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d 第三方面：房子 自己到要求清楚了，方法也知道部分，就以此选房子了。户型这些大家都容易看。还要关注具体房子之外的价值，简单比喻：房子价值＝地段价值＋品牌价值＋期房的时间成本＋折旧。这些价值都可以按照上面都同比法去定位。 老区看积累，新区看投入。老城区的房子，主要看历史沿革。比如西湖边的房子和拱宸桥的房子，积累的价值是不同的。新区看投入，新区是白纸，价值多少，主要看投入量，同时也要看地理位置条件的限制。投入前期主要是政府投入和开发商投入。开发商投入多，店多隆市，政府投入主要是市政配套投入，包括道路、水电、通信、排污、煤气等等，市政配套投入量非常大。如果前期投入不足，将来整体区域会有许多生活问题，并且难以弥补。商业，只要将来有人居住，都可以后期跟进的。按照杭州一主三付六组团的规划，滨江、下沙、临平三个付城，滨江距离最近，和老城区是面的接触。滨江的市政投入量大，现状是“管网路”全通，开发商的投入量也非常大，已经可以生活了，是新区中性价比最高。 同时，选房子的标准按照前叙，要以交通条件和小孩读书条件为首要的标准，一般交通条件好的，区域也比较成熟。 以上是房子的客观条件选择，从自身条件角度看，以“可住、可租、可卖”为判断标准，“可住”是有实用价值，“可租”是可以出租收益，如果房子租不出去，空关不产生效益.. “可卖”是可以变现，如果无法出卖，那就非常被动。这些都是以“自住方式买房，以投资要求选房，以风险控制考虑退路”的方法是相应的，一体的思维。 第四方面：工具 前面三个标准清楚了，就要有工具可以实现目标。大家要放开自己的思维，利用多种工具实现自己目的。比如，这些都是工具：钱、借钱、租房、卖房子。买房子首先要有钱。没有钱，就可以借钱。现在许多人对按揭都有错误认识，不敢借钱，尽量提前还款，这些认识片面的。下面我们就谈关于借钱的几点看法。 均衡资产和负债的比例，在控制总量的前提下，尽量高比例的、尽量长时间的按揭（最大比例不等于最大量）。针对钱不够的人，就要以按揭方式保持自己现金流，尽量拖后还款。按揭支付资金成本，但是却可以保证自己的资金安全，因为一旦按揭款归还不了，就有现金断流的风险。因此要按揭增加自己的现金。当然，这也要保持自己的负债比例，和自己现金存款，将来收入均衡。我一般建议以长时间高比例方式按揭。根据将来的情况，可以选择提前还款。如果开始按揭的比例，时间都很短，将来要再借款，就失去选择权了。 适当加按揭，现在银行推出了加按揭、转按揭业务。同时，房地产调控使得房子交易量减少，税收等交易成本增加。有些人卖房困难，资金紧张，就可以选择加按揭。有的人，有老房子，要买新房时候，也可以先把老房子做短期抵押贷款，付首付款。这样就不急于卖房子。 租房，现在许多人买房子有一步到位的想法，刚结婚，就要把孩子的房间、父母来临时照顾的房间都考虑进去。这样买大房子的经济压力就很重。我们也考虑买房子加临时租房的组合。比如买一个一家三口可以住的房子，三房就可以了。老人临时来照顾，可以高价租房子，负担比买大房子低很多。卖房子也是如此，有的人有老房子。再买老新房子后，老房子可以出租补按揭款，也可以卖，变现，保持现金和负债的均衡。这都是工具，可以调整我们的住房和资产状况。
这个购房操作体系是一个在实践中产生结果，经过了大量的实践检验。体系本身并没有什么高深的东西，比较实用，操作性很强，并且是从买房者立场出发，比较适合不太有买房经验的非专业人士，限于篇幅和时间，方法还只是单个列举，各种方法之间有联系，但是不完整。许多有效的观念、方法需要到以后介绍。 一壶
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发表于 2006-9-12 13:06
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