（转载）关于70年

lushan811

这几天有很多人对住宅土地使用年限70年有很大的反应。

其实是这些人没有注意土地使用年限这一项数字的原因。



住宅用地为70年，在住宅用地内，可以建设住宅建筑、与住宅建筑相关的部分小型商业与服务配套用房（居委会、社区服务用房）。

商业、旅游、娱乐用地为40年，在这个用地内，可以建设商场超市、游乐园、歌舞厅、KTV等建筑。

其他用地，一般为50年。



我们所知道的，建筑落在地上，没有地，也就没有建筑。

但我们国*家，建筑和地是分开计算的。有了地，才能落建筑；没有地的建筑是违章建筑；没有建筑的地，非正当原因不使用，则也会在一定时候被政*府收回。



土地有使用年限，建筑也有使用年限，重要建筑的使用年限为100年，一般建筑（我们所接触的，都是一般建筑）为50年。也就是说，一般建筑，在50年内，不需要进行大型修缮——当然，具体到什么时候必须进行大型修缮，得看建筑的质量和使用状况。有的建筑被使用者折腾来折腾去，今天敲墙明天断梁，那么10年也熬不住；有的建筑本身质量好，又维护地好，像外滩边上的建筑，撑了100来年都没事情。当然也有建筑因为各种原因被拆掉了。好像原先浙大湖滨校区就只使用了13年，反正之前也有所谓的统计，说中国的建筑实际寿命只有30年。

以住宅为例：

开发商（当然以前是房管站之类的部门）开发建筑项目，首先买地——其实是向国家租地，住宅用地一租70年。规划部门会提供一些条件，比如这块地可以建多少面积的房子，高度不能超过多少，这个那个的配套面积必须为多少多少。然后进行设计、施工这些步骤，把房子竖起来了。

接下来就是买房子的来买，看上去好像是买房子，其实是买房子+租地。买房子的会拿到三本证，一本是房产证，说明这个房子是你的，你住在XX小区，X单元，XXX室。一开始也说了，中国的建筑和地是分开的，所以还有一本是土地使用证——你只有使用权，不具备拥有权。如果仔细的话，会发现，土地使用面积，其实和你的房子的面积是对照不起来的，除了别墅以外，一般都会比房子的建筑面积小。第三本证就是契证，也就是你交税的凭证了。

房子永远是你的，只要不倒塌，只要存在，就是你的；倒塌了，那也就不属于你的了。如果有幸在50年内倒塌了，那么你还可以向开发商索要一笔赔偿金，按年份比例来吧，买来的房子（不包括租地的钱）20000一平方，有幸在第25年倒了，那你将能获赔10000一平方。如果在第50年后因为各种原因没有进行大型修缮，不幸在51年倒塌了，那么没得赔了，你另外找地方去吧。如果在第50年后陆续在修缮（当然这修缮费，开发商不会自己口袋里掏出来的，还是得买房子的通过各种不同方式来拿出来的），一直维持下去，那么这房子撑得越久，你越赚。别人20000买50年，而你20000买了100年，你比别人多赚一倍。所以你要求神拜佛，让这房子长命点。



接下来的就是租地。开发商向国家租了70年，开发商在上面建了房子，把地作为房子的附属物卖给你（其实是转租给你），也只能是70年。这里的70年，是开发商和国家签合同的那一天开始算起的，不是你拿到房子钥匙那天开始算起的。中间还要经过开发商策划、设计、施工、检验等等工序，最快最快也要个3-5年了，如果开发商还想捂捂盘抬点价格，那么这个时间还要长。也就是说，等到你买了房子，拿到钥匙，这地已经只剩下了比如65年时间了。有的人买到的地也许只剩下60年了。在这段时间内，你是不用为土地的事情担心，有的可以把这事情放在65年之后去担心，而有的则在60年之后就要考虑了。还有比如有的二手房，已经用了30来年了，那么接下来只剩下40年了。



那么在70年到了之后咋办呢？因为开发商只租了70年，到期了就只能是收回了。

但收回的话，上面的房子咋办呢？不可能把房子强制拆掉，这也太不人性了吧。

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。

从这几条来看，也就是如果这块地上没房子了，那么也就把地给收回去了。

如果这个地上还有房子，没有把地收回这么简单，那么也就是让开发商再交点租地的费用，继续用。开发商还是不可能自己掏钱出来的，还是要向住户要钱的。



也会有仔细点的人发现，有的房子特别便宜，户型也不错。这种情况越来越多，买房子的时候，销售员会告诉你，这个房子的用地只有40年、或者只有50年。也就是说，你遇到土地使用权转变的问题，要比一般住宅提早20-30年。不比得住宅、普通住宅在遇到土地使用年限不足的时候，还会让你做一下钉子户；而这些建筑，你连钉子户都没机会做。——因为这本身就是开发商违规操作，把本来应该建办公楼、宾馆、商业的地，用来建住宅卖了。

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并不像有些外行人说的，我们买房子就好像付了70年的租金，

其实现实比外行人说的更残酷。

我们买房子的付出，

1、70年的土地使用租金（或许还不到70年）

2、保证50年不需要大型维修的房子，

3、50年内的小型维修基金

4、贷款的利息和缴纳的税费。

augustleo

没多少房子质量好到可以撑70年