租房情缘之不翻书的法律沙龙

暮清歆玉

来源：misscity壹平方钱梁：泽大律师事务所专职律师 高级合伙人 ，《misscity壹平方》特邀法律顾问
转租与无权处分
首先，我承认这个故事很浪漫，很暖心，很哪个什么。反正就是很主旋律的意思了。不过----呃，凡事在出现这个“不过”时总是不那么和谐。不过，我还是得说不过，这个故事缺乏基本的法律严谨。话题到了这里，就属于进入我的专业领域了，按惯例，一切围绕简单二字。在这个故事中我们要分析的是，这是一个什么事儿？是转租产生的故事吗？
答案：这故事跟转租没有一毛钱的关系。故事中的反派bobo头女士程晓雯在将房屋出售后以原有房产证复印件为凭，谎称自己为房东并将房屋出租的行为在法律上叫做无权处分。基于无权处分行为发生的法律关系均属无效，而无效的法律后果是租赁协议自始、绝对无效。所以，我们的男主和女主事实上从一开始就没有权利居住在这个房子里，我们得感谢厚道的钱大伯没有棒打鸳鸯，否则的话我们今天看到就不是浪漫的租房情缘而是向左走、向右走了。因此，让我们再次起立，为我们可爱的钱大伯鼓掌。
话说到这里，按我的意思任务就算完成了，但编辑大人还派了我一个任务，让我分析下目前的房地产市场所存在的租赁方面的法律问题。额滴神神啊，这真是一个无比巨大的命题。行吧，谁让我厚道呢，说说吧。老规矩，简单点。目前房屋租赁市场中主要存在的纠纷主要包括：定金纠纷、一房二租、房不对版、擅改用途、擅自转租、明租实售、腾退纠纷等。逐一简述：
定金纠纷：在承租房屋过程中一方以收取定金为由骗取钱物，收到定金旋即失踪；
房不对版：房屋在承租后出现大量质量问题，导致承租人无法正常使用，房东又怠于履行维修责任；
擅改用途：将承租房屋用于非规划许可用途，如住改商、封闭露台等；
擅自转租：未取得出租人同意将房屋转租的；
明租实售：将出租期限约定为几十年，一次性收取租金，名为租赁实为出售的；
腾退纠纷：房东在租赁期内违约要求承租人搬离或承租人在租赁期满后拒不搬离的；
处理以上问题的几个要点：
1、在签订租赁协议前认真审查房屋产权证书原件，取得各个共有权人的一致同意。
2、在房屋交接过程中认真验收房屋质量及结构，将交付时存在的问题一一列明于租赁合同，对于各项问题要求房东及时维修；
3、作为房东对租赁房屋的使用情况保持必要的了解，在承租人改变房屋用途或结构时及时制止；
4、如为转租，需取得实际产权人的书面同意；
5、在房东违约要求腾退时承租人有权要求进行履行合同，如承租人违约拒不搬离房东可起诉要求腾退并赔偿损失。
房屋租赁过程中的法律问题很多，但一般不外乎以上几个类型，相信我的建议会对你有所帮助。