宋城旅游上市在即 旅游用地涉地产开发存隐忧

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2010年10月19日 01:37  第一财经日报
　　创始人黄巧灵家族财富或暴涨至22亿元

　　乐琰

　　杭州宋城旅游发展股份有限公司(下称“宋城旅游”)在创业板首发上市的申请日前过会，公司强调此次上市都是纯粹旅游项目(主要为宋城景区和杭州乐园)，但是宋城旅游董事长黄巧灵曾表示：“主题公园是个品牌，单一的主题乐园根本无法存活。”这种悖论让投资者对宋城旅游未来的业绩走向不免忧心，更有分析人士指出，宋城旅游之前主要盈利板块之一就是地产，以旅游项目圈地、以房地产获利是不少商家的做法，如果出事将会对企业造成巨大经济损失和名誉伤害。

　　不缺钱，却要上市

　　数年前，宋城一度准备好了所有上市资料，甚至相关批文也已通过，可在最后一步因为黄巧灵的一句“不想外流利润”而放弃了上市计划。如今，宋城旅游为何要在创业板IPO？对此宋城旅游方面昨日给出的解释是，扩建和升级旅游项目。其招股说明书显示，公司将发行4200万股，发行后总股本16800万股，全部为流通股，银河证券为主承销商，募集资金约6.066亿元拟用于杭州乐园改扩建、杭州动漫乐园改建和宋城景区基础及配套改造三大项目。

　　以主题公园来说，宋城旅游跟华侨城一样，算是国内本土主题公园领域数一数二的企业。目前宋城景区每年游客量在250万人次左右，今年由于上海世博会的举行，给其带来众多客源，今年上半年宋城旅游实现7108.38万元净利润，相当于去年全年净利润的81.7%。资料显示，宋城旅游2007年6月6日召开的2006年股东大会上决定每10股分红1.5元，合计分红900万元；此后公司先后在2008年6月10日、2009年4月27日和2010年1月25日连续三年进行年度分红2100万元、1200万元和2520万元。

　　从上述数据可以看出，宋城旅游并不缺钱。有接近该公司的人士分析，黄巧灵及其家族成员在公司所占股比可能会因上市得到切实利益。

　　黄巧灵一直热衷于文化和旅游业，其主题公园内的《宋城千古情》曾带动了不少夜游市场份额。然而由于曾被《时代》周刊描绘成一个暴发户的形象，所以黄巧灵在数年前低调退出了几大富豪榜。不过通过此次上市，他可能不得不再上富豪榜。招股说明书显示，黄巧灵除直接持有公司发行前12.14%股权外，还持有宋城旅游控股股东宋城控股55.53%的股权，以及第二大股东南奥置业65.38%的股权。

　　目前，宋城旅游的股权结构为：宋城控股占46.27%、南奥置业占16.75%、山水投资占14.29%、黄巧灵占12.14%、东方星空创投占4.76%、刘萍持股3.17%和张慧嫔持股2.62%。市场推算如市场发行价为36元的话，黄巧灵直接和间接持有宋城旅游约6146.917万股，其身家可能达到22亿元，其弟媳刘萍则达8.5亿元。

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　　旅游和地产并行

　　和华侨城主题公园加地产的商业模式类似，宋城旅游也是旅游和地产并行。

　　目前该公司除了杭州乐园，旗下还有一家宋城景观房地产有限公司，而杭州乐园虽是主题公园项目，主要收益却来自相关的天城房产，其2年间卖出了约5万平方米房产中的90%，单从房地产上已收回了投资的70%～80%。业内人士指出，自2006年杭州市政府联合国家旅游局在杭州举行第一届世界休闲博览会之后，宋城旅游前后投资了将近80个亿，提出打造集合游乐、度假、商业、人居四大板块为一体的休闲社区，当时计划中也提出了包括建设苏黎世、地中海别墅等在内的住宅区。但值得注意的是，宋城旅游投资项目所涉及的用地性质大多为旅游用地，旅游用地的价格与房地产用地相差很大，往往在10倍以上，且前者年限约40年，成本较低，后者为70年，成本较高。假如旅游用地用于配套旅游设施的房地产开发是可以的，但不可以作为单独房地产项目出售，旅游用地开发的房地产项目无法给购买者相关房产证。

　　有媒体称，今年1月，杭州市民何先生购买了杭州市萧山区奥兰多小镇楼盘的一套房子，由于房屋质量问题，其将楼盘开发商杭州奥兰多置业有限公司告上了法庭。而宋城旅游就持有该开发商10%的股份。据业主称，该项目原是2006年杭州世界休闲博览会的核心项目。后来宋城旅游与他人联合成立杭州奥兰多置业有限公司，开发奥兰多小镇。调查中该业主又发现，该项目是旅游用地夹杂居住用地，也因为这一用地性质的原因，很多业主拿不到土地证。

　　宋城旅游方面昨日强调，此次上市的业务是宋城景区和杭州乐园，都是纯粹的旅游项目，不涉及房地产，因为创业板要求公司主营业务单一。但资料显示，杭州乐园是杭州世界休闲博览园中的一个主题公园板块，其客源和收益与该休闲博览园及其他项目不无关联。

　　黄巧灵曾公开表示，主题公园是一个品牌，真正收入来自于周围一系列的房产、文化等项目，单一的主题乐园根本无法存活。事实上，旅游加地产模式在同业中也被广泛使用，比如华侨城每次开发欢乐谷项目，都会在周边开发相应房地产项目，以主题公园带高房地产售价，由此获利。对此，华美首席知识专家赵焕焱分析：“以旅游项目圈地、以房地产获利是不少商家的做法，但一定要注意用地性质风险。否则一旦出事，会对相关企业造成巨大经济损失和名誉伤害。”