12月21日对话欣盛房产常务副总经理李晓桃解读东方福邸

草编的戒指

12月21日，住在杭州网将对话欣盛房产常务副总经理李晓桃

草编的戒指

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在明年即将首次面市的项目中，申花板块的欣盛·东方福邸是一大热点楼盘。东方福邸的前期筹备工作是欣盛房产今年的三件大事之一，如今已近年尾，欣盛房产今年的三件大事办得怎么样了？明年首开的东方福邸会带来哪些惊喜？在即将到来的2011年，欣盛还将在哪些方面继续前进？

　　主持人：各位网友下午好，欢迎收看我们住在杭州网的在线说房。我们即将告别调控最严厉的，市场变化频率最快的2010年迎来2011年。2011年又有一些新的楼盘和区域走进我们购房者的视野，今年在过去的这一年中，我发现在各个板块中有一个板块是非常成熟的板块，但却显得非常沉寂和冷静。另外有一家开发商欣盛房产，他们在过去的一年中一直在耕耘申华板块新的楼盘——东方福邸，这个楼盘即将在今年年底或明年年初面市，在这样的背景下可能会对整个申华板块起到风向标的作用，今天我们特意邀请了欣盛房产常务副总经理李晓桃女士走进住在杭州网的直播室，就东方福邸的开发理念、项目的区域价值和产品价值做进一步的解读，和网友共同分享。

　　你好，李总。

　　李晓桃：大家好。

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主持人：对于欣盛来说，好像今年听到你们的声音不是很多，今年主要是不是在忙东方福邸这个项目？

　　李晓桃：其实2010年对欣盛来说是十分耕耘的一年，这一年我们也做了几件事情，首先主要的事就是东方郡180方收尾的销售，也是刚销售完毕。另外一个事情，我们说是“两个交付”，一个是东方润园的“望族壹号”在7月底精装修全部交付，最近我们一直在持续交付的就是东方郡的东区，这一次东区交付也是有1600套的量，我们也是从11月底持续一直到12月底。

　　还有一个就是主持人说到的东方福邸前期的建设工作，东方福邸分为两块地，16号地块在2010年6月份已经开工了，15号地块也在2010年10月份陆续开工。

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主持人：其实事情还是很多，只不过以交付、收尾为主，筹备东方福邸开工工程上为主，可能大家从市场销售的量来说，大家觉得并不是很大。

　　李晓桃：但是也有十多个亿。

　　主持人：就是东方郡的商铺和后面的大户型。

　　李晓桃：大户型，还有今年我们把东方润园的尾房基本全部销售完毕。

　　主持人：那两个项目已经划上非常圆满的句号，转战东方福邸。

　　还是请李总为我们介绍一下整个东方福邸的概况，可能网友对这个项目未必非常了解，我们想从拿地开始说起。

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李晓桃：09年的6月底，欣盛房产拿下了申华15、16号地块，地价接近一万元。

　　主持人：九千九百多。

　　李晓桃：对，我们其实从拿到地开始一直在做前期的产品定位，然后做一些设计方面的工作，然后到今年6月份以后陆续开始开工。这个项目几个特点，一个，是目前申华板块规模最大的一个项目，它的总建筑面积有38万方，我们本身对这个项目的定位还是比较清晰，我们希望它是东方润园城西的续篇。

　　主持人：这么高端。

　　李晓桃：因为我们觉得面向目标客户群就是城西的再改善住宅，就是再改善的这些客户，面积定位主力户型为160方到230方，其实这个项目在很多方面我们都体现了东方润园的延续，比方说在设计方面，我们找的还是东方润园的建筑规划设计单位，香港的刘伍。在景观方面找的是原来的设计单位，在公共设计、精装部分我们找的是香港的设计单位，设计的起点比较高。

　　主持人：国际上比较知名的设计公司。

　　具体推盘在什么时候？

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李晓桃：2011年4、5月份我们打算第一次推出，要春节以后了。

　　主持人：整个楼盘刚才你说38万方的体量，这样高的定位做精装修吗？

　　李晓桃：这也是我们这个项目的特色，我们有三种产品类型，首先是毛坯，量不是很大。

　　主持人：小户型？

　　李晓桃：其实是160方以下，少量的。

　　主持人：相对小的户型。

　　李晓桃：然后160方到220方、230方左右，两百二三十方是精品精装修，还有230方到330方左右，这一块是更接近于东方润园，因为在豪宅这一部分我们还设计了三梯两户，就我刚才说到160方到230方这些大部分做精装修，很多材料都是延续了东方润园的品质。

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主持人：好，刚才说到的是整个项目的定位，从欣盛东方润园开始一直到东方郡一直都是用东方系列，也延续了这样一个基本的定位和理念，我想请李总谈一谈对整个申华板块的看法，从你们去年九千九百多的楼面价到刚刚不久，也就是一个月不到这样的时间，雅戈尔拿下申花两块地，18114元了，差不多翻了一番，当时你们拿地的时候大家认为价格还是相当高的，你们怎么看？

　　李晓桃：我觉得这个也是体现很多开发商非常看好申华板块，我觉得主要有两点，一点是地段优势，一点是地块优势。比如这个地段很独特，它既是城西，又和浙大紫金港，和西溪湿地，和梅家坞景区等等都还是非常便利的，这种出行都是非常便利的，这是一点。包括还有交通方面，5号线、2号线的地铁以后也会在附近有站点。

　　还有一个比较突出的就是配套优势。其实我们这两天在跟电台做一个活动，我们也发现我们的主题是“再一次爱上城西”，通过这个活动我们发现其实喜欢城西的客户是非常多的，这也是因为它的配套本来就比较好，为什么说申华这一块大家特别看好呢，我觉得主要是今后正在建的那些配套。

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主持人：希望非常大，预期非常好。

　　李晓桃：主要是城西银泰。

　　主持人：大家其实期望最多的就是刚才你说的，一个是交通，现代交通比较便捷，四通八达，然后还有地铁2号线、5号线，所谓的配套最最重要的就是商业配套，紫金港，还有以后的三甲医院。

　　李晓桃：市政府也是对申华板块的力度进一步加大，前两天我和领导沟通的时候，在教育、医疗方面在申华板块会有提升。

　　主持人：其实雅戈尔拿这块地，还有其他开发商也争到最后，也说明众多开发商对这个区块的认可。

　　现在高地价以及市场上二手房的价格，申华也是高端产品的定位。2010年申华板块新盘应该是很多，竞争也应该说是比较激烈，东方福邸怎么能在众多楼盘中脱颖而出，你们怎么打差异牌？

　　李晓桃：我觉得市场是瞬息万变的，竞争的环境也会越来越激烈，对欣盛房产来说我觉得做好自己是最重要的，我们也是在这么做。我举几个小例子，当初我们在卖东方郡的时候，其实销售环境很恶劣。

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主持人：08年金融危机最严重的时候。

　　李晓桃：然后我们销售成绩还是不错的，有很多朋友不相信，也有业内朋友给我打电话，就是看数据，现在我们交付到什么情况，有一些因为看到负面的反应导致当时没有买的客户很后悔，因为房子已经涨了。第二个，从东方郡的交付来看，其实我们也做到了我们对品质的追求以及对客户满意度的重视。所以，我觉得要把事情做好，把产品做好，这是最重要的。就东方福邸这个项目来说，我觉得首先我们定位是非常清晰的，就是刚才说到的，是再次改善型目标客户，产品本身也是东方润园的延续。除此之外我们有几个优势，一个，这个项目在申华板块里规模相对比较大的，这个是我对住在里面的人来说是会有一定的益处。

　　主持人：嗯，自身的配套比较全。

　　李晓桃：对，除了刚才说到的大配套以外还有一些商铺的安排，这些商铺里面也会有一些专门对社区的商业配套安排。除此之外，因为是东方润园延续的定位，所以对欣盛来说实实在在的产品摆在那里，我们以后也会邀请客户去润园的园区看看等等。

　　另外，越来越多的人对欣盛的品牌有一种信任。我们这次在东方润园精装修交付的时候，很多客户跟我们说，他们说东方润园的精装修交付是一种增值服务，是要贴钱的，就是“望族壹号”，就是没有想到我们的增值服务都能做的这么认真，就是欣盛这家公司是能做事，同时是能做好事的一家公司，我觉得这个是蛮欣慰的。

　　另外一个，这次东方郡交付的时候，最近不是很多客户交付嘛，有一个客户收了下沙的房子，九堡的房子，然后到东方郡现场收第三套房子，然后他完成前期的手续以后，也就是说还没有看到房子，只不过我们整个安排做下来了，流程走完了。他说房子不用看了，他说我去过好几个项目，然后说你们这里是最安排有序的，就这种安排。

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主持人：工作的严谨他就知道。

　　李晓桃：就是工作的安排非常好，我们还是带他去看，看了之后非常满意。

　　还有一件小事，现在的客户越来越成熟了，他会带很多验房公司，验房公司对客户经常说我们也看了很多楼盘，但是东方郡是我们看过楼盘里质量最好的，这些真的非常欣慰，我们在整个交付过程安排中有一些小细节也让客户体会到了贴心，就是我们在最后一个环节，也就是说所有的手续都办完了，钥匙也拿到了，然后让我们的客户在背景板前拿着钥匙拍一张照，我们当时的想法，这一天对客户来说、对我们来说都是非常开心的。

　　主持人：入伙。

　　李晓桃：对，非常重要，把这么重要的时间节点留念下来，让我们没有想到的是，一个客户说跟我先生都好几年没有拍过合照了，你们给我们多拍两张！这些是小事，但是也体现欣盛在做事、做产品当中的一些精神。所以，我觉得刚才说到整个打差异牌，这个也是我们差异的一方面。

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李晓桃：对，非常重要，把这么重要的时间节点留念下来，让我们没有想到的是，一个客户说跟我先生都好几年没有拍过合照了，你们给我们多拍两张！这些是小事，但是也体现欣盛在做事、做产品当中的一些精神。所以，我觉得刚才说到整个打差异牌，这个也是我们差异的一方面。产品注重品质、注重服务，这是我们两个很大的特点。在整个营销过程当中，我们也希望在东方福邸这个项目里有一些新的亮点，在整个营销的客户服务过程当中也希望能够持续原来好的口碑，就是让客户觉得真正很细心在为我们服务，从这个层面来说，这也是欣盛房产的一个特点。我们经常说，我们还算专业的一个团队，做一两个项目应该把它做好，这是我们的义务也是我们的责任。　　主持人：不是很多，但是做的非常精细。
　　李晓桃：对，不是很多，所以我们可能会想的更细一些。
　　主持人：能不能具体再说一说，比如在产品规划上、建筑上、景观上有什么特点？用材上有什么特点？
　　李晓桃：在产品的规划上我们请香港刘伍建筑设计单位，因为我们是两块地，所以我们做了两区合道的园区，在项目上可以说完全是以一个大项目来做的，虽然中间有一条路，但是我们也努力把它营造成很有感觉的，或者说很舒服的那么一条路。
　　主持人：没有隔断的感觉，一体化。
　　李晓桃：对，你进入这条路的时候已经感觉进入了园区。
　　在景观方面，我们有规划两大院合抱，然后是五个小院相互交融，所以在中央景观区我们做了一个面积，定位特别高的相当于豪宅区。在另外四个区块我们做了四个院，都是这样的围合，希望景观能够考虑到杭州的一年四季不同的景观颜色。

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主持人：网友可以登录我们住在杭州网看一看楼盘资料效果图，鸟瞰图一看就看出来了，是一个大的围合，中间一个核心围合，然后再加四个小围合。　　李晓桃：对，这次刚才说到精装修的量还是比较多的。
　　主持人：占了多少？
　　李晓桃：总量占了2/3。
　　户型特点上，我们这次推出仍然会有在市场上首次亮相的户型，创新的户型。
　　主持人：用材上呢？
　　李晓桃：用材上我们也是跟东方润园有蛮多的类似，我们这次立面也是铝板、石材、幕墙都有，有改变，我们怒容改的更好，因为其实润园出来的时候还是有不同声音。
　　主持人：对，有人对绿色不是特别认同。
　　李晓桃：所以我们这次希望改的更好。
　　主持人：现在是什么颜色呢？
　　李晓桃：现在是这样的，还是比较舒服的颜色，但是具体什么颜色要我们做样板墙，最后再来定。
　　主持人：总之立面是要用幕墙。
　　李晓桃：幕墙、石材、铝板。
　　主持人：对，这个都是比较耐久的外墙。
　　李晓桃：对，新的这一轮申花板块的产品已经是对原来已经入住产品的提升。

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主持人：其他用材上能不能再谈一谈，比如说精装的标准，电梯配置等等。　　李晓桃：精装标准真的还没有最后确定，比如说在入户大堂和地下大堂，特别是地下大堂可能是比普通公寓还要做的更好一些，刚才你说到的电梯我们选的是日系品牌的电梯，这些都会按照大的产品定位来做。
　　主持人：李总再谈一谈首批推出的房源会推哪一种？
　　李晓桃：现在初步考虑，在明年4、5月份推出的是两种户型，首批都是毛坯的，一类是140方三房两厅，另一类159方左右的四房的舒适户型。
　　主持人：首批推出的都是毛坯的。
　　李晓桃：是的。
　　主持人：最后一个问题我们再谈一谈对目前土地市场和整个杭州房地产市场的看法。
　　李晓桃：我觉得最近土地市场非常激烈的竞争也是体现了这么多大公司对杭州的看好。
　　主持人：对，而且有很多外地的公司，甚至很多不熟悉的公司。
　　李晓桃：有外地的公司跟我说，其实他们进入杭州之后才深深体会到杭州市场的好，就是价格好，销售速度快，所以有那么多公司愿意进来。我个人觉得因为很多原因，比方说杭州的城市建设，最近微博上有很多的赞叹，就是觉得下雪天的杭州也美，西湖啊，到杨公堤逛一圈特别美，这就是一个城市建设带来的力量。
　　主持人：带来的红利。
　　李晓桃：对，另外还有一些大环境，比方说城市化的进程等等，这些方面我个人觉得杭州的房价要跌挺难，当然我们作为开发商也是不希望涨的很快，我们希望房地产市场是健康平稳的发展。所以对于明年的情况，像今年应该说政策还是很严厉的。
　　主持人：史上最严厉的。
　　李晓桃：对，然后已经是市场经济变成了计划经济。
　　主持人：仇保兴副部长说十八般武艺都用了。
　　李晓桃：对，其实这两个月看起来杭州市场还是可以的。
　　主持人：又复苏了。“4.17”之后两个月复苏，然后这一次“9.29”之后不到两个月又复苏了。
　　李晓桃：对，整个销售比例都比较高，所以我个人觉得明年情况很难说，也有可能通胀的预期导致明年市场还是不错的。今年该打下来的没有打下来，那我觉得这就是明年的未知数，就是政府可能也会有一些考虑。
　　主持人：但是开发商只能面对这样的市场现象。
　　李晓桃：对，就我个人来说，因为我在这个行业时间也比较长，所以我觉得市场再怎么变化，你是必须要去面对的，你要做的就是做好你自己，就是把产品、把服务、把细节做好，这个是只有当你的产品、你的服务在市场上有相当的竞争力之后，那也是我们最关心的。
　　主持人：我们也希望网友、购房者来见证欣盛的第三个辉煌的项目——东方福邸。谢谢李总。
　　李晓桃：谢谢。