[关注]直接利害关系人，有了发言权 ---《浙江省物业管理条例》10.1实施

log · 发表于 2006-10-8 16:49

<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td class="le_14black" align="center" height="40">《每日商报》2006-10-01 　</td></tr><tr><td height="10"></td></tr><tr><td class="le_15black"></td></tr></tbody></table>2006-10-01 　   　　□记者何非 　　本报讯 从今天开始，物管公司必须要定期向小区业主公布物业管理费的收支情况；对于小区里的决议，业主不投票也不再视为是对决议的默认或者赞同，而需要由业主大会来决定到底该如何操作，这些都是今天起正式生效的《浙江省物业管理条例》中的内容。　　下城区物业管理中心的副主任金志韦介绍说，该条例中最重要的突破是首次给予了业主委员会诉讼主体资格，对于广大业主来说，便于拿起法律武器来维护自己的权益，这也是全国首部给予业主委员会诉讼主体资格的物管条例。　　此外，它还引入了“利害人”的概念，如业主需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他公共部位、共用设施设备的，不但要经过物业管理企业和业主委员会的同意，更需要经过“直接利害人”的同意，而改变物业使用性质也需要经过相关“利害人”的同意。这在以前无论是物业管理法规，还是政府的指导性文件均没有类似的规定。　　对于小区业主投票的问题，在《浙江省物业管理条例》中是这样规定的，逾期不参加投票业主的投票数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则约定。而在以往，通常的做法就是你不投票就视为默认决议。　　目前该条例的一些相关配套文件也正在拟定中。

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log · 发表于 2006-10-12 12:36

新省物管法，改变居住关系《钱江晚报》 2006-10-12 B2-3版 NO.1：业主委员会，有了诉讼权      　　现状：前段时间，杭州采荷大厦楼上的业委会向法院提出诉讼。原来，在大厦底楼开了一家娱乐城，对业主们的日常生活带来了很大影响，业主委员会认为这种做法改变了物业的住房性质，遂上诉。但法院以业委会不具备诉讼资格为由，予以驳回。 　　　　《条例》内容：第十七条：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法向法院提出诉讼。　　　　解读：业主委员会的法律地位不明确，无自己独立的诉讼地位，是此前物业管理活动中日益突出的问题，并给广大业主在维权的道路上带来了阻力。省条例中明确了业委会的诉讼权，将会产生积极的影响。　　哄动全国的北京美丽园事件，就是一起典型的业主委员会经业主大会授权后以自己名义进行诉讼的案例。2002年底，北京美丽园小区第一届业主委员经过核查，对小区物管每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，如有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等，小区物业均按平方米收费，对此，美丽园业委会决定通过法律拧干其中的“水分”。　　2005年3月，美丽园业主委员会以“物业收费不实”为由将小区物业告上了法庭，海淀区法院判决业委会一审败诉，之后业委会上诉；同年12月15日，北京市第一中级人民法院二审判决业委会胜诉。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月·平方米降为1.58元，物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元，及3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。   NO.2：直接利害关系人，有了发言权      　　现状：王先生和李先生是隔壁邻居。7月中旬，王先生未将其空调室外机安装在物业指定位置，而是安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，严重扰乱了李先生的休息。李先生一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 　　　　《条例》内容：第四十条：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。　　因物业维修或者公共利用，业主和物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续。　　第四十一条：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。　　　　解读：省条例中首次提出了“利害人”的概念。这在以前无论是物业管理法规，还是政府的指导性文件中均没有类似的规定。这意味着10月1日以后，直接利害关系人首次有了发言权。　　目前在物业管理实践中，擅自改变物业使用性质的问题较为突出。如物管将小区内的机动车库挪作他用，一方面是小区内停车难，另一方面是车库没能发挥其应有的作用。而作为物业管理企业、业主委员会明知这样的情况不合理也不符合相关规定，但由于物业管理企业、业主委员会均无执法权，往往束手无策。再如小区内破墙开店、在住宅楼宇内开设公司进行经营活动，这些行为以后都将受到直接利害关系人的监督。  NO.3：物管收支账目，要定期明示      　　现状：某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12％的管理酬金，物管费若有节余则归业委会所有。2005年，合同期满，物业公司拒绝将多余的物管费归还业委会，于是东家就将物业公司告到法院。 　　　　《条例》内容：第三十七条：物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业公用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。　　　　解读：物业管理收费问题历来是物业管理纠纷中的焦点问题和热点问题，特别是实行包干制收费的物业管理小区中，广大业主要求物业公司公布物业管理费的收支情况，而物业公司认为无相应的法规规定，从而引发争议。　　实行包干制收费的物业管理小区究竟需不需要公布物业管理费的收支情况呢？如果要公布，公布哪些内容呢？在省条例以前的行政法规或地方性方规中，均未对上述问题进行明确。只是在物价部门的指导性文件中有过类似的规定。此次省条例中有了明确的答案。　　实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。   NO.4：业主投票权，有了新规定      　　现状：今年春节过后，位于下城潮鸣地区的泰和苑小区原物业管理公司，提出了要增加物业管理费，保持收支平衡才能续约的要求。 　　于是业主委员会在3月初召开了业主大会。据据泰和苑业主委员会主任李建民介绍说，本来应到会360余户，但当天实际到会的只有21户，接下来，业委会采取了书面业主大会的形式，跟社区工作人员一起挨家挨户把选票送到业主的门口，这次的结果是114户同意涨价，95户不同意，15户弃权，但剩下的100多户依旧没有投票。这100多户究竟算赞成票，还是反对票，抑或是弃权？这让业主委员会无所适从。　　　《条例》内容：第十条：业主在首次业主代表大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过200平方米的部分，每满200平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%……　　第十一条：逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持有投票权数的二分之一以上。　　　　解读：在此前适用的《杭州市物业管理条例》中，对投票权数的规定为：住宅实行一套一票，非住宅每100平方米一票。而在《省条例》中，则施行“逢200进1”的原则，这一原则的确立，在较大程度上保护了非住宅中小户型业主的权利。　　而业主逾期不参加投票的问题也一直是物业管理中的老大难问题。由于很多业主对业主大会的参与热情不高，至使业主大会无法达到法定人数，无法通过相关决议。如选聘物业管理公司，应当由物业管理区域内全体业主所持投票权数2/3以上通过。若一个小区拥有的投票权数为500票，参与投票的业主300票，其中251票赞成，49票反对。显然根据一般的统计，251票赞成无法达到2/3的法定人数。不投票的200票究竟应该怎么计算？在此次省条例制订过程中，将这个决定权利交给了全体业主：“逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表现的多数票，由业主大会议事规则约定。”   NO.5 邻居的狗咬你（本就可以起诉，小标题有误，似应为‘违反业主公约’较妥），可以起诉了      　　现状：家住杭州望江门的靳女士一直提心吊胆，因为邻居养的狗三天两头闹事。几个月前靳女士就被邻居的狗咬了一口。那天她要下楼，迎面来了一条狗堵在楼道里，狗“汪汪”大叫，靳女士也被吓得“哇哇”大叫，“狭路相逢”的结果是，靳女士被狗咬了一口。“都是抬头不见低头见的邻居，被狗咬伤了也不好意思让人家赔。可是也不能老这样下去啊，看到楼房前后、小公园里那些狗屎、狗尿我就来气，狗不懂事，难道狗主人也不知道文明吗？”靳女士说，有时晚饭后想到楼下散散步，还没走几步，迎面的是蹲在地上虎视眈眈的众狗，看着就慌，散步的闲情逸致早被吓走了。 　　　　《条例》内容：第五十五条中明确，业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。　　　　解读：综观国务院《物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》，尽管两部法规均有类似“业主公约，对全体业主具有约束力”的表述，但在物业管理实践中，约束力的具体体现不够明显。如果业主违反业主公约，究竟应当承担什么样的法律责任？以前一直没有相应的细则。　　比如小区内时有发生的饲养家禽、破坏外墙立面等现象，尽管上述现象是被业主公约所禁止的，但如果业主不执行公约，受影响的业主除了向物业公司或社区反映并要行调解外，别无他法。而受影响的业主也往往由于物业公司没能及时处理业主反映的意见，造成业主对物业公司不满，认为物业公司管理不到位，以此成为拒交物业管理费的一个理由。　　随着省条例中强调“业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼”，也就是说，以后邻里之间、业主与物业公司之间，不再是有理说不清，或者要靠“面子”办事，有难以协调的矛盾可以通过法律途径解决。   NO.6 只要业主同意，水电都能移交      　　现状：水、电接入小区总表后，相关设施设备的维修、更新和养护到底该由谁来负责？对此，相关专业单位与业主之间的争议一直存在。一方认为水电接入小区总表后他们的责任就结束了；另一方则认为只有当水电入户后相关专业单位的责任才结束。这么一来，水电进入小区后、入户前的这段管线就成了“孤儿”，虽然随着一户一表的普及，由此产生的投诉、纠纷在减少，但遗留问题仍然存在。　　　　《条例》内容：第四十三条中明确，物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。　　相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。　　解读：在高层建筑密集的物业管理小区内，供电设备时常分为公变和专变两种，公变属于电力部门的设施设备，而专变则属于相关产权人所拥有。在物业管理区域内属于全体业主的公共设施设备还不仅仅只是专变一种，当属于全体业主拥有的公共设施设备出现故障后，特别是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，谁来承担维修养护责任，已成为物业管理中不可回避的一个问题。　　由于这些设施设备的特殊性，因此省条例第四十三条第一款做出相关设施设备，“经业主大会决定可以移交给相关专业单位”的规定，明确了所有专业设施设备在入户前都由相关专业单位承担维修、更新、养护责任。据了解，目前具体办法浙江省正在制订当中。  NO.7 房屋交付前，建设单位先交保修金      　　现状：买了杭州某远郊楼盘的黄先生，年初刚收了房，原本准备年底装修，最近带设计师看房子却发现一个卧室的窗户居然掉了下来，客厅与另一个卧室的窗户也明显变形，为此他前后找开发商谈了6次，问题却一直没有解决。“最后只好自己换了窗户，虽然花的钱并不多，但心里总不舒服。”他给记者打来电话说。 　　《条例》内容：第五十一条，建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。　　　　解读：“保修金”不同于我们现在已经熟知的“专项维修基金”，后者由业主按照不高于物业建筑安装总造价5%的比例交纳，为业主所有，并专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。而“保修金”并不直接与业主发生关系，而是由建设单位存入指定银行，也可以委托物管公司代管、代修，作为物业保修期间的维修费用保证，保修期满后按实际使用情况多退少补。　　以往，由于开发建设单位保修力度不一，针对维修问题的投诉也比较多。一方面，业主认为自己已交纳物业管理费和专项维修基金，房屋理应由物业管理企业负责维修；而另一方面物业管理企业认为，房屋还处于保修期内，维修责任应由开发建设单位来承担。房屋保修金的交纳避免了开发建设单位推诿、扯皮的现象，从而在最大限度内维护业主的利益。   NO.8 临时停车位，不能影响通行和消防      　　现状：今年1月29日零点零五分，大年初一，杭州文三西路沁雅花园火光四射，16幢1602室起火。消防车赶到时，发现消防通道堵塞，消防车一时无法进入。此时，火势蔓延，烧上了1702室。待大火扑灭后，两住户室内被烧得已所剩无几。两户业主把物管推上了被告席，认为这完全是因为物业管理不力，以致消防通道堵塞，延误了最佳的救火时机。 　　物管则认为，沁雅花园的车辆已达五六百辆，上届物管未将200个地下车位移交，导致地面100多个车位超额停车。物管已经尽了努力，但还是有业主不配合，无序停车，致使消防车无法顺利进入。　　　　《条例》内容：第四十二条规定，经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等。

[此贴子已经被作者于2006-10-12 12:50:18编辑过]

log · 发表于 2006-10-12 12:52

《条例》内容：第五十五条中明确，业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。　　　　解读：综观国务院《物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》，尽管两部法规均有类似“业主公约，对全体业主具有约束力”的表述，但在物业管理实践中，约束力的具体体现不够明显。如果业主违反业主公约，究竟应当承担什么样的法律责任？以前一直没有相应的细则。　　比如小区内时有发生的饲养家禽、破坏外墙立面等现象，尽管上述现象是被业主公约所禁止的，但如果业主不执行公约，受影响的业主除了向物业公司或社区反映并要行调解外，别无他法。而受影响的业主也往往由于物业公司没能及时处理业主反映的意见，造成业主对物业公司不满，认为物业公司管理不到位，以此成为拒交物业管理费的一个理由。　　随着省条例中强调“业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼”，也就是说，以后邻里之间、业主与物业公司之间，不再是有理说不清，或者要靠“面子”办事，有难以协调的矛盾可以通过法律途径解决。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝10.1以后，业主公约具有强制法律效力，希望大家都来关注。

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