申花CBD板块研讨会 行业专家、学者等共话板块价值

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1月12日下午，“综合体引领都市复兴——申花CBD板块价值研讨会”将在EAC oakwood新北楼4楼丽晶厅举行。行业专家、学者、职能管理部门、开发商代表将齐聚此会，共话申花板块发展前景。本网进行直播。


　　与会嘉宾
　　拱墅区政府负责人、祥符街道负责人
　　省房协会长 唐世定
　　浙大房地产研究中心主任、博导 贾生华
　　浙工大房地产研究所所长、教授 虞晓芬
　　市规划局总规划师 汤海孺
　　杭州老房子研究专家 仲向平
　　双赢机构总经理 章惠芳


专题地址：
http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/20105zt/cbd_bbs/index.shtml

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祥符街道副主任赵毅发言

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拱墅区人大副主任 邱建伟

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杭州城市规划设计研究院总工汤海孺

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浙江建工集团副总经理高贤林

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浙工大房地产研究所所长虞晓芬

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双赢机构总经理章惠芳

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另外就是新引进的企业，通过招商引资引进的企业成效也非常的明显，2010年新入住的企业达到672家，数据是比较庞大。实际到位的杭州市以外的资金就达到了29.73亿元，实际到位的外资，就是实际利用外资是1.16亿美元，从质量角度来讲我们新引进一家当年就产生千万元税收的一家食品企业，另外还有两家国内500强投资的企业，还有就是我们是注册资金在一千万元以上的大项目有41个，去年月星家居、物美超市在我们的辖区之内正式开业，现在运行的状况也比较良好，世界500强的企业有欧尚、乐购也分别签约入住到银泰的综合体。另外像金意(同音)影视城也分别入住北城天地这个项目，申花CBD分为日渐浓厚，通过招商引资有不断的新企业入住。　　第五个方面名牌入住以后，人气骤升。这几年房地产开发商对我们也比较看好，像香港的九龙仓，新加坡的凯德置地，包括我们国内的绿城、滨江、保利，这些国内外知名的房地产商有32家在我们这里开发了36个楼盘，其中比较有名像滨江的万家花城、银树湾、凯德视界天阳上河、橡树园等等这些项目现在已经全部卖光了，实际在2009年底的时候已经无房可售，后面09年拍地拿到的项目，因为有一个前期办理手续的过程，滞后，去年的话，10年10月份才接上第一个楼盘，销售的情况非常好，当天房子全部卖光，是上尚庭项目。
　　应该说这么多已经交付的楼盘的话，也给我们吸引了5万人左右的人口入住，极大的提升了我们祥符的居住环境和居住品质。未来的几年之内，还有20多个楼盘陆续交付使用，将迎来6万人左右的入住，这里面也包括我们丽晶湾这个项目，我相新入住的人口将是一个具有很强消费能力的群体，为祥符街道将来的商贸业发展提供非常大的帮助，这是我想讲的第二个方面，从经济基础能够带动巨大的商气和人气，我们将来的申花CBD会非常的美好。
　　第三的话我想资源优势。因为我们前面也介绍到了，就是我们的地理位置跟主城区是无缝对接，这里有一个历史的渊源，为什么现在这么晚才开发？因为原来是杭州的一个工业区，这几年通过我们的北大桥的整治，陆续工业企业都外迁了，市政府也提出了要求，三年之内一定这些企业要搬走，实际上我们杭州市市政府的发展规划里面，就把我们祥符的板块定位为杭州市北部商贸居住的核心地块，我们祥符也将从工业向服务业为主的区块进行转变，这是我们的定位的转变。
　　在这个引领之下的话，我们目前祥符已经在建或者已经建成的全部的商业项目加在一起总共有27个，占地面积达到834亩，随着北大桥综合整治工业企业搬迁以后，我们在不久的将来，还能腾出近2500亩地的土地资源，可以用于我们商业经营和房地产大片的开发。
　　所以祥符土地的后发优势将得到充分的体现，大家也知道，沿着古墩路周边的楼盘都比较多，亲亲家园也好，金地自在城、颐景园、白马尊邸，包括万科、朗诗美丽洲跟万科的白鹭郡都已经衍延伸到良渚去了，所以我们潜在的价值是非常大的，从我们近几年房地产的地块的成交价已经房价的上升趋势来看也能够体现这一点。
　　另外我们祥符在这样的定位的引领之下，我们也提出自己的目标，将来的规划我们提出了在六大商业集群将集聚50栋150万方的商业用房，年税收要达到8-10亿元的目标，重点建设五大都市综合体，集聚产业以后，构建申花CBD、申花中央商务区，着力打造宜商、宜居、宜人的新祥符。
　　这里再着重介绍一下五大城市综合体，拱墅区的开发总共十个城市综合体，其中有五个座落在我们祥符区域之内，这五个城市综合体将成为我们城市的新地标。首先我介绍一下是银泰购物都市综合体，这个项目是位于拱墅区相符的萍水东路和丰潭路的交叉口，这个项目总投资18亿元，预计在2013年建成，这个项目的总体布局分为四个主题部分，分为哑铃式的购物中心综合体，沿河设计了时尚步行街，还有休闲区，分成几个区块，有两栋号的办公楼，一栋的五星级酒店还有3栋的SOHO楼组成的，以及位于四层以上裙楼综合体还有开放式的中央公园，依托四个主体，建成后的银泰都市综合体将是一个集合2000多方屋顶生态中央公园精品名店、百货超市、星级高技术电影院、高端商务酒店、创意办公空间、大型的屋顶游泳池，沿河的生态休闲美食节等在内的庞大的时尚商业生活之城，我相信这个综合体将成为我们新的城西乃至整个杭州首个有真正意义的购物中心。
　　第二个综合体的话，是蓝孔雀综合体，这个蓝孔雀综合体就是我们北面第一大烟枪之一，就是蓝孔雀化纤厂搬迁以后留下来的，这个区域规划用地面积是592亩，实际出让的面积是362亩，住宅的容积率是2.9到4.9不等，商业的容积率是8，主要是以城市居住为核心，是一个综合体，地块的东南面适合整体开发成大型的商业项目，西侧的地块适合居住，因为在西边的话我们有一个城西公园，而这块地块的话，将设置集中的绿地，避免居住区和商业区之间的相互搅扰，就是将综合体形成了一个两心三轴四个片区的布局结构，两星是东侧的商业中心，还有中部的活力之心，三轴指的是中心的步行街，还有两条的绿化、景观带，居住的片区是东南西北四个居住区，这是我们蓝孔雀的商务区，一会儿茶歇的时候可以看一下片子，非常有震撼力。
　　另外一个是热电厂的都市综合体，规划用地面积是38.3公顷，西面距离浙大的紫金港校区也就三公里的距离，这个综合体保留了距武林商圈就是4公里的区位优势，也是非常明显的。综合体保留了热电厂的遗址，我们规划呈现一个核心是开放空间和居住中心，东北两个综合居住片，两个片区内的五个居住组，一条交通的景观轴是沁园路，两条生活景观轴的话分别是登云路和化工路，余杭塘河的生态景观廊道也将结合形成一个公建的服务带，建成以后这个综合体要以核心区块，就是以热电厂的工业遗存它的保护和利用为主题，结合生活、居住、购物、休闲、体验为一体的高品质的城市功能区。这是第三个。
　　第四个就是大河造船厂的旅游综合体，规划用地11万平米，总建筑面积12万平米，这个区块将打造成集工业依存保护、运河非物质文化展示、文化娱乐为一体，环境优美、交通便利、服务完善的多功能的综合区。
　　还有举全区之力打造的杭州北部软件园，这是全区之力打造的，地理位置在祥符的北部区域。这个已经成为我们外地进杭本土的高新技术企业和现代高端服务业一个集聚地，它不断地向周边辐射、扩散、转移，成为一个发展的平台，这个平台总面积20多万平米，已经有240余家的软件和网络企业入驻，整个园区现在税收达到将近三个亿，在不久的将来将形成一个品牌形象突出，创业人气旺盛，产出效应显著，配套功能齐全的一流的软件企业的集聚高新园区。
　　这是我们着重打造的五个综合体，当然除了五个综合体以外，我们把祥符街道分成六大商业区块，分别就是我们祥符在建的商业项目有27个，相继形成六大商业区块，第一个就是以庆隆大厦为主的庆隆文化商业区，第二个银泰都市综合体、武林电器市场为主体的萍水路服务商业区块。第三个就是以北城中心、月星家居汽车北站复合的商业区块，第四个以爱尔兰婚庆街为主体的商业区块，第五被成广场、天意广场、方正360空间为主的轻纺路商贸区块，第六个以杭州汽车城、石祥路汽车特色街和异构街区为主的汽车商贸区块，这六大区块各具特色，相辅相成，共同构成了祥符商业的格局，商业氛围日益浓厚。
　　正因为祥符的配套环境、经济基础和土地资源三方面的优势，所以我个人坚信我们祥符的申花CBD一定会打造成一个适合创业发展，适合高品质人群居住的和谐的主流区域，有着非常美好的前景。
　　总的介绍就到这里，谢谢大家。
　　主持人：谢谢赵主任，赵主任如数家珍一般的介绍祥符的未来，他这么激情，一方面他是祥符的当家人，更重要的是祥符的确有太多值得我们期待的东西，赵主任刚才讲了很多关键词，三大优势，环境配套优势，经济技术优势、人力资源优势等等，其实我们在座很多包括媒体也是在宣传报道关注杭州的房地产市场，地产的角度，地理位置、地段的优势，它的交通、环境、生活配套这些都是很关键的因素，我刚才听着赵主任介绍，祥符的确在这几个关键因素上都有很强的自身的优势在。再次谢谢赵主任的详细介绍，让我们对祥符这个区域真正有比较全面、更加深入的了解和认识，谢谢赵主任。
　　俗话说城市建设，规划先行，刚才从赵主任的介绍中我们已经看到了祥符街道的美好的未来，具体到申花CBD有怎样的发展的潜力，下面有请杭州城市规划设计院总规划师汤海孺先生从规划的角度为我们再进行详细的分析，大家欢迎！
　　汤海孺：非常高兴有这个机会来参与到申花板块的价值的研讨会。
　　今天我的发言的题目就是“从工业重地走向宜业宜居的综合体的集群”因为我看一下的话，我们今天这个主题我觉得是非常的恰当，因为我们今天这个主题定的是叫“综合体引领都市复兴”。我们如果要谈都市复兴的话，我们肯定要看到我们现在的状况、我们现在所面临的问题和所面临的挑战。
　　我们如果要说用综合体来引领都市复兴的话，那就谈到就是我们以哪一种开发的模式来推进我们都市的复兴问题。所以我觉得我们今天这个主题定的非常的精到。
　　我想发展的话，我是讲四个方面的观点，第一个我想说一下我们原来是什么？说我们申花板块，我们这个地区原来是一个怎样的地块？在这边的话我们稍微要回顾一下历史，从上世纪90年代以前的话，应该说我们杭州版图不是很大，我们当时行政区划的面积也就是430平方公里，面积不大。我们整个城市的格局的话是形成一个“北工南居”的布局，城市的话，我们主要是依靠运河，依靠莫干山路这些交通通道，我们进行工业的发展，所以在当时来讲的话，我们杭州北部是杭州工业发展的一个重镇，在北部有半山钢铁工业区，我们有石桥重型机械工业区，我们也有拱宸桥纺织工业区和小河轻化工业区，所以说申花板块在规划里面的话，是属于小河轻化工业区一个非常重要的组成部分，而且它是集聚了大量从老城区、从风景区搬迁过去的，一些新发展的轻化企业，比如说蓝孔雀，油墨油漆厂，还有民生药厂等等，是一个轻化工业重要的发展的区域。而且的话我们也有热电厂，为这些工业来提供供热能力的配套。根据资料上来讲，北大桥的工业区总共有183家企业，从这个数字也可以看出，过去完全是一个工业区。我们轻化工业的发展，一方面是为杭州创造了大量的GDP，也为老城一些工业搬迁提供了发展的空间，但是另外一方面实事求是来讲的话，这些企业它的一些污染的排放实际上也是造成了比较大的污染的问题，由于轻化工业的存在，所以祥符地区的居住是比较难发展起来的，而且商贸的发展的话，应该说也是受到了工业的影响。从区位来讲，比祥符更差的是三墩，这些地方的居住反而形成了一个非常成熟的居住区。我们祥符地区跟三墩比较的话，真正要起来需要十多年的时间，关键因素就是因为有了工业区的存在。
　　第二点我想讲一下，就是说为什么要转型？因为随着城市版图的扩大，空间格局已经进行了一个非常根本性的转变，从现在已经转变成为以钱塘江为核心，跨江、沿江发展的这样的格局，我们工业如果说要继续在这个城区里面来进行发展的话，就工业发展跟生活居住的发展，它们相互之间的矛盾会越来越尖锐。而且对工业自身的发展，也是一个很大的制约。同时整个城市它的东面的发展，有用地发展优势，有交通发展的优势，所以它更有利于工业的集聚的发展，同时的话，随着我们城区地价的不断的提升，在城市里面，在城区里面发展的工业企业它的成本也会变得越来越高，所以也是促进它要进一步向外进行搬迁，所以在这样的情况下面，就城区里面产业结构就必然要进行转型升级，要从以第二产业的发展为主导，要转向以第三产业发展为主。在空间上面的话，也要进行腾笼换鸟，我们按照计划来讲，北大桥这边的工业企业在今年里面的话都是要搬迁完毕，所以转型是一个必然的趋势。
　　第三点的话，我们怎么样来进行转型？虽然从道理上来讲，我们必须要转型，但是我们在实际操作当中怎么样来进行转型？我想对于这些老工业地区，它进行转型的话，一般有三种做法。第一种做法的话，就是把厂房拆了，把厂房拆了以后，把土地进行出让以后改成住宅。这种方式的话是比较简单，比较好操作，而且在市场上面的话也是比较好接受，因为现在相对来讲住宅还是比较好卖的。而且作为企业单位来讲的话，它也比较愿意是以这种方式。但是如果我们非常简单把这个厂区拆了卖了，如果这样做法的话，会造成工业文明的遗址就找不到了，城市的记忆也被抹杀掉了，城市的多样性也会消失掉了，城市会变得更加机械、更加单调或者是更加的无趣，而且住宅是一次性的输入，以后还需要城市政府长远的投入，而且如果整个地区都是住宅的话，也会造成城市功能失调和就业岗位的不足，也会在交通上面也会形成“潮汐交通”会形成拥堵，这样不不太有利于城市里面的多中心。
　　第二种做法就是学习国外老工业基地的改造经验，不是把老厂房当做垃圾一拆了之，而是把工业文明的遗址，把它当做一种历史的印记跟地理文化的特征，把它作为一种宝贝来加以保护，也就是说把它作为一个文化展示馆或者是一种博物馆，来供全社会进行共享。比如说像拱墅区在拱宸桥西现在已经做的三大国家级的博物馆，我想这种做法的话，是一种成功的案例，但是这种做法的话，也是需要我们政府非常大的投入，因为它毕竟是一种公益性。
　　第三种做法的话，我想就是要运用城市综合体的一种理念来打造一种高强度开发、多层次的利用、多功能的复合跟相互注意的综合性的社区。通过这种综合性的社区的话，来为我们这个地方经济培育税源，来成为高端产业发展的一种集聚的平台，也就是说把文化娱乐，把商业商务，把设计研发一些新的功能，注入到老厂房里，然后我们运用后现代主义的设计的手法，进行结构的保留，功能置换跟形象再造，通过这样的手法来变废为宝，来化腐朽为神奇，既具有文化的价值，又功能复合，宜居、宜业跟宜游的地区。我想将工业遗产的保护利用与城市综合体的建设结合起来，这个在杭州的话也是有非常成功的一些案例的。比如说像下城区就利用杭州重型机械厂，通过对它这个老厂房的利用，来打造创新创业新天地，整个效果就非常好，而且也带动了周边房产价值的提升。现在下城区的话，又在做杭氧、杭锅工业遗产的文章，现在总的建筑面积大概要达到35万方的综合体。所以有着非常的工业遗产资源的拱墅区，利用工业遗产的保护和利用，来打造这个城市综合体的话，就成为一种转型发展的必然。刚才的话，我们拱墅区领导也讲了一下，在我们申花板块的周边，也是有非常多的综合体，包括民生药厂包括它周边的综合体，包括银泰综合体，还有蓝孔雀综合体，还有热电厂综合体等等，这样就有四个综合体在申花板块里面，所以这样的话，这些综合体的建设，将集聚众多的商家、公司跟设计机构以及文化团体，和与之相配套的生活区，所以它必然将形成一种相互关联、相互注意，而且吸引力是非常强大的这样综合体的集群。从而来改变未来我们城市西北部的中心的格局。所以这个应该是我们转型的开发的模式。
　　第四点的话，从价值的潜力再谈一下申花板块的宜居性。一旦工业搬迁了之后，我们申花板块它的居住价值潜力，就会显现出来。我想我们申花板块的话，有这样几个优势，一个是我们政府支持的优势，因为刚才拱墅区的领导也说了，我们后面的三年我们总共要投入300亿的投入，把拱墅区的西北部要建设成为是一个“品质之城”，“一厅四区”也就是杭州北大厅，是一个科学发展的试验区，高端产业的集聚区，跟各类人才创意区，跟宜居生态的新城区，整个的目标是非常宏大，而且投入也是非常大的。政府投入的话，是为我们申花板块的发展提供了一个非常坚实的支撑。
　　第二个优势的话我觉得是一个距离的优势。因为我们申花板块来讲，应该说它离市中心还是非常近的，刚才我们领导也讲了一下，申花板块最南处离武林门大概就是13公里的距离，从距离来讲是有非常明显的优势，非常容易就接受市中心功能的辐射，这样宝地的话，也是为数很少。
　　第三个从交通条件来讲也是非常优越。现在实际上我们现在形成了四通八达的道路，南北向有古墩路、丰潭路、化工路，还有莫干山路，东西向来讲的话，有留祥路，申花路、萍水路，道路是四通八达，从轨道线来讲有两条线是在这个地区穿过的，就是地铁2号线跟5号线，而且已经列入近期建设的发展规划里面。除了地铁以外，这个地区还有快速公交，有B2线路，以及B10线都在这个区域里面，所以为这个地区交通出行的话，是带来一个非常便利的条件。
　　第四个是一个公共服务的配套优势。因为在这里我们除了有银泰百货这样的综合体在这个地方以外，我们还有很多城市综合体也提供了非常丰富的商务的配套和各种文化娱乐设施，而且周边的一些教育的一些配套设施也是在逐步的完善建设过程当中。
　　第五个我觉得我们这块的发展的话，还有一个还具有一些文化的价值，包括我们这个地区实际上有的花园港，这个花园港的话，其实在古代来讲，它是皇家园林，所以有这样一个历史的渊源，除了有这样一个皇家园林文化，我们这里还可以进一步挖掘工业遗产的文化，跟滨水休闲的文化，所以在这个地区是多种文化的交融，所以可以供挖掘提升一些文化资源还是比较多的。
　　最后一个优势的话，我觉得是一种集群的优势。因为在这么小的一个区块，我们从综合体来讲，实际上有四大综合体，所以从综合体集聚的话，它必然要形成一种规模的集聚的效应跟板块的效应。所以在这个地区也就更容易形成一种职住平衡、配套齐全跟特色鲜明，也是宜居、宜业的这样一种复合型的社区。
　　所以从上述这些优势来看的话，我们觉得申花板块它的一个未来的发展，作为一种宜居、宜业的地区来讲，它的发展前景是非常美好。
　　我就讲这些，谢谢大家。

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主持人：谢谢汤总专业、细致、权威的分析，汤总从他策划专家的角度，结合申花、祥符特有的区域，包括他过去的工业的地位，现在转型，根据国内外的经验，怎么把工业文化的保护利用，和综合体的建设改造结合，从不同的方面分析了申花板块价值潜力，他认为是一个宜居、宜业的宝地，十分看好这块区域的未来的发展前景。
　　申花板块有这么多丰富的配套，有这么多值得我们期待的东西，再加上又是一个正在新崛起的一个板块，和其他一些热点的楼盘板块比，我觉得它的价值没有还没有被透支，这点也是很值得大家期待的。
　　刚才也提到过这个板块里现在有很多开发商很看好，已经有很多大家熟悉的知名开发商开发的，还有很多大的公司进去，未来有很多新的楼盘会在这里出现的。我想开发商他们会怎样评估这样一个特定的板块呢，他们又会把自己的未来的产品做一个怎样的定位，能够做到和这个板块相得益彰的，下面有请成功开发世贸丽晶城欧美中心，包括正在申花板块打造丽晶湾的建工集团副总经理高贤林先生谈谈他们对这一方土地的认识，大家欢迎！
　　高贤林：谢谢大家。我简单讲一下我们的一些想法。
　　首先我讲三点，第一个简单介绍一下建工集团，大多数人都比较了解，就做一个简单结束。
　　建工集团应该说也是一个杭州的老牌的开发商，我们公司成立有15年的历史，应该说我们有几个比较显著的特点，第一个特点的话，可能是我们比较专注于做大型的综合体、高档的住宅，在开发历史上留下一些楼盘都是一些高档的商业地产、大型商业区、高档住宅是我们公司的一个定位。
　　第二的话就是我们建工房产开发集团的话，我们是积极的学习国际的经验，积极走国际化的道路这样一个公司。我们无论是从地产的开发模式，无论是从产品的研发、设计理念，以及产品的开发营运，包括资本运作，包括我们的营销，包括我们后期这样一些物业管理等等，我们都给自己定位积极学习国际的经验，积极走国际化线路，这个也在我们产品开发过程当中，我们也尝到了很好的这样一个成果。
　　第三个特点的话，就是我们建工房产开发集团，我们开发的楼盘很多，我们给自己的定位我们是专注于做那些定制化、个性化的产品。无论是开发这种大型的商业综合体，包括是开发高档住宅以及未来我们要开发的产业，以及丽晶湾等等这样一些项目，我们都是非常专注于研究国际上的一些新型的房地产开发产品，包括一些风景小镇等等，非常注重研究。然后在开发过程当中，我们公司自己的定位是我们在一个工业化的时代，我们依然坚守手工定制、精工的精神来追求我们产品的品质，我们的理想是我们每一个项目都要打造成杭州的一个经典的楼盘、经典的产品，这是我们公司的第三个非常重要的特点。
　　第四个特点的话，就是我们通过15年的发展，积累了丰富的全球的资源，积累了丰富的房地产开发价值链上的资源，而且我们整合、合作的非常成功，在座的这个项目就是我们开发了六年的欧美中心EAC，应该说这个是杭州第一个大型的国际化的综合体，应该说我们交付两年以后的话，过去我们的承诺都超出于我们的承诺得到很好的兑现，我们进来的写字楼，现在世界500强有20几家，包括瑞士信贷、证券、飞利浦、联想等等等等，包括东芝、大金有20多家世界500强公司，还有30多家国际国内的一些大牌的金融公司，包括瑞士信贷证券，包括综合金融公司，包括中建投等等等等，所以它的客户品牌，就是这么样多的高端的世界500强和国际的大的金融机构的集中在一个写字楼，这在杭州市也是屈指可数的，客户的品牌应该说是非常的高端。整个写字楼的入住率已经达到90%，大家都知道我们前两年的金融风暴，还是还有点担心，但是后来还是非常好，是世界500强入住杭州的首选地。
　　另外的话，现在我们在座的奥克伍德酒店，这是奥克伍德酒店的北楼，南楼就是在对面，南楼开业以后，我们住的跨国企业的高层入住率非常高，所以我们发展北楼，目前它的规模已经成为中国长三角地区最大奥克伍德酒店，也是奥克伍德全球重点发展项目，所以有酒店式公寓之父之称。
　　交付两年之后，包括我们奥克伍德酒店，还有世贸丽晶城，都成为一个城市的经典，所以简单介绍一下我们这个公司的特点。
　　第二作为一个开发商我们是怎么来看申花CBD板块未来的发展的。可以说我们这个项目的话，规模不是很大，但是我们可以非常明确的说我们非常看好这个板块。大家都知道，实际上过去我们讲申花、申花的时候，我们祥符街道的行政版图从五里塘河开始，从申花一直到祥符，是一个整合的地块，可能大家原来不太清楚，申花怎么是祥符，其实就是祥符的，刚才赵主任也讲到了，就是这个地方从五里塘河到武林广场只有2公里，从我们这个项目我打表打到EAC6.5公里，基本上是同距离，可能过去很少有人会认识，在杭州以武林广场为圆心，如果画一个半径的话，这样一个区域就是我们还没有很好的开发。
　　所以我们认识这个板块其实我们是做了非常多的调研，首先就是刚刚大家也听到的，我们认为申花板块这个板块历史的文脉是非常厚重的，自古以来就是杭州的北门重镇，刚才也讲到是皇家园林之地，所以是有非常厚重的历史的文脉，自古以来就是英国典型应势而城的板块，这个板块自古以来就是应势而城的，所以我想这点我们都希望居住在历史文脉厚重的一些城市、一些区域，这点是我们非常看好的。
　　第二个的话，我们认为这个板块它的规划是非常的科学、非常的先进。后发有后发的优势，我们在这个城市规划的时候，我们过去CBD的规划可能是非常集中的，所以它可能白天是一个繁华之地，晚上是一个死城，这个在国际上也有很多的失败的案例，包括实际上法国的拉德芳斯初期的时候也面临这个问题。第二个当我们集中规划CBD的时候，其实给这个城市带来的成本是很高的，就是我们出行的成本很高，到头流造成朝西的车流移动的成本非常高。我们认为这个板块的规划是非常科学的，从银泰的综合体开始，到民生综合体，到蓝孔雀综合体，到北部软件园综合体，到有一些20几万方的综合体等等，都是成为一些跟路网的网状跟居住的格局，以及整个区域的生态的改造是规划的非常好的。所以它的规划的先进性，刚才已经讲到了是宜居的，而又是宜商的，还有非常丰富的配套，所以我认为给杭州在这个区域规划的角度来讲，它后发但是可能是最先进的，是一个低碳城市的规划的理念，是我们这样一个居住与工作，与商务活动，与娱乐于一体，与文化休闲，与城市景观这种生态的协调是一起发展来考虑的。所以它离我们主城区，它就是主城区，离城市很近，同时由于后发，在规划上非常有优势。所以我们认为它是一个低碳、高效、自然和城市环境和谐依存的地方，这是我们看得非常清楚的。
　　第三个的话我们也看到了拱墅区政府和杭州市政府对这个区域的规划的实现的推进的力度非常大。刚才赵主任也讲到了，已经有300亿投入进去，还要有300亿要投入进去，这个区域从路网来讲，快速的道路还是非常方便、便捷，另外的话，从南北向的角度来讲，就是从莫干山路这个南北向，然后它的这个学院北路和凤庆路的沟通，这是12年就要贯通，再加上古墩路的南北向，横向的话，就是我们这里萍水路也好，丰潭路也好，在上去石祥路也好，祥符南路的改造也好，都非常快，很多都是在今年会完成的，11年就可以通车，所以路网的建设推进的力度是非常大的，大家可以想像，6.5公里如果走莫干山路也好，走学院路也好，我们到达西湖的时间距离都非常短，所以这个我们在拿地之前实际上我们就对祥符拱墅区都做了很好的。
　　还有一个就是非常重要的话，就是政府对配套的推进的力度非常大。首先大家看到，综合体的格局，在杭州可能没有一个区域像拱墅区的这个申花CBD板块综合体的布局，就是这种集群的布局，这样一个格局，我是看了很多板块，我觉得这个还是非常好的，第一个板块以集群来布局的，银泰40万方，热电厂有37万方，蓝孔雀有45公顷用地，我们项目同一个地块的两边连在一起的地块，蓝翔也有七八十亩，像这些综合体的话，有商业、文化、展览、休闲娱乐，都是一体化的，还有居住都是一体化的。然后就是像这些我们宜商、宜居的文化娱乐的配套是非常多，非常的便捷，因为综合体的布局和园区、住区的格局是一体化的，像我们这个项目从地块连在一起就有蓝翔综合体，隔一条石祥路就是蓝翔综合体，非常方便，跨过莫干山路对面就是北部软件园，商业、文化、娱乐的配套也非常的给力。另外刚刚讲了学校、医院、幼儿园的配套是非常多，点布的非常多，量非常大，就在我们项目边上有一个42个班小学还有一个24班的幼儿园，包括浙大幼儿园的建设都是在这几年会实现的，包括河道的改造，原来的祥符的水厂是杭州非常好的取水点，包括五里塘河的改造也是这几年要完成的，有河道的水景公园，所以我们认为这个地方是一个综合体集群，路网的规划建设是非常发达的，水乡资源非常丰富的，居住的生活配套水平很高的幸福之地。

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所以说鉴于这些基本的或者我们对这个板块的认知，我们是非常看好这个板块的，相信所有的人了解了这样一个规划和发展的时候，尤其是它的时间节点都是非常近的，这不是一个长远规划，很长我们都会在今年、明年比如说12年学院北路就开通了，在一到三年时间都可以看到这里发生非常大的变化，所以我们是非常看好申花CBD板块，主要是政府非常给力，规划非常的优秀，政府的推动力度非常大。
　　第三我想讲一下，作为我们一个开发商历来对土地有非常重的敬畏之心，我们从来不会浪费或者是粗暴去对待一个城市的资源，这是我们非常重要的坚守的一个原则。按照我们董事长的说法我们历来比如说我们拿得如果是三类地，我们肯定是用一类地的理念去开发的，我们是追高积累的。我们丽晶湾这个项目，简单讲有几大特点，第一个最大的特点我们是以超五星的酒店的理念来营造这样一个法式的生活的园区，大家都知道五星级酒店它的房间可能不一定很大，但是我们所有的公共配套是非常的齐全，公共配套的尺度非常大，我们这个项目也是这样，我们主力户型是90-127方，它可以说是一种精致性的主力户型为主的园区，但是我们决心要把它打造成一个超五星酒店理念营造这样一个新型的都市的法式公寓，所以所有的公共区的尺度非常大，比如说我们整个园区有风雨廊的贯通，主入口这边有法式的商业街，主入口的话有9米两层挑高的入户大堂，是双大堂，整个的尺度是非常大，这是所有的公共区域的尺度很大，而且进到我们是一个精致户型的社区，所有公共区是以豪宅标准打造的，全部是精装修的豪宅标准，为此我们聘请了全球最大的设计公司，包括香港著名的景观设计公司等等，等等这些顶级的设计公司来帮我们来设计，这是我们非常重要的营造的一点，尽管是一个精致户型的园区，我们的项目不大，地上面积7万多方，地上地下只有9万方，但是我们请全球最大的公司来做公共区域和外立面。所以超五星酒店营造的真正的法式公寓。
　　第二个我们建工房产开发公司有全球很多的资源，我们是以综合体营运的理念来规划我们园区的配套服务的户型的运营，这是我们非常一个强大优势。比如说我们在我们泛会所的规划当中我们就引用了很多非常高级别的小区的配套，因为大家都知道，我们在这里的商业和这里的公司，无论是从教育，无论是从娱乐的，无论是从其他的一些配套服务，这里都有很多国际知名的公司，这些都可以和丽晶湾配套起来服务，这个优势是其他公司很难到达，这也是我们可以整合一些优势的资源来提升这个小区的配置和服务的水准，为我们小区的业主带来真正的国际化生活的非常重要的一点。
　　第三的话，我们这个丽晶湾项目整体都是石材立面干挂的项目，它的北面就是五里塘河，大家都知道五里塘河拱墅区祥符政府就是把它打造成一个河道公园，这也是在两三年之内就要实现的，整个园林也是法式的园林来建造的，所以这个园区完全可以做到到了园区享受的水岸的宁静的生活，但是只要出了这个园区，我们跟蓝翔综合体一步之遥，我们和蓝孔雀综合体就隔了一条石祥路，生活是非常便捷的，所以我们出了这个园区是非常繁华的蓝孔雀综合体和蓝翔综合体，入了园区就可以享受河岸的宁静的法式生活，所以这个园区的话，丽晶湾这个项目的话，是我们建工地产今年重点打造这样一个真正的法式精致的城市公寓。
　　应该说现在的话，我们整个规划设计基本上已经完成，我们预期的话，是在今年5月份要开盘，我们也相信这个产品在它面世的时候，也一定能够受到业内和业主的认可。
　　谢谢大家。

GSS-King

主持人：谢谢高总。
　　高总刚才给我们介绍了一下建工集团他们在国际化追求方面的一些定位，然后也介绍了他们为什么会看中申花CBD板块，为什么会拿丽晶湾这个项目，包括未来的丽晶湾会打造成怎样一个让大家很有吸引力的一个法式新型都市的一个园区。其实说实话，建工集团作为本地的一个品牌开发商，成功地开发了世贸丽晶城，开发了我们具有国际化欧美中心，大家对这家品牌公司一直有很大的期望值，都在关注它，后面也会拿什么样的项目，会打造怎么样一个产品，所以去年应该是3月份左右，建工拿下丽晶湾这块土地后，可能包括业内有些人还不是特别理解，觉得建工是不是应该拿一个更稀缺、更市中心，可以打造更高端的项目才符合建工的定位。今天听了各位的介绍包括高总的分析，我们可以发现建工还是有前瞻性眼光的，在申花CBD这个很具潜力的板块里面，有大文章可做，同样可以打造一个具有很高的标准，可以给杭州留下一些标杆性的楼盘项目。
　　刚才过去的2010年，包括杭州，包括整个房地产市场，可以说是跌宕起伏的一年，大家对2010年整个房地产市场有各种不同的说法、不同的解释，有很多人感觉到不太看得懂，刚才过去的2010年楼市，包括杭州楼市、中国楼市，到底呈现出怎样的特点和规律，2011年的楼市走势会怎样，下面有请浙江工业大学经贸学院长、房地产研究所所长虞晓芬为我们解答这些问题。

GSS-King

虞晓芬：大家新年好，2010年已经过去，我觉得回顾过去的一年，总体来看我觉得我们房地产整个还是比较幸运的，这个幸运有两个方面，一个总体来看，房地产业并没有从2009年的大热走向大冷，这个是我们产业的一个幸运。09年我们的成交量是成倍的放大，像杭州市商品房的成交量站上了6万多套，这个是历史新高，一般规律大热以后有大冷，正好2010年我们总体没有大冷。　　第二个我觉得幸运的话，2009年大热这样基础上，我们也没有继续的高歌猛进，也减少了产业的风险，假如说2010年继续在2009年上面比如说房价再涨个50-60%，我们这个产业的风险就相当大。
　　这一年里面我们充分感受到了政府调控楼市的决定，从4月17号的新政到10月29号的“两限”新政，调控政策从最初的抑制投资性需求，其实到后面不惜以牺牲改善型需求，甚至压抑刚性需求为代价来控制我们的房地产市场的过热。这一年里面我觉得我们也强烈地感受到房地产市场本身内在的一种力量，也就是说在这样一个严厉的政策下面，房地产市场表现状况还是比较顽强的，它的内在的生命力还比较强。所以在这样一些大的背景下面，我觉得杭州的房地产市场第一个商品房市场总体是趋向平稳的，比如说以房价为例，我们主要看房价，平均房价像12月份我们新建商品房成交均价21970元/平米，11月份21042元/平米，这个水平其实是比2010年的1月份16000元/平米有上升，但是比2月份的均价两万五有下降，所以全年从均价来讲基本上平稳，大部分板块的房价还是比较平稳的。
　　从成交量来看，我们觉得现在这种成交量也还是比较理性的或者是比较合理的，全年2010年全年成交的商品房达到了35800套，相当于每个月成交3千套，就是在这样的政策环境下面，杭州市能占到每个月平均三千套，实际上这个成交量应该还是不错的，因为在09年之前，商品房月成交量在2千套上其实就是一个比较正常的水平了，所以市场并没有出现预期的这么冷，而且从绝大多数板块都还受到消费者的一种青睐。
　　第二个我们发现商业地产兴起了一个高潮，一方面建设的高潮，像城市综合体，另一方面从成交量来看，商业地产业活跃，2010年商品公建的非住宅的成交套数达到了9700多套，相当于占了1/4还多一点的这种水平，也就是在市场调控时候，非住宅这块还是受到市场的关注的。
　　第三个特点我们觉得地产市场的调整幅度更小，也就是说如果商品房市场说是调控，促使成交量比较大的一些波动，但是地产市场该冷不冷，而且还经常出现预料以外，这里面有很多的原因，这里就不详细说了。
　　综合地来看，实际上我们市场对于宏观调控的承受能力都在增强，2011年觉得将继续处在市场跟政策这样一个双方博弈，政府对房地产市场的调控肯定不会放松，因为这个是和谐社会建设的需要，也是政治稳定的需要。所以政府会时刻关注房地产的走向，一旦房地产出现快速的上升，肯定会迎来更严厉的调控，而且在这块而且政府试图通过加大保障以及抑制投资性的需求，在着力建立一些稳定房地产市场的一些长效机制。
　　但是因为我们处在城市化的加速期，所以我们对于来自于市场层面的力量还是不能低估，我觉得在目前这样大的经济背景、城市化背景以及一些低利率的背景下面，对房地产一种内在的，尤其像杭州这种内在的需求还是比较大的。

GSS-King

结合申花板块，我觉得刚才赵主任、汤总、高总都是从城市定位、区域地位、区域经济、自然文化都做了充分的阐述，其实申花板块这几年房价、地价这种很明显的向上的态势都已经说明市场已经很认可这个板块，也充分看到了这个板块的一种潜力。我觉得申花板块一方面跟城市跟我们的核心区已经是无缝对接了，特别是随着城市的大规模的这种改造，这块的区域环境的确在发生翻天覆地的变化，很重要的我觉得这个板块最大的得益还是来自于城市综合体的建设，为什么我们今天这么强调城市综合体？实际上城市综合体是城市能量的集聚点，它是集聚城市的人流、信息流以及资金流、产业一个大的形态、大的平台。所以城市的发展实际上是在不同的区位有不同的能量级别的，比如说最大的能量级别就是环西湖的，现在是钱江新城，接下来其实就是这些城市综合体比较密集、集中的，特别是起点比较高的这些区域。而且通过城市综合体它提升了区位，就是在城市中的地位，通过这种能量的集聚提升了这个板块在城市中的一种地位。我们申花板块将建设40万方的银泰、蓝孔雀城市综合体、热电厂，其实就为这块的生活打造了很完善的生活配套，更重要还打造了工作的平台、休闲的平台。所以这里其实会成为一种申花CBD，其实这块申花CBD的建设，整个会提升这个区域的整个的生活品质。所以这种品质的提高肯定会带动对住宅的需求，尤其是对高档住宅的需求，所以我觉得这个板块还是从杭州的角度整个来看很有潜力，一方面杭州现在像这样的区位优势或者是未来发展潜力优势剩下的地块其实为数不多，另外一块其实就在未来两三年里面这里有大规模的建设。　　谢谢各位。

GSS-King

主持人：谢谢虞老师。虞老师刚才跟我们分析、总结了一下2010年整个楼市的特点和规律，包括11年的可能会呈现出一种怎么样的态势。虞老师用“幸运”两个字总结了去年2010年杭州楼市，包括楼市没有从09年的大热走向大冷，也没有在原来大的基础上高歌猛进，带来更大的危机。其中2010年整个楼市在住宅市场总体平稳的情况下，商业地产呈现出趋向活跃的一种态势。2011年虞老师认为市场会处于市场和政策双方博弈的态势，政府的调控不会放松，我很赞同这个观点，同时我们也不能忽视市场的力量，虞老师还就她的一些感想点评一下今天探讨的申花板块的优势，认为这个区域最大的受益是来自于城市综合体的建设，通过综合体的能量的集聚，板块的城市地位能得到很大的提升，她很看好今天我们探讨的祥符这个区域未来在杭州楼市中的定位，谢谢。
　　下面有请杭州双赢机构总经理章惠芳女士从杭州城区演变和楼盘发展的角度为我们分析一下申花板块价值主要呈现在哪些方面，大家欢迎！
　　章惠芳：大家好，刚才也听了汤总、高总谈到这个板块包括这个规划，我觉得我从两个方面，一个刚才也说到杭州楼市发展或者说板块的演变，第二继续谈一下申花板块概念。
　　我觉得杭州楼市发展，其实我们从1993年差不多，可能有第一代所谓的真正商品房概念，产生在城西，到现在已经有18年的商品房开发，在这个过程当中有三个发展模式，第一个我们早期是从一条路改变一个板块、一个区域的发展，往往比如说像城西文三路通了，文二路通了，包括复兴路、庆春路是一条路带动了这个板块，完全是交通需求。第二阶段从单核到双核甚至现在多核中心发展，原来都是以武林广场为中心，现在来讲，武林广场这个中心一直屹立不倒，但是现在是以武林广场、钱江新城这样双核发展，甚至在未来更加产生一些区域性的多核的发展，楼市的发展也是在这个过程当中。
　　第三个我觉得从前面可以说在规划中完全是简单的叠加，就是多功能的所谓的建筑或者是楼宇经济、住商模式现在发展到今天的综合体概念，综合体的发展刚才各位都讲了很多，不仅仅是1+1=2或者是=3这样的概念，是一把商业、办公、居住、餐饮，包括会议、娱乐、交通，在这几方面的优化组合，所以产生了能量的确是从现在来看，我们为什么说北京是首都，成为“首堵”都是一圈一圈，但是如果有一个综合体，我在这个综合体里面实现了居住、就业，还有商业、会议，刚才说到一个“朝夕交通”完全改变，现在更多的人在路上，买点东西要跑到武林广场或者是其他地方去，所以从现在开始我觉得综合体我们政府已经有意识这样的规划，这个能量的发挥的确需要不仅仅是住宅开发，更多的它的商业，它的一些发展的模式的转变。
　　所以我觉得从杭州楼市发展来讲，现在也进入一个综合体的发展，我们今天的会场所讨论的主题就是“综合体引领都市复兴”，也可以说带来了我们更多城市居住或者是都市一种幸福感。这个是我第一个想谈的。
　　具体第二个我们简单来讲一下，申花CBD板块的价值，其实我刚才也在想，其实我们这个申花这个概念当时也是一条路引出来的，申花路，大家想想看申花板块就出来了，申花板块它有它的所谓的前身今世，还有它的未来，前身就是浙大，其实浙大给申花板块赋予它人文价值，申花板块在杭州房地产中脱颖而出，或者大家认同度非常大，我觉得浙大的作用是不可或缺的，而且在现代我觉得我们这个申花板块跟其他像城东新城，包括可能滨江，有很大的不同点，就是我们背靠百年学府浙大，这也是我们申花板块的核心价值，这是它的前身。
　　但是我们仅仅是浙大，我们不可能每天都到学校里去感受它的氛围，我们还是要生活，我觉得它的“今世”就是现在的银泰综合体，给我们带来了现代都市它的一个生活，它的一些时尚的气息跟时代的潮流，所以银泰的加盟我觉得对于申花板块的确是起到了一个不仅仅是一个我住在学府边上，而是我生活在城市里，给我带来一个更大的中心或者是城市中心价值，产生了一个副中心的价值，这个可能是我们的“今世”。
　　但是申花板块的未来价值我觉得是综合体的复合价值，刚才也说到，它是个综合体，我们可以想像我们不可能每天都到银泰去，但是我们每天要工作，如果我生活在申花，我要工作在钱江新城也好，或者是在武林门，这个带来的上上下下或者对我们生活来讲、工作来讲，我觉得这个的话我们只是把它当做一个居住中心，有了这个综合体，它产生了复合价值，所以我们的未来的话，我觉得通过住、商甚至就学，包括整个一系列的城市的复合，刚才高总说到一个低碳，我觉得真正实现了低碳、绿色、可持续的发展。所以在这个角度上来讲，我们这个申花板块完全是个中心，它是主城区的核心组成部分，同时它就是一个工作的中心、商务的中心包括未来的城市中心，所以未来带来的价值我觉得还是非常大的。

GSS-King

还有一个价值我觉得其实也是我们今天可能开发商赋予它的一个后发价值，刚才说到的一个后发规划的优势，因为我们看到这个板块上除了最早的滨江万家花城，对这个板块可能一下子拉开了面纱，像现在的话，像建工、保利、兴盛、协安这些专业的开发商，对这个板块，对这个更优秀楼盘的开发建设，相得益彰，也推动了这个地块的价值和区域的价值，也吸引了更高端的客户群。在这个板块上的确有一个后发优势，因为我刚才还测算了一下，刚才我们说到申花板块跟武林广场是6.5 公里，我们回过头来看，我们东面6.5公里是什么呢，东面差不多现在就是万科草庄这个概念，在那边一点的话，其实现在钱江新城6.5公里还不止，现在这个板块的价位也在三万左右了，西面6.5公里差不多早期的桂花城这个距离，桂花城现在的价位不可说了，南面6.5公里我估计是目前绿城丽园这个位置，差不多也是6.5公里左右。现在的话当然是不好比，又受到西湖的影响，所以价位是在四五万以上了，我们西北面就是现在的申花是6.5公里，现在围绕着武林广场 6.5公里其他板块开发的热火朝天了，我们申花板块目前是开发的热土，也是价格的洼地，我们还有16.5公里再延伸过去的话，像三墩、下沙、之江、转塘，实际上现在我们这个区块不是说我们在城市的城郊结合部，我们是站在城市中心在往外延伸还有很多居住区在推动我们，所以从这个角度上来讲，我觉得申花未来的话，是一个改善刚需的优选之地，我就是改善型为主的一个优先之地，同时在未来的话，我觉得目前来讲也是一个价值洼地，通过2011年几个楼盘的推出，把整个板块包括综合体的提升的话，把整个板块的价格洼地也会逐步的填充上，从这个方面上来讲的话，因为申花板块也的确是楼多，未来一到两年住宅供应量也很大，但是也正因为规模大，所以势必成为2011年、2012年一个明星板块，随着钱江新城可供住宅用地已经基本上微乎其微，像其他板块也没有这么大的供应量，所以我们非常有信心，也非常期待申花板块的最终的升华，谢谢。
　　主持人：谢谢章老师精彩的分析。下面有请汉嘉房地产咨询有限公司董事梅杰先生，请他从房地产营销和商业角度，谈谈他对申花CBD这个板块的发展前景的预判，以及在这个富有潜力的新型板块上房产品开发该如何精准的定位，大家欢迎！

GSS-King

梅杰：各位来宾下午好，其实刚才对申花板块大家已经讲了很多了，包括综合体的关系大家也讲了，我理解的综合体和都市复兴应该是一个互为因果的关系，都市价值提升了，所以综合体就来了，综合体来了对我们的区域的价值会有进一步的促进。所以在这个互为因果的过程中，归根到底还是区域价值主体。　　现在我们城市提倡区域化发展，叫多中心模式，其实之前影响我们或者组长我们区域化发展最大的一个原因就是我们区域功能的不完整，区域功能不完整当中尤其以产业功能不完整为严重，因为很多区域可能在发展过程中，它的区域功能是逐步完善的，而且政府也是秉承它作为先易后难这种方式，先建住宅或者是再搞一些商业，最难以拉动的是产业，所以到最后你发现一个区域价值迟迟没有提升的最核心的原因可能就是产业模式上，比如说我们现在这几年的发展，杭州区域的发展，像闲林板块也好，价值或者是价格始终落后于同期发力的这些板块，可能产业没有跟上，所以我理解的区域价值这个因素当中，四个因素缺一不可，比如说产业因素、市政的因素、公共事业的因素以及商业的因素，这四个因素都发展了，我们区域价值就提升了，表现在住宅价格上也提升了。
　　所以未来大家在选房或者在投资的时候，我觉得考虑的因素应该系统化、多样化，而不仅仅看一条路通过去能否改善呢，不一定呢，属于它的产业法国改善，光有一条路可能也不够，或者说公共事业配套没有上来，医院、学校缺乏，整个板块后续也是上涨乏力，所以我们现在在评估一个区域或者一个板块它的价值能不能持续发力或者是能不能走到一个更好的明天，就是看这四项因素发展平不平衡。
　　现在我们在杭州板块价值或者体现在房价上上升比较快的像九堡或者像滨江，我觉得都是因为这四个因素齐发力，像滨江既有高新产业，像阿里巴巴、网易这样的企业引进，还有很好的公共事业，医院、学校，还有很多的市政建设配套，江南大道包括这么多过江的桥和隧道，还有这么多商业的配套，接下来一些大的商业中心、购物中心，包括星光大道已经开业带来的这种现实效果。都为促进我们整个区域的这种价值提升。
　　所以我们现在来评估或者是看申花板块来看，其实给我印象最深刻的倒不是它的市政或者公共事业，或者是商业，我觉得给我眼睛一亮是它的产业的后续的发力，因为这个区域实际上是我们产业的一次更新，原来这个区域都是二产，甚至一产，现在是退二进三，后面有很多让开发商眼睛一亮这些产业，比如说北部软件园、西湖软件园还有我们这几个大的市场，这些里面会产出大量的新杭州人也好，产业就业人员也好，高薪的收入人员也好，都给我们房地产市场带来一个非常大的买气，所以我想在申花板块我觉得在四个方面其实都已经在一个集体发力的阶段。
　　纵观刚才讲的产业也好，市政建设，我们学院北路，包括化工路的北伸，包括留石高架这些道路给我们带来很多的通达性，公共市政是周边的学校、医院，现在商业作为个代表作就是综合体，综合体现在我们在这个区域里面分布很多，刚才讲了蓝孔雀也好，包括周边还有很多村级留用地上的商业，所以我感觉现在我们申花板块其实在我们各个板块的发展中有一种很大的后发优势，不像当初开始做区域发展的时候，四个因素方面会有一些不平衡，申花板块发展的时候四个因素发展非常平衡，尤其在产业上面后期的力量很大，这个就给我们一个非常明确的信号，大的申花板块，包括祥符板块也好，包括紫金港，其实里面城市的综合因素非常齐全，所以这个板块未来的潜力非常大这是开发商投资这个板块最大的一个原因，就是看好它在眼前的一个前景。

GSS-King

这个项目汉嘉也有幸，跟开发商的合作，做这个项目的定位，包括产品的研发，我们就看这样一个产品将来要面世的时候，会主抓哪一些客群？按理说在这个市场里面，在这个区域里面，其实各类客群都有，有一些刚需，有一些改善的，甚至也有一些豪宅的客户，这里面都有。但是这次开发商做的是一个比较细分精准的一个市场，就是主抓我们这个区域内的改善型的客户，因为我们知道在申花乃至三墩在五六年前的时候，这个板块很多产品都是做了主城区被动外溢的客户，买不起主城区，对主城区的单价有抗性的客群，选择了三墩，当年的亲亲家园里面有大量的以五千、六千单价进场这些客群，就是这批所谓主城外溢客群，但是经过五六年的发展，其实我们这个区域里面有很多优质的客户，比如在亲亲家园当中发展五六年已经不满足停车、户型，开始要进行改善，这些人其实经过第一轮的资产增值已经具有很大的购买力，还有在新世纪建材城在北部软件园、西湖软件园这些中小业主，已经达到一定的高度了，所以这类客群其实是开发商一直在关注的，因为建工房产也是做精品楼盘的一个专家，我们已经看到过它的业绩，所以这次它在面对申花板块的这些精英客群来讲，有一套很好的产品方案，所以这个产品方案实际上也是为我们这批精英阶层精准量身定制的。因为开发商在做产品定位最忌讳是要大小车，刚需也做，豪宅也做，高档也做，我们这个规模不是很大，我们做精准专一的产品，专门切准这个板块的精英改善型的客群，会改变大家对这个区域的一些看法，这些区域里面也有一些高端产品也在面世，但是你看到这类产品供不应求的现象就应该说这个客群的需求远远还没有被满足。
　　所以我觉得这个在市场上是很大的一个进化或者不同，跟五六年前城市人口被动外溢到现在区域性的购房已经成为一种主动的选择、主动的改善，这个机会是被建工房产给看准了，所以这一轮的产品研发中，建工房产花了心血来做细节打造，当然产品来没有亮相，不愿意透露细节，但是我们一定会让很多的精英人士会看到一个与众不同的城市精英住宅，而且又在这个前景可瞻的热门板块里面。
　　我的观点很清晰，第一申花板块由于产业、市政、商业配套齐全度来讲，非常有些，所以申花板块是作为后发优势，可以看到非常好的前景，第二建工做的一个非常精品化的城市主流的精英住宅，这个产品在整个区域里面具有相当大的竞争力，这是我们值得期待的。
　　谢谢大家。
　　主持人：谢谢梅总。下面有请浙江工商大学旅游学院教授、杭州市历史学会理事、杭州历史建筑研究专家仲向平。
　　仲向平：复兴两个字我理解应该包括地脉的复兴、文脉的复兴，以及地块特质的一些复兴，我想听了大家的发言很有启发，我想说三个词，第一个就是它从历史上看，它是一个环境的福地，生态福地。第二个，从历史上看，它是一个人文胜地，到现在为止近百年来，除了建国以后除外，它也是一个居住佳地，就是说福地、胜地、佳地。
　　大家知道祥符这个镇它过去是因为有了祥符桥，祥符我们简单字面上理解就是吉祥的征兆，如果提升到哲学哲理的高度，就是人与自然的互融互动，这是祥符的主题词或者关键词。从历史上看，上千年的历史以来，生态福地的特征是很鲜明的，我们在走进杭州市规划局的大厅时候，我每次进去就在琢磨这张杭州总体规划图，它是用颜色标的。一看到这张图，就想到地块或者那个地块的一些特质，我们杭州地区，天目山西是由西向东开阔，也就是说水是从西方来的，好的水，紫气是从东面来的。祥符这个地块或者叫申花CBD板块，它是浙西山区向浙北平原的第一块风水宝地，为什么这样说？因为西面的山是呈环抱型的，它的水系下来是呈放射状的，也就是说它的环抱从两边，而整个浙北平原包括太湖流域包容进去，我们老是自豪地称天目山是太湖源头，这个水留下来大家可以发现，今天我们的地块还有很多纵横交错的河流，运河、五里塘河、西塘河、小河等等，构成了网格状的水网地带，所以在规划局的那张图上，山是绿的，水系是蓝色的，大家知道山是适于建别墅，平原适于建综合体，体量比较大的综合体。用来有一句诗，风驰电驰下天目，天目一带的山水到运河，流向太湖，我们这里的丰沛的水源使当年居民引以最自豪的一块资源，在历史上我们三墩和祥符是江南名镇，它的四水归塘，四面山上的水在这里积蓄，我们古代有一个词，四水归塘，到这里开始慢慢积蓄起来了，然后因为有了水，所以这里有很多市政，很多村落，就形成了一种聚居的基地。
　　到了明清它是我们苏州、无锡、镇江、嘉兴一带大米运到这里的集散地，所以这里有很多米码头和米市，所以有一个通俗的说法，祥符桥这里成为重要的粮道，又是一条花路，是海派盆景的发源地，所以上海人海派文化里面的盆景的发源地其实追根溯源是在祥符地区，到今天为止还有一个马成路(同音)这带的盆景通过这条路运近城，供给朝廷、老百姓观赏。又到了当代了，当代就是建国60年，这个就成为一个工业基地了，现在拱墅区前面提到了工业基地退二进三以后，成为创业园区，成为一件一件艺术品简单地说，比如说前段时间规划局弄了一个热电厂烟囱怎么处理的问题，里面的土地以及四五十积淀，环境是很好的，等到厂房有大量的遗存去掉以后，我理解近60年的工业基地，其实歪打正着，给我们留下一块一块的熟地。

GSS-King

跟刚才讲的比较熟悉的其他一些地区，它更像一张白纸，更容易我们来谋划今后的综合体，所以我觉得过去有一些老地名，我觉得还是应该体现出深厚的历史文化的，譬如说讲到皇家，它有祥符桥、度假桥，跟苗木有关的有花园港、东园、西园它的地名都代表某一个时代一些特产或者是特定事件的一个反映，因为为什么这里易于种花木，因为土是很适宜的，适宜种花木的，这里现在留下来的邦、港、桥这些地名，又说明这里是丰沛水量的一个水乡，最近在给拱墅区运输新城里面搞地名，因为运河新城里面都是新开发的，绞尽脑汁，想不出好地名，但是说到今天的祥符地区，我在想，这个地方原来有这么多工业遗产，或者来农居点，现在拆成一块方方正正的平地、净地了，第三个我们可不可以在这么好的一个宜居之地，把它打造成一种叫新武林方向，就是我们老城区武林门外，为什么叫武林方向呢，就是说原来武林方向现在老城深巷幽弄，没有现代化的交通工具，小街小弄就可以了，我们反观杭州这么多年来的发展，还没有一处综合体或者是地块新武林方向，既有老杭州传统的空间形态，又有新的有机更新或者是改头换面的建筑立在里面这种街巷，所以当年丁本写了武林方向字，现在为止很多单位都在查，但是这个文脉到今天找不到一处新武林方向的一个概念，这个新武林方向就是一张白纸，如果在祥符板块或者是申花板块，我如果是一个画家画这个画的话，我就是说传统的空间形态我们可以保留，既是原来是一个一个厂、一个一个村腾龙换鸟出来的话，我们把它内容进行置换，把它的文脉空间形态保留，比如说我想能否像欧洲的一些城市，形成一个一个街区，譬如18街区、19街区，东街区、西街区，里边的建筑肯定不是复古，因为它旁边以后有祥符老街，三墩五里塘老街、桥西这些，这样政府已经做好了，我们要做的事情就是把这一个个方格，形成一个一个品质很高的住区，公园里的住区也好，水边的住区也好，岸边的住区也好，或者说是吉祥的住区也好，所以我在想，这个定位法式风格，我是很喜欢的，因为我最近刚脱手一本书叫《在中国的近代使领馆建筑》，里边我在分析的时候就发现法国的人浪费情调，它的古典园林做的特别好，就是说我们在这个CBD板块也可以做法国住区和古典园林，跟中国的传统居住形态是不矛盾的，为什么这么说呢，中国传统讲究皇家气派，中轴线对称，建筑留下这么多名词，中央、中庸、中庸之道，中轴线对称，现在这些词都是儒家思想一种遗存，很奇怪我们的建筑讲究中轴线对称，皇家也好，我们一户人家三口人也好，但是我们的园林不讲中轴线对称，讲究以小见大，变化无穷，但是老外的建筑不讲究中轴线对称，特别是居住建筑，但是它园林呢，好的园林讲究中轴线对称，所以我想具体到丽晶湾这个房子，因为它是高层，不可能在建筑上形成传统的对称，但是它在园林上可以形成一种古典的对称，就是跟中国传统文化其实是一种交融，互为映衬的一种暗合，所以我理想中的丽晶湾，能否是一个独立的华美的法式单元，现在要担心的就是它周边这些单元，其他的开发商单元会不会形成很大的反差，这个跟规划有关，不要我们做得很精致，很到位、很纯正的法式社区，而不远处又弄了一个比较杂乱的比如说另外一个风格的，应该说整个拱墅区的板块，如果我前面讲我是画家的话我要把它画成基本上是统一风格，允许各个单元、各个街区有一些反差，但是总体是中式偏欧式的格调，否则就变成杭州所有已建成各种风格的小区在申花板块的复制，这就又回到前面讲的，杭州几千条弄堂、街巷整体格局在杭州还是没变，但是微缩版在杭州主城区以外一个一个综合体里面很难见到，这个板块能否做些尝试，首先是丽晶湾能否把自己围墙里面的东西打好、做好，比如说柏油路要铺的细腻，干挂的石材的立面做的要精致，然后花木要密集、平整，围墙比如说铸铁栏杆做的甚至是像以前的老别墅、领馆材料都是原汁原味从法国运过来，这种东西才会打造出一个一个今天看来是经典的作品
　　听了刚才大家的介绍，特别高总的介绍，应该有信心期待丽晶湾曾经一个中西交融的精品。
　　谢谢大家。

GSS-King

主持人：谢谢仲老师。　　时间已经过了很久了，现在我们最后一个议程，今天我们还请来浙江省房地产协会会长、十分敬重的唐世定先生出席今天的论坛，唐厅长他对杭州城市建设、房地产发展多年十分的关心，给予我们媒体也给予了很多的支持和帮助，我特别感谢，他是我们良师益友，今天我们请唐会长对今天的论坛作一个总结性的发言，大家欢迎！
　　唐世定：各位领导、各位专家、各位同行下午好，今天由杭州日报报业集团、拱墅区政府主办，每日商报社、祥符街道和浙江建工集团承办的“综合体引领都市复兴”申花CBD板块发展主题研讨会，我觉得开的很好，刚才大家畅所欲言，从不同的角度研讨了城市综合体这个课题。我们汤总从城市规划的角度分析了申花板块的发展前景和规划的方案；我们建工的高总以专业的眼光分析了申花CBD板块的市场价值，也给我们展示了丽晶湾的位置；刚才各位专家从不同的学术的角度，进行了深入的探讨，我觉得都讲的很好，我听了很多形势报告，虞教授居然十分把浙江杭州的形势都讲出来了，我听了以后，我发了一个短信给她，我说我都记下来，因为我们开发首先要看看整个形势的大背景，其实我们虞教授是言简意赅做了深入地分析；章总就综合体发展的历程来看申花板块的前身、今世和它的未来，也讲得很到位；梅总从区域的价值四个要素来揭示申花板块的后发的优势；仲教授从申花板块文化的底蕴以及产品的定位做了深入的分析。所以我觉得我们这次研讨会达到了预期的目的。
　　其实我没有多少话讲，我只是从今天会议的主题、从综合的内涵、发展的历程以及它的作用和它应该具备的条件，再来说一说我们今天给我的这个题目，就是“关注申花板块的崛起及优秀企业产品的汇聚”。
　　我对城市综合体的内涵的认识，我觉得城市综合体是把城市功能与城市发展之间的内在的逻辑，通过城市建筑设计与城市空间有机结合而成的一种城市实体。第一我觉得城市综合体其实是一个城市对外宣传的名片。城市综合体作为一个城市的名片和文化象征，代表着一个城市经济发展水平和独有的文化，是城市对外宣传的关键要素之一，用以展示城市面貌和吸引外地游客，例如美国纽约的洛克菲勒中心，这是一个城市综合体。
　　第二我觉得城市综合体是从城市性、开放性和集约性的层面来切入城市发展的本质。就是说城市综合体是城市在更小层次上的一个缩影。包括文化和经济的缩影，但是具有集约性的城市和体在结构上显得更加紧凑，并能够得到不断的更新和扩充。
　　城市综合体要形成有四大核心要素，商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅。它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能进行组合，建立起各部分间相互依存，能够方便、舒适的完成居住、商业以及休闲生活活动。所以我对它的内涵的理解就这么一点认识。
　　对于它的发展历程，城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市作为一个社会经济单位，当人口集聚、用地紧张到一定的程度，在城市的核心部分就会出现这样一种综合的形态。刚刚讲过洛克菲勒其实也有一个形成的过程，有80年历史，开始也不完备，特别缺少一些元素，比如商业基础设施等等，绿化等等，现在已经很完备了，这几个要素结为一体。