构筑更加通畅的沟通机制和更加民主的决策机制势在必行

jackitty

民主同志的建议非常好！我们应该为有民主这样的热心人经常关心我们国信嘉园的事情而感到高兴！如何办好我们国信嘉园的事情，建立代表大会制度，很有必要，也是唯一的办法。无规矩不成方圆，众口难辞，这是在现实不过的了。我们有九百多业主的家园，要是问题得到统一，把大家全部召集起来，那是不可能的，以楼道选代表、以大楼选委员、在委员中产生决策机构，形成权力机制和业主利益的沟通渠道，这是家园管理走向规范化、制度化的尝试，我们应该做这样的改革！业委会决定的事情，通过委员向下转达，通过代表统一各楼道的观点，最后达到高度集中，业委会也省心，业主也明白，这是再好不过的事情。建议业委会进一步组织有能力、有热心、有时间的同志，制定方案，讨论决定。我认为，我们的思路已经快要走象征道了，大家努力吧，希望我们的方案能为小区管理科学化、制度化提供依据，并且是很好的依据！ 20# pleasure606

jackitty

关于代表的产生等事项，首先要形成方案，也就是实施细则，作进一步的规定，才可以确立。就我们国信嘉园的具体情况而言，向一幢这样的小高层有五幢可以为伍个单位，伍至七层的可以把两幢组成一个单位，来选举委员，以一个或两个楼道选代表。至于别墅，可以仿照执行。总之，办法总比困难多。现在关键是首先要制定实施细则。万丈高楼，必须平地起！

jackitty

我们可以现在从你上一次作为楼主发表的方案说起，首先以那个方案为基础，修改、扩充内容，如果不介意的话，我准备作这件事了！

deanqian

我们可以现在从你上一次作为楼主发表的方案说起，首先以那个方案为基础，修改、扩充内容，如果不介意的话，我准备作这件事了！
jackitty 发表于 2010-12-25 19:49

jackitty, 支持，顶

jackitty

民主同志：
    我认为你不但是一个热心人，而且很有水平。为了进一步推广你的业主代表大会方案，我写了《元旦献词》，以征求你的意见。你能把你的ｑｑ号发布在论坛中，以便我传给你，好吗？我的ｑｑ号码是８０４３９３２７３，昵称梦想成真，密码１３９９２１８９１７４

云溪春早

...现在最重要的是两个事情，一个制度设计，一定要要合理科学，具有可操作性。第二个是业主一定要积极参与，首先要有人报名，希望关心小区的业主都能站出来。
民主是个好东西 发表于 2010-12-18 21:51

民主兄放心，小区不乏热心业主，只要业委会关于业主代表制度的章程出台。

羊_羊

我努力争当热心业主，，，向太阳哥哥学习！

民主是个好东西

非常感谢jakkitty,好感动啊！我的qq是6644031.昨天忙着弄照片，没看到这个帖子，不好意思，呵呵！这是我新年收到的最好礼物。谢谢！
我们多多交流，争取元旦左右把细则拿出来！

民主是个好东西

我现在上海，下午毕业论文答辩，我的论文题目是《小区自治困境的原因分析及其善治路径》，选了十几个小区的例子，写了4万6千多字。哈哈，祝我好运吧！

云溪春早

论文答辩只是形式，而你对小区建设所拥有的亲身实践经验，才是最值得珍贵的。

jackitty

国信嘉园业主自治机构及其业主
代表大会章程（草案）

为了进一步规范国信嘉园各项事务管理，使国信嘉园各项事务管理更加科学化、民主化、系统化，特制定本章程。

第一条、业主自治机构的组织体系设置   
业主自治机构：业主自治机构的常务决策机构是各选举区域选举的业主代表组成的业主代表大会，执行机构是业主委员会，监督机构是业主监事会。
    业主共同决定的形式是业主大会决策和业主代表大会决策，业主大会决策是业主共同决定的最高形式，业主代表大会决策是业主共同决定的日常表现形式。
业主大会一般分小区召开；业主代表大会是国信嘉园的最高权力机构；业委会由业主代表大会选举产生，是业主代表大会的具体办事机构，也是业主代表大会休会期间业主的代表机构，代表业主依据代表大会章程和代表大会的决策管理国信嘉园日常事务。
     
第二条、业主自治机构的职能划分      
1、决策：小区的重大事务，如物业公司的选聘，物业费的调整，使用经费达10万元以上维修、购买等事项，由全体业主通过召开业主大会投票决定。
    其他事务，由业主代表大会决策。
    紧急状态下的事务，由业主委员会决策。
    2、执行：业主大会表决决定和业主代表大会决策的执行事宜，由业主委员会负责。经业主代表大会通过，也可交由业主代表或热心业主或其他组织或个人牵头负责。
      3、监督：业主监事会负责业主共同决定执行工作和业主代表大会决策程序的监督事宜，监督业主代表、业主委员会委员等业主自治机构人员和聘用工作人员的工作，监督小区共有资金的来源和使用。
4、业主委员会、业主监事会向业主代表大会负责并汇报工作。   

第三条、业主自治机构的选举产生   
1、业主代表大会由业主代表组成，业主代表由一个选举区域的业主选举产生。根据国信嘉园现状，每个选举区域以20------30个业主组成为宜，每个选举区域产生1名代表，业主代表一般控制在30------40的单数之间。多层的1个选举区域可以由1-----2个楼道组成，别墅的1个选举区域由20户业主组成。具体名额根据小区各类型物业的比率进行合理分配。   
2、业主委员会由7名委员组成，业主监事会3名成员组成。业主委员会由业主按程序提名，业主代表大会投票确定信任名单，全体业主投票产生。（或者由业主代表大会从候选人中选举产生）。
3、业委会设主任一名，付主任一名。主任和副主任在业委会成员中由业委会和业主监事会成员选举产生。业主监事会设会长一名，会长由监事会成员推选产生。
     4、业主委员会委员和业主监事会监事不得在相互的机构兼任任何职务。
     5、业主自治机构在条件成熟的情况下可聘请专职人员。
6、业主委员会、监事会任期一般为3年。
   
第四条、业主委员会及其监事会人员的罢免、辞职和补选
   1、业主委员会、监事会在任期内对业主利益造成重大损失时，业主代表大会有权罢免其成员，但罢免需按一定程序进行。
2、罢免业主委员会至少需20名业主联合提出不信任案，三分之二以上的业主代表通过时方可罢免。业主委员会罢免后，其监事会被自然取缔。
3、业主委员会被罢免后，新的业委会及其监事会按照本章程第三条第二款、第三款的要求重新选举产生。
4、业委会成员在任期内如果出现缺额1----2名时，一般不作补充。缺额达三名及其以上时，由业委会提名，业主代表大会原则通过后则可补缺。
5、业委会副主任因辞职出现空缺一般不作补充，如工作需要确实应该补充时，可以由主任提名，业委会通过即可。
6、业委会主任因辞职出现空缺时，应立即进行补选。业委会主任的补选一般应该在业委会其他成员中产生，由业委会成员推选产生。
7、监事会出现空缺，由业主代表推选予以补充。

    第五条、业主代表大会的运行   
1、业主代表大会由业委会负责召集。业主代表大会设秘书一名。  业主、业主代表、业主委员会和业主监事会的提案由业主代表大会秘书受理，提案应以书面形式提出，业主代表大会秘书应予以登记并在一周之内报告给业主代表大会，符合开会条件时，业委会应在两周内召集业主代表大会。
     2、 业委会可以召开预备会议，对提交的议题进行了解并审查是否符合提交的程序有无必要召开业主代表大会。 预备会议应由全体业委会委员、监事会监事参加，并可根据具体情况邀请相关业主代表、业主参加。对于不符合程序的提案应告知提案人，说明其不具备立案的原因和召开代表大会的具体意见，告知工作一般由秘书完成，秘书确有困难时，可像主任反映，由主任指派其他委员或业主代表参加告知活动，必要时主任要直接参与。
     3、业委会在召集业主代表大会三天前应将本次会议的议题、相关资料送交业主代表和其他应当列席会议的人员，并告知开会的时间、地点（特殊情况例外）。除非涉及特别的保密议题由业主代表书面表决决定不公开之外，会议一律向全体业主公开，并提前在小区内公告会议时间、地点和主要议题。小区业主、居民均可自由旁听。  
     4、业主代表大会定期会议每年召开4次，每季度第一个月召开。遇有下列情况时，可召开业主代表大会临时会议：
       （1）、20名以上业主提议和五名业主代表联署；
       （2）、3名以上业主委员会委员，或2名以上业主监事会监事，或15%（含15％）以上的业主代表提议；
     （3）、临时业主代表大会原则上一个月一次，议题较多的情况下，由业主委员会随时做出相应的安排即时召开会议。
     5、业主代表到会人数超过全部业主代表三分之二以上时（含三分之二）会议有效；但允许三名以下（含三名）非在场业主代表电话告知或邮件通知等方式参会，此三名以下代表视为参会。业主代表大会决定的事项，须经业主代表大会全体代表2/3（含2/3）以上同意方为有效（允许未参会业主代表会下投票）。
  
第六条、业主代表大会及其委员会议事规则
1、业委会实行主任负责制。业委会主任是国信嘉园的法定代表人。业委会主任有权处置国信嘉园的重大事宜和日常事务，但必须遵循民主集中制的原则，对重大事宜的处置首先必须征求其他委员的意见，必要时可以采取发放征询意见书的办法征求业主代表的意见后方可决定。对特别重大事情应该反复征询意见后再行决定。重大决策必须在国信嘉园范围内公开，以保障全体业主的知情权。对一般事情必须在业委会公开，力求征询业主代表的意见后方可执行。
2、对突发性事件需要立即处置时，业委会主任可根据具体情况立即处置，但事后要立即向业委会成员通报情况，必要时可召开业委会会议或业主代表大会予以通报。
3、业委会其他成员向主任负责。对本人掌握的国信嘉园已经发生的或即将发生的事情要立即向主任汇报，对来不及汇报的特别复杂事务必须立即处置时，要敢于承担风险，采取积极措施予以处置，待事情解决后立即向主任汇报。
4、业委会在处理日常事务时如果出现困难，业主代表要积极参与，必要时要动员部分或大部分业主参与。业主应自觉履行自己的责任和义务，积极参与国信嘉园的内部事务。
5、业委会有招聘物业、解聘物业的权力，有自主改造小区和向业主收取小区改造费的权力，业主有缴纳公共事业费的义务，业主也有提出审查小区内公共事业费开支情况的权力。业委会对小区内的各项开支应采取一事一议的办法，随时公布收支情况，以提高收支的公开透明度。公共事业费可采取和物业同时收取的办法或独立收取的办法收取。
6、业委会有权随时通报业主履行义务的情况，对业主不按时缴纳物业费和公共支出费用的情况，可采取送贴上门、网络发布、公开曝光、派人收缴等办法予以收取，必要时可采取诉诸法律的办法予以解决。
7、小区内发生5万元内的支出，业委会有权裁定。5---10万内的需由代表大会裁定。10万元以上的要征求部分业主的意见。50万元以上的要征求大多数业主（至少三分之二业主）的意见。多数业主同意的支出，少数业主反对视为无效反对。

第七条、服务人员报酬
1、小区可设1---2名专职工作人员。专职工作人员要以国信嘉园业委会秘书的身份参与工作，可采取招聘的办法确定人员和工资。
2、除专职工作人员外，业委会、监事会成员视为兼职人员，待遇由业主代表大会确定。
3、对重大事项需部分业主参与的，可采取计时工资制予以报酬，标准要高于专兼职人员的日工资，具体由业委会掌握。
4、临时雇佣工人报酬以社会价格为准。
5、人员工资一年一收取，社会雇员和小区改造费用随时收取。

第八条、本办法解释权属业委会章程起草小组。（很不成熟，以楼主内容为主，简单修改，为热心人士提供讨论文稿而已）

民主是个好东西

感谢jackitty的热心，您的初稿非常有价值。我觉得几个焦点问题值得我们讨论：

     1、业委会的产生：由业主直接选举还是由业主代表大会选举产生。前者类似美国的总统制，即国会和总统分别由选民选举产生，总统是由大选选出的。后者类似英国的议会制，即议会由选民选举产生，然后由占议会多数席位的政党来组成内阁，内阁首领就是首相。即，首相是由议会决定的，而不是选民直接选举的。对于业委会的产生，我倾向于后者，即由业主代表大会选举产生，一来，比较省事，不用召开业主大会了，二来，业主代表们一般来说都是比较积极的参与者，应该比较了解业委会成员，可能反而比全体业主的选举更能挑选出好的业委会班子。

      2、业委会的议事方式。目前的业委会是委员会制度，即每个人都是平等的一票，在意见不一致时按票数的多少来决定。jackitty提出的方案是业委会主任负责制，即类似单位的一把手负责制，主任拥有较大的决定权。对于这两者的优劣，我个人认为，在业主代表大会的框架之下，更多的决策职能由业主代表大会承担，业委会已经变化成为一个执行机构，对于执行来说，当然是业委会主任负责比较有效率。但我觉得存在一个问题，因为权力大也意味着责任大，这种制度下业委会主任可能不愿意来承担这么大的责任，因为毕竟这种权力并未给自己带来相应的地位（与机关单位的首长和企业的总经理不一样）。比方说现在业委会的决议都是大家开会决定的，如果改为业委会主任决定，则他肯定觉得最好还是大家来定，免得自己承担过多的责任。

     3、业主大会、业主代表大会和业委会的权限划分。文中讲到：“小区的重大事务，如物业公司的选聘，物业费的调整，使用经费达10万元以上维修、购买等事项，由全体业主通过召开业主大会投票决定。    其他事务，由业主代表大会决策。    紧急状态下的事务，由业主委员会决策。”我觉得可以再加上一条“业主代表大会可以授权业委会进行一定权限的决策”。这样就会更具有操作性，比方说，业主代表大会决定，1万元以下的金额的决策权交给业委会，后来觉得不大方便，改为3万元以下的决策权交给业委会。反正代表大会有这个权限，可以随时开会调整，就比较灵活了。

      4、业主代表会的议事规则。北京上地西里小区业主代表大会与业委会是相对独立的机构，即业主代表大会设3名召集人，即1名主召集人和2名副召集人，负责召集大家开会。jackitty议案中是由业委会召集大家开会，我觉得不妥当，因为，业主代表大会的设立，本身是为了牵制业委会的权力，如果由业委会来组织召开，则存在被业委会反过来控制的危险。最极端的例子是：一部分业主提出要弹劾业委会，那么，谁来召开业主代表大会呢？业委会可能不愿意来召集，或者召集的时候故意漏掉一些人。当然，我这样说大家不要误会，因为必须把人想得尽量坏，才能设计出严密的制度，才能真正做到制度管人而不是人操纵制度，这是制度设计的逻辑起点。

      目前只想到这些，我希望其他业主也能加入到这些讨论中来，毕竟，集体的智慧是无穷的。希望看到更多的意见。

jackitty

章程应该考虑三方面的问题：
     1、要突出业主对管理国信嘉园应尽的义务和必须履行的责任。管理国信嘉园绝对不是停留在口头上的空谈，而且是要付出艰苦的努力和辛勤的劳动的不讨好的苦差。因此，给专职秘书、业委会主任和委员报酬势在必行。
     2、要把国信嘉园业委会锻造成有法人地位的坚强组织。900多业主的集体，没有一个坚强的组织领导核心，必然导致责任互相推卸、遇事扯皮、谁也不愿意承担责任而众口难词的局面。说实话，我们本来就比较凌乱，有谁愿意承担这一份责任呢？因此，只有使我们的组织坚强有力、并且有一定的报酬、有决策权，业委会才不可能形同虚设。我们的业主尽管参差不齐，但总体说，素质还是比较高的，几年来的共同出入可以说明这一点，这也可以从另外说明又一个问题，我们精心选出的业委会也一定会是一个高素质的集体，限制他们的权力是否想得太多，更何况我们国信嘉园没有任何实体，没有固定收入，所发生的支配一笔算一笔，所有的大的决定又要通过业委会和业主代表，有什么权力还需要限制呢？
     3、要真正发挥专职秘书和业委会的作用。物业费难收、要维护权益、小区改造、参与政府事务都要有人直接出面，劳动任务不少，烦心事也不少，业委会、专职秘书的作用发挥的不好，国信嘉园的管理势必会出问题，嘉园在杭城的地位以至于我们的房产都有可能降到最低。
     不知以上观点大家是否赞同，敬请互相讨论！！！ 39# 民主是个好东西

jackitty

民主同志不要有任何看法，我只是阐述自己的观点，没有其他意思。直言之，还是为了把国信嘉园大家的事情办好！

民主是个好东西

43# jackitty
兄台为何有此疑问？讨论小区的公共事务，就应该大胆说出自己想法，不用顾忌什么！

民主是个好东西