关于云顶物业管理模式的探讨

风雨人生

                                                                  关于云顶物业管理模式的探讨
              在业委会即将换届的时候，认真做好这项工作，是2001户业主共同关心的问题，根据云顶小区的特点，用什么样的管理模式来管理好小区是值得大家探讨的问题。
第二届业委会对千翔公司推行了薪酬制的管理办法，这对于控制资金的有效使用，掌握资金的流向，起到了一定的有效作用，防止了一些物业公司一味追求利润，应该做事的不做，需要化钱的地方不化的弊病。本人的看法是我们请的物业公司薪酬太高了，而大量的工作又是业委会在做，同时业委会和物业公司的职责不清，造成“责，权，利”三者的不一致性，相互制约不严，管理漏洞多。其实，象我们这种入住率比较低的小区，物业费的收缴率到是一个难题，本届业委会做了大量的工作，取得的成绩是明显的，同时也说明小区的大多数业主是通情达理的。而小区的物业管理只要管理框架设定好了，工作流程有了，规矩制定了，大家按照游戏规则做，可能矛盾会少点，增加一些透明度（包括网络），会得到多数业主的理解和支持。我今天提出的云顶试行自治方案，只是探讨，只是抛砖引玉，我真诚的希望，不要再在第二届业委会不再参加第三届业委会竞选活动上争论不休，参加与否完全是本人的自由，换届本来就是一件正常的工作。在此，我们要感谢第一，二届业委会大多数委员，为了大家做了许多看得见与看不见的，辛苦的，义务的吃力不讨好大量繁琐的工作，要理解，谅解，体谅这项工作的难处。当然，对于业主不同的意见，也是正常的，是民主意识的体现，要正确的对待，宽容，只要是光明磊落的做事，为了广大业主无私的服务，大家是有目共睹的，做出的业绩是看到的，“有容乃大，无欲则刚”。蛮不讲理的毕竟是极少数。

            关于云顶小区的自治方案：
          我的小区总体管理思路是：组建一个由业主代表大会——业委会——自己的物业公司三级管理模式。
       1，成立业主代表大会，
      人员比例住户来推荐产生，如果按照2001户的2-3%计算，产生40-60名代表，组成业主代表大会制，同时制定出业主代表大会章程，明确职责和权力。
业主代表大会由筹备小组提出选举方案，由业主大会（也可以通讯，委托方式）通过产生，以后在三年的任期内业主大会的权力就授权给业主代表大会执行。,
      2，业主代表大会选举产生业委会，
业主代表大会在业主大会的授权下推选出新的一届业委会。业委会可以由9名人员组成。再由业委会产生主任1名，付主任2名，委员5-6名（其中1名为秘书长）委会成员除了常务付主任和秘书长外原则上不要是业主代表大会的代表，最多不能超过3名，（三分之一），有利于对业委会的监督和制约。

同时制定出业委会的工作章程，明确职责和权力。建议一名常务付主任给予补贴。秘书长要专职的。配备专职的一名出纳和一名兼职的会计，专职的人员给予工资报酬，确定工资标准。
    3，注册一家3级资质的物业公司。  
     注册资本为50万元，可以用物业费临时调用，取名为“浙江（或者杭州）云顶物业管理公司”。制定公司的章程，明确职责和权利。
4物色一名有工作责任心人担任物业公司经理，这很重要和关键，“政治路线确定以后，干部就是决定因素”。并且设定好公司的定岗，定员，工资标准，工作职责，年度目标和要求。
公司的法人代表可以由常务付主任担任，大的财务权掌握在业委会中，具体的由业委会给物业公司下达的一年一度目标责任书运作。
    4，业主代表大会，业委会，物业公司按照章程，规定的游戏规则运行，业委会的日常工作主要由这名常务付主任和秘书长代表业委会负责处理，业委会只需要每一个季度召开一次会议，主要是听取常务付主任和秘书长对前一个季度的工作汇报和下一个季度的工作安排，打算以及需要具体研究的重大问题。业主代表大会代表和业委会的任何一名委员有权随时检查，监督物业公司的工作（业委会成员和业主代表大会代表以发相应的证书为依据）
    5，制定好一年一度的预算开支，各司其职，相互制衡，有序运作，公开透明。
已经一年多没有到云顶去住了，但是对云顶却有一种独有的情感，是它的绿水青山？是那些从未蒙面的却又仿佛非常熟悉的邻居？还是透着希望为了云顶美好的明天，共同来探讨自治的方案，因为这是一个新生事物，需要集思广益，在此，我要感谢一直以来为了云顶的美好家园作出许许多多贡献的业主们，我无法与你们相提并论，因为我从来没有参加过一次会议，没有为云顶的公共事业做过义工什么的，自感惭愧，过去如果在论坛上有什么过激的语言委屈了别的业主，造成了伤害，请多多包容！本人从来不用马甲，真诚的希望在讨论云顶这个问题上不要用马甲，就事论事，探讨出一个好的结果，为了云顶美好的明天，需要大家共同的努力！

排行第三

不错的主意,值得细致研究.

salong

顶楼主！
选对人，是关键之中的关键！
云顶不乏拳拳之心的热心人，也不缺好主意、好建议，缺的是公正无私，真才实干的带头人，
所以对于提建议的同志，有人还会是这么一句话：“要不您来干干？”

紫漩丽人

非常赞同楼主的观点！

chestnut

很中肯， 顶一记！

业主代表大会是否可行有待斟酌， 以前也有过楼道长， 业主代表什么的， 最后都不了了之。。。云顶的业主似乎常住的很少， 可有主见的很多，谁也不愿被谁代表了； 还有如果涉及有关法律法规事宜， 是否有主体效益？ 不懂

还是对人的问题很不乐观。。。不是针对楼主， 云顶的确不乏高人， 可究竟有多少人愿意出来实干的， 目前来看， 连推荐的也没有， 很大的一个问号。。。2次YWH选举都是捉襟见肘的， 希望这次不要再是无差额选举，甚至为了凑人数而凑人数

lanjuxing

支持

lanjuxing

或许这个值得大家探讨

lanjuxing

关于选聘物业管理公司进行管理还是小区业主自治管理的分析
  
业主自治管理的优势：
          1. 由以前的需要盈利变成了现在的完全公益性质，没有盈利的冲动，在同样的标准费用下，服务标准会有相应的提高。
          2. 由于业主自行管理对业主对自行管理的行为的信任度增加，很多矛盾变成了人民内部矛盾，而不是敌我矛盾。
          3. 让业主真正的变成了自己的主人，以前是“店大欺客”主仆倒置现在是自己管理自己，完全按照自己的意愿来开展服务。
          4. 在财务方面能够保证公开，公平，公正。
          5. 增加业主的归宿感，我们买房子不是来和物业斗争的，主要是用来享受生活的，在白天工作辛苦后，回家是休息的港湾
          6.  和谐的社区是和谐国家的基础。
业主的自治的劣势：
         1. 新生实物还没有太多的成功经验可以借鉴，但需要业委会有开放的心态来接受各种不同的意见。
         2. 需要业委会的承担更多的工作，除了监督智能，在物业的管理方面一定要执行公开，公平，公正的政策。
         3. 需要业委会有很好的协调能力，把相关的专业服务企业能够按照业主的要求正常的运转。
         4. 关于怎么来收取物业费的问题，业委会是否有法人资格？是否能够开具税务发票的问题等？
         5. 由于业委会是公益性能否长久？是否应该设立相应的激励机制等？
      
关于选聘专业的物业管理企业方面分析：
     优势：
         1. 相对专业，只是相对而已，现在小区的服务人员已经展现出来了。
         2.有相应的法人资格等

     劣势：
          1. 企业的逐利性，追求企业利润最大化。
          2. 如果没有好的企业文化，就没有好的服务意识。
          3. 容易出现短期行为，该保养的少保养或不保养等。
          4. 容易造成业主矛盾等。

总体分析来看，我支持业主自治，从国外的经验和国内管理比较好的经验来看，自治是业主走向文明实现国家和谐的关键一步，当然这里面需要完善很多相应的机制
如：发现问题的机制？ 解决业主问题的机制？简单机制等，需要业委会能够创造性的摸索一些有有效的方法，来保证小区的平稳运行。以后可以采用基金会的模式等来运行。

这个也是网上看到的一则探讨

首席门房

风雨大哥真是不简单！

风雨人生

回复 chestnut 的帖子

        如果涉及有关法律法规事宜， 是否有主体效益？——   成立的三级资质的物业公司本身就是具有法人资格的！                                                          ，

salong

回复 lanjuxing 的帖子

顶 lanjuxing  7#，9#的帖子，很有参考价值！其实物业自治，早就提出来过，而且在千翔入住前的业委会过渡期间发挥了作用，但是提自治建议的业主,无一不被驳斥的，看看前期的物业自治的帖子就清楚了。

洋娃娃

民主意识浓厚，楼主的意见反映了民主的趋势。但还是得站在当下，实事求是的去做，根据云顶的特色去做，不能急，当然也不能等。二届业委会已经为我们创造了新的经验，希望在此平台上逐步推进，与国家的总体方向尽量一致。快了会摔交，稳妥为宜！

0607

看下

山顶洞人

salong 发表于 2011-2-13 10:46
顶楼主！
选对人，是关键之中的关键！
云顶不乏拳拳之心的热心人，也不缺好主意、好建议，缺的是公正无私 ...

有违反人本性的“公正无私”的人存在吗？
自己做不到“公正无私”对别人的要求也该宽容些。

朱仔包

山顶洞人 发表于 2011-2-14 09:54
有违反人本性的“公正无私”的人存在吗？
自己做不到“公正无私”对别人的要求也该宽容些。

私就是贪,先用手段贪权再谋私结党,贪财才是最终的目标
减少腐败贪婪,伤风败俗的黑箱操作,由业委会与物业公司合组团队,建立一个管钱的不掌权,管事的不碰钱,执事的不管事,透明运作程序,制度是简明扼要,贯彻落实,公平对待广大业主,没有特权,没有免责权,没有豁免权.一个理想的政策须要文明公平理性的执行,对侍那些破坏者要广大业主用舆论及行动更正,

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很赞同风雨人生对云顶未来的详尽思考。有一点想法是否值得考虑：一个比较庞大的运作程序目前在云顶是否还能行得通？比如通过章程，选举代表，制定规则。即使能行得通，需要多长的时间？

六年了，两届业委会一直“默默”的----也就是悄没声地做着“无私奉献”，制造着云顶广大业主‘看不见’的工作。在这漫长的，不见冒头的等待中，不管“多少”都会给业主带来些心理障碍。在这种状况下还会有多少人响应？有人响应，能代表云顶业主的百分之几？

就算在投票的过程中搞些“创新发明，雕虫小技”-----比如不投票的就算投票，不赞成的只要不投票就算赞成（说实在的这也不是什么新玩意儿，二届已经玩烂了）代表的权威性也是个问题。权威性是个问题执行起来就有难度。

想想真难，再不我们到国外移花接木，学学老巴的“摇头YES，点头NO”----这也是无奈中的穷开心。

正经话是：我们能不能掐两头不要中间，说错了，是留中间！先用薪酬制招聘物业经理。由一两个德高望重的云顶业主先把他监督起来。当然会照照片不是德高望重的标准，一定是真德真重！

先行试探一下自治的深浅。再把经验用于以后的推进和完善上。这样做的好处是：操作相对容易，等待时间不必过长，短时间容易看到成果，对重树业主的信心至关重要。
一孔之见，不对之处斧正，海涵。

chestnut

风雨人生 发表于 2011-2-13 12:43
回复 chestnut 的帖子

        如果涉及有关法律法规事宜， 是否有主体效益？——   成立的三级资质的物业 ...

恩， 我说的是“业主代表”

dzly

优哈优哈

朱仔包 发表于 2011-2-14 11:05
私就是贪,先用手段贪权再谋私结党,贪财才是最终的目标
减少腐败贪婪,伤风败俗的黑箱操作,由业委会与物业 ...