丁桥板块印象及点评by凭义近仁

凭义近仁 · 发表于 2010-10-23 20:42

本届房博会上有多个丁桥的楼盘参展，此板块目前来说也算主城区内相对价格较实惠的地方，为让住杭网网友们能了解，熟悉这个板块，本人呕心沥血撰写了一个谈个人对丁桥板块认识的帖子，内容较全面，希望于广大对丁桥感兴趣的网友有所裨益，本帖纯属一家之言，不作买卖推荐之用，如有其他看法和见解可在下面跟帖补充，欢迎批评指正，谢谢！

   从08年下半年到现在，楼市在经济危机大背景下经历的潮起潮落实在让包括许多专家在内的各色人等大跌眼镜，回头来看，这两年跌宕起伏的剧情在十几年中国房地产发展大戏里一定是最让人印象深刻的一段，就杭州这个中国房地产业发展版图上既有代表性，又有独立性的城市来说，丁桥板块从量变到质变的蜕变过程无疑是能够完整系统反映这两年房地产业发展变化历史的一个缩影，某种程度上其典型性价值甚至超过下沙和滨江！

   其实在丁桥第一个楼盘上东城08年末最初开盘时，只7千多，这个丁桥的拓荒盘时运不济，遇到了百年一遇的金融危机，相比于近4300元的楼面价，完全是赔本赚吆喝，但即便是这个价格，在当时的大环境下，还是应者寥寥，除了对深陷泥沼的经济大势看不清之外，让很多人都错失良机的不可忽视的另一大原因就是对丁桥板块的陌生感！现在尽管调控，但丁桥仍能获得不少购买力的支持，但曾经也确实有各种人出于不同原因放弃过丁桥！下面就谈一点丁桥的前世今生，以便让对丁桥知之甚少的住杭网友们能从丁桥表面的平淡无奇之下感受一次这个极有内涵，极易让人误读的投资百慕大，不同于有副城定位，有厚实产业基础的滨江，下沙，这两个板块已入投资客法眼多年了，单就下沙来说吧，本地人由于存在经验包袱，所以在板块价值的认识上往往落后于外地投资客，天生的不信任感没有随地铁建设的推进而完全消失，即便心理距离有所缩小，但面对20几公里的现实距离时，或多或少还会让人有心理融入的障碍，所以下沙的楼市一般都和大势保持更精密的吻合，在走势上甚至有放大的效果。而反观离市中心近得多的丁桥板块，虽然扮演的是工薪阶层居住乐土的角色，也早不是当年的价格洼地，但在过去较长时间里相对于其他异常火爆的板块，还是处于本地人不太熟悉，投资客不太认可的不温不火的状况，让多数人产生雾里看花，后知后觉感受的丁桥板块距市中心仅约十公里，和下沙一样属主城区，但比下沙近一半的丁桥，却没有获得比下沙多一倍的眼球，究其原因要先简单介绍一下丁桥的大致情况，以便后面对丁桥的扑朔迷离，错觉丛生做相应的剖析！

   本地人不太熟悉丁桥主要还是源于历史原因，丁桥和成熟主城区之间隔了大片的半山重工业区，且又处于江干区的东北边缘地带，这种直观感受和传统主城区的观念还是有出入的，一旦突破不了这种内心关于主城区定义的框框，就难免把丁桥排除在想像力之外。其实随宜居性快速增强，目前的丁桥远非三年前的那片让人有“荒漠”印象的生涩之地了，短短三年时间，丁桥从一个质朴无华的小镇快速崛起为一个有较浓生活氛围的cld新区，靠的就是政府主导的规划和建设,也由此，丁桥的楼市便依托于整个板块的成熟而更显进退有据了！

在总体面貌和生活配套方面：
   这个带着cld（中央生活区）概念，起步最晚，拆迁最快的大型居住区，，如今是杭州各新区里变化最大的，许多有心理准备的人去看过丁桥新貌后，也总是大为感慨，在政府总体规划的引导下，这里的生活配套可满足远期40万人集中居住，消费，娱乐，教育，医疗等多种需求，由于是零起点的一张白纸，所以丁桥没有新旧农居点与商品住宅混杂的问题，先进，优秀的规划理念可以完整地实施，先进的商业金融中心，步行街，主题文化公园等都是丁桥宏大建设蓝图里的有机元素。目前的丁桥，还只实现了部分蓝图，其宽敞整洁的道路，美观现代的高楼大厦就已经让人们惊艳不已了，未来的丁桥不用怀疑会是一个有较高城市生活品质，浓厚人文内涵，完美生态环境的居住区域，较之作为老市井生活热闹和无序杂糅范本的朝晖地区，这里未来必然会是新市井生活繁荣和有序交织的载体和加速器，那种想像中欣欣向荣的新市井生活很让人期待；
文化教育方面：
已经有2所中学，4所小学，7家幼儿园基本建成，未来还将建设1所国家级重点职高，1所省级重高，1个地区级文体中心，3个城市公园，按“名校＋新校”的战略，丁桥所有中小学和幼儿园均要引入省市一流的教学资源，实现高起点办学，尽可能满足新丁桥人上好学的愿望；
商业方面：
一期规划300多亩用地，目前，首个大型商业综合体－－新城广场已投入使用，物美大卖场，肯德基，知味观都已入驻，和新城广场隔路相对的丁兰广场将来是集百货，家电，影院，写字楼，餐饮等多功能于一体的大型复合商业中心，现在正建设中，远期还要建设丁桥田园综合体和长睦皋亭综合体；
医疗方面：
   三甲标准的市中医院丁桥分院已经完成规划设计和定址工作，即将动工开建！
最后说说交通方面：
   作为最重要的生活配套，交通条件往往是某个板块是否宜居的最有力的证据，在和市中心距离相近的板块中，从目前看，丁桥的交通条件应该是最优越的，不仅内部的路网建设早已脱胎换骨，外部的道路也是四通八达，留石，秋石高架都已顺利通车，开私家车从市中心出发，路况好的话，半个多小时便可到达，公交方面除k99,k335路之外，快速公交三号线也是便捷的选择，作为大型居住区来说，未来的地铁三号线也可以放心期待！

   综上介绍，，我们不得不承认和普通购房者相比，开发商对地块的了解更有预见性，更全面，研究也更深更透，3年前，广宇用贵过离市中心较近的华丰板块的楼面价拿丁桥的地，当时看来甚为冒险，现在看来还算是较理性的拿地行为，那次充分把握了丁桥板块发展潜力的出手，尽管有点激进，但终于还是安全了，由此看，普通购房者如果没有政府的全力支持，和开发商博弈总是凶多吉少的！

再来分析一下为什么多数外地投资客在过去相当长时间里对丁桥并不感冒的原因，宏观上有以下几点：丁桥毕竟比较新，不论是基本的板块信息还是关于CLD的概念，人们认识要有一个过程；以丁桥为核心的城北板块无论是短期还是可预见的中长期，商品房的供应都近乎天量，投资客对套利空间的想像余地不太大；缺乏较强产业链配套的丁桥，适应自住人群的面不是很广。目前的丁桥其实也有相当数量的投资客，只是比例上明显不及下沙等板块高，作为杭州最大的经济适用房所在地，丁桥的厚积薄发完全得益于政府层面的推动，但大量的经济适用房也冲淡了这个板块的商品房属性，所以宜居性的背后不免让人产生板块平实有余，精彩不足的看法，就象剧情平淡的肥皂剧，肯定没有进口大片的冲击力，由此难免和能包装出新奇概念的某些板块格格不入，且因搀杂了过多的平凡因素，在清晰了经适房和商品房的界限同时，也让宜居性和投资性之间貌合神离了。

   从先天性上看，丁桥的各项条件都比较均衡，没有明显短板，但不可否认也缺乏让买家怦然心动，一见钟情的某些元素。就拿环境条件来说吧，丁桥较缺乏打造高端楼盘的自然禀赋，兴许你会说丁桥近有勤丰港，丁桥港等滨水绿化，丁兰公园等节点绿地，远有上塘河，皋亭，黄鹤山，但你不要忘了这里是杭州，在遍地景致的杭州，这些没有太多稀缺性的大路货景观着实难吊起投资客的胃口，比起西湖，西溪，良渚和壮观的下沙江景，在景观方面，丁桥还是落下风的。同样的，丁桥的诗词古韵和孝行遗风，在人文底蕴深厚的杭州来看，虽可圈可点，但在显著性上还是稍逊一筹；由此你会隐约明白一点绿城，滨江等大牌开发商不进丁桥的原因，绿城宁愿以破万价买田园的地，也不愿花6千左右买邻近的丁桥地块，大牌开发商的红旗不插到丁桥，丁桥就缺少标杆性的，有名气的，能提升整个板块品位的楼盘；当然除了自然禀赋条件不足外，丁桥对大牌开发商没有吸引力的另一个原因可能就是政府层面的原因，其实政府是掌控全局的绝顶高手，土地财政，惯有的城市化进程思路和民生保障等多方的权衡决定了政府在安排哪块地作为经济适用房用地时颇有讲究，简而言之就是“中庸”两字，一些条件好，有特色，有稀缺资源的地当然要待价而沽，不能用于没有收益，还要贴钱的保障房建设，作为老百姓安身立命的地方，地段上只要不好不差就行了，丁桥和主城区的距离很合适，政府做交通配套也较合算，可以搭城市东扩的便车，丁桥较少历史包袱，拆迁成本较低，政府的投资规模相对就可缩小，同时，政府在土地出让时早把一些先期投入体现在地块的起步价上，同时又把地块整理成中等规模的多块，从而引入更多竞争，使地块溢价率更高，获得更多收益来弥补做保障房的基础投入和土地出让的损失，因此，不管怎么看，承载了公益诉求的丁桥的面粉没有太多的奇货可居性，对那些大牌开发商来说缺乏吸引力，也不符合他们的开发思路和风格，支撑不了他们对房地产新价值的拓展，于是进丁桥的兴趣相对就不大了，导致现在丁桥的楼盘除上东城外，都是10万方左右的中小规模，即便是50万方的上东城也是前后拿的4块地化零为整做的项目。一言以蔽之，丁桥诱惑不了一流品牌开发商的主要原因就是丁桥没有很强的独特性，开发丁桥较难对他们构成挑战，丁桥的朴实气质和可复制性也决定了那里的楼盘难和高端挂钩！

   就此也反证了目前丁桥包括上东城在内，所有在建楼盘的品质定位都不高，走实用化，平民化的路线，从车位配比率较低上就能看出，开发定位的局限加上90／70的政策约束，导致丁桥目前商品房产品类型很单一，除了观筑有几套排屋外，甚至连大户型都不多，由此也形成了较脆弱的客户群结构，主要是两大类，一类是改善居住的老杭州，当然是较低端的改善需求，里面有很大部分是把老房子买了，贴一部分钱给子女在市中心置业后，老一辈的人买到丁桥生活，算是以退为进吧，另一类是新杭州人，基本属首次置业。丁桥这样的商品房供应结构不改变，人们买房置换的选择面就很小，于是以后在整个板块里就很难腾笼换鸟，吐故纳新了。不仅如此，并不丰富的客户类型也会给市场带来一些不确定性,就象自然界要生态平衡一样，客户类型多元化就能避免大家购房时产生太强的同步性需求，也就减小了对市场供应的考验，如果形势好时大家要出手都出手，一有风吹草动，要观望都观望，对市场平稳发展就不利了。二次调控前，北面的擎天半岛以低价开盘，由于丁桥是基本以价格敏感型客户为主的单一客群结构，于是就使得颐景园当时的销售较为被动，实事求是说，冲击的效应还是明显的！

   丁桥的另一大隐忧是交通，前面分析其交通条件很优越，仅是一种光看硬件的静态视角，并没考虑未来情况的发展变化，以居住为重心的规划目标，再加上丁桥本身产业基础不强，大量就业人口仅靠丁桥单薄的服务业来消化也并不现实，所以不远的将来会有大量人群跨区上班，这种几十万人做潮汐式流动所带来的交通压力是相当棘手的难题！

   写到这里，你会发现丁桥真是很微妙的一个板块，就纯粹的居住属性来说，它明显很合适，但在当前主要被当作投资工具的商品房属性看，还是有些许尴尬，如果把它比喻成一种菜式的话，我觉得蛋炒饭比较合适它，它不象下沙那样是生猛的海鲜大餐，也不象西溪板块那样是雍容华贵的满汉全席，它就是非常家常，实在又实惠的东西，老百姓都喜欢，肚子饿时吃起来很香，能满足果腹和基本营养的需要，而要炒好一盆看似简单的蛋炒饭，却是相当考验厨艺的，表面看似简单的东西，讲究的地方却很多。对丁桥的未来，我还是看好的，当然也寄希望政府能投入更大精力，真心实意地把丁桥这盆实惠，营养，美味的蛋炒饭做好！

      回想4，5年前，三墩，申花曾和现在的丁桥一样，也被定位是“近郊板块”，成就了许多“刚需”的购房梦，他们对板块的看好，使其成为板块的拓荒者和幸运者，相信选择了更高起点的丁桥的“刚需”们也应该能复制他们的安居梦！

雀巢 · 发表于 2010-10-23 21:08

好多字

哈楼kitty · 发表于 2010-10-23 21:39

客观细腻的点评，呵呵，很全面！就是看看太累了！

8695 · 发表于 2010-10-23 22:51

湖滟澜 · 发表于 2010-10-24 13:38

到位

尊敬和赞美 · 发表于 2010-10-24 16:25

绝对需要顶

百家姓 · 发表于 2010-10-24 16:36

好帖子！在我发的帖子 “丁桥PK三墩，哪里更有发展前途？”中有关丁桥的内容，可作为LZ观点的注解！ http://zzhzbbs.zjol.com.cn/viewt ... p;extra=&page=1

会飞的河马 · 发表于 2010-10-24 17:14

楼主好文，支持鼓励一下，我认为该版块投资价值不及临平新城、奥体中心和新天地版块。

8695 · 发表于 2010-10-24 17:23

晕头转向 · 发表于 2010-10-24 20:17

LZ是专业人士吧。。。

分析的很透彻，字很多，不过，我看进去了。。

顶呀。。。

一帖灵 · 发表于 2010-10-24 20:25

强帖，文字很优雅，虽然是这么长，偶还是一口气看到底，不错，很客观，很有见解！

晕头转向 · 发表于 2010-10-24 20:37

又仔细看了一遍，个人认为是目前在论坛上看到的，关于丁桥最深入的分析，是集大成之作呀。。。

小宝哥 · 发表于 2010-10-25 09:02

写的不错啊，不过有一点，丁桥和成熟主城区之间隔了大片的半山重工业区如何理解啊？
半山工业区在半山西北方向，丁桥在半山东南方向。。

pstzzb · 发表于 2010-10-25 09:06

楼主的文字功底很雄厚，分析也很透彻，不愧为呕心沥血之作，赞一个！:emo81_

yg7758521 · 发表于 2010-10-25 13:13

ding

hurry-up · 发表于 2010-10-25 13:33

emo_DA3

可雾槐 · 发表于 2010-10-25 14:29

丁桥是一个适合居住的地方

hjp1998 · 发表于 2010-10-25 14:39

看了半天，得出的结论是，丁桥配套很好，小老百姓过日子很滋润，离市区也不算远，但是边上没有什么太多的公司，产业薄弱，上班要跑不少路去。

xy303 · 发表于 2010-10-25 15:37

freeztx · 发表于 2010-10-25 15:59

那边将来会是现在的朝晖、德胜

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