新“国八条”昨夜突袭 楼市濒临速冻

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市场转冷，热闹开盘场面不再

在去年12月杭州商品房成交量创下2010年新高后，进入2011年，杭州楼市开始逐渐降温。从上上周开始，主城区商品房成交量环比就下降两成，上周，虽然杭州迎来农历年前最后一波开盘潮，但成交量和现场人气都呈明显下降趋势。

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上周末，一共有六个楼盘同时推盘，包括万科·西溪蝶园、万科·草庄、郡原·九润公寓、华元·蒙卡岸、大家·多立方、原筑壹号等，共推出600多套房源，其中草庄和九润公寓更是首次开盘。而与近一两个月来凡首开必日光、凡推盘必哄抢的火热情形相比，去化率几乎在六成左右，只有个别去化率达九成。有业内人士分析认为，之所以这一波行情较先前的狂热开始走淡，三次调控将至的隐忧、多数开发商尽早出货的心态以及雪天的不利天气因素等都是原因所在。

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其中卖得最好的要数万科·西溪蝶园，算是正常加推，推出了118套房源，均价29000元/平方米，根据透明售房网数据显示，开盘当日预定106套，去化率近九成，为当日预定冠军。从现场人气看，续推房源的西溪蝶园还是热闹依旧，从开盘当日上午开始，购房者就络绎不绝，以本地客占了大多数，而且不少是城西购房者。在愿意下单的购房者看来，推出之前大受欢迎的138平方米户型以及理性的定价是这批房源最大的吸引力。

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与蝶园的热闹场面相比，同样是万科旗下的高端住宅项目、同一天开盘且是首次开盘的草庄销售现场要淡定不少，现场看不见排队购房的场景，取而代之的是购房者坐在沙发上一边悠闲地喝着咖啡，一边选房。虽然最终开盘当天预定率达到七成，但总共只有55套房源，令这首次开盘失去了几分市场代表性。相关负责人也承认，这是草庄首次开盘，由于是机场路区块首个上市的高端楼盘，加上临近年关，高端客户的热情不比以往，所以只开了55套房源，销售成绩并不能代表市场实际情况，但从购房者对产品的反应看，还是比较满意的。

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与蝶园的热闹场面相比，同样是万科旗下的高端住宅项目、同一天开盘且是首次开盘的草庄销售现场要淡定不少，现场看不见排队购房的场景，取而代之的是购房者坐在沙发上一边悠闲地喝着咖啡，一边选房。虽然最终开盘当天预定率达到七成，但总共只有55套房源，令这首次开盘失去了几分市场代表性。相关负责人也承认，这是草庄首次开盘，由于是机场路区块首个上市的高端楼盘，加上临近年关，高端客户的热情不比以往，所以只开了55套房源，销售成绩并不能代表市场实际情况，但从购房者对产品的反应看，还是比较满意的。

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同样选择上周末首次开盘的九堡新盘九润公寓，于上周日下午在JW万豪酒店举行了产品说明会，并在其后首次开盘推出146套房源，人气也不如以往。在当天的产品说明会现场，一共能容纳400人的大厅上座率在八成左右，最终九润公寓也交出了开盘当天预定七成的成绩单。尽管销售尚可，但这样的场面比起不久前同是郡原出品、位于良渚的九衡公寓两度开盘两度摇号的壮观情景仍有一定的差距。郡原地产相关负责人解释说，由于受到下雪的天气因素干扰，一部分温台外地客户没有办法及时赶来，这也影响到了产品说明会的人气。

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除了住宅产品销售不如以往，不受调控影响的商业产品市场接受程度也没想象中那么好。原筑壹号首次推出精装酒店式公寓——悦LOFT系列，共计170余套，均价16800元/平方米。这个价格相比附近的东方红街酒店式公寓来说，低了不少，而且该楼盘开盘前还搞了“存一万抵十万”的优惠活动，加上开盘期间按揭可以打9.8折、一次性付款打9.6折的优惠，从价格上来说很吸引人。不过，开盘当天，积雪覆盖下的售楼部人气一般，少了以往开盘人声鼎沸的景象，购房者也少了几分迫切、多了一些从容，在售楼人员的陪同下，慢慢挑、慢慢选。销售人员告诉记者，这批房主要还是依靠投资客以及外地客，早上天气冷，许多购房者出门晚，大部分还在路上，另外还有一批温州客要下午才赶到。最终根据透明售房网显示，该楼盘开盘当天预定率为六成。

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2011年杭州主城区住宅供应将达750万方

开发商心急火燎赶着在春节前出货

一边是政策面上利空消息频传，金融环境收紧信号明显，另一方面，在影响楼市走向最为直观的市场供求关系上，2011年杭州楼市的海量供应也已清清楚楚摆在眼前。

合创地产最新发布的《2011杭州住宅供应白皮书》显示，综合可售房源、未售余量和新增潜在三部分供应，预计2011年杭州主城区住宅供应将会达到约750万平方米，是2010年供应量的1.5倍，将会是供应量极为密集的一年；若以平均每套130平方米计，总体预计住宅供应套数约为57000多套(2010年新上市房源面积平均128方/套)，是2010年年度销售量的2.2倍，由此，2011年的楼市供应显然将呈现出饱和状态。而从板块来看，下沙、滨江、城东是未来供应量最集中的板块，桥西、申花则将再度爆发。

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如此内忧外患状况之下，不少开发商都敏锐嗅出了风声，纷纷准备尽早出货，能出多少是多少。早在1月初，全国性房地产咨询代理机构世联地产的一封内部邮件就开始在业内疯传，该邮件称：“楼市又在回暖，国家也一再表态调控的决心，还会再出政策，金融方面的可能性更大，估计会在春节前后，恒大的项目又开始7.5折出货，这是一个很明确的信号。请全国的项目团队推动开发商在1月份尽快出货、抓紧回现”，同时再三强调，“不要心存侥幸，除了预售证是必须的，有条件要卖，没条件营销创造条件也要卖。”

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楼市利空消息频出

新一轮调控昨夜突袭祭出最狠的“禁购令”

近期，楼市利空消息频出，给春节前的楼市浇了一盆冷水，昨日夜奔而至的新“国八条”在之前两次调控的严政上继续加码，推出二套房贷款首付比例提高至六成、所有未满五年的住房交易要全额征缴营业税、对拥有多套房产的购房者可能实行“禁购令”等杀手锏，让兔年楼市濒临速冻。

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新“国八条”调控再加码

二套首付门槛提高至六成、“禁购令”蓄势待发

新“国八条”强化差别化住房信贷政策。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”此前，二套房贷最低首付50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。也就是说，新“国八条”把二套房贷的最低首付提高了一成。

除购房成本增加外，新“国八条”还大幅增加了普通住房短期交易成本。明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。也就是说，不管普通住房还是非普通住房，未满五年转手的都要全额征收营业税，这个将大幅增加交易成本。此前，普通住房未满五年交易的，差额征收营业税。记者初步计算，一套买入价100万元，出售价200万元的普通住房，未满五年出售，所要缴纳的营业税在新“国八条”出台前后相差一倍之多。

更令众炒房者心惊肉跳的是执行力度更为严苛、执行范围更广的限购令以及最狠的“禁购令”。新“国八条”提出“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”这项政策比“限购”更抑制需求，可以理解为，对拥有2套房及以上的本地居民及拥有1套房及以上的非本地居民实行禁购。如果执行，影响相当大，意味着准备买第三套房及以上的本地购房人，以及相当部分的外地人无法买房。但具体如何执行有待于地方政府出台细则。

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存款准备金率频繁上调，或将再次加息

首次购房优惠提升至九折甚至没有优惠，有银行出现了停贷

今年年初，央行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次央行上调存款准备金率是2011年首次上调存款准备金率，也是2010年以来央行第七次上调存款准备金率，至此大型金融机构存款准备金率达到19.0%，之前最近一次上调存款准备金率是在去年12月20日。

随之而来的是春节前后有加息的传闻。去年年底央行有两次加息，购房成本一再增加。央行于2010年10月20日和12月26日连续两次加息，目前5年以上贷款基准利率由6.14%上调至6.40%。这些加息都是在存款准备金率上调后的，因此有部分专家判断，1月20日央行提高存款准备金率后，春节前后或将加息。

与此同时，全国不少地方银行放贷额告急。全国不少地方银行取消了首套房贷优惠利率，甚至出现停贷现象。去年底，各大银行的贷款额度趋紧导致大量房贷未放，进入2011年，多数银行1月房贷额度依然偏紧，而且今年银行开始逐月制定放款计划，新一年的贷款额度将继续紧张。据了解，近期杭城多家银行对首套购房的贷款利率，已经将原先的八五折优惠上调至九折，甚至恢复基准利率，更有银行直接暂停房贷业务。

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“大户型超前消费”的项目可能面临销售困局

在房价一年一大步的地产美好年代，每一个项目都是信心爆棚，到处弥漫着革命浪漫主义精神。人烟稀少的规划新区，豪言自己是CBD的后花园；气质伧俗的城乡接合部，定位成精英人群的梦想家园。2011年杭州即将推出的许多房产项目，都带有房价大跃进的2009年的痕迹——外立面不贴点石头或刷点真石漆都不好意思见人，户型没个200平方米或300平方米都不敢叫改善型。在那些明天的明天会很好的概念板块上，开发商自己玩得很High，却不知不觉累积了巨大的风险。

2011年，已经实施和即将到来的调控，对这些非市中心地段的大户型都相当不利。首先，在杭州的限购政策下，有钱人更倾向于把仅有的一套购房名额留给“最好的房子”，比如钱江新城核心区或武林广场附近的精装修豪宅。那些非市中心地段大户型，尽管打着漂亮的擦边球，但在真正的“黄金地段”面前黯然失色。其次，这些非市中心地段大户型总价不菲，多数在500万-1000万元之间，在进一步紧缩银行信贷的政策下，许多中产阶层的意向客户可能会“心有余而力不足”，因资金无法到位而放弃购买。最后，传说中上海、重庆试点的房产税，令一些投资者颇多忌惮，万一在杭州推广，那么拥有一套面积奇大、总价奇高、现在可居住性又很差的大户型，真是一个最烫手的山芋。

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从长远来看，一些大户型超前消费的地段前景非常美好，但至少目前还不具备做顶级豪宅的条件。发展的过程是无法省略的。例如九堡沿江一带，目前聚集了多个高端楼盘，又有江景这个豪宅元素，如果未来钱江新城完全发展起来，这里应该是杭州富裕人群比较集中的一个高档居住片区。但目前九堡沿江的生活配套还是空白，通往钱江新城的沿江大道还未开通，无论从下沙路还是德胜路到达这个区块，都要经过大片的农民房或市场。大多数购房者在决策时，还是会囿于自己的耳闻目睹。现阶段，这里作为中产阶层的改善型居所比较合适，但做成300方以上的千万元级豪宅就会和钱江新城核心区项目形成竞争。再比如，城东笕桥一带，确实离武林广场很近，未来可以同时受惠于城东新城和钱江新城两大CBD，但现状却是配套比较空白，周边被农民房和大型企业包围。此前，这一带仅有的楼盘，户型面积多在90-150平方米之间，总价也很少超过250万元；要让市场马上接受这里是一个“豪宅板块”，确实不太现实。

黑云压城的2011年楼市，特别是昨夜突袭的“国八条”，将极大杀伤高总价房源的客户资源。如何让这些非市中心地段大户型安全地“胜利大逃亡”，将成为一块考验开发商营销能力的试金石。