《杭州市物业管理条例》
第二十八条(选聘前期物业服务企业)物业销售(预售)前，建设单位应当通过招投标方式招聘或选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。物业管理招投标办法由市政府另行制订。物业销售(预售)时，建设单位选定的物业服务企业和物业买受人应当签订前期物业服务协议。在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘，并签订物业服务合同，前期物业服务合同和前期物业服务协议同时终止。
第二十九条(管理资料交接)建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业和相关专业单位分别移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)物业质量保修和物业使用说明文件；(三)业主名册；(四)共用设施设备清单；(五)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(六)物业管理需要的其他资料。业主委员会成立后，建设单位应及时向业主委员会另行移交上述资料。
第三十二条(物管用房缴交)建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房(其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为商业用房)；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三，并由区、县(市)物业主管部门代为接收。物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过第一款规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。
第四十三条(物业服务保证金使用)物业服务企业存在下列行为，由区、县(市)物业主管部门相应扣减物业服务保证金，并对受侵害的业主给予补偿：(一)未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费；(二)擅自撤出物业服务项目。任何机构和个人不得将物业服务保证金出借，不得将物业服务保证金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业服务保证金为单位和个人提供任何形式的担保。物业服务保证金应当建立年度公布及日常查询制度，接受业主和物业服务企业的监督。
第四十四条(收费原则)物业管理服务收费应当遵循费用与服务水平、内容相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业收费项目和标准应向全体业主公布。物业服务企业经业主委员会或业主认可，在物业管理服务合同约定之外另行提供服务的，业主或使用人应另行支付费用。
第五章物业的使用和维修第四十七条(管理规约内容)业主应当遵守临时管理规约和管理规约。临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；(二)物业管理用房的使用和经营；(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务；(四)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；(五)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；(六)业主分担物业管理区域各类费用的方式；(七)违反规约应当承担的责任。
第四十八条(物业装修服务)业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督。发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和有关行政主管部门。业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十条(物业使用规定)物业使用中禁止下列行为：(一)擅自改变物业使用性质；(二)擅自破坏房屋外貌，将配套设施挪作他用；(三)擅自占用物业共用部位、共用设施；(四)擅自搭建建(构)物； (五)践踏、占用绿地，损毁树木、绿化设施；(六)损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；(七)排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；(八)法律、法规禁止的其他行为。违反有关法律、法规的规定使用物业的，物业服务企业应当及时向有关部门报告，并告知业主委员会。
第五十三条(维修责任)物业的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：(一)物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；(二)涉及单幢或部分物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。(三)涉及整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。
第六章物业保修金第五十七条(保修金的交纳和概念)用于销售的新建物业的建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向市、县(市)物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内维修费用的保证。第五十八条(保修期限)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，商品房及非商品住宅的物业保修期限为：(一)屋面防水工程不低于8年；(二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；?(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；(五)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。?保修期限自物业交付消费者之日起计算。
第六十条(保修金的使用条件及程序)在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本条例第六十一条的规定启动使用保修金：(一)物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；?(二)物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。出现上述情形之一的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经市、县(市)物业主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。未成立业主委员会的，由物业所在地社区居委会代为申请，并组织维修。
第七章专项维修资金第六十三条(物业维修资金的概念)具有共用部位、共用设施设备的新建物业，应当设立物业共用部位、共用设施设备维修资金(以下简称物业维修资金)，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。公有住房出售后建立的维修资金，其缴交、管理和使用，按国家、省、市有关房改政策规定执行。物业维修资金和公有住房出售后建立的维修资金，均属于专项维修资金。
六十五条(物业维修资金的管理方式)物业维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业维修资金实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责物业维修资金的日常管理。未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，物业维修资金由市、县(市)物业主管部门指定的机构统一管理，并接受业主、物业主管部门、财政部门、审计部门的监督。物业维修资金的管理费用不得在资金及其增值部分中列支，由同级财政承担。
第七十七条建设单位违反本条例第二十八条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县(市)物业主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以五万元以上十万元以下罚款
第八十七条业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，有关部门应当依法给予当事人处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八十八条物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物业维修基金、保修金、物业服务保证金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 |
发表于 2010-10-25 13:13
