杭州市关于明确住宅小区楼房半地下室自行车库产权归属的通知

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房局［1994］235号

        各区房地产管理局、各房屋开发（建设）单位：

近几年来，我市相继建成和在建一批住宅小区，小区内部分楼房底层设有配套半地下室自行车库。根据国家有关规定和《杭州市城市建设综合开发管理条例》规定，现对上述半地下室自行车库有关产权归属问题明确如下：

           

一、新建住宅小区楼房半地下室自行车库属小区建设的配套用房，其产权归国家所有，列入政府直管公房，移交当地区房管部门统一管理；建设单位不能用于出售、出租、或作为住宅公用部位计入拆迁安置用房面积和商品房销售面积。
         

整幢单位自建住宅楼半地下室自行车库产权属单位所有。
           

二、在此之前，已交小区管委会使用的半地下室自行车库，其产权仍属国家所有，由小区管委向房屋所在地区房管部门办理使用手续。
            

三、各区房管部门在接收和管理新建住宅小区直管公房时，应同时做好小区楼房半地下室自行车库的接收和管理工作。

        杭州市房地产管理局


        一九九四年十二月九日

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小区地下自行车库买卖起纠纷 法院认定房产商出售车库需有产权证明发布时间：2008-6-1   来源：人民法院报   作者：王海文   
　　今天，上海市第一中级人民法院对一起商品房预售合同纠纷案作出终审判决，判令被告房产商退还原告购买地面汽车停车位以及地下自行车库的钱款及利息损失。
　　2005年2月，原告龚先生一家购买了康达公寓住房一套。次年，龚先生又向房产商购买了该小区地下自行车库一间、地面停车位一个。在收到了房产商开具的钱款收据后，龚先生一家领到了车库钥匙。
　　去年9月，龚先生一家以商品房预售合同纠纷为由，将房产商上海兴吉房地产开发有限公司（以下简称兴吉公司）告上法庭，要求兴吉公司退还无权出售的地下自行车库和地面停车位钱款。
　　原审法院判决兴吉公司退还龚先生地面停车位转让款。对龚先生要求退还地下自行车库款的诉讼请求，未予支持。龚先生不服，提起上诉，要求二审支持其全部退款诉请。兴吉公司也提出上诉，认为双方通过约定方式买卖汽车车位的行为，符合我国物权法等相关规定。
　　二审法院经审理后作出上述终审判决。
　　法官说法
　　未领权属证书
　　出售行为无效
　　据审理该案的法官介绍，本案中双方争议的焦点之一是，被告兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位？
　　一审法院认为，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十条第一款第（三）项规定，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。该案系争的地下自行车车库，系兴吉公司利用地下空间投资建造的，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，其所有权理应归兴吉公司所有，故兴吉公司当然有权出售系争自行车车库。原告认为，系争车库归全体业主所有，并进而要求兴吉公司退还自行车车库款的诉讼请求，无事实和法律依据。
　　对于原告要求兴吉公司退还地面汽车停车位费用的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现兴吉公司将车位出售，与法有悖，兴吉公司应当退还收取的款项。
　　二审法官认为，地面停车位、地下自行车库（兴吉公司二审所称储藏室）是房地产，其转让出售应遵循相关的法律，亦应当采用书面形式。且我国法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据本案已经查明的事实，本案系争的地下自行车库及地上停车位，兴吉公司并没有依法登记取得权属证书，双方在《上海市商品房预售合同》中没有相应的约定，亦没有相应的其他书面合同，兴吉公司至今没有提供相应证据证明其有权处分地下自行车库及地上停车位，城市房地产管理法规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。现兴吉公司将地下自行车库及地上停车位出售，既缺乏依据，亦不符合相关的法律规定，兴吉公司出售的地下自行车库和地上停车位既没有依法登记领取权属证书，又未签订书面合同，该出售行为无效，兴吉公司应当将收取的款项退还。
　　该法官同时说，本案属不动产房屋买卖纠纷，应按照当事人双方签订的《上海市商品房预售合同》中的约定和相关法律解决，并不适用物权法有关物业归属的规定。（江文）
　　说明：转载文章的观点并不一定代表本站的观点。

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自行车库，开发商能不能卖


www.zzhz.com.cn　 2004年12月02日 　住在杭州网

　　本报讯　让购房人花几万块钱买个储藏室或自行车库在目前的杭州楼市是非常普遍的，但有消费者开始质疑这样的“惯例”。前天上午，一起有关自行车库产权归属争议的案件在杭州西湖区人民法院开庭，上诉人要求开发商无偿提供自行车库。
    2000年5月23日，李女士购买了金城·嘉南公寓瀑水居6幢5单元401室商品房。当年11月13日，得知开发商要将小区内半地下自行车库分割出售，她又花8400元，买下了本单元楼下一间自行车库，并签定了相关合同。
    前不久，李女士偶然得知，国家有关规定认为，居民存车场所属于新开发商品房必须配建的公用项目，不得向业主收费。她于是在今年7月6日提起了诉讼，要求开发商杭州博达房地产有限公司返还全部购自行车库款。前天，这一案件正式开庭审理，双方律师争论非常激烈。
   
　　自行车库是不是公共配套
    原告认为，根据《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》等法律法规，“与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取。”而小区自行车库（棚）就属于这种“配套设施”。
    原告的律师还拿出有关规定说，专门用于存放自行车、摩托车的居民存车处的设置标准，有关法规也作出了详细规定：1~2辆/户，地上0.8~1.2平方米/辆，地下1.5~1.8平方米/辆。
    “本案涉及的自行车库的建设费用已经公摊在商品房的建设费用中，也就是说，原告在购买这套房子时，已为自行车库付了钱，开发商后来又另行向原告收取自行车库的费用，属于重复收费，是一种侵权行为。”在法庭上，原告代理律师浙江隆森的陈永然律师说。
    他认为，本案讼争的自行车库属于封闭式管理的居民小区内非营利性公共配套设施，服务对象是小区内的业主，因此，其建设费用“必须进入商品住宅成本”，该配套设施“必须无偿提供给小区住户使用，不得另行作价销售”。如果要另行出售，至少也应该报经物价部门的批准。由于被告没有证据证明他已获得有关部门的相关批准，所以，被告销售自行车库的行为不但是没有依据的，也是违反政府的有关强制性规定的。
    而被告杭州博达房地产有限公司提出了截然相反的意见。被告称，他们是在保证了应无偿提供的自行车库有足够面积后，才出售这批自行车库的。现在，在李女士所住的瀑水居6幢共有60户住户，而在半地下（架空层）仍留有220平方米的面积供这些住户免费停放自行车，同时，地面还有一定面积的公共停车场，完全符合有关规定。
    “在已提供了足够的自行车公共停车位作为配套设施后，被告才将这些自行车库出售的。”被告的两名代理律师强调，“也就是说，原告是在拥有公共停车位的情况下，产生了拥有私有停车库的需求，当然应该为之付费。”
    不过，当记者向当天出庭的3名业主了解情况时，他们均否认了有“足够公共停车位”的说法。“每幢楼下的架空层一般都只有10~12间自行车库，而每幢至少有五六十户家庭，根本就不够用。”业主宋淑祖说。同时，原告还表示，是因为没地方停自行车才会去买自行车库的。
   
　　自行车库的所有权归谁
    在庭审现场，原告和被告就自行车库的所有权也产生了很大分歧。
    在原告看来，根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等的规定，在商品住宅全部出售后，相应的土地使用权随之转移给购房者，其地上建筑物、其他附着物所有权也随之转让。
    而小区内的自行车库正是依附于其上的商品住宅的从物，所以，在被告将嘉南公寓瀑水居商品房出售给原告李女士等业主后，瀑水居的6幢多层建筑物底层的半地下自行车库的权属也随之转移，原告与其他业主共同拥有这些车库的所有权。开发商没有所有权，当然无权再出售该车库。
    而被告否认业主拥有该车库的所有权。被告代理律师陶海英辩称：“车库的所有权归谁，在法律上一直没有定论。而这个自行车库位于地下架空层，一半在地上，一半在地下，找不到依据能说明该所有权应该归购房者所有。”她表示，由于权属无法弄清，根据“谁投资，谁受益”的原则，开发商是有权处理自行车库的。
   
　　合同能否作为有效依据
    对于自行车库的产权问题，当时签定的合同也是争议的焦点之一。开发企业的法律服务部经理张建中说，当时，双方是在自愿的情况下签订该自行车库的购销合同的，因此，这份合同是有效、合法的，原告应该履行双方在合同中约定的内容。
    但原告李女士表示，签订合同时，开发商并没有说明该车库卖的是使用权，过了一段时间后，她才发现该车库不能单独领取产权证，同时也才知道国家对此早有明确规定。由于开发商没有履行明确提示的义务，合同的有效性也值得怀疑。
    “在杭州，开发商出售车库的使用权已是个惯例，而且相关法律法规在双方签订这份合同前早就存在了，对这些情况业主是‘应当知道’的，所造成的后果也应由原告自己承担。”被告两名代理律师说。
    经过一个上午的辩论，法院未作出当庭判决，李女士能不能拿回购自行车库的8400元钱，还是个未知数。
   
　　该案如何判决意义重大
    “车库权属的问题历来是很有争议的。”在谈到这个问题时，浙江腾飞金鹰律师事务所律师陈月棋说，到目前为止，车库的所有权到底归谁，法律上还找不到任何明确的依据，“能肯定的只有2种情况：有产权的车库可以出售，纳入公摊面积的车库不能出售。”
    他比较推崇上海的做法：开发商如果要单独转让小区的公共设施，必须与每位业主进行协商，取得全部业主的同意后才能出售。“如果要单独出售车库等设施，开发商可事先在合同中与业主约定，既可以给业主一个知情权，日后又可以避免不少纠纷。”
    浙联律师事务所主任律师戴和平则认为，有关法规明确规定，商品房要有一定标准的车库作为公共配套，但满足配套要求之外的车库，开发商理应可以出售。“开发商与购房者不是代建关系，商品房的价格也无须政府审批，只要购销双方达成协议，车库的买卖也是可以自由进行的。”但他也表示，车库权属的争议目前还难以得出一个让所有人满意的结论。
    “也许，物权法出台后，一切才会有定论。”陈月棋说。
    不管如何，该案如何判决将意义重大，它将关系到目前的“惯例”能否继续，关系到没有产权的自行车库、汽车库到底属于谁。

salong

建议买了库房的业主和计划买库房的人，都要了解清楚这个库房有没有领取权属证书。

首席门房

这篇东西是好东西，太长篇，俺先收藏了，要用时再仔细研究。但有个疑问，不知沙龙兄能否相帮解释：怎么判断这车库有没有算进公摊面积？
先说明这个话题是讨论问题，不属对抗序列，不要发展成为对骂才好。

salong

首席门房 发表于 2011-1-28 16:27
这篇东西是好东西，太长篇，俺先收藏了，要用时再仔细研究。但有个疑问，不知沙龙兄能否相帮解释：怎么判断 ...

“怎么判断这车库有没有算进公摊面积？"
这个是核心问题，只有开发商或者房管部门才知道了。
发这个贴的目的，不是针对违章库房的讨论，仅供学习用。

首席门房

我现在住的小区地下车库上有个牌牌，写明是人防工事，我理解应该是配套设施了。虽然现在没说卖，也没收停车费，但我想也不会是长久的，所以这个道道业主应该先弄清楚。谢了。

salong

人防工事是绝对买卖不来的，这是明文规定的。

salong

《物权法》第52条规定：国防资产属于国家所有。也就是说，小区人防工程产权归国家。
但也有开发商自建的人防工事，是有产权的，那么开发商是可以出售的，如果是开发商按国家要求配建的人防工事，则按照“谁投资，谁管理，谁受益”的原则，开发商拥有这部分的使用权，不过这样就没有产权证了。

首席门房

原来如彼。不过车库原本就没有产权，只有使用权，这点一直是明白的。既然有使用权就可以转让，有没有产权觉得都无所谓了。不知这么理解对不对。

房客甲

大姐，杭州好像有相关规定，好像也分从什么时候开始，偶看过忘了。

首席门房

到时俺会查。谢了。

salong

首席门房 发表于 2011-1-28 17:03
原来如彼。不过车库原本就没有产权，只有使用权，这点一直是明白的。既然有使用权就可以转让，有没 ...

”既然有使用权就可以转让，有没有产权觉得都无所谓了。不知这么理解对不对。"
如果库房面积是计入公摊面积的，转让就不行了。有没计入公摊面积这个情况业委会应该清楚的吧。

UFO-1

探讨：
1、云顶的“库房”算不算“半地下室自行车库”？
2、如果属于“半地下室自行车库”，那么是否每一幢楼下面都应该配置？
3、云顶道路边那些自行车停车棚，是否即KFS用来充作“半地下室自行车库”的东东？