业主小区内停车收费凭什么

偶尔 · 发表于 2006-10-31 01:05

<strong>【典型案例】</strong><p><strong>　　小区停车车遭损</strong></p><p><strong>　　物业担责40%</strong></p><p>　　日前，福州市中院审结一起官司：福州市西二环一高档住宅区内，一辆小轿车被破坏，车主范先生认为是物业没有看管好自己的车，遂将物业告上法庭。此案焦点在于：张先生没有交纳“小区停车费”，物业公司认为，未交这笔费用，就不该要求物业看管好他的车子。</p><p>　　然而，福州市中院审理该案时支持了车主范先生的主张。法院认为，物业管理，就应该包括房屋及其配套的设施设备和相关场地，其维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生，保障小区内的安全秩序，均属于《物业管理合约》所涉及的内容。范先生既然缴纳了物业综合管理费，就应该享受爱车受保护的权益。法院因此判定，小区物业未尽到物业管理的安全防范责任，也是造成业主财产损失的原因之一，应承担因管理不善造成的违约赔偿责任，承担40%的车辆赔偿责任。</p><p>　　昨日，记者就此案的判决结果与福州市一些小区的有车业主交流，发现这些业主最关心的是：既然交不交“小区停车费”，物业公司都要对业主车辆的安全负责，那么，每个月交纳几十元的停车费，岂不是“交不交都一样”？交这笔费用，还有意义吗？</p>

偶尔 · 发表于 2006-10-31 01:05

<strong>“小区停车费”</strong><p><strong>　　是个什么费？</strong></p><p>　　福州市物业管理协会一工作人员告诉记者，福州市目前有300多家物业公司，基本都有收“小区停车费”。因为根据有关规定，物业公司只要符合几个条件就可以征收，这些条件包括：有经营权、通过物价主管部门审批等。</p><p>　　记者在三个小区调查业主对该项收费的态度。家住福州梅海园的一位先生告诉记者，他不愿交纳这笔停车费，“我自己买了一个私家车位，在这个车位停车，为什么还要交一笔‘停车费’？”该小区另一位先生没有私家车位，他也不愿意交纳停车费，理由是，“小区里只有69个公共车位，100多辆小车每天都在抢个‘先到先得’，这样的情况，物业凭什么收一笔固定的停车费？”</p><p>　　然而，不愿意归不愿意，大多数业主还是交纳了费用。“大约70%的有车业主，交纳了这笔费用。”负责梅海园物业管理的“实力物业公司”负责人告诉记者，“对于不交费的30%，我们也没什么办法。”</p><p>　　那么，“小区停车费”究竟算什么费？物业公司以什么为依据收取这个费用？记者对此进一步调查。</p>

偶尔 · 发表于 2006-10-31 01:06

<strong>【物业说法】</strong><p><strong>　　收“停车费”有依据</strong></p><p>　　带着以上问题，记者找到梅海园小区的物业公司。</p><p>　　对于“停车费”性质的问题，该公司负责人没有直接回答。他表示，物业费不包括车辆管理的费用。他说：“物业费的70%是用来支付物业员工的工资，剩余的资金则是用于小区内公共财产的维修。”</p><p>　　而对于“停车费”这一项目，该负责人表示，收了“停车费”，并不意味着物业公司就要对小区车辆的损失进行赔偿。他说，“一辆车每个月只收取几十元的停车费，汽车被划一道后，修理费用动辄几百元。我们赔也不是，不赔也不是。”所以，常常导致业主与物业公司对簿公堂。而对于收取“停车费”的合法性问题，他表示，这项收费是福州市物价主管部门批准的，并有一套收费标准。</p><p>　　记者随后看到了这名负责人提供的福州市物价委员会《关于贯彻执行<福建省物业管理服务税费管理规定>的通知》的文件，文件中提到的“停车管理费”一项，有物业管理区停车场定价标准，规定了汽车、摩托车在各种停车场中的收费标准。物业公司收取“停车费”的依据，就是这份文件。但记者也了解到，这份文件并未明确收费的意义。</p><p>　　福州市物业管理协会一工作人员证实，绝大多数物业公司依据这份文件，在小区里征收“停车费”。</p>

偶尔 · 发表于 2006-10-31 01:06

<strong>【法律人士】</strong><p><strong>　　“停车费”收得没道理</strong></p><p>　　福建元一律师事务所佘雷律师认为：停放车辆占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或单位。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或单位。但小区物业既没有提供场地，也没有为车辆提供保管服务，额外收取停车费，就显得十分不合理。</p><p>　　福州一位不愿透露姓名的法官一直在关注小区停车问题。他也认为，小区“停车费”收得没道理，他说：“小区公共设施的土地使用权属于全体业主共有，所以，物业公司无权以土地使用费的名义收取停车费。”物业公司与业主之间，不存在保管车辆的合同关系，他说：“根据《合同法》，保管合同必须经过双方当事人协商一致才能成立，并于保管物交付后生效，但业主如未要求保管其车辆，则保管合同成立无从谈起。”</p><p>　　此外，他还认为，物业公司本来就该管理好业主的车辆，因为业主所缴纳的物业综合管理费，已经包含了物业公司对业主财产的管护费用，业主的私车显然属于业主财产的一部分，物业公司无权另行收取管护费用。</p>

lijh722 · 发表于 2006-11-2 12:34

开发商擅自租售地面公共车位可罚50万元——据新华社消息说，<a href="http://www.sogou.com/sogoupedia?query=%BA%BC%D6%DD%CA%D0" target="_blank" style="TEXT-DECORATION: underline;">杭州市</a>人大常委会日前审议通过《杭州市居住区配套设施建设管理条例（草案）》，根据该草案，居住区内的地面公共停车泊位属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给业主。如果开发建设单位将应当移交的配套设施出租、出售的，最高可罚50万元，针对该内容，让人关心的是——<table cellspacing="0" cellpadding="5" width="572" border="0"><tbody><tr valign="top"><td align="center" width="572" style="PADDING-LEFT: 6px; PADDING-BOTTOM: 10px; PADDING-TOP: 10px;"><strong style="FONT-SIZE: 23px; LINE-HEIGHT: 30px; FONT-FAMILY: 黑体;"><span id="contenttitle">小区地面停车，今后还要收费吗 </span></strong><br/></td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="572" border="0"><tbody><tr><td align="left" style="PADDING-RIGHT: 30px; PADDING-LEFT: 10px; FONT-SIZE: 14px; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 21px; PADDING-TOP: 0px;"><div id="ozoom" style="ZOOM: 100%;">　　■本报实习生余琼雅本报记者程洁 <p>　　</p><p>　　本报讯张先生这两天为要不要交第四季度的小区停车费而犹豫，虽然物管人员已上门催过好几次了，但张先生觉得，自己的车每次都停在小区道路旁，是小区公共部分，似乎也不应该收费吧。尤其是他看到报纸上关于《<a href="http://www.sogou.com/sogoupedia?query=%BA%BC%D6%DD%CA%D0" target="_blank" style="TEXT-DECORATION: underline;">杭州市</a>居住区配套设施建设管理条例（草案）》（以下简称《草案》）内容的报道后，更觉得地面停车费是不是以后要不收了。</p></div></td></tr></tbody></table>

lijh722 · 发表于 2006-11-2 12:35

<table cellspacing="0" cellpadding="5" width="572" border="0"><tbody><tr valign="top"><td align="center" width="572" style="PADDING-LEFT: 6px; PADDING-BOTTOM: 10px; PADDING-TOP: 10px;"><strong style="FONT-SIZE: 23px; LINE-HEIGHT: 30px; FONT-FAMILY: 黑体;"><span id="contenttitle"><font class="PreviewTitle">我们收的不是车位费，而是管理费</font>
</span></strong><br/></td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="572" border="0"><tbody><tr><td align="left" style="PADDING-RIGHT: 30px; PADDING-LEFT: 10px; FONT-SIZE: 14px; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 21px; PADDING-TOP: 0px;"><div id="ozoom" style="ZOOM: 100%;">　　物业管理公司对该《草案》内容的关心并不逊于业主。中都物管韩永军经理告诉记者，不只该草案通过之后，一直以来都有业主提出这样的要求。但事实上，他们现在收的不是地面公共停车泊位出租费，而是停车管理费。 <p>　　根据<a href="http://www.sogou.com/sogoupedia?query=%BA%BC%D6%DD%CA%D0" target="_blank" style="TEXT-DECORATION: underline;">杭州市</a>物价局去年8月发布的有关文件，住宅小区机动车停放收费标准为：住宅小区内道路100元/辆·月；小区配套停车库（场）为400元/辆·月。几家受访的物管公司均表示，他们是根据这个文件标准来收取的，而收取来的费用也主要用于公共设施部分的维护与修缮。</p><p>　　南都物管副总经理郑鸣表示，业主所交的每月100元的停车费用是经业主委员讨论决定，由物业代收的管理费。所收取的费用开支每半年都会在小区公布栏里公告，基本上都投入到公共设施设备上了。</p></div></td></tr></tbody></table>

lijh722 · 发表于 2006-11-2 12:35

<table cellspacing="0" cellpadding="5" width="572" border="0"><tbody><tr valign="top"><td align="center" width="572" style="PADDING-LEFT: 6px; PADDING-BOTTOM: 10px; PADDING-TOP: 10px;"><strong style="FONT-SIZE: 23px; LINE-HEIGHT: 30px; FONT-FAMILY: 黑体;"><span id="contenttitle"><font class="PreviewTitle">不收任何费用有没有可能</font>
</span></strong><br/></td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="572" border="0"><tbody><tr><td align="left" style="PADDING-RIGHT: 30px; PADDING-LEFT: 10px; FONT-SIZE: 14px; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 21px; PADDING-TOP: 0px;"><div id="ozoom" style="ZOOM: 100%;">　　那么，不管是车位费也好，管理费也好，这个费用今后有没有可能不收呢？多数物管表示不赞成。 <p>　　绿城物管的老总徐晓莲说，现在基本上各家小区都面临着停车难问题，物管人员的管理难度也特别大，所以也只能通过收取费用的方式来限制小区停车量。</p><p>　　韩永军也认为小区泊位不再收取费用似乎不太实现。一方面由于小区的公用面积是有限的，如果不收取费用，没有人管理，势必造成小区停车的混乱。另一方面，小区公用面积是大家的，地面公共位置停车本身对小区居民生活造成了一定的影响，如果不收取费用，对没有车的业主是不公平的。</p><p>　　而业主们对此也各有各的说法。家住朝晖<a href="http://www.sogou.com/sogoupedia?query=%CF%D6%B4%FA%B3%C7" target="_blank" style="TEXT-DECORATION: underline;">现代城</a>的张小姐说，管理停车位本身就是物管的职责之一，业主已交了物业管理费，没有必要通过收费的方式来管理停车位。而世纪坊小区的业主吴先生则觉得，有车的业主事实上是占用了公共资源，应该收取一定的费用，而且也会在一定程度上限制小区车辆的增加。</p></div></td></tr></tbody></table>

lijh722 · 发表于 2006-11-2 12:37

<table cellspacing="0" cellpadding="5" width="572" border="0"><tbody><tr valign="top"><td align="center" width="572" style="PADDING-LEFT: 6px; PADDING-BOTTOM: 10px; PADDING-TOP: 10px;"><strong style="FONT-SIZE: 23px; LINE-HEIGHT: 30px; FONT-FAMILY: 黑体;"><span id="contenttitle"><font class="PreviewTitle">业主大会拥有最终决定权</font>
</span></strong><br/></td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="572" border="0"><tbody><tr><td align="left" style="PADDING-RIGHT: 30px; PADDING-LEFT: 10px; FONT-SIZE: 14px; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 21px; PADDING-TOP: 0px;"><div id="ozoom" style="ZOOM: 100%;">　　据悉，《草案》还要提交省人大常委会后才会正式颁布。一旦实施，现在各小区正在收取的停车费是收还是不收呢？ <p>　　参与《草案》制定的某部门人员说，所谓不能出租或出售，针对的是新建小区的地面公共停车泊位；此外，不能出租或出售的主体是开发建设单位。</p><p>　　但这并不意味着物管公司有权出租或出售了。事实上，《草案》说，居住区内的地面公共停车泊位由开发建设单位建成后无偿移交给业主。实行物业管理的居住区，业主可委托物业服务企业管理。浙联律师事务所副主任律师陈钟认为，这可以理解为地面公共停车泊位属于全体业主所有，停车费是收还是不收，最终的决定权还是在业主。 </p><p>　　徐晓莲也表示，小区停车费的收取是经业主委员会讨论决定的，如果业委会或者业主代表大会没有同意收取，物管公司也不会收。</p><p>　　事实上，根据今年10月1日起实行的《<a href="http://www.sogou.com/sogoupedia?query=%D5%E3%BD%AD%CA%A1" target="_blank" style="TEXT-DECORATION: underline;">浙江省</a>物业管理条例》，公共停车位等共用部位，其使用、维护和管理可在业主大会审议通过的业主公约中进行约定。</p><p>　　看来，停车位费用收还是不收，还得看大多数业主是怎么想的了。</p></div></td></tr></tbody></table>

锋利 · 发表于 2006-11-11 20:30

既然收了管理费，物管就应该赔偿！

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