封阳台、封“阳光房”、搭玻璃雨棚的你们给我搞搞清楚！！！

和庄主 · 发表于 2007-1-10 14:54

封阳台、封“阳光房”、搭玻璃雨棚的业主，相信各位已经收到或即将收到一封来自某机关的《行政处罚告知书》，内容是：该机关依法查处的你擅自搭建构筑物一案调查已经结束，因为你违反了《杭州市城市规划管理条例》第26条，将对你作出自收到决定书之日起10天内自行拆除的行政处罚，然后告知你有3天时间去申辩，否则就视为放弃此权力。相信每位奉公守法的业主接到此书后都会感到惶恐、焦虑，却又不知道怎么办，因为你化了成千上万的钱，又辛辛苦苦找人封的阳台被人家二话不说，一片薄纸责令拆除心不甘哪。不拆吧，人家又明里暗里的表示要强制怎么样怎么样，左右为难，于是乎就决定先去申辩，有的是准备口头的，有的准备书面的，可去了到底怎么说，去之前你给我搞搞清楚！一、             本小区物业管理适用的管理条例是《杭州市物业管理条例》，《杭州市城市规划管理条例》不适合应用在小区物业管理上。二、             本小区的物业管理的权力机构是业主大会，执行机构是业主委员会，因此，某机关不具备直接对业主行为进行干预的资格，直接向业主下达《行政处罚告知书》有越俎代庖之嫌。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 67.5pt; TEXT-INDENT: -40.5pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 67.5pt; mso-pagination: widow-orphan;">三、             开发商与与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台、可否搭雨棚等的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的、业主认为可以这样或那样封闭的，物业管理公司认为必须这样封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 67.5pt; TEXT-INDENT: -40.5pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 67.5pt; mso-pagination: widow-orphan;">四、             物业管理公司有独立的财产，以自己的名义享有民事权利并承担民事责任，属于企业法人。同时，就其性质而言，物业管理公司以营利目的进行活动，属于服务行业。因此，物业管理公司应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 67.5pt; TEXT-INDENT: -40.5pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 67.5pt; mso-pagination: widow-orphan;">五、             业主购房时签订的《物业管理服务合同》、领房时签订的《业主公约》、关于阳台封闭的要求规定均可任定为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 63pt; TEXT-INDENT: -36.75pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: -3.5; mso-pagination: widow-orphan; mso-para-margin-top: 0cm; mso-para-margin-right: 0cm; mso-para-margin-bottom: 1.9pt; mso-para-margin-left: 2.5gd;">六、   业主依法享有建筑物区分所有权。根据《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中，单辟第三节“建筑物区分所有权”，并对其做出明确定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。 <p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 63pt; TEXT-INDENT: -36.75pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: -3.5; mso-pagination: widow-orphan; mso-para-margin-top: 0cm; mso-para-margin-right: 0cm; mso-para-margin-bottom: 1.9pt; mso-para-margin-left: 2.5gd;">七、   在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。约定业主不得封闭阳台、封所谓的“阳光房”、不准搭建玻璃雨棚的内容不合理，也没有法律依据，目前业主封闭阳台、使搭建玻璃雨棚用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故任何人、任何部门都无权干涉。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 57.75pt; TEXT-INDENT: -26.25pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: -2.5; mso-pagination: widow-orphan; mso-para-margin-top: 0cm; mso-para-margin-right: 0cm; mso-para-margin-bottom: 1.9pt; mso-para-margin-left: 3.0gd;">八、  针对二楼住户阳台突出部分不能封闭或只能采用台阶形式封闭的要求更是损害业主利益的无理要求，有的业主就是因为二楼阳台有这一空间才买的二楼，凭什么要求把这一空间隔离出去或在下部建一暗无天日的箱式空间，合理吗？上面形成的可踏面安全吗？卫生吗？谁愿为此提供承诺吗？<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 57.75pt; TEXT-INDENT: -26.25pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: -2.5; mso-pagination: widow-orphan; mso-para-margin-top: 0cm; mso-para-margin-right: 0cm; mso-para-margin-bottom: 1.9pt; mso-para-margin-left: 3.0gd;">九、《行政处罚告知书》称“擅自搭建构筑物”含义严重错误，构筑物指不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。用在此处根本是乱弹琴，不懂就别装懂，相反，在下部建一暗无天日的箱式空间倒有点构筑物的味道了。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 57.75pt; TEXT-INDENT: -26.25pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: -2.5; mso-pagination: widow-orphan; mso-para-margin-top: 0cm; mso-para-margin-right: 0cm; mso-para-margin-bottom: 1.9pt; mso-para-margin-left: 3.0gd;">十、所谓的强制执行更是十足的蔑视法律的强权逻辑，有关单位只能提出行政诉讼、民事诉讼，由法院来裁定结果后处理，我们相信法律会给业主们一个公正的结果。

沉鱼落雁MM · 发表于 2007-1-18 11:05

专业的!顶![em17]

倍倍 · 发表于 2007-1-18 13:10

也不是这么说的！我觉得无论你做什么决定  都要考虑小区的一个整体美观   是没有错的！如果大家都觉得自己房子想怎么就怎么  不是乱套了？

和庄主 · 发表于 2007-1-19 12:41

就是因为在考虑自身利益的同时考虑到了小区的整体环境，广大业主才会化更多的钱去买彩色铝合金，按统一的样式来封闭阳台，在不损害小区美观的情况下又解决了安全、卫生等问题，本来是两全其美的事情，可现在却搞复杂了。至于楼上的说业主“想怎么样就怎么样”未必太小人之心了。

倍倍 · 发表于 2007-1-19 15:52

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用和庄主在2007-1-19 12:41:00的发言： 就是因为在考虑自身利益的同时考虑到了小区的整体环境，广大业主才会化更多的钱去买彩色铝合金，按统一的样式来封闭阳台，在不损害小区美观的情况下又解决了安全、卫生等问题，本来是两全其美的事情，可现在却搞复杂了。至于楼上的说业主“想怎么样就怎么样”未必太小人之心了。</div>怎么说是“小人之心”呢？我只是就事论事，关于阳光房，我觉得可以和物业进行沟通，如果有统一的可以参考的东西好操作未尝不可啊！不知道楼上是哪位，不过你可以看下现在的梅林苑，部分二楼业主实在是不考虑小区的美观，包出来的阳光房实在是不敢恭维；当然如果觉得我是一面之辞，也可以翻看一下以前的帖子中大家的态度！我只是就是论事如有不妥  敬请谅解！

谙慈 · 发表于 2007-1-30 20:07

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用和庄主在2007-1-10 14:54:00的发言： <p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 57.75pt; TEXT-INDENT: -26.25pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: -2.5; mso-pagination: widow-orphan; mso-para-margin-top: 0cm; mso-para-margin-right: 0cm; mso-para-margin-bottom: 1.9pt; mso-para-margin-left: 3.0gd;">九、《行政处罚告知书》称“擅自搭建构筑物”含义严重错误，构筑物指不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。用在此处根本是乱弹琴，不懂就别装懂，相反，在下部建一暗无天日的箱式空间倒有点构筑物的味道了。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 57.75pt; TEXT-INDENT: -26.25pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: -2.5; mso-pagination: widow-orphan; mso-para-margin-top: 0cm; mso-para-margin-right: 0cm; mso-para-margin-bottom: 1.9pt; mso-para-margin-left: 3.0gd;">十、所谓的强制执行更是十足的蔑视法律的强权逻辑，有关单位只能提出行政诉讼、民事诉讼，由法院来裁定结果后处理，我们相信法律会给业主们一个公正的结果。
</div>平头百姓弄不清楚可以理解，问题是政府的执法部门弄不清楚怎么办？？？ 今天终于收到《行政处罚决定书》了！明明不在规划管理范围，却偏要依据《杭州市城市规划管理工作条例》处罚；真正违法的不处罚，却要处罚因违法而需要保护自己的老百姓。行政执法的合法性、合理性体现在哪里？几次申辩都不予采纳，“群众利益无小事”——把它当大事“抓”住不放吧。 <img title="em06" src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em06.gif" style="CURSOR: pointer;" alt=""/>二楼封阳台的业主们，该是联合起来维护自己合法权益的时候了。

ball369 · 发表于 2007-3-9 17:07

本人封闭自家阳台的行为，并非违反任何法律法规。业主依法享有建筑物区分所有权。根据《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中，单辟第三节“建筑物区分所有权”，并对其做出明确定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。
因此本人封闭自家阳台的行为，不属于扩建、改建的情形，当然不属于违反《杭州市城市规划管理条例》第二十六条规定的情形。2、本人封闭自家阳台的行为，未违反《商品房买卖合同》及《物业管理合同》，亦未侵犯其它业主的利益。在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。本人的行为并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益。3、本小区物业管理适用的管理条例是《杭州市物业管理条例》，《杭州市城市规划管理条例》不适用在小区物业管理上。本小区的物业管理的权力机构是业主大会，执行机构是业主委员会，因此，如果由业主委员会来进行协调，可能更为妥当。另外，本人封闭阳台也属无奈之举，如果本人阳台不作封闭，楼上的什物则随时可能落到我家阳台上。以上是我的申辩，请楼上指教，谢谢！

和庄主 · 发表于 2007-3-12 13:57

1、无论从设计还是销售角度，无论面积是否计入销售面积还是次面积未收取销售款，二楼阳台突出部分毫无疑问是阳台的一部分，是属于该业主的物权范围，此范围当然包括底面、侧面、顶面、空间，在这个范围内包括阳光、空气、细菌、灰尘在内的一切都是业主的，他人无权干涉和分享。2、既然管理单位（物业公司）已同意包阳台，就意味凡是阳台的范围均可封闭，说二楼业主包了阳台上半部分就违反《条例》，那不包阳台业主在突出部分活动，难道说头和上半生就处在《条例》禁止的范围，而脚、腿、屁股就是处在《条例》允许的范围。 3、如果认为这块地方是公共场所，那么请有关单位把它和业主单位物业用隔离材料来分隔，负责里面日常维护及卫生工作。4、如果认为当初物业同意包阳台是不合适的决定，请有关部门先和管理单位理论。5、如果认为二楼包阳台破坏了景观、立面，那其他封闭的、搭出来的就不破坏景观、立面了吗？6、很多业主都认为此事不属于《杭州市城市规划管理条例》的管理范围，为什么有关部门不听申诉，一意孤行的发什么《告知书》，所谓管理，要在你的管辖范围内你才有理去管，否则全国就用不着这么多的部门，光一个部队就够了。7、拿一个指导全局工作的、前瞻性的纲领文件来处理具体事件本身就不合理，就好像拿一颗大螺帽去套一颗小螺丝那样可笑，小区物业这颗螺丝有符合它的螺帽――――《杭州市物业管理条例》，奉劝有关部门别自作多情了。8、年后有很多包阳台的业主都收到了特意用快件投送的所谓《告知书》，是不是大家应该合计一下，怎么打消我们这位多情郎的一相情愿，受不了那一波波的秋波，肉麻啊。

tjqyxq · 发表于 2007-3-18 20:36

俺意见还是实行民粹主义比较好，只要是属于业主自己家地方（以合同上的平面图为准），放开，任他们搞。想明白了，那房子是他自己的，其他人去操那么多心干吗？吃饱撑的呀。如果因为是乱搭建造成什么后果再按法律论理，因为中国自古有句俗话“不见棺材不掉泪”么。现在是见仁见智，公说公有理婆说婆有理，乱的慌。

和庄主 · 发表于 2007-3-19 16:31

我接到城管的快件是在07年3月8日，从快件上的编号来看，当天应该有很多业主也接到了，可为什么网上没有什么反应呢？估计有这么几种心态：<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 39.0pt;">1、  这件事已经拖了这么长时间，各方面也没怎么样，再下去也就这样了。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 39.0pt;">2、  想想也挺着急，但个人不知道怎么办，等人出来牵头组织，只要有人组织，就马上跟进。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 39.0pt;">3、  自己因各种各样的原因不愿、不方便出头，最好别人去斗争，反正最后结果大家是一样的。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 39.0pt;">4、  盲目乐观，却不知温水煮青蛙，等反应过来已经晚了。当然还有其他各种各样的想法，也没必要去寻思了，我认为第2种想法的人最多，问题的关键是如何组织，这里牵涉到涉及人员、操作机构、方针、形式等原则问题，也牵涉到时间、场所、人员、分工、经费等具体问题，因此我出以下一些建议：<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l1 level1 lfo2; tab-stops: list 39.0pt;">1、  鉴于大多数业主比较忙，有必要在网上开辟专门的讨论区，加强联系。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l1 level1 lfo2; tab-stops: list 39.0pt;">2、  根据行政诉讼的时效，在3月底前应完成涉及业主的联署登记，时间、地点应放在双休日、园内适宜交流的场所。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l1 level1 lfo2; tab-stops: list 39.0pt;">3、  选出有责任、有能力、有时间处理相关事项的人员组成领导小组，统一指挥诉求活动，积极征集愿意为活动出力的义工。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l1 level1 lfo2; tab-stops: list 39.0pt;">4、  制订活动经费的筹集办法。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l1 level1 lfo2; tab-stops: list 39.0pt;">5、  扩大思路，寻求社会各方面力量的支持，团结小区内未牵涉业主的理解和支持。<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 1.9pt 39pt; TEXT-INDENT: -18pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-list: l1 level1 lfo2; tab-stops: list 39.0pt;">6、  通过对此事的处理，把小区的物管工作提高到“以人为本”的新高度。希望以上的一点拙见能对妥善圆满的处理此事起到微薄的作用。

li_jun · 发表于 2007-7-27 08:07

俗话说:不怕贼偷,就怕贼惦记!隔了几个月,二楼封阳台的事又被WG 和 CG翻了出来,这二天已经有业主收到法院的通知书了,接下去我们怎么办?请大家议一议.

和庄主 · 发表于 2007-7-27 09:13

先看看朝晖现代城的案例杭城首例：野风物业状告现代家园5位业主包阳台判决已出，野疯败诉！庆贺下 判决：物业是为业主服务的，2/3的业主要求封闭阳台，就应该随时更改业主公约。驳回原告野风物业的上诉并承担诉讼费。 想起了这句话，“把酒当歌，人生几何”。驰骋沙场，马革裹尸，可以把酒当歌，慨叹人生几何；一瓶啤酒加一个咸鸭蛋，照样可以把酒当歌。 知难而进,弃而不舍，只要付出了总久能有美好的明天，感谢那些在诉讼中默默无闻的支持者,,,,现代家园的业主及所有帮助过我们的人，谢谢了你们！

和庄主 · 发表于 2007-7-27 09:22

再看一个案例近日吴江同里人家别墅业主张先生以近300万元价格购得一幢独立别墅。去年11月，张先生开始装修，但因阳台能否封闭问题与物业公司产生分歧。据了解，张先生早在入住前就与物业公司签定协议，上面明确说明业主“不得封闭阳台”。那现在张先生的所为不是明显违约了吗？最终，双方闹上了法庭。昨日，吴江市人民法院作出一审判决，张先生封闭的阳台的“违约”行为受到了法院的支持。法院认为，业主与物业公司是平等的民事主体。在业主大会选聘物管企业之前，开发商已经选聘了物业公司，应当签订前期物业服务协议。张先生与物管签订的物管协议应视之对之前合同的再次确认。依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条规定，开发商与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，开发商应在与张先生签订的买卖合同中，对封闭阳台等作出禁止性约定。如果开发商没有将禁止性约定写入合同，那么作为物管服务提供者，物业公司就不可在张先生已购房后，在物业管理协议中增设禁止性规定。其次，从业主公约的法律属性来看。从程序上说，业主公约应当是全体业主通过集会决议方式制定和修改。但目前通告的做法是，开发商在房屋销售前，作为最大的业主，先制定临时业主公约。对此，《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约，对有关物业的使用维护管理；业主的共同利益等作出约定。业主在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。在本案中，物业公司所依据的同里人家业主公约是物业公司自行制定的，并在交房时要求业主签署，其制定主体及签署程序并不符合上述法律规定。由此，法院判决物业公司提出的拆讼请求缺乏事实和法律依据，驳回原告的诉讼请求。

和庄主 · 发表于 2007-7-27 09:25

再看看造成的后果“不得封闭阳台”规定惹出官司，死者父母获赔2.7万元 四龄童爬上阳台护栏不慎坠落，经抢救无效死亡。孩子家长认为物业管理公司规定阳台外沿不得以任何形式封闭，是孩子致死的主要原因，遂将该物业管理公司告上法庭，索赔约30万元。记者昨日获悉，市中级法院日前作出终审判决：物业管理公司应承担30％责任，赔偿孩子家长医疗费、丧葬费、精神抚慰金共计2.7万余元。   2002年7月，许某夫妇购买了宝安区西乡一住房。物业管理公司规定：阳台外沿不得再以任何形式封闭，房间和窗户可按管理处的规定安装防盗网。2002年10月，许某夫妇入住该住房。2004年2月15日中午11时，许某之妻带4岁多的儿子学钢琴回家后，自己在厨房里洗碗。孩子爬上阳台护栏不慎坠落，经抢救无效死亡。 罗湖区法院审理后认为，物业管理公司禁止业主安装防盗网，但没有采取其它安全措施，致使许某夫妇的阳台客观上存在着潜在的危险。一审判决该公司赔偿许某夫妇医疗费等共计8万余元。物业管理公司不服一审判决提出上诉。 深圳中院审理后认为，物业管理公司根据相关部门的规定，为使小区的整体外型的美观及消防要求，对各业主装修工程防盗网部分作出相应的规定，并无不当之处。但物业管理公司作出的具体规定，忽略了安全隐患，应该对许某夫妇儿子死亡的后果承担次要责任。武女士作为其儿子的监护人，已经将儿子接回家中，但在自己家里没有对幼子尽高度注意的监护和保护义务，应承担主要责任。按责任比例物业管理公司应承担30％，遂作出终审判决。

和庄主 · 发表于 2007-7-27 10:17

<div class="right_top">2003-11-29 18:29:47|<a href="http://blog.soufun.com/4907435/2291/articledetail.htm" target="_blank"> 业主集体封阳台物业公司状告败诉 <div class="right_top_button"></div><div class="line_02"></div><div class="right_top_title"><div class="right_bq"><a href="http://search.soufun.com/search?dir=news&q=&start=0&num=6&index=FullIndex&outputFormat=html&encoding=GB2312&orderStyle=Score" target="_blank"></a>  <a href="javascript:;"></a></div></div></a></div><div class="right_top_button"></div><div class="line_02"></div><div class="right_top_title"><div class="right_bq"><a href="http://search.soufun.com/search?dir=news&q=&start=0&num=6&index=FullIndex&outputFormat=html&encoding=GB2312&orderStyle=Score" target="_blank"></a>  <a href="javascript:;"></a></div></div><div class="right_text"><ul><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="490" style="TABLE-LAYOUT: fixed; WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 200%;"><tbody><tr><td>　　在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的朝阳企业，因收费、服务质量等产生的诉讼纠纷不断增多，在目前对物业管理纠纷是否受消费者保护法保护争议较大的情况下，如何利用消费者保护法，更好地保护合同当事人的利益呢？ 　　怒气难平南阳台 　　日前，因为12名业主没有得到物业公司同意，封闭自家阳台。物业公司认为业主的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》的相关约定，妨碍了物业公司对小区的正常管理。在与业主协商及劝阻无效的情况下，物业公司把12名业主告上法院，要求拆除已封闭的阳台。 　　12名业主称，他们在2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了该公司的经济适用房。2001年6月至7月，12名被告分别与开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。 　　入住后，业主们发现这幢楼的南阳台未封闭，且存在很多问题，违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《住宅规范》中关于阳台部分的相关规定。 　　自从入住以后，2002年11月26日到29日，这幢楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认，犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入。同时因为北京风沙大，阳台不封闭，不利于房屋的保暖、防尘、隔热等等。为此，入住这幢楼的100位业主联名起草“业主封闭阳台的决议”的通知，并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证这幢楼全楼的整体美观，决定集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。 　　纠纷缘起物业合同 　　同时，他们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28至30日，在收楼现场，开发商以及物业公司向业主分发了《业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知业主如果不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。 　　收楼期间，部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。业主们无奈下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。 　　不明确条款侵害业主权益 　　法院经审理查明，被告12人于2001年6月至7月分别与开发商签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》中约定，该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准。《附件三》中规定“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但开发商没有给购房人出示过施工图，售楼处的小区沙盘中这幢楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，这幢楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。2002年6月28日至30日，业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定，业主要签订和领取《物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理入住。 　　在《物业管理服务合同》规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《室内装饰装修管理细则》，该《细则》又规定，不得擅自封闭阳台或平台。 　　被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的“通知”；在原告仍不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。 　　法院认为，开发商与被告12人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另外，开发公司制定的“维修公约”中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。 　　业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。 　　鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依法驳回原告的诉讼请求。   </td></tr></tbody></table></ul></div>

li_jun · 发表于 2007-7-27 11:54

我们小区是WG用我们业主交的钱买通CG告我们!真他妈无耻!!!

yyyzzx · 发表于 2007-7-27 12:07

我也打算封的,周围乱七八糟的居民旧破房,CG真的应该去管一管了.

和庄主 · 发表于 2007-7-27 12:13

为什么城管会在此时向法院提出申请强制执行，因为时间到了，比如我是1月29日接到处罚通知的，按规定如有不服15天内向有关单位提出复议，即法定起诉期限届满之日是2002年2月13日，再根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法 >若干问题的解释》84条：“申请人是公民的，申请执行生效的行政判决书、行政裁定书、行政赔偿判决书和行政赔偿调解书的期限为一年，申请人是行政机关、法人或者其他组织的为一百八十日。申请执行的期限从法律文书规定的履行期限最后一日起计算；法律文书中没有规定履行期限的，从该法律文书送达当事人之日起计算”；即到8月13日为法律规定的时效的最后期限，因此各位邻居近期也将收到法院通知了

和庄主 · 发表于 2007-7-27 12:46

<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="99%" align="center" border="0"><tbody><tr><td><div align="center">谈谈非诉行政执行案件审查
</div></td></tr><tr><td> </td></tr><tr><td align="center"></td></tr><tr><td></td></tr><tr><td class="font105"><div align="center"></div></td></tr><tr><td class="font9"><div align="center"></div></td></tr><tr><td class="font105"> 行政机关为完成社会公共事务,维护社会公共利益,依法作出具体行政行为要求行政相对人履行一定的给付义务或为一定的行为。当具体行政行为所确定的义务得不到履行时，就必须有强力促成义务内容的实现。在权力分工的体制下，司法机关和行政机关共同担负着实现法律内容的主要责任。行政强制执行制度是国家行政管理活动中必不可少的制度，它对于保障法律法规的顺利实施，行政权力的有效运作乃至社会秩序、公共利益的维护都具有十分重要作用。首先，在主体上，形成了“以申请人民法院强制执行为原则，以行政机关强制执行为例外”的特有执行模式。其次，在手段上，直接强制似远远多于间接强制。再次，在程序上，则以法院“非诉讼化”的“申请与形式审查”为主要形式。 行政强制执行是指公民、法人或其他组织不履行行政机关依法所作行政处理决定中规定的义务，有关国家机关依法强制其履行义务或达到与履行义务相同状态的行为；行政强制执行以公民、法人或其他组织不履行行政义务为前提，在一般情况下，这种不履行还必须有不履行的故意。不履行行政义务有两种情况，一种是从事法律所禁止的行为，如在规定不得建筑住宅的土地上建立住宅；另一种是，不履行规定必须履行的义务，如应纳税而不纳。两种情况都属行政强制执行的范围；行政强制执行的目的在于强迫公民、法人或其他组织履行行政义务。因此，强制执行应以行政义务为限，不能超过当事人所承担的行政义务范围；义务人拒不履行行政法上的义务，是行政强制执行的前提，但该义务产生的依据，即行政强制执行的基础是什么？是以行政处理决定为根据；行政强制执行的主体是行政机关还是司法机关，在《行政诉讼法》、《行政处罚法》中加以规定，大致可归纳为：以申请人民法院强制执行为原则，以行政机关自行强制执行为例外的基本制度。 从执行主体看，我国行政强制执行的主体在一般情况下为人民法院；但在法律规定的情况下，也可以是行政机关；从执行依据看，行政强制执行的依据是行政处理决定；从执行对象看，行政强制执行的对象比较广泛，可以是物，也可以是行为和人身；从执行结果看，行政强制执行不存在执行和解，只能强迫义务人履行义务。 行政强制执行权原则上属于法院，行政机关在公民、法人或其他组织不履行行政机关依法作出的行政处理决定中规定的义务时，如法律没有授予其强制执行的权力，就都需申请人民法院强制执行。申请人民法院强制执行，不是向人民法院提起诉讼。申请不是诉讼，不需要经过诉讼程序。申请比诉讼效率较高，这是适应行政管理要求的。但申请也不是可有可无的程序，申请如经法院批准、同意，原行政强制决定就成为司法强制决定，法院可以运用其司法强制执行权，强迫当事人履行义务。因此，行政机关提出申请以后，法院必须认真进行审查，不仅要作形式审查，还要作实质性审查。对行政机关的申请，经审查合法，法院裁定准予执行，依法实施司法强制；经审查不合法，法院裁定不予执行，退回行政机关。 申请人民法院强制执行是否必须有法律法规的规定？否则人民法院将不予受理呢？《中华人民共和国行政诉讼法》第六十六条规定：“公民、法人或其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。”据此，凡属行政机关所作具体行政行为，公民、法人或其他组织既不履行义务又不起诉的，行政机关就可以申请人民法院强制执行，无须以法律、法规规定为限。至于能否执行，还需人民法院审查。 非诉行政执行，就是人民法院根据行政诉讼法的规定，依行政机关或者权利人的申请，对未经诉讼审查而已生效的具体行政行为进行受理、审查和执行的活动。 如何审查，简单的看，由于当事人在法定期间不起诉，已经放弃请求司法救济的权利，具体行政行为已经发生了强制执行的效力。因此，人民法院最多只对申请执行的具体行政行为进行程序性的审查，而不应对具体行政行为的实体内容进行审查。似乎是说：将已经生效的具体行政行为依法申请人民法院强制执行，体现了合法有效的具体行政行为必须得到贯彻执行这一行政诉讼法的立法本意。然而人民法院不是行政机关的执行机关，人民法院在行政诉讼中的职责是维护和监督行政机关依法行使行政职权。法律将大部分生效具体行政行为的强制执行权授予人民法院，就应该是在国家行政权与司法权之间建立一种监督与制约的机制。 根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第九十三条的规定：“人民法院受理行政机关申请执行其具体行为的案件后，应当在３０日内由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定。”该条规定硬性的规定了人民法院不但要对申请执行的具体行政行为进行程序性的审查，而且要对具体行政行为的实体内容进行审查。切确的说应当引入听证程序以公开法院的审查过程。人民法院组织双方当事人及其代理人到指定的地点，由申请人即行政机关举证证明其具体行政行为合法的事实和法律依据，在被执行人即行政管理相对人进行答辩，充分发表抗辩意见后，人民法院据此裁定具体行政行为是否予以执行。给利害关系人提供发表意见、提出证据的机会，对特定事项进行质证、辩驳的程序，其实质是听取利害关系人的意见。通过听证程序，在法院主持下，双方当事人把事实和法律依据摆在桌面上谈，赋予行政机关举证责任和义务，给予义务人一定的抗辩权，有利于及时查明事实和所适用的法律，全面审查具体行政行为，实现司法公正；有利于加强行政管理者与被管理者之间的沟通和理解，最大限度地调动行政机关参与执行的热情，提高其依法行政的意识和能力；也有利于提高当事人的法制意识，促使义务人自觉履行义务，降低执行难度，用最低的成本取得最佳的执行效果。 实行听证制度，是保证公民、法人和其他组织的合法权益，维护和监督行政机关依法行使行政职权基本原则的要求。请求行政救济权或提起行政诉讼的权利是行政管理相对人所享有的一项宪法权利。但一般来讲，非诉行政执行案件都是行政管理相对人逾期未行使行政救济权，已丧失行使行政救济权的权利。但丧失了行政救济权并不意味着丧失了申辩的权利。设立审查听证制度最根本的目的就是给被执行人有申辩的机会，还其“知情权”，切实保护其合法权益。同时，让行政机关公开其行政执法全过程，体现了行政执法公开、公平、公正的原则，便于人民法院维护和监督其依法行政；是行政机关负举证责任基本原则的要求。行政机关负举证责任是行政诉讼法的一项基本原则。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第九十一条规定：“行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当提交申请执行书，据以执行的行政法律文书、证明该具体行政行为合法的材料和被执行人财产状况以及其他必须提交的材料。”行政机关举证是人民法院审查和决定是否予以执行的前提，而听证又是为审查服务的，且听证的对象与审查的对象是一致的。因此，从听证制度设立的本质上来讲，也是行政机关负举证责任原则的必然要求；是以事实为依据，以法律为准绳法律原则的要求。非诉行政执行案件的执行与诉讼案件的执行不同。非诉行政执行案件的具体行政行为是行政机关作出的，其未经开庭进行举证、质证、认证等诉讼程序，而由行政机关直接申请和移送至人民法院并进入执行程序，行政机关作出的具体行政行为认定事实是否充分，适用法律是否正确，处理处罚是否得当难以把握，而设立审查听证制度的目的就是要从事实和法律两个方面进行审查，从而决定是否予以执行。而诉讼案件的执行，案件已经过审判程序，当事人的权利、义务已由生效的裁判文书所确定。因此，非诉行政执行案件审查听证实质上是查明事实，审查具体行政行为是否合法的过程，这样才能从诉讼和非诉讼，从审判和执行等各个方面充分体现以事实为依据，以法律为准绳的客观要求。 对行政机关申请强制执行的具体行政行为进行合法性审查和听证活动以后，由合议庭召集申请人行政机关和被申请的当事人参加。申请人行政机关应当对申请强制执行的具体行政行为认定的事实、适用的法律以及程序等方面出具相关证据和依据，被申请的当事人有权发表意见和看法，并陈述自己没有履行义务的理由；要求申请方提供证据，并由被申请方质证，合议庭可以在听证会后作出是否准予执行的裁定。最后由法院裁定具体行政行为认定的事实是否充分，适用的法律是否正确，处理处罚是否恰当，程序是否合法，由此作出是否予以执行的裁定。 听证会结束后，执行人员根据准予执行的裁定，采取相应的执行措施，以实现行政机关作出的具体行政行为所确定的内容。 </td></tr><tr><td height="30"> </td></tr><tr><td height="25"><div class="font9" align="right">2004年4月7日</div></td></tr><tr><td class="font9" height="25"><div align="right"></div></td></tr></tbody></table>

和庄主 · 发表于 2007-7-27 12:53

我觉得首先要求举行听证会，公开法院的审查过程，防止出现相互勾结，暗箱操作，损害广大业主的利益，因此最迫切的是向法院提交联名信。

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