方米，这叫公平卖买吗？现今社会真实财富的创造者成了社会的弱势群体。诚实守信的劳动者干一辈子，都不能解决宽大的居住，这叫建房制度公平吗？

高贵的房价，扭曲了社会人们诚实的心灵。社会每个人为了自身生存问题，千方百计不择手段搞钱，搞科研的人四处搞假项目骗钱，医生根据回扣多少开药；教书的热衷于校外辅导，工程承包没有回扣是不能搞到项目。商业回扣是公开密秘。个别大学生为了挣钱，发展到卖毒品求生。全社会真实财富的创造者，工资收入排在所有行业最后几位，成为社会的弱势群体。现全国每年有25万人自杀，这是极为恐怖数目。这是和谐社会所需的吗？

在资本主义国家，国家通过对私有土地所建房屋征收物业税，将私有财产通过税收转移成为公共财产，进而为全体公民服务。而在土地公有制的我国，由于缺少经济制度约束，土地主人缺位，则是将公共土地财产通过房地产开发形式转换成私人手中，有统计全国每年有2万多亿转到开发商手中。

日本东京和北京相比，北京面积是东京7倍，两城市人口大体相同，北京人均收入不到东京1/10，但房价却和东京相等。这就是无效率和公平产出荒唐结果。