牛刀：容积率是城市规划的底线与高房价无关

路人马甲 · 发表于 2006-11-23 16:51

<div>中国总有那么一些学者，对中国社会问题的认知始终停留在表象上，对中国社会发展的前景又看得那么分明，有的甚至甘愿充当不义，庸俗与可耻的贪腐势力的代言人。就拿2006年的高房价来说吧，根本问题就是针对中国住宅供应体系的软肋，由贪官和奸商合谋，以房地产业为平台，设置一个巨大的赌局，不仅仅是掠夺资源，也是在拼命搜刮老百姓的财富，所以才产生了房价收入比高于国际水准两倍以上的惊天房价。这事发生在香港、东京或者首尔都不足为怪，而发生在中国大陆各大城市并带有全国性的影响，就颇费思索了。就国际上各大城市一般经济规律而言，高房价必然衍生地产泡沫，地产泡沫引发通货膨胀，通货膨胀  
导致经济危机……前车之鉴，犹在眼前。如果中国任由高房价发展下去，那将带来无法预知的灾难，中国人民奋斗10多年的成果，也可能毁于一旦。因此，中央政府才不得已采取措施抑制房价。 
    所不同的是，这次宏观调控的效果也许严重滞后，因为现在的市场还是新政前的市场，“90、
70”的政策还没到产生效果的时候；也许职能部门和地方政府执行不力，措施不严，加上特殊利益集团又在拼命分享高房价的最后晚餐，而以卑鄙的伎俩继续拉高房价；也许，当然还有很多也许，只是有一点不是也许，那就是中国的高房价与容积率没有关系。    
 众所周知，所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
毛容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。因此，容积率是中国城市规划的底线，有的城市已是通过人大立法的地方性法规，必须严格执行。如果打着抑制高房价的幌子，连这条底线也不遵循，那将产生一堆城市垃圾，影响整个城市的档次和水准。最近成都将于12月8日推出青羊区苏坡乡东坡村二组的地块，也明确规定：　　净用地面积：49.6215亩，33097平方米　　容积率≤4.2时，建筑密度≤30%　　容积率≤5.0时，建筑密度≤25%　　容积率不限时，建筑密度≤20%　　建筑高度：包括屋面所有设施不得超过航空限高88.7米，以绝对海拔高度599米计算　　绿地率：≥25%　　用地使用性质：二类住宅用地(可兼容商业≤20%)　　起拍价：340万元/亩（1.6871亿元）其实明眼人一看就明白，有限高：88．7米；有建筑密度:≤20%;有深地率≥25%；……这诸多元素告诉大家尽管可以不限容积率，但实际已经限了容积率，只是范围放宽了一点而已。在这么一个小的地块上，进行这种放宽容积率的尝试，只要不影响整体规划应该是有益的。这同抑制高房价来讲，同样关系不大。  
 因此我认为，容积率是我们在城市建设当中所应遵循的底线，不管多么巧言令色，也不能牺牲这个底线来抑制房价上涨，况且对抑制房价上涨从根本上起不到什么作用。</div>

xiaolin06 · 发表于 2006-11-24 09:44

容积率还分净容积率和毛容积率啊？怎么我学了四年规划做了七年建筑都没听说过啊?很惶恐的去查了规范都没看到。还有哎，哪个人这么本事，多层还能做到3的容积率？把它的总图贴出来给我开开眼界吧！莫非是不用管日照间距和防火间距的？说实在的，没看出来想表达什么了，到底是放宽还是不能放宽的？没看懂[em06][em06][em06]

七十年代 · 发表于 2006-11-25 16:25

好象是对政府的政策不满,但看起来确实是个外行.

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