物业的经营性收入是业主的

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请大家看一看近期的钱江晚报关于杭州仙林苑小区与物业的事情吧。上次物业的章队不愿意谈及经营性收入，看来是大有文章的了。

雾风

你不会才知道经营性收入是业主的吧？
这部分收入第一届业委会的乐主任就曾为拿回来做过不断的争取工作

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2# 雾风 我们要争取，这是有法律规定得吗？
我记得第一届业委会主任姓倪吧1

雾风

现在要先有业委会

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雾总：关于业委会有几个现实问题要面对。
1.上面指导部门的倾向意愿；
2.作为小区主体的全体业主的主观要求；
3.最实际的问题是谁来参与.参与了又能否选上；
退一步考虑，既使3.14人员.只要他真正为小区全体业主利益，我会举双手赞成的。

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顶一个,虽然微小的顶不足以马上改变现状,但是还是需要表达出支持之意愿!

LBD

不能否定物业今年在维修和绿化上有具体的行动，保安执勤的姿态也有值得圈点之处。但由此而姑息迁就物业侵吞业主财产，退一步讲也是严重侵犯业主利益的行为存在，于当今利益社会而言，就显得匪夷所思了......

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物业说要对楼顶的栏杆均换成不锈钢的，还说要对有关部位的维修，要动用大家交上去的维修费用，我是坚决不同意的，更不同意签字，可是还是被冒签了。我的理由是：1、顶楼上是否美化对我们业主来说是看不到的，如果能看到的话也就是给天上的人看的啦。2、有些部位也确实要维修了，可以使用公共收入费用的啊。

mczhcdh

我绝对赞成有人出来参与业主工作，并同意为有偿服务，发给工资，想想现在谁能做到无偿服务，即使有的话，也是不能长久为业主服务的，也是不太可能很负责任的。3.14的人员有服务精神的请出来吧，上一次的问题我认为是被物业忽悠了的，上当了。

mczhcdh

仙林苑小区的居民说，物业这5年的收入至少有300万，最多只花了50万；物业却说只剩50万了
三扇门引出一笔糊涂账
                            钱江晚报记者　潘越飞
      杭州仙林苑小区的居民怎么也没想到，为了两个月前新装的三扇大门，最后扯到5年来小区物业公司收入的总查账来了。
      按照小区居民的计算，物业公司光靠小区店铺租金、停车收费和广告牌的收入，从2004年开始，5年来起码300来万。按规定，归全体业主所有。可是物业公司前不久说只剩50万了。
      所有人都问，这钱去哪了，怎么从来没看到过公告？物业公司也说不清楚。
      三扇大门引发大查账
     “在我们不知情的情况下，物业给三幢大楼换上了新大门。” 业主黄先生和仙林苑物业的矛盾是因为三扇门引起的。
      换门照理是好事，可是老黄和其他人觉得铁门太重，小孩子推不开。
      找物业，没说法，找业主委员会，说不清楚，找上社区的时候，物业出来说了：“别换门了，我们没钱。”一下子，大家目光转移到了钱的问题上。
      物业说，现在大概有50万的样子。老黄他们火了：“我们看了一下物业给的材料，从2004年到现在，基本没什么特别大的项目，除了9月30日公布了一个要花24万的道路翻修项目外，其他最大开支也就3万，这么多年算下来最多花了50万。”那还有250万去哪了？居民们纳闷了。
      关键词，经营性收益
      在监理公司工作的朋友告诉老黄，要查物业的账，就得盯住物业经营性收益。
      经营性收益，按照杭州房管局《关于加强对物业经营性收益管理的通知》的说法，就是“物业管理用房经营性收益和利用物业共用部位、共用设施设备所得收益”。
      仙林苑的物业——杭州新时代物业所能获得的经营性收益主要包括店铺租金、小区停车费、广告位租金。
      老黄算账：“外面的车子到小区停车是每小时4元，白天外面的车子进来停，晚上业主的车子停在包月租下来的车位，少说一天有500辆车要停。还有电梯、楼道、路边的广告牌……”
      这样算下来，物业一年的经营性收益按照60万算，还是少说了的。
      这笔经营性收益的钱，看来很可能没有按规定在使用。
      都说做了公示，但都说不清楚去向
      “我们已经按照规定在小区里做了公示。”杭州新时代物业仙林苑管理处副主任于忠魁所提到的这个规定，是指“经营性收益的收支情况应每半年在物业管理区域内公布一次”的规定。
      当记者追问公示的内容具体是什么时，于忠魁表示不太清楚：“我们是欢迎大家来查账的，也是欢迎业主从外面请机构来查账的，这一年的可以查，这五年的也可以，不过要等公司的财务整理好，估计需要一个月。”
      记者试图联系知道大概收支情况的李萍主任，但电话一直没人接听。
      “这些收支情况肯定公示了的。”仙林苑业委会主任柯苗祥也如此表示。不过，柯苗祥也不知道物业费到底收入了多少，花了多少，剩下多少。
      老黄他们则一直坚称，没有看到过物业公司的收支情况公示。
      “以前的就不去管它了，不管用错还是用对了，只要账能大概说清楚。”仙林社区的主任李玲觉得要把5年来的糊涂账都说清楚的确很难，只是希望物业公司最终可以给出一个合理的说法。
      以老黄为代表的数十位居民们表示，今天他们将向社区打报告，请全体业主签字同意对物业费用进行审查。
      仙林苑小区物业的收入到底哪去了？本报将继续关注。

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仙林苑小区物业公开账目：
收入415万支出357万
经营性收入补贴物业费，杭州老小区很普遍但不见得合理


      仙林苑小区的物业，5年收入至少300万元，但物业却说，只剩50万元了。这钱究竟用哪里了？业主们要求弄个明明白白。本报10月9日A5版报道之后，在仙林苑小区引起了巨大反响。




      有读者打进电话表示，自己的确没有看到过新时代物业公示过账目。新时代物业则表态，非常愿意将账目再次公开，并向记者公布了仙林苑2005年到2010年6月的经营性收入、开支表。




      但业内人士、法律专家和政府部门工作人员对此提出质疑。他们认为，物业费的开支和经营性收入的开支被混淆了。新时代物业觉得，杭州大部分老社区的开支都是这么混乱的呀！




      对此，业主代表们已经准备发起临时业主大会，要求第三方审查机构介入调查。





      账目表中，5年开支达357万元




      5年的经营性收入究竟有多少？新时代物业仙林苑管理处主动公开了账目表，2005年至2010年6月，实际收入415万，分成营业用房出租收入、地面停车收入、广告等收入。




      但更让业主没想到的是，账目表显示，这5年的开支并非50万，而是357万。




      开支由13个项目组成：电梯维保费、电梯年检费、日常维修材料费、维修人员开支、水池水箱清洗、保洁绿化等费用、车辆管理人员开支、保安日常易耗品、社区文化、租赁手续费、楼道等公共用电、消防养表费、税费。




      其中最大的一笔开支是，车辆管理人员开支，达120万。




      这账到底有没有向业主公布？新时代物业仙林苑管理处主任李萍拿出了2009年公示的电子版和公示时拍下的照片作为证据。





      物业费支出，靠经营性收入作补贴




      “除了税费、社区文化、租赁手续费，其他支出应该不能算在经营性支出范围。”一位杭州知名房产集团下属物业公司的经理认为，357万的支出中只有68万的支出是符合规范的。




      这个规范指的是《关于加强对物业经营性收益管理的通知》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》。“物业费是物业公司向业主收取得到的，而经营性收益是所有业主的钱，两种用法不一样。”




      下城区建设局物业管理科曹炯科长同意该经理的说法：“按照政策来说，两种支出要分开来，毕竟属于全体业主所有的经营性收益，不该随便用来补贴物业费支出的不足。”




      但曹炯说：“如果物业事先和业委会签订了合同，说清楚经营性收益这笔钱，物业和业委会怎么分，那么属于物业的这笔钱可以用来补贴物业费不足。”




      新时代物业的确和仙林苑业委会签过这样一份合同：“我们和业委会是三七开的，我们可以拿三成。”




      这里又出现了两个问题：一是业委会的这份合同实际上是将部分收支大权授权给物业，那么是否经过全体业主的同意。二是即便按照合同，总共100多万的经营性收入可以补贴物业费支出，而事实上，这笔补贴的钱已近300万。




      新时代物业解释，如此操作确因实际困难。该物业一位负责人说：“仙林苑的情况很特殊，有多个入口，里面又有学校，管理起来难度大，需要比一般小区更多的工作人员。另外，其他地方的物业费都涨到每平方一两元了，但仙林苑一直以来在4毛上下，而且这里的物业费经常收不齐。因此，我们不觉得这种做法有问题。”




      做法虽有普遍性，但存在并不代表合理




      “类似万科物业这样的新物业，管理的是新楼盘，这种物业的很多做法会按照政策法规来操作。”曹炯话锋一转，“但是，像仙林苑这样的老小区，一个是当时政策可能还没出来，一个是物业费的确太低，管理难，所以很容易导致在经营性收益这笔钱上出现纠纷。”




      新时代物业告诉记者：“我们的做法是符合行规的，这不是我们一家的情况，这是一个普遍性的问题，很多物业公司都是这样做的。”




      “但是，毕竟法律在逐步健全，即便有现实操作困难，也应有合理合法的趋向。”君安世纪律师事务所崔满兴律师说，“把物业费和经营性收益混起来的话，肯定不妥。尽管很多地方依旧如此操作，但是存在不代表合理。”